107年度中簡字第687號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：107 年 10 月 17 日

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　　107年度中簡字第687號原　　　告　張雅君訴訟代理人　林殷世律師複　代理人　許珮寧律師被　　　告　許雅卿訴訟代理人　廖本揚律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國107年9月7日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之先位及備位之訴均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：（一）先位請求：被告於民國105年1月15日與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承租原告所有門牌號碼為臺中市○○區○○路0段00號3層樓式透天房屋（下稱系爭房屋）作為被告經營餐廳使用，約定租賃期間自105年1月15日起至112年1月14日止（7年），租金前1年每月新臺幣（下同）22萬元，第2至4年每月25萬元，第5至7年每月28萬元，租金應於每月15日前繳納，每次應繳1年份，以12張支票開立逐月兌現，押租金66萬元，且約定被告未經原告同意，不得私自將租賃店房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用店房屋；兩造各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，原告得隨時解約收回店房屋，因此被告所受之損失，原告概不負責；本份租賃契約於105年1月15日生效，如兩造雙方違約需賠償對方60萬元之違約金（下稱系爭租約，見系爭租約第8條、第14條、第21條）。原告嗣即依約將系爭房屋交予被告供作經營「野安燒烤鍋物」餐廳使用（下稱系爭餐廳），詎被告未經原告同意，竟將系爭房屋3樓另設藝文空間，設置看板招牌對外招攬，並開放提供不特人第三人租借使用，並曾於105年11月至同年12月間，租借第三人東興書會書法作聯展使用；於106年1月1日起至106年1月17日止，租借第三人王程惠等4人作創作邀請展使用；另於106年3月25日至4月5日止，租借第三人周家旭作水墨創作邀請展使用。被告亦在系爭餐廳之社群網站對外宣傳系爭房屋3樓可提供小型展覽場地供租借等語，是被告確未經原告同意，即將系爭房屋租賃物之3樓提供與不特定第三人租借使用，顯已違反系爭租約第8條之約定，違約事證明確。原告曾為此與被告溝通，以通訊軟體請求被告不得將系爭房地租借與第三人使用，詎為被告否認，並拒絕遵守，原告遂於106年6月5日委請律師發函催告，籲請被告應於文到3日內出面商議轉租或變項交由第三人使用租賃物之事項，逾期將予解約，然被告仍置之不理。為此，原告爰依系爭租約第14條約定，以本起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，並依民法第443條第2項、同法第767條第1項之規定及系爭租約第14條約定，訴請被告遷讓返還系爭房屋。又系爭租約於105年1月15日生效，其中第21條已約明雙方違約需賠償對方60萬元之違約金，是被告違約轉租既屬明確，則請求被告給付違約金60萬元，並自107年1月16日起至本起訴狀繕本送達終止系爭租約之日止，依約給付應給付之租金（暫計至2月14日1個月）合計85萬元（計算式：60萬+25萬＝85萬元），應屬有據。另系爭租約既經原告合法終止，是自終止日之翌日起，被告占有使用系爭房屋，即屬無法律上權源，為無權占有，原告爰依民法第179條及前揭實務見解，請求被告給付至遷讓返還系爭租賃物日止，按月給付相當於不當得利之租金損害賠償，每月25萬元，亦屬有據。（二）倘本院認為先位聲明為無理由，另提出備位請求：因兩造就每月應給付之租金實付數額仍有爭議，實有確認及釐清之必要，是請求確認被告應自107年1月15日起至109年1月14日止，每月被告應實質給付原告之租金數額為25萬元。被告自107年1月15日起，即以曾於105年度及106年度為原告代繳納稅費為由，拒絕給付原約定額度之租金；然按「租金每個月前1年即105年1月15日起至106年1月14日止每月租金22萬元，2至4年即106年1月15日起至109年1月14日止每月25萬元，5至7年每月28萬元（收款付據）被告不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外），此為系爭租約第3條所約定。又按「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（即被告）負責補貼，乙方絕不異議。」、「雙方同意稅費各半負擔。」，系爭租約第16條、第22條亦定有約定。次按「納稅義務人如為中華民國境內居住之個人，或在中華民國境內有固定營業場所之營利事業，按下列規定扣繳：五、租金按給付額扣取10%。」，財政部各類所得扣繳率標準定有規定；又「第1類至第4類及第6類保險對象有下列各類所得，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。