111年度中小字第1629號｜民事：損害賠償｜裁判日期：111 年 06 月 24 日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 111年度中小字第1629號原告周琇媚訴訟代理人陳舜杰被告鉅懋建設有限公司法定代理人施義福訴訟代理人尤雯雯律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國111年6月24日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之；但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，同法第262條第1、2項復有明文。查本件原告原起訴對象為施義福並聲明：「一、先位聲明：被告應將台中市○○區○○段00000000 0地號之土地(下稱系爭土地)鑑界分割後，於原告給付新臺幣(下同)10萬元之同時，移轉登記予原告；二、備位聲明：被告應將系爭土地，就電信室至A16住戶土地間之土地於鑑界分割後，與原告簽訂買賣契約，將系爭土地出售予原告。」；嗣於民國110年12月14日訊問期日當庭追加鉅懋建設有限公司為被告(本院卷第38頁)，並於110年12月15日具狀更正其聲明(本院卷第41-45頁)；於111年4月11日具狀變更聲明為：「被告應連帶給付原告56,819元，及自民事準備理由(三)狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」(本院卷第181頁)；於111年5月17日具狀撤回對被告施義福之起訴，並更正聲明如後開聲明所示(本院卷第221頁)，此節亦經被告當庭表示沒有意見(本院卷第227頁)。核原告前開所為訴之追加、撤回及訴之聲明之變更、減縮，於法均無不合，依上開規定，應予准許。二、簡易事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436條之8第1項之範圍者，承辦法官應以裁定改用小額程序，並將該簡易事件報結後改分為小額事件，由原法官依小額程序繼續審理；同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第7條第3項定有明文。本件原告變更訴之聲明如前所述，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436條之8第1項之範圍，依前揭說明，應改適用小額程序，本院已於111年4月15日言詞辯論期日當庭裁定改行小額程序(本院卷第179頁)，並依小額程序繼續審理，併此敘明。貳、實體事項一、原告主張：原告為鑫里仁社區(下稱系爭社區)之A16住戶及區分所有權人，被告鉅懋建設有限公司為系爭社區之建設公司，被告公司代表人即施義福為台中市○○區○○段000000000 地號之土地(下稱系爭土地)之所有權人。本案係因被告建屋時設計上之疏失，導致系爭土地上產生一塊被社區圍牆、電信室及A16住戶即原告所有之土地三面包圍而形成之畸零地(本院卷第67頁；下稱系爭畸零地)，而該畸零地非經A16住戶即原告所有之土地則無法進入而為袋地，為使此畸零地能更為有效利用，被告於110年3月28日系爭社區1期會議中，同意將系爭畸零地鑑界分割後以10萬元售予原告，其他區分所有權人過半數亦均對此表示同意，此會議並經被告公司及施義福蓋章後確認會議紀錄之內容。詎被告嗣後拒不履行上開契約約定亦不顧及大多住戶之意思，於接到本案請求履行契約之起訴狀後，即開始積極進行贈與系爭土地之事宜，未將系爭畸零地從系爭土地上分割出來，而逕將系爭土地移轉給系爭社區之住戶所共同持有(權利範圍各48分之1)，將系爭畸零地之產權問題丟包給社區自行處理，甚至嗆聲原告「敢告就讓你買不到」以為報復。按買賣契約之成立，不以有處分權為必要，縱使被告沒有系爭土地之所有權，亦不影響債之發生，且施義福為被告公司之代表人，其故意操作系爭土地之權利關係，實以違反誠實及信用方法，並致上開買賣契約陷於給付不能，爰依民法第226條、第245條之1請求被告賠償： ⒈所失利益：56,131元系爭畸零地總面積13.64平方公尺，依系爭畸零地袋地消除前之公告現值每平方公尺3,800元計算，系爭畸零地於袋地消除前之價值為51,832元(計算式：3800×13.64＝51832)。袋地消除後，系爭畸零地即附加至原告所有之A16車位，而依A16車位11平方公尺，售價45萬元計算，該車位每平方公尺之實際售價為40,909元(計算式：450000÷11＝40909)，是系爭畸零地於消除袋地附加至原告所有之A16車位後，其價值應可增為557,999元(計算式：40909×13.64＝557,999)；實際增價之價值達506,167元(計算式：557,000－00000＝506167)。而袋地消除後後，原告即可與其他2人成為系爭畸零地之共有人，取得權利範圍13.64/123，以此計算原告可分享之利益額應為56,131元(計算式：506167×〈13.64/123〉＝56,131) ，此即為原告之所失利益。 ⒉所受損害：688元原告因信賴契約得為成立並履行，而支付於締約、準備履約費用及催促被告履行契約之成本，包含市內傳真會議紀錄支出120元、申請系爭土地地籍圖、土地登記簿謄本支出40元、111年1月6日急件掛號費郵資43元、手機催促履約電話費約160元、書面資料彩色複印費用220元、黑白複印費105元等，至少已達688元以上損害。 ⒊基上，原告得向被告請求之所受損害及所失利益共計56,819元(計算式：56131＋688＝56,819)。㈢並聲明：被告應給付原告56,819元，及自民事準備理由(三)狀(本院卷第181頁)繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。二、被告則以：㈠系爭社區會議記錄僅係為達成某一目標所為召開討論會議，與契約之形成要件不同。且就不動產買賣標的物數額較鉅，並非僅就買賣標的物及價金為意思表示後契約即成立，尚待就各期價金付款方法及不動產交付日期、稅捐負擔、是否點交等交易重要事項進行議定後，達成合意，契約才能成立。