臺中簡易庭110年度中簡字第3501號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺中簡易庭
• 裁判日期: 111 年 07 月 29 日
• 當事人: 蔡凱鵬、林銘

臺灣臺中地方法院民事判決
110年度中簡字第3501號
原 告
即反訴被告 蔡凱鵬
訴訟代理人 李予姿

被 告
即反訴原告 林銘

訴訟代理人 黃仰慈
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣76,546元，及自民國111年2月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴訴訟費用新臺幣1,000元，由反訴被告負擔新臺幣900元，餘由原告負擔。
六、本判決第三項得假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、本件本訴原告（即反訴被告）係以兩造間租賃契約之法律關係，起訴請求本訴被告（即反訴原告）應將房屋返還原告，及給付原告新臺幣（下同）35萬元（見補字卷第15頁）。反訴原告則於本件言詞辯論終結前之民國111年1月12日具狀提起反訴，主張反訴被告尚有押租金未返還反訴原告，故依租賃契約之法律關係提起反訴，請求反訴被告給付83,146元，及法定遲延利息等語（見本院卷第49頁），經核反訴與本訴均係基於同一租賃契約所生之爭執，且二者訴訟標的法律關係具有牽連關係，反訴原告提起反訴合於民事訴訟法第259
條、第260條第1項之規定，應予准許。
二、本件原告起訴時原聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺中市○○
區○○路0○0號1樓房屋（下稱系爭房屋）返還原告。㈡被告應
給付原告35萬元」（見補字卷第15頁），嗣最終撤回第一項請求（見本院卷第38頁），第二項聲明變更請求「被告應給付原告332,062元，及自111年6月30日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息」（見本院卷第471頁），核屬減縮應
受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定
，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠被告於109年11月1日與原告簽訂房屋租賃契約書，向原告承租系爭房屋，約定租期為5年，期間自109年11月8日起至117年11月7日止，每月租金65,000元，應於每月8日前給付，水電費由被告負擔（下稱系爭租約）。嗣兩造約定於110年6月7日至系爭房屋辦理退租搬遷事宜，詎被告屢次失約，且於
同年月17日自系爭房屋搬離，無故不辦理交接事宜，系爭租約應於搬遷日即終止，故系爭租約存續期間應為109年11月7日起至110年6月18日止。又被告雖稱其110年2月及5月租金
已依囑託交付予搬運公司，惟兩造簽訂契約後，租金均以匯款方式給付，並未囑託第三人收取。
㈡被告迄尚積欠110年2月、5月、6月共計3個月之租金195,000元，被告雖於110年6月18日搬離系爭房屋，然未依照約定回復原狀，故6月份租金仍以1個月計算；又系爭租約第12條第3、4項之約定，於系爭房屋未回復原狀期間，原告得向被告請求相當租金金額一倍之違約金即65,000元，共計為26萬元。又依系爭租約第8條之約定，被告應將系爭房屋內之廢棄
物及屋內改裝部分回復原狀，然被告未將系爭房屋原有之落地強化玻璃大門回復原狀，被告僅返還落地窗強化玻璃共3
片，未返還支架，致原告僱工支出回復大門費用共32,050元。而廢棄物清運部分，係由原告配偶李予姿（下稱李予姿）透過通訊軟體LINE與清運公司聯繫，僱工清運廢棄物及修補牆共支出費用37,000元。另被告未繳納110年2月8日至6月7
日之電費共10,021元（6,556＋101＋3,364）。此外，被告私
將鐵捲門開關改線，致遙控主機無法使用，應賠償修繕費3,000元。且因被告違約，故押租金13萬元不予返還。總計被
告尚應給付原告342,071元。
㈢並聲明：被告應給付原告332,062元，及自111年6月30日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告抗辯：
㈠被告房屋租賃事宜均與李予姿聯繫，被告110年2、5月租金已
繳納完畢。又被告係於110年6月17日遷離系爭房屋，故未繳納租金應僅為17日，為36,833元。
㈡被告遷出時，現場僅剩些許垃圾，牆壁並無毁損，且原告竟係請搬家公司為其修補牆壁，依搬家公司估價單，並未有修補牆壁之服務項目；另搬家公司之收款人為潘偉恩，其出具之估價單，顯非公平，且無施工完成照片，故被告認為實際上並無清理廢棄物及修補牆壁之費用。被告係經營娃娃機之場所，無需使用鐵捲門開關，被告並無更動鐵捲門開關，系爭租約亦未載明有此類物品，且被告未於地板釘角釘，其為娃娃機輪子，上開費用應均不存在。此外，落地強化玻璃大門裝修費，原告先於訊息中要被告恢復原強化玻璃大門，其後口頭告知被告無須安裝，因後續租客係經營飲料店，被告始依原告意思將當初拆卸之強化玻璃大門即鐵架全部放置於房屋内，被告已返還並無損壞。又原告並未重新安裝回復玻璃大門，原告請求之費用不存在，縱認需安裝回復，原告主張費用亦不合理。