但單次給付金額逾新臺幣1000萬元之部分及未達一定金額者，免予扣取：六、租金收入。」，健保法第31條第1項第6款亦定有明文。稅費則各半負擔之部分，係原告出租系爭房屋時，即以低於同一區域租金行情之優惠價格出租予被告，故兩造洽定租約時，即約明出租後所增之房屋稅、綜合所得稅等，較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（即被告）全額負責補貼。其他稅費則各半負擔（即每月應納租賃稅10%及健保費）。以系爭租約自107年1月15日起，直至109年1月14日止，約定每月租金數額為25萬元計，應預納租賃所得稅為每月2萬5000元（計算式：250000x租金收入所得稅10%=25,000），二代健保補充保費為每月4,775元（計算式250000x二代健保補充費率1.91%=4775），共計為29,775元，依前揭系爭租約之約定，兩造應各負擔一半，即各為14887.5元（計算式：29775÷2=14887.5）。每年由原告負擔之上開稅費金額為178,650元（14887.5×12＝178,650），上開稅費，若將來由被告先行墊繳，原告同意從每月租金逐月扣抵之。房屋稅及綜所稅增加之部分，因系爭房屋作為營業使用，增加房屋稅額每年為4095元，有房屋稅單影本可稽，綜合所得稅部分，依105年度（己申報年度）財政部中區國稅局綜合所得稅核定通知書（下稱綜所稅核定書）所載，原告夫妻採合併申報，經計入該年度租金，綜合所得總額為306萬1533元，有105年度財政部中區國稅局核定通知書，而依稅法規定，租金所得扣除43%成本後，計入綜合所得稅總額，本件105年租金依約為每月22萬元，計算年租金為264萬元，上開租金計入綜合所得稅金額應為150萬4800元（計算式：2,640,000×(100％-43％)＝1,504,800 元），依計入租金及未計入租金，分別計算原告應納稅額，其差額部分共增加210,928元（計算式如附表），即為被告依約應補給原告之綜合所得稅金額，再計增加之房屋稅4,095元，共為215,023元，此增加部分，依約即應由被告負擔之。綜上，107年度起，應由原告負擔之租賃所得10%預繳稅額及健保費，每年計為178,650元，暫以105年度國稅局核定原告因本件租金收入（106年度起調高），原告增加綜合所得稅額為210,928元、房屋稅額增加4095元，為被告應補給原告之稅額215,023元，二者相互抵扣後，被告尚應給付原告36,373元（計算式：215,023-178,650＝36,373），是被告自107年1月15日起至109年1月14日止，每月應給付原告之租金實付金額至少為25萬元以上，原告請求確認備位之訴，為有理由。被告以曾於105年度及106年度為原告代墊稅費為由，拒絕按原約定約定租金數額履行給付租金義務，是本件有請求確認兩造間就系爭房屋租金實付數額必要。（三）並先位聲明：（1）被告應將門牌號碼為臺中市○○區○ ○路0段00號房屋全部騰空返還予原告。（2）被告應給付原告85萬元，自本起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷出返還房屋之日止，按月給付原告25萬元。（3）願供擔保，請准予宣告假執行。另備位聲明：確認兩造間就門牌為臺中市○○區○○路0段00號之房屋租賃契約，自107年1月15日起至109年1月14日止，每月被告應給付原告25萬元。二、原告對被告抗辯所為陳述：（一）被告未經原告同意，將系爭房屋另外設立藝文空間，設置看板招牌，並提供系爭房屋3樓對外開放租借及使用。除有第三人東興國小於105年11月至同年12月間於系爭房屋3樓舉辦東興書會書法聯展、第三人周家旭於106年3月25日至4月5日於同一場地舉辦水墨創作邀請展之社群網站畫面供參外，被告亦直接向公眾不特定第三人告示，系爭房屋3樓有「提供小型展覽場地的租借」等語，是被告確有將系爭房屋3樓提供與不特定第三人租借使用等情，而違反民法第443條第1項前段之規定及系爭租賃契約第8條之約定無疑。被告雖抗辯該臉書宣傳文字僅為助理上網貼文，該空間雖交由他人舉辦展覽，仍由其管理使用云云；然依民事訴訟法第277條前段規定，被告自應就主張有利於己之事實負舉證責任；且倘真無轉租或交由他人使用之行為，被告餐廳員工怎敢於該餐廳官方網書頁面做「提供小型展覽場地的租借」之宣傳；又原告曾親自以電話方式向被告所經營之餐廳洽詢，亦得該餐廳人員親口證實，被告就餐廳3樓藝文空間，確有對外出租之行為，並欲承租者直接前往餐廳商談，此有106年4月15日原告與被告餐廳人員對話錄音及譯文可參。另證人周良燉雖於本院107年8月3 日言詞辯論期日到場陳稱其介紹藝術家於被告餐廳3樓舉辦展覽並無從中獲取利益云云；然證人周良燉亦證稱：「（問：你介紹藝術家辦展覽，展覽的作品是否有相關買賣？）我不會過問…。周家旭的作品有移到別處展覽，有無出售，我不會過問。（問：你在每次展覽期間，去過幾次？）開幕我一定有去，大約會有3至4次過去。