98年度中簡字第1778號｜民事：給付管理費｜裁判日期：98 年 11 月 06 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　98年度中簡字第1778號原　　　告　龍族天廈大樓管理委員會法定代理人　張惠昌訴訟代理人　甲○○ 被　　　告　大鼎活蝦餐廳股份有限公司法定代理人　戊○○ 被　　　告　標準投資有限公司法定代理人　丙○○ 上 2人共同訴訟代理人　乙○○ 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國98年10月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告提起本件訴訟時，係請求被告共同給付新臺幣（下同）135,000元，及自民國98年2月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於訴狀繕本送達被告後，於本院98年7月15日言詞辯論期日，當庭變更其聲明為：被告應共同給付原告135,000元，及自98年6月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭條文規定，應予准許。二、原告提起本件訴訟時之法定代理人為丁○○，嗣於訴訟進行中，變更為張惠昌，茲據原告具狀聲明承受訴訟，合於民事訴訟法第170條及第175條規定，應予准許。三、原告主張：其為坐落臺中市○○區○○路4段696號「龍族天廈」公寓大廈之管理委員會，被告標準投資有限公司（以下簡稱標準公司）自96年12月14日起，為該公寓大廈中、門牌號碼臺中市○○區○○路4段696號25樓房屋（以下簡稱系爭房屋）之區分所有權人。系爭房屋為挑高設計之樓中樓，惟被告標準公司竟違法在其中增建等同26樓、實際面積為250 坪之夾層，供被告大鼎活蝦餐廳股份有限公司（以下簡稱大鼎公司）使用。上開公寓大廈於97年6月20日召開之區分所有權人會議，業經超過全體區分所有權人人數（即99人）1/2之50人出席，決議在該公寓大廈組織章程內，增訂：該公寓大廈專有區域內增建者，除應報請主管機關拆除外，在未拆除前之使用面積，仍應依實用坪數計收管理費之條文（以下就此項決議，簡稱訟爭決議），則被告2人依據訟爭決議及公寓大廈管理條例第21條規定，自應就該夾層之面積，繳納管理費。被告雖抗辯：上開公寓大廈出席97年6月20日區分所有權人會議之人數，未達區分所有權人總數之1/2等語，惟與事實不符，並非可採，退步言之，縱認被告所辯訟爭決議係在區分所有權人會議出席人數不足規約所定最低人數之情況下作成等語屬實，訟爭決議亦僅係決議方法違法，被告既未依公寓大廈管理條例第1條第2項及民法第56條等規定，於決議後3個月訴請法院撤銷訟爭決議，該項決議自已生效，被告不得再事爭執。又依上開公寓大廈區分所有權人會議之決議，該公寓大廈之區分所有建物，應以每季為1期，繳納每月每坪以60元計算之管理費，是被告2者就系爭房屋內之夾層，每期應繳納之管理費為45,000元（計算式：60元X250坪X3月＝45,000元），惟其等已積欠3期共計135,000元管理費未繳，經原告屢次催討，其等均置之不理，為此提起本件訴訟，並聲明：被告應共同給付原告135,000元，及自 98年6月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。四、被告2者對於被告標準公司自96年12月14日起，為系爭房屋之區分所有權人，並在其中增建等同26樓之夾層，提供被告大鼎公司使用至今等情，均不爭執，惟抗辯：㈠依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，對系爭房屋負有繳納管理費義務之人，應為系爭房屋之區分所有權人即被告標準公司，原告未敘明對被告大鼎公司請求給付管理費之依據為何，其此部分請求自無理由。㈡原告就上開公寓大廈97年6月20日區分所有權人會議所發開會通知，未依其組織章程第6條及第10條規定，記載該次會議將討論區分所有權人對於增建部分需按實際使用面積收費之議題；且上開公寓大廈之區分所有權人總數為99戶，惟僅有5戶區分所有權人親自出席97年6月20日之區分所有權人會議，另有33戶出具委託書委託他人代理出席該次會議，故出席該次會議之區分所有權人戶數僅38戶，未達該公寓大廈組織章程所定最低開會人數（即區分所有權人1/2以上），則該次會議作成之訟爭決議乃自始無效，被告2人自無繳納系爭房屋內夾層管理費之義務。