96年度中簡字第6795號｜民事：確認租賃關係存在等｜裁判日期：97 年 03 月 28 日

台灣台中地方法院民事判決　　　　　　96年度中簡字第6795號原　　　告　丙○○○ 被　　　告　台中縣烏日鄉公所法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　甲○○○○○○ 上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國97年3 月21日言詞辯論終結，判決如下主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面一、聲明： ⑴確認與烏日鄉公所之鄉有土地有租賃關係存在。 ⑵請撤銷烏日鄉公所，應繳納使補償金之處分。 ⑶訴訟費用由被告負擔。二、陳述： ⑴原告於民國59年1月向烏日鄉公所申請承租烏日段158-7、 158-8、158-9地號等3筆土地，用以建造房屋，並簽訂租賃契約，約定溝面鋪蓋使用，內含溝地，總面積0.0206公頃（約206平方公尺），每半年繳交租金。直至67年7月，因承租部分被劃為都市○○道路用地，且該溝地部分被河流浸失，致部分土地不能使用，故於換約時，原告向被告提出酌減租金請求，租用面積改為14.06坪（約46.4平方公尺），經被告派員實地勘查屬實，並准予依照申請圖面積承租，及重新辦理租賃契約在案。於租期30餘年間，原告均依約如期繳納租金，且原告與被告於92年換約1次，其間並無人對此該租賃契約有表示異議，或於換約時提出變更租賃條件之要求。⑵本案之爭執係因原告建造房屋需用土地，始向鄉公所租用地基，故本契約是針對「房屋使用地基」而訂定。關於證據提出方面，被告隱藏本案最重要之二份文件：⑴第一份即原告在起訴書中附件3第2頁，亦即被告答辯書狀中之證物2，同樣一份申請書，被告並未一同附上原告起訴狀附件3第2頁，顯見被告有意隱藏該重要文件，該圖將原告承租地之形狀明確標示出來，顯示長、寬，並將面積計算為14.06坪，並以此作為約定租金之依據，由上開文件可知，兩造對系爭租賃契約租金已達成合意，並據以簽訂租賃契約。⑵第二份即大里地政事務所所繪之地籍圖（大里電謄字第005542號），由上開地籍圖可知悉，其上所繪原告使用之土地形狀與上開第一份文件，與原告所繪之房屋用地圖形相符，更足證第一份文件真實性；且該圖亦足證房屋使用之地號不僅契約書上載明之665地號而已，另有731地號等，上開二份重要文件被告未據實提出，足見被告有意隱藏有利於原告之證據。 ⑶又被告不援用大里地政事務所所繪之簡單、明瞭地籍圖，卻另聘不具公信力之私人公司繪出1張複雜、繁瑣之地籍圖，並擅自將原告使用面積由14.06坪改為50.7平方公尺，又再減為19.72平方公尺，其原因為何，被告均未說明交代，僅以「異動」一詞蒙混過去；然依大里地政事務所所繪之地籍圖，可知原告房屋根本未占用第660地號土地，被告卻將其列於基地使用補償金計算明細表上，且補償金額占全額一半以上，經原告多次提出異議，仍置之不理。三、證據：公有土地租用申請書、租賃契約、土地申請書、鄉公所批示公示、使用補償金之單據、大里地政事務所地籍圖、烏日鄉公所收入繳款書、明細表等為證。乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其前到庭及書狀之聲明及陳述如下：一、聲明：求為判決事項如主文所示。二、陳述： ⑴原告於59年1月向被告申請承租烏日段158-7、158-8、158-9地號等3筆土地其中烏日段158-7地號地目因屬「溝」，被告僅核准原告租用烏日段158-8、158-9地號，面積0.0092、0.0039公頃，總面積0.0131公頃。至67年7月15日原告因所租地為都市○○道路用地，並因被河流浸失，致使烏日段158-9地號土地全部及158-8地號內部分土地不能使用願意放棄租用，申請准予158-8地號內14.06坪繼續使用，被告於67年7 月24日以烏鄉財字第7271號函准予所請。 ⑵被告於95年12月辦理鄉有土地清查，發現原告佔用鄉有地，與租賃契約承租土地之地號、面積不符，被告於96年1月向台中縣大里地政事務所申請土地鑑界，因佔用土地面積過於複雜，被告再於96年2月聘「中興測量有限公司」詳細丈量土地現況並於96年4月16日以烏鄉財字第0960007149號函以：㈠台端承租鄉○地○○段665地號50.7平方公尺，經測量實際使用面積為19.72平方公尺，依92年11月11日烏鄉財字第19382號鄉有基地租賃契約第3條約定：「承租面積如有異動，自更正之月份起，依更正後租金額繳付。」台端承租面積異動為實際使用面積19.72平方公尺，每年租金6,508元。㈡占用鄉○地○○段660、661、661-1、731、732、733、 734地號等土地，應繳交最近5年占用期間之無權占用使用補償金計398,635元，請於繳款期限內（96年5月31日前）持繳款書至烏日鄉農會公庫繳納，檢附「台中縣政府受理縣有土地占用人申請分期繳納使用補償金處理原則」乙份，如確有困難不能一次繳清者，請依該原則於96年5月30日前向本所提出申請。