至於野安藝術中心是否有自行辦過展覽，我不清楚」等語，可見證人周良燉在個別展覽長達10來天的期間，僅去過3至4次，對於展覽的管理情況是否清楚，即非無疑；而展覽期間是否從中有商業行為，亦不過問；證人另就被告餐廳3樓空間是否另有對外招租舉辦展覽事宜，亦全然不知等情，是證人周良燉僅介紹過第三人至被告所經營之餐廳舉辦展覽，而展覽期間僅去過3、4次，顯無法作為被告餐廳管理藝文空間相關情況之證明，亦無法證明被告無將系爭餐廳3樓有另對外招租等違約行為。（二）備位部分：原告確有訴訟利益存在。原告主張系爭租約所示租金債權及該債權之數額，已為被告所否認，並於106 年6月9日寄發律師函表明系爭租賃物租金數額，原告之請求有誤，不同意原告所主張租金債權及數額，是兩造就系爭租約標的租金債權債務關係即有爭執，是系爭租約租金數額之債權是否存在，即屬不明確，即受判決之確認利益存在。系爭租約第16條已明確約定就「房屋稅」、「綜合所得稅」部分，如出租系爭房屋因此所產生之「房屋稅」及「綜合所得稅」額外稅額，自應由被告負擔。被告辯稱因被告對全額補貼有意見，兩造方另為約定第22條「雙方同意稅費各自負擔」云云；然倘被告真不同意系爭租約第16條之約定，而需另外約定，自應在系爭租約中將第16條以明顯記號將該條款刪除，並在該條款旁直接寫明各半負擔等語，始符常情，是被告所陳系爭租約第16條無達成合意，而於第22條另為約定一事，顯與經驗法則相違，洵無足採。又承租期間，被告自105年1月起，除每月按約定租金數額給付外，關於二代健保費及每月預繳租賃所得稅10%稅額，則由被告另外全額支付，若如被告所辯，簽約時，被告對全額補貼有意見，故而另為約定第22條「雙方同意稅費各自負擔」，被告當於給付租金之時，直接從租金扣抵該稅額即可，又何需全額支付，足徵，被告所辯亦不足採信。是兩造確有約定房屋稅與綜合所得稅，如因出租該房屋而產生「房屋稅」、「所得稅」額外稅賦，應由被告負擔，而其他稅費部分（含二代健保費用），則由兩造各半負擔，方符常情。又系爭租約第15條約定印花稅各自負責，店房屋之捐稅由甲方負擔…，第16條約定本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較由出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方補貼等約定，觀諸前開2條款，第15條係指由甲方即原告應負擔系爭房屋之房屋稅，而第16 條係指若因出租該房屋而因此所增加「房屋稅」、「綜合所得稅」之額外稅額，該額外所增之稅額應由被告負責補貼，前開2條文並無互相矛盾。（三）兩造間約定因本件租賃債權債務關係所衍生之稅賦費用，即如因出租系爭房屋所產生之房屋稅、綜合所得稅額外稅額應由被告支出，如有其餘稅賦費用，則各半負擔；嗣後，兩造間即依該協議各自履行權利義務年餘。其後，被告因未經原告同意，擅自將系爭房屋3樓轉租交由他人作為展覽使用，原告得悉後，於107年4月下旬，要求被告就轉租一事解釋說明，詎被告惱羞成怒，竟直接減少其原該給付之租金，包括推翻原租賃契約約定稅賦分擔方式，轉嫁其原應負擔之費用予原告，以為報復。被告原本為降低其所負擔之稅賦費用成本，其向健康保險署僅申報1週租金為18,750元、租金支出為1年90萬元，「租金支出申報為1年90萬元」本係被告本身欲降低系爭租約約定其所需負擔稅賦費用成本所為，在兩造協商轉租一事未果後，被告惱怒之下，方去補報二代健保費用及申報租金支出並要求原告支付，是被告陳稱租金支出申報有短少為原告單方面要求云云，洵屬無理。證人林玟均雖於本院107年5月18日言詞辯論期日到庭證稱「出租前後稅金差異是拿我們跟前手相較」、「兩造就認為簽約後就約定好了，沒有另外把16條刪除」等語云云；然一般人簽訂合約，如欲刪除或更改契約原約定條款，通常會直接畫線刪除並直接標明更改後的契約條款，證人林玟均所陳「沒有把16條刪除」、「兩造認為簽約後就約定好了」等語，顯與一般簽約習慣之經驗法則相違，顯無足採。又證人另陳「出租前後稅金差異是拿我們跟前手相較」等語云云；惟兩造間契約真意係為因「租金收入」所衍生之稅賦增加部分要由被告負擔。依一般常情，出租人係以因「出租該不動產所得租金收入」而衍生之額外稅賦，須與承租人另外約定該額外稅賦之負擔比例。被告所主張應以「租給前手與租給後手租金差異」而論所增加之租賃稅賦費用，顯無法明確計算租賃契約存在期間，「每1個年度」租金收入所得而衍生之稅賦費用，洵與一般商業收租習慣相違。況被告於106年6月9日委託律師發出律師函，該律師函所載明105年被告負擔相關稅賦計算方式亦為以「原告單一年度因租金收入所衍生之額外所得稅稅賦」，而非以「原告單一年度因租給前手及租給後手租金所得差異所衍生之額外所得稅稅賦」，兩造間之爭執，僅在於分擔比例之不同而已。可見證人林玟均所陳不僅與常情不符，亦與被告委律師發函所執計算方式互相矛盾，益徵證人林玟均之陳述，係用於維護被告與其所經營禦膳坊餐廳之利益，應無足採信。另證人林玟均雖復證稱：「我們沒有針對該部分表示意見…雖然第16條又寫了房屋稅部分有自相矛盾的情形，我們也沒有去爭執…」等語，然證人林玟鈞之陳述僅能證明於簽訂系爭租約當日，兩造就第15條、第16條差異之部分並沒有進行討論，關於「房屋稅部分應由原告全部負擔」等語，皆為證人林玟均與被告一廂情願之認定，況證人林玟鈞係為被告所經營餐廳之股東，與被告利益相同，而有利害關係存在，更難期其證言之真實。三、被告則以：下列情詞，以資抗辯。（一）先位訴訟：原告提起本件訴訟乃因被告不願意配合原告短報租金之要求，原告不欲申報或欲短租金所得，藉以逃避稅捐。