㈢系爭房屋於起造當時即規劃預留可為二次施工增建之空間，並經臺中市政府工務局函覆確認「依公寓大廈管理條例解釋係可使用25層投影面積空間可用7公尺高度」，故被告標準公司對系爭房屋之合法使用範圍，自包括夾層部份。且上開公寓大廈起造人即訴外人龍輝建設股份有限公司（以下簡稱龍輝公司）於83年3月23日，將系爭房屋交屋予原告時，已與原告達成協議，即日後龍輝公司如就系爭房屋作二次施工增建時，願撥出增建後夾層之部份面積約20坪（含公設）供原告作會議室使用，惟並未約定增建後之夾層必須繳納管理費，且上開協議業經原告全體委員共同簽署。被告標準公司係繼受龍輝公司取得系爭房屋之所有權，自無就其內之夾層繳納管理費之義務。退步言之，倘被告2人確應繳納系爭房屋內夾層部分之管理費，被告標準公司亦無提供會議室以回饋原告之義務。㈣被告2人並均聲明：駁回原告之訴：如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。五、以下事實為兩造所不爭執，核與原告提出之公寓大廈管理組織報備證明、龍族天廈97年度區分所有權人大會會議紀錄、龍族天廈97年6月20日區分所有權人大會會議簽到簿（包括區分所有權人會議出席名冊與會議出席委託書）、建物登記謄本、管理費收繳辦法、存證信函及掛號郵件收件回執等相符，堪信為真實：㈠原告為上開公寓大廈之管理委員會，被告標準公司自96年12月14日起，為該公寓大廈中之系爭房屋區分所有權人，被告標準公司並於系爭房屋內增建等同26樓之夾層250坪，提供被告大鼎公司使用至今。㈡上開公寓大廈於97年6月20日召開之區分所有權人會議，作成在該公寓大廈組織章程內增訂：該公寓大廈專有區域內增建者，除應報請主管機關拆除外，在未拆除前之使用面積，仍應依實用坪數計收管理費之條文之訟爭決議。㈢上開公寓大廈之區分所有權人總數為99戶，97年6月20日區分所有權人會議出席名冊中簽到之人數為55戶，其中住戶編號23、34、35、96及97等5戶，係由區分所有權人親自出席，編號1、4、11、12、14、15、16、17、18、21、30、31 、32、38、40、46、49、50、51、55、60、62、63、65、66、67、68、69、70、77、79、82、89等33戶區分所有權人，係出具「會議出席委託書」，委由他人代理出席，至於編號2、3、5、8、9、10、19、36、37、41、44、48、54、87、 98等15戶區分所有權人，在區分所有權人會議出席名冊中，雖經代理人簽到，但並未出具「會議出席委託書」；又編號6、7之區分所有權人均為雙鶴企業股份有限公司，惟卻由訴外人勇健工業股份有限公司具名出具「會議出席委託書」，委託代理人出席。㈣上開公寓大廈組織章程第10條規定：區分所有權人議決該組織章程及各條款，應有區分所有權人1/2以上及其區分所有權比例合計1/2以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權3/4以上之同意行之。六、至原告主張：被告2人依據訟爭決議及公寓大廈管理條例第 21條規定，就系爭房屋內之夾層部分，負有繳納管理費之義務等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件應審究者，厥為原告上開主張，有無理由。經查：㈠按公寓大廈區分所有權人會議之決議，乃二人以上當事人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上之區分所有權人出席時，此一定數額以上之區分所有權人出席，即為該法律行為成立之要件。區分所有權人會議之決議欠缺此項要件，並非單純之決議方法違法問題，應認為該決議不成立，自始即不發生效力，無須再行訴請法院撤銷。