臺中簡易庭109年度中簡字第1527號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺中簡易庭
• 裁判日期: 109 年 08 月 18 日

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　 109年度中簡字第1527號原　　　告　林宛慧
訴訟代理人　張銘峻

被　　　告　李榮發

上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國109 年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106 年6 月7 日向被告購買坐落臺中市○區○○路0 段00號7 樓之2 房屋（下稱系爭房屋），並於106 年8 月18日完成交屋（下稱系爭買賣契約）。原告嗣於107 年間準備入住，乃於107 年11月22日在系爭房屋內安裝熱水器，再於107 年12月14日入住並開始使用熱水器，惟樓下即同棟6 樓之2 屋主旋即於108 年1 月5 日反應其次臥室天花板一處漏水，經專業水電工檢測後，認定為系爭房屋之熱水器管路破裂所致，原告遂於108 年1 月14日聯繫仲介即永慶房屋包店長與被告共同協商修繕事宜，惟協商未果。其後，原告又於108 年6 月4 日經仲介告知後，發現系爭房屋主臥室有兩處滲水，經檢測為外牆滲水所致。原告為修繕上開二項瑕疵（熱水器管路破裂及主臥室外牆滲水），支出合計新臺幣（下同）207,300 元之修繕費用，茲被告依民法第354 條規定應負出賣人之瑕疵擔保責任，故原告爰依民法第359 條規定，在上開修繕費用207,300 元之範圍內請求減少價金，並依不當得利之法律關係請求被告返還之等語。並聲明：被告應給付原告207,300 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：兩造當初交屋時有現況點交，並有仲介陪同勘查屋況，當時系爭房屋並無滲漏水之情事。原告於107 年11月22日安裝熱水器時並無漏水情形，遲至108 年1 月5 日始經樓下6 樓之2 屋主反應漏水，被告懷疑此為107 年11月22日安裝熱水器之施工不當所致。系爭買賣契約經兩造簽名蓋章，其明文約定交屋後半年內發現有滲漏水情形，被告須負瑕疵擔保責任，茲系爭房屋發生漏水之時點為108 年1 月5 日，相隔時間已久等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由
原告主張其於106 年6 月7 日與被告簽立系爭買賣契約，向被告購買系爭房屋，並於106 年8 月18日完成交屋；嗣於107 年間準備入住，乃於107 年11月22日在系爭房屋內安裝熱水器，再於107 年12月14日入住並開始使用熱水器，惟樓下即同棟6 樓之2 屋主旋即於108 年1 月5 日反應其次臥室天花板一處漏水，經專業水電工檢測後，認定為系爭房屋之熱水器管路破裂所致，原告遂於108 年1 月14日聯繫仲介即永慶房屋包店長與被告共同協商修繕事宜，惟協商未果；其後原告又於108 年6 月4 日經仲介告知後，發現系爭房屋主臥室有兩處滲水，經檢測為外牆滲水所致；原告為修繕上開二項滲漏水問題（熱水器管路破裂及主臥室外牆滲水），支出合計207,300 元之修繕費用等情，據其提出系爭買賣契約之契約書暨標的物現況說明書、LINE對話紀錄截圖、鑫一工程行估價單、系爭房屋稅單、系爭房屋外牆照片等件為證（見本院卷第25─103 頁），復為被告所不爭執，堪信為真。原告另主張系爭房有熱水器管路破裂及外牆滲水共二項瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，故應返還價金207,300 元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院茲論斷如下：
（一）按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第356 條、第359 條、第365 條固有明文。惟按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104 年度台上字第550
號判決參照）。由此觀之，民法第365 條關於瑕疵擔保責任期間之規定，性質上乃為任意規定，本於私法自治、契約自由之意旨，非不得由當事人以特約加以排除；此一特約除有出賣人故意不告知瑕疵，而依民法第366 條規定為無效之情形外，原則上應屬有效。
（二）經查，系爭買賣契約於第17條所示「特別約定事項」中明文約定「雙方合意：交屋後半年內買方發現原屋況有滲漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任」（見本院卷第67頁）。原告訴訟代理人於本院言詞辯論時承認：簽約時有看到該條款等語（見本院卷第156 頁），堪認該條款應屬兩造之契約內容無誤。由此以觀，系爭買賣契約第17條既已明文約定被告對系爭房屋滲漏水之瑕疵擔保責任期間為「交屋後半年內」，可知此屬民法瑕疵擔保責任期間之特別約定，自應排除民法第365 條規定之適用。準此，系爭房屋已於106 年8 月18日完成交屋，則被告對滲漏水之瑕疵擔保責任期間應自106 年8 月18日起算半年，是原告應於該段期間內從速檢查、發現任何滲漏水之瑕疵，否則一旦半年期間屆滿，即不得再令被告負瑕疵擔保責任。關於原告主張系爭房屋外牆滲水乙節，原告訴訟代理人自承其於交屋時有看見房屋外牆存有孔洞等語（見本院卷第154 頁），堪認此部分情事原告不得諉為不知；另就原告主張系爭房屋熱水器管路破裂乙節，原告訴訟代理人亦自承其於106 年8 月18日交屋後，持續放任系爭房屋呈現空屋狀態，遲至翌年即107 年11月22日始進行熱水器之安裝等語（見本院卷第155 頁），可見原告於交屋後半年內怠於檢查、發現系爭房屋有無滲漏水之情事。因此，原告遲至108 年間，始分別於108 年1 月5 日發現系爭房屋熱水器管路破裂造成樓下天花板漏水之情形、於108 年6 月4 日發現系爭房屋主臥室因外牆滲水而有兩處漏水之情形，經核已逾兩造約定之瑕疵擔保責任期間，是原告在本件猶執前詞主張被告應負瑕疵擔保責任云云，乃屬無稽。
（三）次查，原告訴訟代理人雖主張被告在買賣契約書所附標的物現況說明書上之「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」（見本院卷第79頁），可見被告簽約時故意不告知瑕疵云云。惟查，此節已為被告所否認（見本院卷第156 頁），故應由原告負舉證責任。本件原告所舉之6 樓之2 漏水照片（見本院卷第35─39頁），僅能證明系爭房屋樓下住戶之天花板於108 年1 月5 日發生漏水之情形；原告所舉之水電師傅LINE對話內容（見本院卷第41頁），僅能證明系爭房屋於108 年1 月12日經檢測後有熱水器管路破裂之情形；原告所舉之仲介LINE對話內容（見本院卷第43─45頁），僅能證明系爭房屋之主臥室於108 年6 月4
日發生兩處漏水之情形；原告所舉之系爭房屋外牆照片（見本院卷第95─103 頁），僅能證明系爭房屋外牆有一小孔洞。上述事證均無法證明被告於系爭買賣契約成立時，知悉系爭房屋有滲漏水之瑕疵，而故意不為告知。綜上，原告無法舉證證明被告故意不告知瑕疵，是系爭買賣契約自無民法第366 條規定之適用。
四、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保責任之法律關係請求減少價金，併依不當得利之法律關係請求被告返還價金207,300 元本息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所舉證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 8 月 18 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳盈睿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 20 日書記官 錢 燕