㈢三民段660、661、733、734地號土地係屬都市計畫公共設施保留地之公用土地，不得出租作有妨礙都市計畫用途之使用；三民段661-1、731、732地號土地因屬公用財產不符出租規定，台端仍應拆除地上物返還土地。 ⑶台中縣縣有財產管理自治條例第37條規定，在民國82年7 月21日前被占建房屋，如不妨礙都市計畫或區域計畫，得追收占用期間最近5年使用補償金後予以出租。原告之房屋，在租賃契約土地面積外之部分即屬「占建」，依上開條例規定，如不妨礙都市計畫或區域計畫，得追收占用期間最近5年使用補償金後予以出租。反之，若有妨礙都市計畫或區域計畫，則不符出租規定，且依據「台中縣縣有非公用不動產被占用處理要點」第5點規定，管理機關應通知占用人自行拆除或騰空交還，並依同要點第7條規定追收占用期間最近5年使用補償金外，在尚未拆除或騰空交還前每年收取使用補償金至排除占用為止。又據台中縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書原告房屋中山路2段184號係59年建造之二層樓房每層面積 85.7平方公尺，71年增建一層樓面積56.5平方公尺，一層樓總面積142.2平方公尺，自67年起原告租鄉有地面積僅46.4 平方公尺，故知原告房屋占建鄉有土地已逾5年。 ⑷原告所承租土地自67年7月至92年10月間面積為14.06坪（約4604平方公尺），自92年11月起變更為50.7平方公尺，依據中興測量公司測量成果圖顯示原告所有建物中山路2段184 號使用鄉有地總面積241.29平方公尺，無論原告承租土地何形狀，使用鄉有地而未繳納租金或使用補償金就是「占用」，使用鄉有地面積大於所承租鄉有地面積，何以有「多付」租金的問題，事實上只有「少付」租金的問題。原告使用鄉有地總面積241.29平方公尺數10餘年，扣除92年11月向被告承租鄉有地面積50.7平方公尺，被告依法僅向原告追收5年占用鄉有地190.59平方公尺（241.29-50.7）面積的使用補償金398.635元，因考量原告建物占用鄉有地雖屬「公用土地」，然目前尚未有開發預算，因此被告暫時並不要求原告拆屋還地，僅依規定就已使用期間未訂租約之無權占用土地面積221.57平方公尺（241.29-19.72）定期製發使用補償金繳款單，故核算原告應繳納96年使用補償金88,702元，97年以後占用鄉有地建物尚未拆除前，原告仍應法就已使用期間的無權占用向被告繳納土地使用補償金，被告充分依法行政，並無不法之情事。 ⑸有關原告所指附件1係被告於96年6月26日以烏鄉財字第0960012010號函提供向原告說明所提出疑義，而附件2則係被告依據96年1月10日台中縣大里地政事務所土地複丈測量標示點自畫的粗略簡圖於96年1月25日以烏鄉財字第0960001830 號函提供予原告，以上二附件均係被告提供，被告若有「隱藏」之意，何需大費周章調舊檔案並用心繪製簡圖後向原告說明，被告於答辯狀中未提供以上二附件，乃考量以上二附件均係粗略、不精準、無正確比例尺的自畫圖，豈有原告所稱「隱藏」之意。 ⑹附件2係被告將台中縣大里地政事務所地籍圖謄本放大後，依該所土地複丈實地測量現況標示點粗略繪製的簡圖，只能大約看出土地使用現況、占用鄉有地建物共有3戶，至於比例尺、實際占用鄉有之地號、使用面積等均無從計算。不過，卻可以很明白、直接的看出原告房屋確實有一大部分就坐落在三民段660地號，因大里地政事務所土地複丈有數個、測量標點就位在原告房屋坐落在三民段660地號的外牆上。原告於其狀中一再表示附件2顯示其建物沒有占用到三民段 660地號，顯然原告對大里地政事務所土地複丈測量標示點及對此簡圖的認知有所不足。另由附件2就可看出現場土地使用情形實在過於複雜，究非一般專業人員所能掌握，而大里地政事務所土地複丈因有數個測量點均為於原告建物內至無法釘樁，僅於現場以噴漆標示測量點，除地籍圖騰本外並無法提供更詳細的書面資料。因此，被告再於96年2月聘「中興測量有限公司」詳細丈量土地使用現況及使用面積，該公司實地測量並由經國家檢定合格具地籍測量專業資格之測量技師簽證，專業如地政機關猶訂定「地政機關委託辦理地籍測量辦法」委託辦理地籍測量業務，該公司繪製的專業測量成果應具公信力，然原告捨專業、精準、有依據的現況測量成果圖，卻執意取粗略、不精準的附件2簡圖，事實上不論是被告自畫的附件2簡圖亦或是中興測量有限公司繪製的專業測量成果圖，一樣都無法改變原告占用鄉有地的事實。三、證據：提出公有土地租用申請書、59年租賃契約書、67年減租申請書、公所同意書、74、80、86、92租賃契約書、公所96.4.16日函文、使用補償金計算表、中興測量有限公司實測圖、公所96.6.26函文、大里地政96.6.21函文、公所96. 8.20函文、陳情書、縣府96.9.5函文、公所96.9.10函文、縣有財產自治條例第37 條條文、縣有非公用不動產被占用處理要點、台中縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、原告所指附件一、二、林慶君、林慶宜君使用補償金明細表及繳款書、被告提供予原告參考之「重新核算租金申請書」、占用鄉有地追收5年使補償金計算表、承租鄉有地96年租金計算表、占用鄉有地96年使用補償金計算表等件為證。