94年度中簡字第1893號｜民事：給付服務報酬｜裁判日期：94 年 10 月 06 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　94年度中簡字第1893號原　　　告　甲○○○○經紀有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　丙○○ 被　　　告　戊○○ 訴訟代理人　洪銘徽律師被　　　告　己○○ 上列當事人間請求給付酬金事件，本院於民國94年9月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：被告戊○○於民國（下同）93年11月17日，授權訴外人林明珠與原告訂立專任委託契約書，將被告戊○○所有坐落台中市○區○○段215之11地號土地壹筆，及其上建物即門牌為台中市○區○○○路542之1號房屋一棟，委託原告仲介銷售，委託價格為新台幣（下同）780萬元，委託期限自93年11月18日起，至94年1月18日止。原告於接受委託後，於94年1月16日，覓得一買方即被告己○○，其表示願以660萬元買受系爭不動產，並與原告簽訂不動產購買意願書，對此要約，雖經原告居中斡旋，買賣雙方並未達成買賣之合意。詎於委託期限屆滿後，被告戊○○於94年1月 31 日，將系爭不動產以買賣為原因移轉所有權予被告己○ ○。按依上開專任委託契約書第11條第3項第3款約定：「賣方於委託期限屆滿後2個月內與加盟店曾介紹之買方或其配偶、二親等內之親屬成交者」，「賣方仍應給付加盟店依第11條第1項約定之服務報酬。」；又依上揭不動產購買意願書第10條第2項第2款之約定：「買方或其配偶、二親等內之親屬若與加盟店曾介紹之賣方於其專任委託契約期限屆滿2 個月內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之百分之二計算之違約金作為買方違約之賠償。」，核被告等二人所為，顯與上開約定相當，據此，被告戊○○應給付原告按成交價780萬元依百分之4計算之服務報酬，計31萬2千元；被告己○○則應給付原告依委託價780萬元按百分之2計算之違約金，計15萬6千元。經原告催討，被告均置之不理等語。並聲明：（一）被告戊○○應給付原告312000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告己○○應給付原告156000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清債日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告鍾麗美則以：被告鍾麗美固不否認確於93年ll月間，授權林明珠與原告訂立專任委託契約書，就被告所有系爭不動產委託原告公司仲介銷售，委託價格為780萬元整，委託期限至94年l月18日止，惟查：本件原告固曾於委託期間內仲介被告己○○，然於委託期間內並未達成買賣之合意，且被告於委託期間屆滿後，確另再經永鉅不動產有限公司詹富傑先生之仲介後而以695萬元成交，顯見被告從未有惡意規避給付服務報酬之情事，依上開不動產委託銷售契約書範本內容，被告亦無須給付服務報酬予原告。又系爭專任委託契約書之內容，屬定型化契約（附合契約），然其條款有明顯排除不予適用任意規定之意旨，且加重被告之責任及使被告拋棄權利或限制行使權利，而有重大不利益之情事，則依民法規定，該部分之約定亦屬無效。再查，定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效，消費者保護法第15條亦定有明文。被告於85年間買賣本件系爭不動產，當初包含裝潢之費用在內，總共花費約1千萬元，然被告既願以低價委託原告公司仲介買賣，是於雙方所簽訂之專任委託契約書中第15條特別約定：「賣方（即被告戊○○）不付增值稅、服務費、代書費」，對此約定，原告公司經紀營業員陳熠任亦簽章確認在案，準此，被告與原告公司所簽訂之專任委託契約書，既已言明被告戊○○無須給付原告公司服務費，此即屬定型化契約中之個別磋商條款（即特別約定事項），依上開規定，本件專任委託契約書第ll條之規定，既牴觸合約書第15條之個別磋商條款之約定，其牴觸部分當然無效，申言之，苟原告公司於委託期限內達成仲介買賣本件系爭不動產之買賣事宜，被告亦無須負擔或給付原告公司之服務報酬，更何況原告公司於委託期限內根本未達成仲介買賣事宜，則原告公司又何能向被告主張服務報酬？