臺中簡易庭96年度中簡字第2262號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺中簡易庭
• 裁判日期: 96 年 08 月 09 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　96年度中簡字第2262號原　　　告　仁林文化出版企業股份有限公司
法定代理人　戊○○
訴訟代理人　黃秀蘭律師
被　　　告　普藝開發股份有限公司
法定代理人　乙○○
被　　　告　丁○○
共　　　同　沈朝江律師
訴訟代理人
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國96年7月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣參拾壹萬元及自民國九十五年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份得假執行；但被告如以新臺幣參拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、本件被告丁○○受合法之通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依職權由一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：其於民國（下同）93年10月12日將坐落台中市○○區○○路428號6樓建物出租與被告普藝開發股份有限公司，租期自93年11月15日起至95年11月14日止，每月租金新台幣（下同）10萬元，並由被告丁○○擔任租賃契約之連帶保證人。詎普藝開發股份有限公司自95年7月15 日起就其交付用以給付租金之支票即因存款不足而退票，截至95年10月15日止，累計積欠4個月租金計40 萬元。而普藝開發股份有限公司上開行為，該當於租賃契約書第7條第3款違約情事，原告得向其請求3個月租金即30 萬元之損害賠償。又普藝開發股份有限公司另積欠4個月管理費計6萬元。屢經催討，均置之不理，為此，提起本件訴訟，並聲明：①被告應連帶給付原告76萬元及自95年11月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，②願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：普藝開發股份有限公司因欲結束營業，乃在95年8月8日以存證信函通知原告於95年9月30 日終止租約，並以先前繳付之30萬元保證金充作95年7、8、9 月之租金，並請原告屆時派員辦理點交。原告對此並無意見，並於95年9 月30日指派財務丙○○會同被告公司會計甲○○進行建物點交工作。系爭租賃契約既於95年9月30 日提前終止，被告公司並以30萬元保證金抵充剩餘月份之租金，即無違約可言。又管理費結算至95年9月30日止尚欠繳2個月計3 萬元，對此其願意負責繳納等語，資為抗辯。並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回，②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張兩造就其所有坐落台中市○○區○○路428號6樓建物訂立租賃契約，租期自93年11月15日起至95年11月14日止，每月租金10萬元，並由被告丁○○擔任租賃契約之連帶保證人等情，已據其提出租賃契約書為證，自屬真實。被告雖辯稱兩造合意提前於95年9月30 日終止系爭租賃契約等語，然查：
1、原告於接獲被告公司表示提前於95年9月30 日終止租約之台中中清路郵局340 號存證信函後，縱未為反對之意思表示，但亦無明示同意，核其性質僅為單純之沉默，被告將其解為原告亦同意提前終止租約，顯屬速斷。
2、又原告雖依上開存證信函意旨於95年9月30 日指派財務丙○○會同被告公司會計甲○○進行建物之清查工作，但該行為純粹是基於安全考量，與同意契約提前終止無關，此據證人丙○○到庭證述：「我那天有到現場去看看，目的是為了基於安全考量，因該棟大樓是出租給不同公司，而且有門禁管制，我們公司自始至終都沒有同意提前終止契約」（見96年6月14 日筆錄），證人甲○○亦證稱其並不清楚原告有無同意提前終止租約等語（見96年6月14 日筆錄）。則被告以上開勘查建物行為遽認原告亦同意提前終止租約，尚無可採。況系爭租賃契約每月租金高達10萬元，兩造尤預設各種情況後簽立書面契約，足見雙方之慎重。而原告對同棟大樓其餘承租戶之提前終止租約情形，確實另外簽立書面之終止協議書，以求完善，此有原告所提其與第三人雲義科技股份有限公司之租賃契約終止協議書在卷可稽。準此事實，原告如確有被告所稱同意提前終止租約情事，理應另簽立書面協議，方符常理。此益證原告主張其並無同意提前終止系爭租賃契約，為真實可採。
3、縱上，原告請求被告連帶給付積欠4個月之租金40 萬元暨管理費6萬元，為有理由。
五、按被告未按期繳付租金時，視為違約，原告並得請求3 個月租金之損害賠償，此為兩造租賃契約書第7條第3、4 項所明定。查系爭租賃契約並無被告所稱提前於95年9月30 日終止情事，已如前述。則被告縱以30萬元保證金抵充租金後，仍積欠95年10月份之租金10萬元，是原告主張被告未按期給付租金，構成違約，即屬可採。原告雖稱被告依約即應連帶給付約定之30萬元違約金，惟本院審酌：於扣除保證金後，被告積欠之租金實僅有10萬元，所約定之30萬元違約金與原告所受實際損失間，實有相當差距。又違約金既係當事人為確保債務之履行，所約定不履行債務時之給付，衡理自以債務人違約程度愈嚴重，違約時期較長或違約時間較早者，始須受較高額之違約罰款．本件被告直至租賃契約末期始生違約情事，違約時期短暫等情，認違約金應酌減為15萬元，始為適當。
六、從而，原告基於租賃契約法律關係本得請求租金40萬元、管理費6萬元、違約金15萬元，於扣除被告交付之保證金30 萬元後，其請求被告連帶給付31萬元及自被告收受中昭明理95字第1107001號律師函後之95年11月15 日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則應駁回。
七、本件原告勝訴部份係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款之規定，職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請當失所附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　9 　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法　官　鍾貴堯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　9 　　日書記官