理由一、本件被告受合法之通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，准由原告聲請一造辯論而為判決。二、而按房屋必需使用基地，惟房屋與土地係屬個別之不動產，房屋與土地非必屬同一人所有，其建物使用土地之權源關係，或基於所有權、地上權、租賃權、占有權或其地法定權甚或無權占用等。另按租賃，係契約之一種，必須雙方當事人意思表示一致，始得成立。查本件原告固於59年1月向被告申請承租烏日段158 -7、158-8、158-9地號等3筆土地，惟嗣後其中烏日段158-7地號地目因屬「溝」，被告僅核准原告租用烏日段158 -8、158-9地號，面積0.0092、0. 0039 公頃，總面積0.013 1公頃。至67年7月15日原告因所租地為都市○○道路用地，並因被河流浸失，致使烏日段158- 9地號土地全部及158-8地號內部分土地不能使用願意放棄租用，原告乃於67年7月15日書具申請書：「民原向鈞所承租烏日段地號158之8及158之9兩筆建地現為都市○○道路用地，並因被河流埋沒，致使158之9號土地全部及158之8內部分土地不能使用，茲重新換約之期158之9全部及158之8內部分不能使用土地願意放棄租用。」申請准予158-8地號內14.06 坪繼續使用，被告於67年7月24日以烏鄉財字第7271號函准予所請。依契約自由原則，核無不可。三、再核被告於95年12月辦理鄉有土地清查，發現原告佔用鄉有地，與租賃契約承租土地之地號、面積不符，被告於96年1 月向台中縣大里地政事務所申請土地鑑界，因佔用土地面積過於複雜，被告再於96年2月聘「中興測量有限公司」詳細丈量土地現況並於96年4月16日以烏鄉財字第0960007149號函原告以：㈠台端承租鄉○地○○段665地號50.7平方公尺，經測量實際使用面積為19.72平方公尺，依92年11月11日烏鄉財字第19382號鄉有基地租賃契約第3條約定：「承租面積如有異動，自更正之月份起，依更正後租金額繳付。」台端承租面積異動為實際使用面積19.72平方公尺，每年租金 6,508元。核亦與其提出之證物租申請書、公所同意書、74 、80、86、92租賃契約書、公所96.4.16日函文、使用補償金計算表、中興測量有限公司實測圖、公所96.6.26函文、大里地政96.6.21函文、公所96.8.20函文、陳情書、縣府 96.9.5函文、公所96.9.10函文等情相符。兩造之土地租約面積經暨異動為實際使用面積19.72平方公尺，此無爭執部分，原告並無請求確認判決之法律上利益。另原告亦無可以其建物是繼續存在為由，而以其契約是針對「房屋使用地基」而訂定，而請求確認其依約未能承租之土地部分租約為存在，原告此部分之訴均為無理由，應予駁回。四、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件原告所承租土地自67年7月至92年10月間面積為14.06坪（約4604平方公尺），自92年11月起變更為50.7平方公尺，依據中興測量公司測量成果圖顯示原告所有建物中山路2段184 號使用鄉有地總面積241.29平方公尺，原告使用被告之鄉有地面積大於所承租地面積，亦即原告使用鄉有地總面積241.29平方公尺，扣除92年11月向被告承租鄉有地面積50.7平方公尺，被告依法向原告追收5年占用鄉有地190.59平方公尺（241.29-50.7）面積的使用補償金398.635元，另因考量原告建物占用鄉有地雖屬「公用土地」，然目前尚未有開發預算，因此被告暫時並不要求原告拆屋還地，僅依規定就已使用期間未訂租約之無權占用土地面積221.57平方公尺（241.29- 19.72）定期製發使用補償金繳款單，故核算原告應繳納96年使用補償金88,702元，97年以後占用鄉有地建物尚未拆除前，原告仍應法就已使用期間的無權占用向被告繳納土地使用補償金，被告依首開說明及台中縣縣有財產管理自治條例第37條規定，在民國82年7月21日前被占建房屋，如不妨礙都市計畫或區域計畫，得追收占用期間最近5年使用補償金後予以出租。其所為處分均係依法行政，並無不法之情事。原告請求撤銷烏日鄉公所即被告，命原告繳納使用補償金之處分，亦顯無據，應予駁回。五、本件兩造其餘攻擊、防禦方法暨舉證，均與本件訴訟結果不生影響，爰不一一論述，附此說明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　3　　月　　28　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法　官　柯崑輝以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　97　　年　　3　　月　　28　　日書記官

臺中簡易庭96年度中簡字第6795號

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