就原告所提專任委託契約書之內容觀之，雙方契約書第15條特別約定事項所載之內容不符（即原告所提契約書內多了「㈡賣方同意以底價700萬元正售出」之記載），對此，被告當時根本沒有捺印同意此項條款，此顯係原告方面片面加註自行繕寫，按有關被告所持有之專任委託契約書之內容，顯係於同一份契約書經複寫後再由雙方蓋章捺印後由雙方各執乙份為憑，苟立約當時即載有第㈡項之約定，為何被告之契約書中並無此記載？㈡另依雙方契約書第2條所載內容，當時委託銷售價格為78O萬元正，如被告當時同意以底價700萬元正出售，為何於第2條中仍載為780萬元？豈不怪哉，再者，該條第㈡項亦未經被告捺印同意，此觀被告只捺印乙次之情形即可明證，均見該契約書第15條第㈡項之記載顯係原告片面自行書寫，實屬明等語。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，請准供擔保免為假執行。三、被告己○○則以：被告己○○因受教育程度低，識字不多，又不善於言詞，遂與原告相約於94年1月16日，在被告鄰居乙○○處見面，藉由乙○○協助，於是日，雙方即簽訂不動產購買意願書。惟原告與被告己○○簽訂不動產購買意願書時，因原告唯恐其與被告鐘美麗之專任委託契約，將於94年1 月18日到期，屆期將無法順利成交，竟未依前揭規定，將不動產購買意願書交付與被告己○○審閱3日以上，使被告蘇煥無法充分解該定型化契約條款之內容，即匆促簽約。而該條款第12條約定「買方或其配偶，二親等內之親屬若與加盟店曾介紹之賣方於其專任委託期限屆滿2個月內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之2%計算之違約金作為買方違約之賠償」，係屬定型化契約條款，原告未依法予被告鍾煥生三日審閱期間，則該定型化之約款，即不構成契約之內容。職是，原告據此約款，請求被告己○○給付違約金，應無理由。被告二人所以得以達成買賣合意完成交易，實另透過第三人斡旋所致，即本件最後能順利成交，實與原告之仲介無關。是以，原告請求被告己○○給付15萬6千元之違約金，顯然與其實際受到之損害差距甚大，退萬步言，縱令被告己○○前開抗辯：為無理由，而應給付違約金，惟原告主張違約金應屬過高，懇請予酌少等語，並聲明：原告之訴駁回。四、本件原告主張：被告戊○○於93年11月17日，授權訴外人林明珠與原告訂立專任委託契約書，將被告戊○○所有坐落台中市○區○○段215之11地號土地壹筆，及其上建物即門牌為台中市○區○○○路542之1號房屋（下簡稱系爭不動產）壹棟委託原告仲介銷售，委託價格為780萬元，委託期限自 93 年11月18日起，至94年1月18日止。原告於接受委託後，於94年1月16日，覓得一買方即被告己○○，其表示願以660萬元買受系爭不動產，並與原告簽訂不動產購買意願書，對此要約，雖經原告居中斡旋，買賣雙方並未達成買賣之合意。詎於委託期限屆滿後，被告戊○○於94年1月31日，將系爭不動產以買賣為原因移轉所有權予被告己○○等情，為被告所不爭執，並有原告所提授書一份、專任委託契約書一份、不動產購買意願書一份、土地、建物登記謄本各一份為證在卷可參，堪信為真。按依上開專任委託契約書，其第11條第3項第3款原告與被告戊○○固約定：「賣方於委託期限屆滿後2個月內與加盟店曾介紹之買方或其配偶、二親等內之親屬成交者」，「賣方仍應給付加盟店依第11條第1項約定之服務報酬；且依上揭不動產購買意願書第10條第2項第2款原告與被告己○○亦約定：「買方或其配偶、二親等內之親屬若與加盟店曾介紹之賣方於其專任委託契約期限屆滿2個月內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之百分之二計算之違約金作為買方違約之賠償。」等情，原告依上開條款分別請求被告鍾麗美給付服務報酬，請求被告鍾煥生給付違約金，惟被告二人則以前詞置辯，是本件所應審究者，被告戊○○、己○○是否受上開條款之拘束，而應各給付服務報酬、違約金予原告？經查：（一）被告戊○○部分：１、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565條、第568條，分別定有明文。