系爭房屋原係租給訴外人西納不落餐廳，但該餐廳經營不善，嗣改租予被告開設系爭餐廳。原告屢屢要求被告短報租金，至多僅能申報7萬5000元，然被告不願意違法，堅持不配合，原告得知被告態度後，心生不悅，不時曲解契約條文。被告並無違反系爭租賃契約第8條而將系爭房屋租借他人，原告終止系爭租賃契約並請求給付違約金等請求，顯無理由。因被告係經營餐廳，需有獨特特色，最直接衝擊顧客之體驗感受，即為消費場所之整體環境與氣氛，而空間與藝術一直有著親密的依存關係，故近年來臺灣以藝術融入商業空間在餐飲業有日益增加的趨勢，在消費場所中，常可見藝術與商業結合，並以展覽的形式將藝術品放置於商業空間中呈現，藉此激盪出新的感官經驗。透過設置藝文空間或辦理藝文活動策略，讓不同商業空間可以選擇合適之呈現方式及風格，形塑自身餐廳之特色，提供消費者不同之美學體驗。被告基此，為行銷系爭餐廳，提升顧客前來用餐意願，乃在餐廳內部規劃一部分空間即3樓，擺放新銳或有潛力藝術家之作品，讓顧客用餐之餘還能欣賞藝術家之作品，甚至吸引喜愛藝術之民眾前來觀看藝術品之後直接在店內用餐。就被告提供空間擺放藝術品，乃屬無償行為，該處仍屬餐廳之一部份，仍為被告本人所管領及使用，並無任何租、借行為可言。按系爭租約第8條：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房（店）權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用房（店）」，乃在於避免被告成為二房東，由他人使用系爭房地。而依上情，系爭房地3樓仍屬餐廳之一部，仍由被告直接所管領及使用，而前述藝文活動亦屬行銷餐廳之活動，被告並無違反系爭租約，就此，被告已於106年6月9日委請律師發函告知原告。是原告以此事由終止系爭租賃契約，顯無理由，自不生終止系爭租賃契約之效力。又系爭租約第21條約定：「本份租賃契約於105年1月15日生效，如甲乙雙方違約須賠償對方60萬元之違約金」；然被告並無違約情事，業如上述，原告依本條請求被告給付違約金60萬元，自無理由。又原告所述之賦稅分擔始末，與事實不符，被告否認之；另105年1月15日至107年1月14日系爭租賃契約存續期間，被告已替原告代為扣繳租賃所得額56萬4000元及二代健保補充保費10萬7724元，合計67萬1724元，以上費用依法應由原告繳納，被告僅為先行代墊，原告自須返還予被告。然原告迄今仍未返還，被告爰將之抵充107年1月份租金22萬225元、107年2 月份租金22萬225元、107年3月份租金22萬225元。系爭租約仍存續，原告請求相當於租金之損害賠償，自無理由。另系爭租約關於107年4月至同年6月租金，被告已於107年3月14日以台中民權路郵局營收股存證信函連同107年4月至同年6月租金支票3張一併寄給原告，經原告收受無誤，可證上情。（二）備位訴訟：無確認利益，不應准許。原告備位聲明及訴訟標的，其確認對象乃屬單純事實，並非法律關係，且該事實並非確認證書真偽，自不得為本件確認之訴之標的。原告就系爭房地出租所得稅及二代健保補充保費，本有納稅義務，被告為系爭租約之扣繳義務人，每月支付租金時，依法需先扣繳10%所得額並填具「各類所得扣繳稅額繳款書」後，將扣繳10%所得額繳付於國稅局；惟被告無此經驗，且105年度之各月份租金、106年度之各月份租金，均各1次開足12個月之全額租金支票（未先行代扣繳）並交付予原告，故就該2年度繳交「各類所得扣繳稅額繳款書」予國稅局時，被告只得先行墊付該10%所得額，合計墊付56萬4000元。就二代健保補充保費亦是如此，被告每月支付租金時，依法需先將補充保費自租金中先予扣費並填具「扣費義務人各類所得（收入）補充保險費繳款書」後，將該補充保費繳付於衛生福利部中央健康保險署；惟被告因前述緣由，就該2年度繳交「扣費義務人各類所得(收入)補充保險費繳款書」予衛生福利部中央健康保險署時，被告只得先行墊付該補充保費，合計墊付10萬7724元。自107年度起，被告於繳交租金時，已依法將系爭房地出租所得之稅捐及二代健保補充保費先自租金內預先扣繳：105年1月15日至107年1月14日系爭租約存續期間，被告已替原告代為扣繳租賃所得額56萬4000元及二代健保補充保費10萬7724元，合計67萬1724元。上開費用依法應由原告繳納，被告僅是先行代墊，原告自須返還予被告。然原告迄今仍未返還，被告爰將之抵充107年1月份租金22萬225 元、107年2月份租金22萬225元、107年3月份租金22萬225元，而被告交付予原告107年4月至同年6月之租金支票，亦先行扣除所得稅及二代健保補充保費，僅支付餘額。是107年度、108年度，每月租金25萬元，於扣除所得稅及二代健保補充保費後，被告每月實際上應給付原告之租金數額應為22萬225元，是原告主張顯無理由。另兩造僅就「系爭房地」因租賃所產生之「房屋稅」、「綜合所得稅」2項，約定被告須負擔一半，除以上稅捐外，被告並無負擔義務：系爭租約第16條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較『出租前』之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。」，因被告對全額補貼有意見（形同將稅捐全部轉嫁至被告），經兩造協議後，另於第22條約定：「雙方同意稅負各半負擔。」