㈢原告須返還被告交付之2個月押租金130,000元，扣除尚積欠1
7日之租金36,833元、未繳電費10,021元，原告須返還押租
金83,146元給被告，原告請求被告給付無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造前於109年11月1日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租期為5年，期間自109年11月8日起
至117年11月7日止，每月租金65,000元，應於每月8日前給
付，水電費由被告負擔，被告並交付2個月之押租金予原告
收執。嗣被告於110年6月17日自系爭房屋遷出，並未繳納110年6月1日至17日之租金、未繳納電費10,021元等情，有系
爭租約、存證信函及回執、電費繳納收據（見補字卷第19-25、41-43、51-61頁）為證，且為被告所不爭執（見本院卷
第437頁），堪信屬實。
㈡原告主張被告尚積欠原告110年2月、5月及6月共計3個月之租
金195,000元、相當1個月租金之違約金65,000元、廢棄物清運費37,000元、玻璃大門裝修費32,050元、鐵捲門修繕費3,000元等語（見本院卷第417-423頁），為被告否認，並以前詞置辯。經查：
⒈原告請求被告給付積欠之租金36,833元，為有理由，其餘部分（租金、違約金）則無理由：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第455條、第440條第1項、第2項分別定有明文。經查：
⑴原告請求被告給付110年2月、5月租金共130,000元部分，為無理由：
①觀諸被告與李予姿間之通訊軟體LINE對話紀錄（見本院卷第9
7頁），可知李予姿於110年2月8日向被告表示「林老闆：我要繳貸款了，請轉帳給我」等語，被告於翌日隨即向李予姿表示「65000我全部給他喔」，隨後被告與李予姿通話，於
通話後被告即向李予姿表示：「請幫我打有收到65000」等
語，李予姿對此亦無為反對之回應，足見被告應確實已支付2月租金65,000元，否則豈會在通話後，即向李予姿表示「
請幫我打有收到65000」等語。
②參以被告與李予姿間之通訊軟體LINE對話紀錄（見本院卷第8
3頁），被告貼因疫情嚴重三級情況可請求減少租金文章給
李予姿，並向李予姿表示：「這個月租金再退我感恩、沒做的天數」等語，李予姿雖即表示：「你去尋求政府方面給補助」等語。又查110年間提升疫情警戒至三級為110年5月間
。足見被告與李予姿上開對話是在110年5月間。由被告向李予姿請求「退」租金，李予姿回復要被告尋求政府補助，而非表示被告尚未繳納租金，足認被告應已支付110年5月租金。且佐以被告與李予姿間之通訊軟體LINE對話紀錄（見本院卷第95頁），可知李予姿於110年5月6日向被告表示：「我
跟你講過了你，你到6月7日前要搬走，我不租你了，強化玻璃門要恢復原來，牆壁挖的洞要補平，6月份的房租要照匯
，等6月7日搬出再還你一個月押金65000」等語，是由李予
姿於110年5月6日時向被告表示要終止租約時，李予姿是要
被告6月份的房租仍要照匯，未提及5月房租未付等情，更可證明被告應已支付110年5月租金。
③原告復未能再舉證證明被告有積欠110年2月、5月租金。原告
主張被告尚積欠其110年2月、5月租金乙節，尚屬無據。
⑵原告請求被告應給付110年6月租金36,833元部分，為有理由，逾此範圍則無理由：
①依李予姿於110年5月6日以LINE向被告表示：「我跟你講過了
你，你到6月7日前要搬走，我不租你了……」（見本院卷第95
頁），被告回覆「6/7號撤順便交接」等語（見本院卷第229、323頁），可見兩造已合意終止系爭租約。又依原告主張
：被告改約110年6月18日辦理退租，卻於17日清晨提前私自偷偷搬走等語（見補字卷第15頁；本院卷第39頁）；及被告於本院審理時表示：被告於110年6月17日搬離，並非故意不等原告點交等語（見本院卷第67頁），可知兩造已合意變更終止系爭租約日期為110年6月18日。
②兩造不爭執被告於110年6月17日自系爭房屋遷出（見本院卷第117頁），被告亦不否認未交付110年6月1日至17日租金（見本院卷第190、75頁），則原告依系爭租約，請求被告給
付110年6月1日至17日之租金36,833元（計算式：65,000×17/30＝36,833），即屬有據，原告請求被告給付110年6月18日
至30日租金，則屬無據，不應准許。
⒉原告依系爭租約第12條第3項約定，請求違約金6萬元，為無理由：
系爭租約第12條第1、3項係約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」（見補字卷第56頁），可見該條所指為於租賃契約終止，被告未遷出返還系爭房屋給原告時，才需支付違約金。查被告於兩造合意終止租約（即110年6月18日）前之110
年6月17日即已遷離系爭房屋，業經認定如上，並未有該條
所定之違約情事，則原告依系爭租約第12條第3項請求相當
