臺中簡易庭九十三年度中簡字第二四九八號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　九十三年度中簡字第二四九八號

原告

甲○

原告

乙○○

原告

共同訴訟代 黃呈利 律師

被告

丙○○

右當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國九十三年十一月十六日言詞辯論終結

，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告之聲明：求為判決如主文第一、二、三項所示。

二、事實摘要：

（一）原告主張：緣坐落臺中市○區○○段六小段一之三十地號土地如附圖所示Ｂ部分面積零點零零五五公頃土地上鐵架烤漆板造建物即門牌號碼臺中市○區○○路一○五號（稅籍編號Ｚ00000000000，下稱系爭建物）為原告乙○○所有，並經設籍課稅，其登記之納稅義務人亦為原告乙○○。系爭建物由原告甲○於民國八十四年三月二十八日起以每月租金新臺幣（下同）九千元出租予被告經營鴻興機車行，被告即於每年課稅年度出具所得稅扣繳憑單交原告甲○收執，嗣自九十二年八月份起，租金變更為每月八千元，不料，被告自九十三年一月份起迄今均未支付租金，算至九十三年七月底已積欠五萬六千元，原告甲○為此於九十三年七月十六日去函催告被告給付租金，被告於九十三年七月二十日收受催告函後均置之不理，原告甲○爰以本起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃關係之意思表示，然被告仍繼續占用上開房屋，拒絕遷讓，原告甲○爰依民法第四百四十條第一、二項、第四百五十五條規定，請求被告將系爭建物返還原告甲○，又原告乙○○雖非出租人，惟為系爭建物之所有權人，亦併依民法第七百六十七條規定，本於所有權作用請求被告返還系爭建物。被告已積欠原告甲○自九十三年一月份起至同年七月份之租金共五萬六千元，爰請求被告給付如主文第二項所示。再者，被告自系爭租約終止後，占有系爭建物即受有相當於租金之不當利益，致所有權人即原告乙○○受有損害，應自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至系爭建物返還原告之日止，每月給付原告乙○○八千元。

（二）被告辯以：

１、緣原告甲○的大嫂是訴外人蔡燕昌之岳母，訴外人蔡燕昌的家位於系爭建物後面，於九十二年六月份有人在訴外人蔡燕昌家賭博喝酒唱歌吵鬧，被告跟原告甲○反應無效，訴外人蔡燕昌之岳母竟趕走被告所經營鴻興機車行的客人。被告於九十二年十二月六日給付房租時，跟原告甲○說下個月要減多少房租你自己決定，但原告甲○在九十三年一月六日沒有來收取房租，至九十三年一月十七日下午五點多才來，被告問原告甲○這個月房租要減多少錢，原告甲○沒有開口說話，之後離開了，過十五分鐘後，原告乙○○就進來要動手打人，被告問原告乙○○為何打人，原告乙○○說要討房子，被告表示並不是給原告乙○○承租系爭建物，故原告乙○○無權請求返還，被告並跟立德派出所報案，原告乙○○才離開，在十五分鐘以內，訴外人洪福分即原告甲○的哥哥走到系爭建物罵被告說拜什麼神明，被告跟訴外人洪福分說其拜神並沒有害人，訴外人洪福分就動手打被告的頭和胸部後，被告才用手撥開，訴外人洪福分倒退撞到門檻跌倒，被告打電話報案，訴外人洪福分被送到醫院去，過十五分鐘後，被告報案回來，原告乙○○與訴外人吳秀霞進來屋內打被告，原告乙○○打其後腦勺，訴外人吳秀霞把被告的安全帽拿掉並抬被告的左腳讓被告倒下去，原告乙○○用腳踢被告的胸部，訴外人陳健福叫被告跟訴外人洪福分道歉，被告跟訴外人陳健福說你們進來打我，為什麼我還要跟你們道歉，結果繼續被打，隔壁的老闆來幫忙解圍，其再去報案，警員說要開驗傷單才可以寫筆錄，之後原告乙○○叫地方人事關說，不讓被告寫筆錄，至九十三年二月二十六日被告請朋友打電話給立德派出所所長，才叫被告去寫筆錄，但卻寫不詳細。

