臺中簡易庭111年度中小字第3861號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺中簡易庭
• 裁判日期: 111 年 12 月 07 日
• 當事人: 承安開發有限公司、阮俊乾、黃儀芳

臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中小字第3861號
原 告 承安開發有限公司

法定代理人 阮俊乾
訴訟代理人 蕭可昕
被 告 黃儀芳
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國111年10月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告授權訴外人李欣隆與原告簽訂不動產委託銷售契約(下稱系爭契約)，開價以新臺幣(下同)938萬元出售
門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0弄0號11樓建物及其坐落土
地(下稱系爭不動產)，嗣變更委託價額為788萬元(含仲介4%)。原告已於民國110年11月2日尋找買方程玉如出價755萬元購買，原告同意並授權李欣隆於買方程玉如所簽署之不動產買賣願意書上簽章確認，至此原告業已完成委託出售房屋之事項，詎被告卻未依約定與買方程玉如簽立買賣契約，卻另行再與他家房屋仲介公司簽訂委託契約，將系爭不動產出售他人，被告此舉已違反系爭契約約定，經協調被告代理人李欣隆亦代被告承諾願意賠償10萬元予原告，迭經催討，被告均置之不理，爰請求被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告僅委託李欣隆代為處理銷售系爭不動產之前期事宜，如房屋裝潢及委託仲介銷售等，並未提到可代為簽約、收受價款等物權法律行為，李欣隆於簽訂買方買方不動產買賣願意書時，亦未告訴被告，因此李欣隆無權代理系爭不動產買賣簽約及收取定金事宜，被告亦未同意李欣隆代替被告同意願意賠償10萬元予原告等語置辯，請求駁回原告之訴。
三、稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。而行政院消費者保護委員會所制訂不動產委託銷售契
約書簽約注意事項第3條載明：「目前國內仲介業所使用之
委託銷售契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契約書則有『在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為』之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書…」。可
見居間(仲介)分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人親自或委請他人買賣，不構成違約事由，居間人必須完成居間事務，始可請求報酬。專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有權進行相關仲介事務，若是委託人另與他人訂立居間契約，或是自行出售標的物，即違反專任委託本旨，應負擔債務不履行責任。系爭契約約首記載：「不動產一般委託銷售契約書」，依上開說明，被告僅授與原告普通報告或媒介權限，被告親自或委請他人買賣，並不構成違約事由，且原告必須完成居間事務，始可請求報酬。系爭不動產並非原告仲介成立買賣契約，為兩造所不爭執。從而，原告以被告違反系爭契約約定為由，請求被告給付違約金10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬無據，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
四、無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法170條第1項定有明文。無權代理，係行為人未經本人授與代理權而以本人名義所為之代理行為，或雖經本人授與代理權而逾越代理權限所為之代理行為，有最高法院87年度台上字第1049號民事裁判要旨可參。證人李欣隆於111年10月26日本院言詞辯論時雖證稱：「法官
問：你有承認要給原告公司十萬元？答：隔天那組我們有增加金額就是要給原告的，我們底價750(萬)，後來超過750(
萬)就有預留十萬元就是要給原告，後來賣了800萬。」、「法官：你說要給十萬元，被告是否有同意？答：我有委託書，當初合約都有打，合約的底價是750(萬) 。」，惟證人當庭提出之房屋出售委託書僅記載：「本人黃儀芳位於台中市(縣)太平區太平區樹孝路337巷2弄6號11樓(請詳填欲出售之屋址)，因無法親自辦理出售事宜及辦理位於之售屋登記…」
，堪認同意給付原告10萬元，係證人逾越被告售屋代理權限所為之代理行為，未經被告追認，該無權代理之行為，對於被告不能發生效力。從而，原告以被告代理人李欣隆代被告承諾願意賠償10萬元予原告為由，請求被告給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬無據，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　7 　　日臺中簡易庭 法 官 劉正中
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9 條之規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　7 　　日書記官 江婉君