臺中簡易庭110年度中小字第336號

• 裁判案由: 返還押金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺中簡易庭
• 裁判日期: 110 年 05 月 19 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　110年度中小字第336號原　　　告　織途文創有限公司

法定代理人　陳麗娜
被　　　告　李榮邦
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國110年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告前於民國107年3月21日向被告承租門牌號碼：台中市○區○○路○段000巷00 號房屋第壹層（下稱系爭房屋），租賃期間自該日起至110年3月20日止，約定每月租金新台幣（下同）1萬2000元，原告並繳納押租金5萬5000元，嗣雙方於109年8月20日合意終止租賃契約，原告亦已交還系爭房屋，並已回復原狀，嗣亦已無積欠被告租金（註：鈞院109年度中小字第4707 號），然被告迄今尚未返還押租金，履經原告請求，均未獲置理。爰依兩造間租賃之法律關係，請求被告如數返還上開納押租金。訴之聲明：被告應給付原告5萬5000元。
二、被告之抗辯：
1.原告於租期未滿前，單方終止契約，且未於2 個月前通知，依契約條款第7條第2款之約定，應賠償7萬4000 元之違約金。
2.原告雖已返還系爭房屋，然並未回復原狀，致被告支付垃圾清運費、屋內復原費用，合計6萬元。
3.以上合計13萬4000元，原告所繳之5萬5000元尚不足抵扣。
4.答辯聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。此即，當事人間若無特別約定，押租金所擔保者應涵蓋租賃關係所生之給付義務及其他義務，核先敘明。
（二）次按，契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思，蓋約定之內容，具有法律規範效力之意義如何，在當事人間若無爭執，無論該內容，客觀上如何被了解，亦不管客觀上是否具有歧義性，仍以當事人共同主觀意思為準。即使有爭執，當事人若能自主，或透過第三人的協助，就約定內容的規範意義，達成共識，亦應以此共同理解的意義為準。然契約有解釋之必要，而又能確認雙方主觀共同的意思，並不多見，約定內容所具有的法律規範意義，當事人意見不一致，勿寧占多數之情事。此時即須要為契約客觀之解釋，我民法雖無類如德國民法第157 條之規定（強調契約之解釋，應依誠信原則，斟酌交易習慣），然實務及學說亦依民法第98條規定（意思表示之解釋）（按意思表示與契約仍有不同，兩者之解釋當即有差別）為解釋契約內容之形式解釋規則（註：與所謂實質解釋規則不同）。並綜合最高法院19年上字第58號、19年上字第453 號、39年台上字第1053號判例要旨及65年度台上字第2135號判決要旨以觀可知「解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義及理論上詳為推求當事人之真意為如何？又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經濟法則，基於誠實信用原則而為判斷。」換言之，契約既為屬有相對人之意思表示之一，則其解釋方法，為平衡「當事人的利益及合理分配危險，應以客觀上表示價值作為認定意思表示內容的準據（即規範的解釋，闡釋性解釋）。在此種解釋，一方面要求表意人於表示其意思時，應顧及相對人了解可能性；他方面相對人亦須盡必要注意去正確了解表意人之所欲，故在解釋上應特別斟酌相對人明知或可得而知的事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則加以判斷。經查，兩造所訂系爭房屋租賃契約書（第79至81頁）第 7條其他特約事項第三款載明：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意，須提早2 個月以書面通知對方，並賠償對方74000 元之違約金」。是依上開契約解釋之說明，上開契約條款在於表示於租賃契約期限未屆滿前，欲通知終止契約之一方須履行之程序及效果，縱已2個前通知，且亦經他方同意，然亦須賠償他方7萬4000元之違約金。查本件原告於系爭房屋租賃期限屆滿前之 109年8月20 日經原告之要求而終止契約乙情，已據原告陳明，並為被告所不爭執，亦經調閱本院109年度中小字第4707 號民事卷無訛（註：本件被告對原告請求給付租金之訴訟）（該卷第67至69頁）。是以，依上開契約條款之解釋，原告即須賠償被告7萬4000元之違約金甚明。
（三）次按，押租金所擔保者應涵蓋租賃關係所生之給付義務及其他義務，業如前開（一）所述，本件原告既須因於期限屆滿前終止租賃契約，而須負給付7萬4000 元違約金之責任，亦如前（二）所述，則被告主張以該5萬5000 元之違約金抵充，洵屬適法。是本件原告主張返還5萬5000 元之違約金，於法即屬無據，自無理由，應予以駁回，爰為判決如主文第1項所示。
（四）至兩造間另有原告返還系爭房屋後，原告有無盡回復原狀之義務，是否仍須對此負損害賠償責任之爭執，即與本件之判斷無涉，自勿庸予以審酌，末予敘明。
四、結論：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 19 日台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官 陳添喜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 5 月 19 日書記官 林佩倫