２、在九十二年十二月底前，都是由原告甲○前來收取租金，其並不知道原告甲○住在哪裡。嗣其曾分別在九十三年二月四日將九十三年一月份之房租、在九十三年二月六日將九十三年二月份之房租，寄至原告甲○在八十四年三月二十八日所簽房屋租賃契約書上所寫地址「臺中市○區○○路一○三號」，原告甲○雖有親戚住在上址，但卻拒收而退回，故本件非被告不願意繳納租金，而是原告不願意收受。現因原告叫人來傷害被告，被告認為應該原告賠償其損失，而不願意給付租金給原告。

３、於九十三年八月八日晚上十點五十五分，訴外人蔡燕昌在後面喝酒賭博唱歌吵鬧，被告報案，警員來勸說，但訴外人蔡燕昌不滿意，帶一個友人來系爭建物內毆打被告，還把廚房的東西及電腦砸壞，同一時間又進來了四個同伴，打被告的兒子湯啟文及女兒湯玉芳，被告的太太陳美麗要報案，四個同伴其中之一，卻把被告家中的電話砸壞。為此請求駁回原告之訴等語。

三、法院之判斷：

（一）原告主張系爭建物為原告乙○○所有，並經設籍課稅，其登記之納稅義務人亦為原告乙○○，嗣系爭建物由原告甲○於八十四年三月二十八日起以每月租金九千元出租予被告經營鴻興機車行，被告並於每年課稅年度出具所得稅扣繳憑單交原告甲○收執，嗣自九十二年八月份起，租金變更為每月八千元，但被告自九十三年一月份起迄今均未支付租金等情，業據原告提出九十三年房屋稅繳款書一份及各類所得扣繳暨免扣繳憑單一份為證，並經本院督同臺中市中山地政事務所勘驗現場測量屬實，有本院之勘驗筆錄及臺中市中山地政事務所所製作之附圖一份在卷可稽，且為被告所不爭執，復有被告所提出原告所不爭執之房屋租賃契約書一份存卷可佐，自堪信原告之上開主張為真實。

（二）茲本件有爭執者，厥為原告甲○主張以被告遲延二期以上租金之給付而終止租約，是否有理由？爰析述如下：

１、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；民法第四百五十條、第四百五十一條第二項前段、第四百四十條第一項、第二項分別定有明文。

２、經查，原告甲○與被告於八十四年三月二十八日就系爭建物簽訂房屋租賃契約，期間自八十四年四月五日起至八十五年四月五日止，每月租金九千元，嗣自八十五年四月六日起未再簽訂新租賃契約，但仍由被告按原訂租賃契約之條件占有使用系爭建物，並自九十二年八月份起，租金變更為每月八千元等情，為兩造所不爭執，且有被告提出之房屋租賃契約書一份在卷可憑，顯見原告甲○自八十五年四月六日起，係以不定期租賃方式出租系爭建物予被告使用，揆諸前揭法條規定，原告甲○自得隨時終止契約或以被告逾二期以上未給付租金而終止契約。

３、被告雖自承其自九十三年一月份起未給付租金給原告甲○等情，然辯稱：其曾分別在九十三年二月四日將九十三年一月份之房租、在九十三年二月六日將九十三年二月份之房租，寄至原告甲○在八十四年三月二十八日所簽房屋租賃契約書上所寫地址「臺中市○區○○路一○三號」，原告甲○雖有親戚住在上址，但卻拒收而退回云云，並提出郵政國內匯款執據一份及信封二份為證，惟原告甲○否認有何拒收之意，主張：其沒住在臺中市○區○○路一○三號，不知被告有寄房租至上址等語。經查，依被告所提出之信封，其上分別載「遷」、「無此人退回」、「遷移不明」等字樣，是原告甲○主張其未住在上址，不知道被告有以此信函方式繳納租金，其沒有拒收租金之意等語，尚堪採信。次查，原告甲○曾於九十三年四月間發存證信函催請被告繳納租金一節，為被告所不爭執，且原告甲○復於九十三年七月十六日發存證信函再催請被告於五日內繳納租金，其上記載地址為「臺中市○○街四一八巷十六弄十五號」，並由被告九十三年七月二十日簽收一節，亦有原告所提出之存證信函及回執各一紙存卷可佐，顯見原告甲○確有向被告收取租金之意，並無拒絕收取之情。又查，原告曾就租賃糾紛一事，向臺中市東區調解委員會聲請調解，但被告於九十三年六月十五日、九十三年六月二十四日均未到場等情，有原告提出之調解不成立證明書一紙附卷可參，並為被告所不爭執，且被告於本院九十三年十一月十六日審理時，亦自承：因其在九十三年一月份約原告調解，原告不願意，所以原告在九十三年六月聲請調解，其也不願意去等語明確，此有該日言詞辯論筆錄一份在卷可證，顯見原告甲○自九十三年四月份起，已以多種方式催請被告繳納租金，並以存證信函方式讓被告知悉其目前地址，然被告仍未繳納。審之租金給付方式，除以信函方式送達外，尚可當面交付，或以其他方式為清償，參以自九十三年一月份起至原告甲○於九十三年七月十六日最後一次發存證信函催告被告給付租金之時，已長達半年時間，被告均未再提出清償，甚且本院於九十三年十一月十六日審理時，被告尚陳稱：「（問：被告是否願意支付積欠之租金？）不願意」等語，此亦有該日言詞辯論筆錄一份存卷可佐，顯見本件係被告不願意繳納積欠之租金，而非原告拒收租金甚明。是被告辯稱：其欲給付租金遭拒云云，核無可採。