又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院五十二年台上字第二六七五號判例要旨參照）。故而，居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險。此有別於一般雙務契約，合先敘明。又按契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第153條第1項所明定。本件被告戊○○授權原告出售系爭不動產之價額為780萬元，而被告己○○於應買時出價為 660 萬元，其二人意思不合致，未成立買賣契約，按原告與被告戊○○所成立之居間契約，如約定有報酬者，必於給付報酬之條件（即原告以780萬元出售系爭不動產）成就，方能請求，今原告未居間成立買賣契，其依法不得向被告戊○○請求服務報酬甚明。２、又按依照當事人一方預定於同類契紡之條款，而訂定之契約有加重他方當事人責，顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1第3款定有明文；另定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效，消費者保護法第15條亦定有明文。本件兩造簽訂之專任委託契約書，為企業經營者之原告所單方制作，用以與不特定消費者簽訂契約之定型化契約書之事實，為兩造所不爭執；又審諸卷附之專任委託契約書中第15條特別約定：「賣方（即被告戊○○）不付增值稅、服務費、代書費」，對此約定，原告並不爭執，準此，被告戊○○與原告公司所簽訂之專任委託契約書，既已言明被告戊○○委託原告仲介，如仲介成立，並無須給付原告公司服務費，此即屬定型化契約中之個別磋商條款（即特別約定事項），按原告公司於委託期限內達成仲介買賣本件系爭不動產之買賣事宜，被告戊○○無須給付原告公司之服務報酬，更何況原告公司於委託期限內根本未達成仲介買賣事宜，則原告公司又何能向被告主張服務報酬？而系爭契約書第11條，竟約定被告戊○○於事後將系爭不動產出售他人時，應給付價金百分之四之報酬，足見系爭契約書第ll條之約定條款，係單方加重被告戊○○之責任，顯失公平，且其條款內容，與被告戊○○與原告個別磋商之第15條不給付報酬之特別條款，亦有抵觸，依上開規定，專任委託契約書第ll條之規定，既顯失公平，且牴觸合約書第15條之個別磋商條款之約定，其牴觸部分當然無效，原告引用該條款向被告戊○○請求服務報酬，於法無據。３、另被告所提附卷而原告不爭執之內政部編印之不動產委託銷售契約書範本，其第11條違約之處罰中，第三款記載為「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者」，應視為受託人已完成仲介之務，委託人仍應支付約定之報酬，並應全額一次付予受託人；「但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」，此條款之製定，無疑是防止委託人於委託期間，自仲介者手中取得交易相對人之資料，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，所為之處罰條款，其精神應源自於民法第101條第1項：因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就之法理。是於解釋此一違約條款時，自應審酌當事人有無規避給付報酬之惡意。而兩造所約定之專任委託契約書第11條第3項第3款約定：「賣方於委託期限屆滿後2個月內與加盟店曾介紹之買方或其配偶、二親等內之親屬成交者」，「賣方仍應給付加盟店依第11條第1項約定之服務報酬。」，實仿自上開內政部編印之不動產委託銷售契約書範本第11條違約處罰之規定，是縱使兩造約定之系爭專任委託契約書第11條第3項第3款約定，有效存在，解釋上，亦應於當事人有規避給付報酬之惡意時，方有處罰之適用。然查：本件被告戊○○依約本無給付原告服務報酬之義務，自無規避給付服務報酬之動機，是被告戊○○事後透過仲介業，與被告己○○之交易，並無規避給付報酬之惡意，顯無受上開專任委託契約書第11條第3項第3款約定處罰之適用。原告主張被告戊○○應依上開專任委託契約書第11條第3項第3款約定，給付其服務報酬，自無理由。