，準此以解：僅限於本件租屋之房屋稅、綜合所得稅發生「出租後」較「出租前」之稅額增加時，其「增加部份」，被告才負有補貼義務，且被告就上述稅捐之補貼義務，係負擔前述稅額「增加部份」之半數。除本件租屋之房屋稅、綜合所得稅外，原告個人須負擔之其他稅捐及其配偶個人須負擔之各項稅捐，被告並「無」補貼義務。二代健保補充保費，實質上屬於保險費，並非稅捐，被告自無補貼一半之義務。原告反於契約條文，竟將伊夫妻之個人須負擔而與本件租屋無關之其他稅捐，包山包海的要求被告負擔一半，至屬無理，原告復要求被告負擔二代健保補充保費之一半，惟此為保險費，並非稅捐，被告自無補貼一半之義務。就系爭租約第16條及第22條之關係，證人即系爭餐廳股東之一林玟均證述：「提示系爭租約第16條，問：此條文意思為何？）這條有特別拿出來討論，因為覺得不合理，所以有特別拿出來討論，當時契約是張小姐準備的制式契約，我有特別提出來討論，針對這1條雙方都有提出來討論，說如果是增加的部分是兩造各自一半，是指出租前及出租後差異的稅金，系爭房屋之前出租給前手，我們是跟前手頂讓，出租前是指原告之前租給前手月租金22萬元，是指出租給我們以前，出租前後稅金差異是拿我們跟前手做比較。（問：既然契約第16條已經就本件租屋的房屋稅、綜合所得稅捐的負擔已經有規定，為何又另外訂立第22條？）第22條部分是針對對第16條做變更，是要變更第16條定型化契約所載應由乙方負責補貼部分改為兩造一人一半。」，可證明兩造間約定，限於本件租屋之房屋稅、綜合所得稅發生「出租後」較「出租前」之稅額增加時，其「增加部份」，被告負有補貼半數之義務。除此之外，原告個人須負擔之其他稅捐及其配偶個人須負擔之各項稅捐，被告並「無」補貼義務。證人林玟均證稱：「（問：有無針對契約第15條及16條當時均商談並有無提到16條所謂增加的部分是何稅賦？）我們的認知是租賃所得稅，因為租房屋部分會有稅金，一般制式下契約那些稅賦是何人負擔，但此契約書中沒有特別註記何稅賦，且都記載由承租人負擔，所以我覺得這制式化契約本來認為出租後之租金所得應繳之稅賦本來都是由出租人負擔，但記載為承租人負擔才特別提出來。就16條部分上面記載的增加的稅賦是指租金所得，不知道還會產生其他稅賦，我們是在討論因為租賃而增加的稅賦，如果有增加也是包含在內，當然不可能包含原告個人的綜合所得稅，我們沒有針對房屋會增加的營業稅部分去討論。（提示原告房屋稅單，問：，螢光筆非住家課稅部分，也是妳們討論第16條的範圍？）沒有，不是。我們是針對第16條表示針對房屋租賃增加的稅額部分。因為前手已經在做營業。當時只是在說房屋稅本來就應是原告承擔，所以就算該非住家的營業課稅有增加，也跟我們沒有關係，因為第15條有寫房屋稅是由原告負擔，所以我們沒有針對該部分表示意見，雖然第16條又寫了房屋稅部分有自相矛盾的情形，我們也沒有去爭執，房屋稅部分以第15條為準，本來就是應該由原告負擔。」可知原告提供之契約不僅條文間相互矛盾，且多是不利承租人，證人林玟均有注意到此情形，才會提出來討論，之後才會有第22條之約定。另被告前手承租人宋文莉即西納不落餐廳負責人向原告承租系爭房屋，每月租金為22萬元，此有證人林玟均證述：「（問：宋文莉如何跟你說跟原告說契約存續期間月租金多少？）有。22萬元」，可證原告將系爭房屋出租予被告以前，就屬於營業用，是房屋稅並不因出租予被告而有增加稅額情形；而原告租給被告之第1年租金數額與宋文莉相同，亦不會產生租賃所得增加情形，故依系爭契約第16條、第22條約定，原告並無要求被告補貼房屋稅及租賃所得稅之權利。原告意欲逃漏稅捐，故只准被告每月申報7萬5000元（每月實際收租22萬元且逐年調高），每年只准被告申報租金90萬元，而原告出租系爭房屋予宋文莉期間，也是如此操作，此由財政部中區國稅局函覆之原告104年度綜合所得稅核定通知書（西納不落，所得額51萬3000元，已扣除43%成本，還原後為90萬元，每月7萬5000元）即明。（三）並先位答辯聲明：（1）原告之訴暨假執行之聲請均駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。另備位答辯聲明：原告之訴駁回。四、本院得心證之理由（一）先位請求部分：查原告主張兩造間訂有系爭租約，並於系爭租約第8條、第14條、第21條約定被告未經原告同意，不得私自將租賃店房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用店房屋；兩造各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，原告得隨時解約收回店房屋，因此被告所受之損失，原告概不負責；本份租賃契約於105年1月15日生效，如兩造雙方違約需賠償對方60萬元之違約金，原告嗣即依約將系爭房屋交予被告供作經營系爭餐廳使用，而被告未經原告同意，即將系爭房屋3樓另設藝文空間，且曾於105年11月至同年12月間，供第三人東興書會書法作聯展使用；於106年1月1日起至106年1月17日止，供第三人王雅惠等人作創作邀請展使用；另於106年3月25日至4月5日止，供第三人周家旭作水墨創作邀請展使用，被告亦在系爭餐廳之社群網站對外宣傳系爭房屋3樓可提供小型展覽場地供租借等情，業據原告提出系爭租約、系爭餐廳照片及臉書畫面截圖、兩造對話截圖及律師函等為證，此部分亦為被告所不爭，堪認為真。