４、再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第二百六十四條第一項、第三百三十四條第一項分別定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言，最高法院十八年上字第一七○九號判例意旨可資參照。被告雖又辯稱：原告叫人來傷害被告，應該是原告賠償被告損失，而不是被告給付租金給原告云云。惟查，就原告乙○○與被告互控傷害，及被告告訴訴外人洪福分、吳秀霞傷害案件，原告乙○○、訴外人洪福分及吳秀霞業經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官為不起訴處分確定，而被告業經檢察官以過失重傷害罪嫌提起公訴，並經本院判決有期徒刑四月，如易科罰金，以三百元折算一日等情，此有臺灣臺中地方法院檢察署檢察官九十三年度偵字第三二四八號不起訴處分書、起訴書及本院九十三年度易字第一六五三號刑事判決各一份在卷可稽，顯見被告就原告是否存有損害賠償請求權，尚有疑問，則原告既未對被告負有債務，自難認被告得據以主張同時履行辯或抵銷，並進而拒絕繳納租金。是被告前開所辯，尚不足採。

５、綜上，被告自九十三年一月份起即未付租金，計至九十三年七月份，已積欠原告七個月租金未付，應可認定。從而，依首揭法條規定，原告甲○主張以被告遲延二期以上租金之給付而終止租約，即屬有據。

（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有者，得請求返還之，民法第四百五十五條前段、第七百六十七條前段分別定有明文。經查，原告甲○與被告間之租約已經因被告欠租達二個月以上，經原告甲○以起訴狀繕本之送達（即九十三年八月二十四日）為終止租約之意思表示，故兩造之租約已於九十三年八月二十五日終止，被告自應於九十三年八月二十五日終止租約時將租賃物返還原告，惟被告仍於租約終止後繼續占有系爭建物，迄今尚未交還，並無任何正當權源，為屬無權占有，從而，原告甲○本於出租人之地位依民法第四百五十五條租賃物返請求權之規定，原告乙○○本於所有權人之地位依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，訴請被告遷讓交還系爭建物，自有理由。

（四）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條前段定有明文。經查，租約終止前，被告尚積欠自九十三年一月間起至九十三年八月二十四日止之租金，已如前述，合計已逾七個月，從而，原告甲○本於租賃之法律關係，僅請求被告給付積欠自九十三年一月間起至九十三年七月間止之租金五萬六千元（8000X7=56000），及自九十三年八月二十五日（即起訴狀繕本送達被告之翌日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自無不可，應予准許。

（五）又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例）。經查，被告於終止租約後，仍繼續占有使用系爭建物，足認獲有相當於租金之不當得利，致原告乙○○受有無法使用收益系爭建物之損害。從而，原告乙○○請求被告給付自九十三年八月二十五日（即起訴狀繕本送達被告之翌日）起至系爭建物返還原告之日止，按月給付原告因繼續占有使用系爭建物致原告乙○○受有相當租金損害之不當得利八千元，揭諸前開說明，即屬正當，應併予准許。

（六）本件係就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款應依職權宣告假執行。

（七）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

（八）據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