（二）己○○部分：１、本件依上揭不動產購買意願書第10條第2項第2款記載，原告與被告己○○固約定：「買方或其配偶、二親等內之親屬若與加盟店曾介紹之賣方於其專任委託契約期限屆滿2 個月內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之百分之二計算之違約金作為買方違約之賠償。」，然查：然查：企業經營者與消費者訂立定型化契約前應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者其條款不構成契約之內容。消費者保護法第11條之1第 1項、第2項前段定有明文。本件兩造簽訂之不動產買賣意願書契約，為企業經營者之原告所單方制作，用以與不特定消費者簽訂契約之定型化契約書之事實，為兩造所不爭執；又依被告所提附卷而原告不爭執之內政部編印之不動產委託銷售契約書範本，其記載契約審閱期間至少為三日，是被告抗辯系爭契約其應有審閱權三日，應屬可採，雖卷附之專任委託銷售契約書，於契約審閱權欄記載：「本人已事前詳閱意願書．．．達三日．．．」云云，然證人乙○○到場陳證：系爭契約書係於94年1月16日方交被告己○○閱覽，並於當日在其營業場所當場簽約等情，原告就證人之證述，並不爭執，且就其有讓被告己○○審閱三日之事實，未舉證證明，顯見被告己○○抗辯：系爭定型化契約書條款，未經其詳為審閱即為簽訂之事實，應屬可採。被告己○○抗辯：系爭不動買賣意願書契約第10條第2 項第2款：「買方或其配偶、二親等內之親屬若與加盟店曾介紹之賣方於其專任委託契約期限屆滿2個月內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之百分之二計算之違約金作為買方違約之賠償。」之條款，依上開法文規定，不構成契約內容，應屬可採。是原告主張依系爭不動買賣意願書契約第10條第2項第2款約定，請求被告給付違約金，於法無據。２、又依上所述，兩造所約定之「買方或其配偶、二親等內之親屬若與加盟店曾介紹之賣方於其專任委託契約期限屆滿2個月內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之百分之二計算之違約金作為買方違約之賠償。」條款，實仿自上開內政部編印之不動產委託銷售契約書範本第11條違約處罰之規定，是縱使兩造約定之系爭不動買賣意願書契約第10條第2項第2款約定，有效存在，解釋上，亦應於當事人有規避給付報酬之惡意時，方有處罰之適用，已如前述。然查：本件被告己○○係以695萬元向被告戊○○ 購買系爭不產，並給付仲介費3萬6千元之事實，有被告二人之不動買賣契約書一份、名片一份在卷可參，且為原告所不爭執，按被告己○○如依約由原告以660萬元應買成立，其應給付原告之報酬為13萬2千元，然被告己○○事後購買系爭不動產之價金，比委託原告應買之660萬元，高出35萬元之多，且其係透過仲介公司承買，並有給付3 萬6千元服務費，顯見被告己○○事後價系爭不動產之代價，遠高於其委託原告應買成立所應給之報酬13萬2千元，或原告主張之罰約金15萬6千元，依此可見，被告己○ ○並無故意規避給付服務報酬之行為，是被告己○○事後與被告戊○○之交易，並無規避給付報酬之惡意存在，自無受上開不動買賣意願書契約第10條第2項第2款約定處罰之適用。原告主張被告己○○應依上開不動買賣意願書契約第10條第2項第2款約定，給付15萬2千元之違約金予原告，於法無據。五、綜上所述，本件原告既無法舉證證明其對被告鍾美有契約所載之服務報酬請求權；且無法舉證證明其對被告己○○有契約所載之違約金給付請求權存在，則原告主張被告戊○○應依約給付原告服務報酬31萬2千元；被告己○○應依約給付違約金15萬6千元，實無可採。從而，原告依契約之服務報酬請求權、及違約金給付請求權等法律關係，分別請求被告二人應給付原告如聲明示之金額及遲延利息，均無理由，應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中　　華　　民　　國　　94　年　10 月　　6　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法　官　王金洲以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　94　年　10 月　　6　　日書記官

臺中簡易庭94年度中簡字第1893號

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