本件系爭土地尚未辦理分割，會議紀錄亦欠缺不動產買賣契約所必須具備上開各種條件之合致，是以，兩造從未成立系爭土地之買賣契約，原告據以給付不能之法律關係請求被告賠償，應無理由。㈡被告將系爭土地移轉所有權予全體住戶，係為履行系爭社區1 期會議中，七、討論事項(一)「…電信室前土地及鐵門外道路(即系爭土地1413-24地號)由全體48戶共同持有…」而依當時會議記錄以贈予之法律關係移轉系爭土地所有權予全體住戶，原告亦為受贈對象，甚至主動提供其個人資料配合被告進行所有權移轉，應有部分為48分之1，顯見原告係同意被告將系爭土地贈與全體住戶之行為。㈢又縱如原告所言兩造間意思表示合致成立買賣契約(假設語氣 )，原告所要求分割出售予之部分即為電信室至A16牆邊土地，不論有無出售予原告，原告均可使用，現所有權登記為全體住戶共有，原告亦為共有人之一，原告同樣能有使用權，且原告既同為系爭土地之共有人，就亦可提起分割之訴，將電信室至A16牆邊土地分割予原告，原告因此而獲利，並無損失，其所請求並無理由。又原告於所失利益計算明細中所指之袋地，係含電信室在內，電信室係屬住戶全體所有，本即不能分割之物，原告將電信室範圍也包括在內用以計算其所失利益之單位面積，顯有繆誤。就車位面積之價值增加應先行鑑價確認該停車位之價格是否因此而增加；且因停車位係不得單獨買賣，因此原告就其有無取得系爭土地與本件契約究竟有何種因果關係存在，原告應負舉證之責。另原告請求所受損害688元部分，所列費用之各項目究與本件履約爭議有何關聯，亦應由原告負舉證之責。㈢並聲明：①原告之訴駁回。②願供擔保請准免於假執行。三、得心證之理由㈠原告主張被告於110年3月28日系爭社區1期會議中，同意將系爭畸零地鑑界分割後以10萬元售予原告，其他區分所有權人過半數亦均對此表示同意，此會議並經被告公司及施義福蓋章後確認會議紀錄之內容。詎被告嗣後拒不履行上開契約約定亦不顧及大多住戶之意思，於接到本案請求履行契約之起訴狀後，即開始積極進行贈與系爭土地之事宜，未將系爭畸零地從系爭土地上分割出來，而逕將系爭土地移轉給系爭社區之住戶所共同持有等語，為被告所否認，被告並辯稱：系爭社區會議記錄僅係為達成某一目標所為召開討論會議，與契約之形成要件不同。且就不動產買賣標的物數額較鉅，並非僅就買賣標的物及價金為意思表示後契約即成立，尚待就各期價金付款方法及不動產交付日期、稅捐負擔、是否點交等交易重要事項進行議定後，達成合意，契約才能成立。本件系爭土地尚未辦理分割，會議紀錄亦欠缺不動產買賣契約所必須具備上開各種條件之合致，是以，兩造從未成立系爭土地之買賣契約等語。則本件首應審究者厥為：兩造間之買賣契約究竟有無成立？原告請求被告賠償所失利益及損害，有無理由？㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限；民事訴訟法第277 條定有明文。申言之，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院48年台上字第887 號判決意旨參照）。再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。所謂必要之點，係指契約之要素而言。而所謂要素，應指契約成立所不可或缺之要件。再按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準。而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院39年台上字第1053號、49年台上字第303 號、99年台上字第1421號裁判參照）。㈢查原告主張被告於110年3月28日系爭社區1期會議中，同意將系爭畸零地鑑界分割後以10萬元售予原告，其他區分所有權人過半數亦均對此表示同意，此會議並經被告公司及施義福蓋章後確認會議紀錄之內容等語，業據原告提出「鑫里仁1 期會議紀錄」為證（見本院卷第47頁）。而該會議紀錄七、討論事項㈠社區公設土地產權問題記載：「地號1415對外道路用地、1415-5涼亭用地及1413-8電信室前土地及對外車到用地等3塊土地，建設公司同意無償贈與並過戶給社區住戶共同持有產權，惟現1413-8地號此土地將再次分成鐵門前車道由社區內38戶共同持有，電信室前土地及鐵門外道路由全體48戶共同持有，另電信室至A16住戶土地間土地則依土地法規定於鑑界後，以新臺幣10萬元由A16住戶承買，此金額全數歸入鑫里仁社區之共同基金，建設公司沒有異議。」等語。原告雖主張其為鑫里仁社區A16住戶，依此兩造間應已成立買賣土地合意等語，然依該「鑫里仁1期會議紀錄」內容觀之，其關於電信室至A16住戶土地間土地記載「依土地法規定於鑑界後，以新臺幣10萬元由A16住戶承買，此金額全數歸入鑫里仁社區之共同基金，建設公司沒有異議。」等語，惟依卷附該土地之土地登記簿謄本（見本院111年度中簡聲字第6號卷第33頁）所載，該土地係為訴外人林鴻儒與施義福所共有，並非被告所有，則在該會議係以協議討論之方式為決議，該決議實難認為等同原告與被告間就系爭土地中關於電信室至A16住戶土地間土地已成立買賣之合意，且系爭土地於會議紀錄作成之110年3月28日，尚為共有之狀態，在未分割前，買賣標的之坐落位置、面積均尚未特定，亦難認為就買賣土地契約中之必要之點，意思一致。是兩造間並無買賣契約成立之事實存在，故原告主張兩造間已就系爭土地中關於電信室至A16住戶土地間土地已成立買賣之合意，尚屬無據。㈣綜上所述，本件兩造間並無成立買賣契約之合意，則原告依依民法第226條、第245條之1，請求被告給付56,819元，及自民事準備理由(三)狀(本院卷第181頁)繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　24　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法　官　張清洲以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　24　　日書記官陳慧津

臺中簡易庭111年度中小字第1629號

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