九十年度中簡字第二八三九號｜民事：返還押租金｜裁判日期：90 年 12 月 06 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十年度中簡字第二八三九號原　　　告　丙○○○ 被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　乙○○ 右當事人間請求返還押租金等事件，本院判決如左：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告訴之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）十萬五千八百五十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、事實要旨：㈠原告主張：緣訴外人向光華即大象企業社於民國八十九年十月二十五日向被告承租坐落門牌號碼台中市○○○路七八九號六樓房屋全部及五個車位，租期自八十九年十一月十五日起至九十年十一月十四日止，每月租金九萬五千八百五十元、車位一萬元，押租保證金二十八萬七千五百五十元。因押金及租金係原告支付，故約定大象企業社違約時，原告可請求退還押金及預付租金之支票，又向光華即大象企業社如中途退租，即視為違約。嗣大象企業社因營運虧損，而於九十年三月二十六日以書面終止租賃契約，並立即介紹他人前來承租，詎被告退還押租金時，竟無故扣除一個月之違約金計十萬五千八百五十元及管理費，僅返還十三萬一千六百元，經原告多次抗議均置之不理。惟本件大象企業社縱有違約情事，被告僅得另向大象企業社請求損害賠償，不得自原告交付之押租金中扣除違約金，況被告根本未受有任何損害，縱要扣除違約金，亦應依民法第二百五十二條減至相當數額。再者，大象企業社在九十年三月二十六日以書面通知被告終止契約，故本件租約應算至九十年五月十日終止，被告亦不得收取至九十年五月十五日之房租等語。㈡被告則以：本件承租人向光華即大象企業社未依合約第七條第四款約定於一個半月前以書面通知被告，依上開約定應視為違約，應扣除按一個月租金計算之違約金，又本件違約金倘係兩造所用制式租賃契約書原有約款，應按「未承租期滿之月數」與「租賃期間總月數」比例計算，最低應以一個月租金計算，嗣兩造同意一律僅按上開最低標準「一個月租金」計付違約金，足見並無約定違約金過高情事等語置辯。三、法院之判斷：㈠本件原告與訴外人向光華即大象企業社於民國八十九年十月二十五日訂立租賃契約，租賃標的物為台中市○○○路七八九號六樓房屋全部及五個車位，租賃期間為八十九年十一月十五日起至九十年十一月十四日止，租金計每月十萬五千八百五十元，應於每月十五日前給付，押租保證金二十八萬七千五百五十元等情，為兩造所不爭執。惟兩造對於被告可否扣除相當於一個月租金計十萬五千八百五十元之違約金有爭執。故本件僅就兩造有爭執之上開事項予以審究。㈡按押租保證金係租賃契約之承租人於訂立契約時預先交予出租人，作為租賃期間因承租人債務不履行所生債務之擔保，故租賃契約終止後，承租人所交之押租保證金，須扣除上開債務數額後，始得請求返還。租賃約定由第三人給付租金或押租保證金之義務者，除當事人另有約定外，第三人仍須扣除上開債務數額，始得請求返還預收租金及押租保證金。經查：系爭租賃契約第六條第四款約定：「乙方（即大象企業社）如發生違約情事時，甲方（即被告）必須將未兌現之支票以及『尚餘之』房屋押金，退還給丙○○○女士（即原告）本人」；第七條第六款約定：「大象企業社（向光華）須於本租賃地有經營美商雷氏公司之事業，否則丙○○○女士可主動要求退還未兌現之支票及其押金，但大象企業社（向光華）有優先承租權」；第七條第四款約定：「乙方（即大象企業社）不得於租賃期間中途退約，如欲中途退租，乙方必須於一個半月前以書面通知甲方（指被告），否則視為違約。乙方必須付甲方一個月之違約金，乙方不得有異議」等語，足見依系爭租賃契約之約定，原告僅得請求扣除承租人債務不履行損害賠償數額後之押租保證金餘額。原告主張被告應另向承租人向光華即大象企業社請求違約金云云，即屬無據。次查，兩造對於本件承租人於八十九年三月二十五日表示提前終止租約，擬續租至同年四月十五日止等情並不爭執，核與被告提出之通知書三紙相符，被告主張承租人違反上開契約第七條第四款「乙方必須於一個半月前以書面通知甲方」之約定，依約應給付以一個月租金計算之違約金，即屬有據。末查本件違約金之約定，倘租賃契約當事人以「其他特約事項」個別約定，參以系爭契約所用制式租賃契約書原有約款約定：「乙方不得於租賃期間中途退租，否則除繳清已使用租金外，並應支付甲方違約金。違約金計算方式如下：未承租期滿之月數除以租賃期間總月數乘以保證金總額（最低以一個月之租金計算）」（第六條第二款參照），兩造另行約定以「一個月租金」計付違約金，合於上開制式約款之最低標準，另依被告提出之承租人向光華所立字據，載明：「一切違約要求，根據所簽合約內容」等語，堪認上開約定違約金尚無過高情事。㈢綜上，被告扣除相當於一個月租金計十萬五千八百五十元之違約金，僅返還押租保證金餘額十三萬一千六百元，核屬有據。原告訴請被告返還押租保證金，為無理由，應予駁回。又原告假執行之聲請，因訴之駁回，失所附麗，應併予駁回。㈣依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　華　　民　　　國　　九十　　年　　　十二　　　月　六　　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法　官　林慧貞右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　　國　　九十　　年　　　十二　　　月　七　　　日書記官

臺中簡易庭九十年度中簡字第二八三九號

關鍵資訊