於月租金額一倍之違約金，為無理由，不應准許。
⒊原告請求被告賠償租約終止後之廢棄物清運費37,000元、玻璃大門裝修費32,050元、鐵捲門修繕費3,000元部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權
利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。茲就原告請求賠償之項目、費用有無理由，分述如下：
⑴廢棄物清運費部分：
原告主張被告搬離系爭房屋後，於屋內堆放大量雜物，且為固定擺設之娃娃機於地板上打釘，未將其清理、移除，經委由清運公司清運，拆除地釘，共支出清運費37,000元等情，並提出運發精緻搬家團隊估價單、通訊軟體LINE對話紀錄、照片為證（見本院卷第43、137-155、399頁）。為被告否認，並抗辯：遷出時，現場僅剩些許垃圾，牆壁並無特別毁損，且原告係請搬家公司為其修補牆壁，未有修補牆壁之服務項目；另搬家公司之收款人為潘偉恩，原告實際上並無清理廢棄物及修補牆壁之費用等語。查：
依原告所提出之運發精緻搬家團隊估價單所示（見本院卷第43頁），其上客戶姓名欄雖為李予姿，然收款人及消費者簽名欄均為潘偉恩，此顯然有違一般清運廢棄物之交易模式，則原告是否確實有支出清運費用已屬有疑，且僅記載費用為37,000元，清運項目均未記載。又觀李予姿與運發搬家間通訊軟體LINE之對話內容：「運：你那時候處理的日期是哪時候、好、處理玻璃的日期是哪時候」、「李：110年6月23日」、「運：好我寫好再Line給你」、「運：估價單」、「李：你沒寫估價人名字，清運廢棄物那打勾，0906的電話還通嗎？要有通電話，萬一他們問，我有請你載運嗎？多少錢？確定跟你寫的無誤」、「運：電話寫在消費者簽名這裡」、「李：好，謝謝你喔！」等語（見本院卷第137-141頁），
足見該估價單係事後製作。是尚難認原告確實有支出清運廢棄物之費用，原告此部分請求，難認准許。
⑵玻璃大門裝修費部分：
原告主張因被告遷出系爭房屋未將落地強化玻璃大門回復原狀，致原告需另支出回復原狀費用32,050元等語（見本院卷第421頁），並提出朝盛不銹鋼鍛造工廠估價單為證（見本
院卷第159、277頁）。被告固不否認未將玻璃大門回復原狀，惟辯稱：係原告口頭告知被告無須安裝，被告始依原告意思將當初拆卸之強化玻璃大門即鐵架全部放置於房屋内，且費用僅約7,000元等語（見本院卷第437頁）。查：
①依系爭租約第8條第2、3項約定：「房屋有改裝設施之必要，
承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全」、「前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀指落地強化玻璃大門」（見補字卷第55頁），可知依兩造租約約定，被告於租期終止時有將落地強化玻璃大門回復原狀之義務。又依李予姿於110年5月6日LINE
向被告表示：「我跟你講過了你，你到6月7日前要搬走，我不租你了，強化玻璃門要恢復原來……」等語（見本院卷第95
頁），可知李予姿於110年5月6日仍是要求被告應將強化玻
璃安裝回去。被告雖抗辯原告口頭告知被告無須安裝乙節，惟未舉證以實其說，實難認兩造已另有合意無須將強化玻璃門裝回。
②原告主張被告僅返還玻璃大門，未返還支架等語。惟依原告所提出之照片、被告提出之錄影翻拍照片（見本院卷第143
、175-177頁），可知於被告遷出系爭房屋時，玻璃大門、
支架（即門框）均擺放在系爭房屋內，原告主張被告並未返還支架（即門框）乙節，礙難採憑。又依朝盛不銹鋼鍛造工廠表示：「不銹鋼門框＋安裝，金額為29,785元；不銹鋼門框不含安裝，金額為26,185元（均不含玻璃）」，有朝盛企業社估價單在卷可憑（見本院卷第413-415頁），足認安裝
玻璃大門費用應以3,600元（計算式：29,785元－26,185元）
始為合理，是原告請求被告給付3,600元，為有理由，逾此
範圍之請求，尚屬無據，不應准許。
⑶鐵捲門修繕費部分：
原告主張因被告將遙控主機拔除，無法使用，致原告另支出修繕費3,000元等情，業據證人即志昇鎖印行老闆賴志鋒於
本院審理時證稱：原告找我去做鎖具的維修。本院卷第161
頁收據是我開的收據，這張收據我印象中是我到現場時，遙控器無法使用，鐵門無法降落，發現是遙控主機被拔除，軌道塞異物，我去做維修，就是收據上之金額，維修的日期就是收據上面的日期（按：110年6月18日）。我當天去看到遙控主機就在鐵捲門的馬達旁邊等語（見本院卷第388-389頁
）。並有志昇鎖印行收據為證（見本院卷第45、161頁）。
證人賴志鋒於被告遷出系爭房屋之翌日即到場維修，足認系爭房屋之遙控主機應是在被告承租使用系爭房屋期間損壞，原告因此支出維修費用3,000元。是原告請求給付其支出遙
控主機之修繕費用3,000元，為有理由。
⑷未繳納電費部分：
原告主張被告搬離系爭房屋前，尚有未繳納之電費共計10,021元乙情，有電費繳費收據為證（見補字卷第41-43頁；本
院卷第283-285頁），且為被告所不爭執（見本院卷第75、437頁），是原告此部分請求，應屬有據。