（1）至原告主張被告將系爭餐廳3樓提供他人租借，違反系爭租約第8條約定，未經原告同意即私自將系爭房屋權利之一部份出借或轉租由他人使用之約定，原告業已本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，是被告自應返還系爭房屋予原告，且依系爭租約第21條之特別約定賠償原告60萬元違約金及終止租約前之已到期1個月租金25萬元，合計85萬元，及自終止租約之日起至搬遷之日止之每月相當於租金25萬元之不當得利等情，則為被告所否認，且以上情置辯。則原告先位主張之爭點，當為原告依系爭租約第8條約定終止系爭租約，是否合法有據？若有據，則原告請求返還房屋及給付違約金及相當於租金之不當得利，是否可採？反之，若無據，則先位請求即無理由。（2）經查，原告主張系爭餐廳3樓曾於105年11月至同年12月間，供第三人東興書會書法作聯展使用；於106年1月1日起至106年1月17日止，供第三人王雅惠等人作創作邀請展使用；另於106年3月25日至4月5日止，供第三人周家旭作水墨創作邀請展使用，被告亦在系爭餐廳之社群網站對外宣傳系爭房屋3樓可提供小型展覽場地供租借等情，固如前述；然則，被告乃否認系爭餐廳3樓有何合於系爭租約第8條所定出借或轉租他人使用之情，並辯稱其係為行銷系爭餐廳，形塑自身餐廳之特色，提供消費者不同之美學體驗及用餐意願，方在餐廳內部規劃一部分空間即3樓，擺放新銳或有潛力藝術家之作品，讓顧客用餐之餘還能欣賞藝術家之作品，甚至吸引喜愛藝術之民眾前來觀看藝術品之後直接在店內用餐，就被告提供空間擺放藝術品，乃屬無償行為，該處仍屬餐廳之一部份，仍為被告本人所管領及使用，並無任何租、借行為可言，系爭房地3樓仍屬餐廳之一部，仍由被告直接所管領及使用，而前述藝文活動亦屬行銷餐廳之活動，被告並無違反系爭租約等情，既據證人即書法家周良燉於本院107年8月3日言詞辯論期日中具結證稱：「（問：野安餐廳（即系爭餐廳）3樓是否有1個野安藝文空間？）是。（問：被告經營野安餐廳期間，是否聽到她說為了推廣藝術，請你幫忙介紹藝術家把作品放在野安藝文工作室做展示？）有這件事情。（問：105年間有個東興書會？）這是東興國小愛心媽媽書法班的聯展，總共有8個人，是愛心媽媽自行成立的書法班，名稱應該是愛心媽媽書法班，是受我邀請於2016年10月在野安藝術中心做展覽，當時野安餐廳沒有收費，也沒有收任何租金，他們之間都沒有任何金錢來往。（問：除了書法班外，藝術家王程惠，你是否認識？）應該是王雅惠，他們是東海大學美術班的學生，總共4個人，我個人邀請他們到野安藝術中心辦1個畫展，因為是邀請展，所以野安藝術中心也沒有向他們收取任何租金等費用。（問：周家旭藝術家是否認識？）也是我邀請他辦國畫展，這是他個人第1次的個展，這部分展出是邀請展，也沒有收任何租金費用。（問：這幾次的展覽期間，場地何人管理？）由野安餐廳管理。野安餐廳其實在2016年11月份有辦1個臺中市書法比賽，當時有600多人參加，反而是野安餐廳自行支出約30、40萬元。（問：你介紹藝術家去野安文藝中心辦理展覽，展覽空間有多大？）大約40、50幾坪，只在3樓展覽，1、2樓是餐廳。（問：每次展覽放了多少作品？）1個人3幅，大約共24幅。東海大學的部分，大約放8幅作品。每次展覽佈置及拆除，花1天時間，由展覽者個人自行處理。（問：你介紹藝術家使用野安藝術中心沒有花任何費用，水電費是何人支出？）野安餐廳支出。清潔工作的支出費用也是野安餐廳負責。（問：你之前曾在其他地方辦過展覽？）是。（問：在他處辦展覽時，也是沒有支付任何費用？）只要是掛上邀請，都不用支出費用，包含國立美術館，都不需要支出展覽費。我邀請展覽的每位藝術家我都很熟，開幕我一定有去，大約會有3至4次過去。（問：你沒有管理場地？）沒有。（問：你如果沒有管理場地，如果藝術家的作品有髒污毀損或遺失的情形，如何處理？）這些都不是很大的展覽，不會書立契約，也沒事前提到這些事情，也沒有發生過這種情形。愛心媽媽的書法展、書法比賽都不可能跟錢有關係。周家旭的作品有移到別處展覽，有無出售，我不會過問。如果有賣出去，我也不可能抽成。（問：你有去看過不是你邀請的他人在野安藝術中心的展覽？）沒有。至於野安藝術中心是否有自行辦過展覽，我不清楚。（問：如何與被告認識而知悉有該藝文中心？）被告的同學是我的鄰居，由他介紹認識的。」等語詳實（見本院卷第170至171頁），足見被告確係以野安餐廳藝文空間之餐廳名稱邀請藝術家於系爭餐廳3 樓進行參展，展出期間之相關水電等支出及場地管理均由被告為之，且被告未向參展者收取任何場地租借費用，而與系爭租約第8條：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房（店）權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用房（店）」約定係為避免被告成為二房東，而由他人管領、支配使用系爭房地等情，顯屬不符至明，從而，被告辯稱系爭房地3樓仍屬系爭餐廳之一部，仍由被告直接所管領及使用，而前述藝文活動亦屬行銷餐廳之活動，被告並無違反系爭租約等語，當為可採。（3）準此，原告依系爭租約第8條約定，主張伊已合法終止系爭租約，尚嫌依據，而原告承此請求被告遷讓房屋、給付遭違約終止租約之違約金60萬元及終止租約前已到期租金25萬元，及終止租約後至遷讓返還系爭房屋之日止，按月相當於租金25萬元之不當得利，均為無理由，當予駁回。（二）備位請求部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號判例參照）。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係或為法律關係基礎事實之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，有即時以判決將此項危險除去之必要，如原告在私法上之地位無受侵害之虞，自不許提起無益之確認訴訟。又形成訴訟，乃係請求變動權利判決之訴訟，並以新法律關係之創設、變更或消滅既存之法律關係為其目的權利之存在，且可獲得變動法律關係或權利之法律上利益者，始得為之。查原告主張系爭租約第16條之約定與系爭租約第22條無涉，被告應依第16條約定就系爭房屋因原告出租予被告而較未出租前所增加之房屋稅及綜所稅等，全數負擔該等增加之稅額，另依第22條約定應就每月應納租賃稅及健保費，與原告各半負擔等情，既為被告所否認，並辯稱107年度、108年度，每月租金25萬元，於扣除所得稅及二代健保補充保費後，被告每月實際上應給付原告之租金數額應為22萬225 元等情，而原告起訴確認該等約定法律關係基礎事實之存否，涉及該等稅捐應由兩造何者承擔之法律上地位，將致原告在私法上之地位有受侵害之危險，有即時以判決將此項危險除去之必要，依上開說明，當認有確認利益，是被告辯稱備位聲明欠缺確認判決之法律上利益，容非足取。（1）經查，觀諸原告所提系爭租約之格式為一般制式契約格式，其中第15條業已載明：「印花稅各自負責，店房屋之捐稅由甲方（即原告）負擔，乙方（即被告）水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。」，且「人民有依法納稅之義務」、「凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅。」，憲法第19條、所得稅法第2條第1項亦定有明文，足見房屋稅及綜合所得稅之繳納義務人本應屬系爭房屋之所有權人即原告，是依兩造上開約定，當認係約定由原告繳納，倘屬營業上必須繳納之稅捐，方由被告自行繳納。（2）又按「第1類至第4類及第6類保險對象有下列各類所得，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納…五、利息所得。」，全民健康保法第31條第1項第5款定有明文，是被告辯稱原告依法本有繳納出租所得之稅捐及支付二代健保補充保費之義務，當屬有據。又以，系爭租約第16條另載明：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（即被告）負責補貼。」，顯見兩造亦同意原應由原告繳納之房屋稅及綜合所得稅，若有較出租前之稅額增加時，增加部分由被告補貼。然則，兩造就上開條項所載「較出租前之稅額」究指較出租前手宋文莉營業前之稅額，抑或較未曾出租前之稅額，顯有爭執，自應回歸兩造締約時之真意。而查，原告自始未能提出系爭房屋於未曾出租前之房屋稅及綜合所得稅繳款書以資比對核算，且系爭房屋出租予被告之前，確亦係由第三人宋文莉承租後供經營餐廳使用，又審之證人即為系爭餐廳股東之林玟均於本院具結證稱：「提示系爭租約第16條，問：此條文意思為何？）這條有特別拿出來討論，因為覺得不合理，所以有特別拿出來討論，當時契約是張小姐準備的制式契約，我有特別提出來討論，針對這1條雙方都有提出來討論，說如果是增加的部分是兩造各自一半，是指出租前及出租後差異的稅金，系爭房屋之前出租給前手，我們是跟前手頂讓，出租前是指原告之前租給前手月租金22萬元，是指出租給我們以前，出租前後稅金差異是拿我們跟前手做比較。（問：既然契約第16條已經就本件租屋的房屋稅、綜合所得稅捐的負擔已經有規定，為何又另外訂立第22條？）第22條部分是針對對第16條做變更，是要變更第16條定型化契約所載應由乙方負責補貼部分改為兩造一人一半。（問：有無針對契約第15條及16條當時均商談並有無提到16條所謂增加的部分是何稅賦？）我們的認知是租賃所得稅，因為租房屋部分會有稅金，一般制式下契約那些稅賦是何人負擔，但此契約書中沒有特別註記何稅賦，且都記載由承租人負擔，所以我覺得這制式化契約本來認為出租後之租金所得應繳之稅賦本來都是由出租人負擔，但記載為承租人負擔才特別提出來。就16條部分上面記載的增加的稅賦是指租金所得，不知道還會產生其他稅賦，我們是在討論因為租賃而增加的稅賦，如果有增加也是包含在內，當然不可能包含原告個人的綜合所得稅，我們沒有針對房屋會增加的營業稅部分去討論。（提示原告房屋稅單，問：，螢光筆非住家課稅部分，也是妳們討論第16條的範圍？）沒有，不是。我們是針對16條表示針對房屋租賃增加的稅額部分。因為前手已經在做營業。當時只是在說房屋稅本來就應是原告承擔，所以就算該非住家的營業課稅有增加，也跟我們沒有關係，因為第15條有寫房屋稅是由原告負擔，所以我們沒有針對該部分表示意見，雖然第16條又寫了房屋稅部分有自相矛盾的情形，我們也沒有去爭執，房屋稅部分以第15條為準，本來就是應該由原告負擔。」