⑸綜上，原告因被告遷出系爭房屋未回復原狀所受損害、電費總額為16,621元（計算式：3,600＋3,000＋10,021）。㈢末按抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀，始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規定自明。抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同意，亦不論在訴訟上或訴訟外，均得為之，此觀民法第334
條及第335條規定自明（最高法院97年度台上字第2241號、100年度台上字第1982號判決意旨參照）。原告就被告積欠之租金36,833元、未回復原狀費用、電費16,621元，本得請求被告給付，業如前所述，然因兩造系爭租約終止後，原告亦負有返還押租金13萬元予被告之義務（詳反訴部分說明），故經被告主張抵銷後（見本院卷第75、437頁），已無剩餘
。原告依系爭租約，請求被告給付332,062元，及自111年6
月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即無理由。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付332,062元，及自111年6月30日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本訴判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
反訴原告有交付反訴被告2個月之押租金共13萬元，系爭租
約終止後，扣除反訴原告未繳納之電費10,021元，及110年6月1日起至17日止未繳之租金36,833元，反訴被告尚應返還
反訴原告83,146元。爰依系爭租約之法律關係提起本件反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告83,146元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、反訴被告除引用本訴主張外，另抗辯：扣抵押租金後尚不足，是反訴原告請求返還顯屬無據等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠反訴原告主張兩造業已終止系爭租約，並將系爭房屋返還反訴被告完畢，反訴被告依約自應返還押租保證金13萬元予反訴原告，反訴被告迄仍未返還等情，業據反訴原告提出系爭租約、通訊軟體LINE對話紀錄為證（見本院卷第55-59頁）
，且反訴被告亦不否認反訴原告已遷出系爭房屋，是反訴原告上開主張，堪信為真實。
㈡反訴原告請求反訴被告返還押租金76,546元，為有理由，其餘部分則無理由：
押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號裁判要旨參照）。查：反訴被告得向反訴原告請求為積欠之租金36,833元、未回復原狀費用、電費共16,621元，反訴原告已於本訴時就積欠反訴被告上開費用為抵銷抗辯，無須再對本訴原告為任何之給付，並無租賃債務不履行之情事，是反訴原告依系爭契約第4條第2項之約定，請求反訴被告返還反訴原告扣除積欠租金36,833元、未回復原狀費用及電費共16,621元後之押租金76,546元（計算式：130,000－36,833－16,621
元），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
㈢本件反訴原告對反訴被告上開返還押租金債權，核屬無確定期限之給付，自應經反訴原告之催告而未為給付，反訴被告始負遲延責任。準此，依民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定，反訴原告請求反訴被告自反訴起訴狀
繕本送達之翌日即111年2月2日（111年1月22日寄存送達，
於111年2月1日生送達效力，見本院卷第61頁之本院送達證
書）起，至清償日止，按週年利率5%計付遲延利息，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，反訴原告依終止契約後之法律關係，請求反訴被告給付76,546元，及自111年2月2日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息範圍內，應屬有據。逾此範圍之請求，則屬無據。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件反訴原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告
假執行。
七、本件反訴訴訟費用額確定為1,000元（即第一審裁判費），
依民事訴訟法第79條規定，命反訴被告負擔700元，餘由反
訴原告負擔。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　29　　日臺灣臺中地方法院臺中民事庭
法 官 陳佩怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　29　　日書記官 許千士