等語（見本院卷第131至132頁），堪見被告辯稱上開約定係僅限於本件租屋之房屋稅、綜合所得稅發生「出租後」較「出租前」之稅額增加時，其「增加部分」，被告才負有補貼義務，且被告就上述稅捐之補貼義務，係負擔前述稅額「增加部分」之半數，即係指較「出租予被告前」之出租前手宋文莉營業前之稅額有所增加之部分而言，已屬有據。（3）再者，對照系爭租約第15條及第16條約定：「店房屋之捐稅由甲方即原告負擔…」及「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較『出租前』之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。」，佐以兩造均就系爭第22條「雙方同意稅負各半負擔。」之特別約定係出於被告之要求而增加載明之條項等情不為爭執，可見被告辯稱其僅係就系爭租約第16條定型化契約所載不利於被告即應全額補貼部分有意見，因形同將增加之稅捐全部轉嫁至被告，始另行約定第22條由各半負擔，並非針對原即有利於被告之第15條其他本應由原告承擔之稅負部分，同意承擔一半等語，方符於真實而為可採。承上，已足認除本件租屋之房屋稅、綜合所得稅外，原告個人須負擔之其他稅捐及其配偶個人須負擔之各項稅捐，被告確無依系爭租約第16條或第22條予以補貼之義務無疑，從而，原告雖主張被告亦應負擔二代健保補充保費之一半云云，惟此既屬保險費，並非稅捐，且非上開特別約定之範圍，則被告辯稱其無補貼一半之義務等語，亦屬有據。（4）另查，被告辯稱前手承租人宋文莉即西納不落餐廳負責人向原告承租系爭房屋，每月租金為22萬元，與被告承租之第1年租金相同等情，亦據證人林玟均於本院言詞辯論期日中具結證稱：「（問：宋文莉如何跟你說跟原告說契約存續期間月租金多少？）有。22萬元」等情在卷，而原告本即要求被告每月僅申報7萬5000元租金，並非以每月實際收租22萬元及逐年調高為25萬元或28萬元之月租申報，每年被告申報租金為90萬元，又原告出租系爭房屋予宋文莉期間，亦為如此等情，並有財政部中區國稅局函覆之原告104年度綜合所得稅核定通知書（西納不落，所得額51 萬3000元，已扣除43%成本，還原後為90萬元，每月7萬5000元）可證，此部分亦均為原告所不否認，則當認被告辯稱原告將系爭房屋出租予被告以前即屬於營業用，且出租予被告之第1年租金數額與宋文莉相同，且所為申報之租賃所得亦相同，是系爭租屋之房屋稅並不因出租予被告而有增加稅額之情形，亦不會產生租賃所得即綜合所得稅增加之情，故依系爭租約第16條、第22條約定，原告並無要求被告補貼房屋稅及綜合所得稅之權利，洵為可取。（5）準此，核諸被告所提財政部國稅105年度各類所得扣繳稅額繳款書（所得類別：152租賃)、財政部國稅106年度各類所得扣繳稅額繳款書影本12份（所得類別：152租賃)、衛生福利部中央健康保險署105年度扣費義務人各類所得（收入）補充保險費繳款書影本12份（所得類別：68租賃收入）、衛生福利部中央健康保險署106年度扣費義務人各類所得（收入）補充保險費繳款書影本12份（所得類別：68租賃收入）等，既可見被告確曾自105年1月15日起至107年1月14日系爭租約存續期間，已替原告代為扣繳租賃所得額56萬4000元及二代健保補充保費10萬7724元，合計67萬1724元，而依上開說明，上開費用依法應由原告繳納，惟前均由被告先行墊支，是自107年度起，被告於繳交租金時，依法將系爭房地出租所得之稅捐及二代健保補充保費先自每月租金內預先扣繳，亦即107年度、108年度，每月租金約定為25萬元，然被告每月實際上應給付原告之租金數額，應於先扣除每月應扣繳所得稅額10%即2萬5000元及二代健保補充保費1.91%即4775元（合計扣除2萬9775元，原告對此計算式未為爭執）後繳付原告，當顯未足約定之月租25萬元，而應為22萬225元（25萬元扣除2萬9775元）等語，自可憑採。（三）綜上所述，原告先位請求被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路0段00號房屋全部騰空返還予原告、被告應給付原告85萬元，自本起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷出返還房屋之日止，按月給付原告25萬元；另備位請求確認兩造間就門牌為臺中市○○區○○路0段00號之房屋租賃契約，自107年1月15日起至109年1月14日止，每月被告應給付原告25萬元，均為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之原告負擔。至原告雖聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。中華民國 107 年 10 月 17 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官許惠瑜以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 10 月 17 日書記官魏愛玲

臺中簡易庭107年度中簡字第687號

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