承前所述，上開公寓大廈組織章程規定：區分所有權人議決組織章程及各條款，應有區分所有權人1/2以上及其區分所有權比例合計1/2以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權3/4以上之同意行之，惟該公寓大廈於97年6月20日召開之區分所有權人會議，親自出席之區分所有權人為5戶，加計由區分所有權人本人出具「會議出席委託書」，委託他人出席之33戶，合法出席之區分所有權人僅38戶，至於其他在出席名冊中由代理人簽到而未親自出席會議之區分所有權人，或者並未出具委託書予受其委任出席之人，或者非由區分所有權人本人出具委託書，故均與公寓大廈管理條例第27條第3項前段：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席」之規定不符，均不得計入該次會議之合法出席人數中。原告雖提出由該次會議出席名冊中所列編號2、3、5、8、9、10、19、36、41、44、48 之區分所有權人出具、內容為證明其等確實指派在出席名冊上簽到之人出席該次區分所有權人會議之陳述證明書，旨欲證明該等區分所有權人確實委託他人出席97年6月20日之區分所有權人會議，然由前引公寓大廈管理條例第27條第3項前段規定可知，區分所有權人授與他人出席區分所有權人會議之代理權，須以書面為之，故屬要式行為，由上開陳述證明書內所載：「因歷年來大樓管委會均未曾要求本公司（行號）應出具委任書予實際代表出席參與區分所有權人會議之員工，而此次亦係按照相同往例辦理，故形式上並未出具書面委託書予員工提出作為證明」等語可知，出具該等陳述證明書之區分所有權人，在委託他人出席97年6月20日之區分所有權人會議時，均未出具委託書，則此項代理權之授與，違反法律規定之方式，依據民法第73條前段：「法律行為，不依法定方式者，無效」規定，應屬無效，原告執該等陳述證明書，主張出具該證明書之各區分所有權人，已合法委託代理人出席97年6月20日區分所有權人會議，自無足採。是上開公寓大廈於97年6月20日召開之區分所有權人會議，合法出席之區分所有權人僅有38戶，並未達區分所有權人（99戶）之1/2，本不得就該公寓大廈組織章程內之條款作成決議，則該次區分所有權人會議在出席人數未達組織章程所定最低人數情況下，作成在組織章程內增訂：在專有區域內增建者，在未拆除前，應依實際使用之坪數計收管理費條文之訟爭決議，依上說明，乃欠缺區分所有權人會議決議之成立要件，是訟爭決議應自始不發生效力。㈡原告雖提出最高法院97年度臺再字第65號及97年度臺上字第1562號民事判決各1份，主張：區分所有權人會議出席人數不足法定人數之情形，僅係決議方法違法，而非決議內容之違法，則上開公寓大廈97年6月20日區分所有權人會議，在出席人數未達組織章程所定最低標準情況下，作成訟爭決議，僅係決議方法有瑕疵，被告既未依公寓大廈管理條例第1 條第2項及民法第56條等規定，於決議後3個月訴請法院撤銷訟爭決議，該項決議自已生效，被告不得再事爭執等語。然則，姑且不論上述2份最高法院民事判決均非判例，本院並不受其拘束；況細繹該2份判決內容可知，其案情涉及之區分所有權人會議，係由公寓大廈之起造人，在區分所有權人達2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上時，依據修正前公寓大廈管理條例第26條第1項規定所合法召集，於會議中由區分所有權人訂定規約，並無如本件訴訟中作成訟爭決議之區分所有權人會議，有出席人數未達規約所定最低人數之問題，原告主張最高法院針對情節與本件訴訟不同之上述另案所表示見解，應直接適用於本件訴訟，要非妥適。再者，依公寓大廈管理條例第32條第1項：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議」、及第2項：「前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立」等規定可知，區分所有權人會議之出席人數若未達同條例第31條或住戶規約所定最低人數，根本不得作成任何決議，於此情形，應由召集人重新召開會議，依前引同條例第32條第1項規定之出席人數與區分所有權比例作成決議，再將決議送達各區分所有權人，若無同條第2項所定人數與區分所有權比例之區分所有權人以書面表示反對，該決議始「視為成立」；申言之，區分所有權人會議之出席人數倘低於法定或規約所定之最低標準，卻未踐行公寓大廈管理條例第32條第1、2項規定之程序，即逕行於該次出席人數不足之會議作成決議者，該決議乃根本不成立，自不發生任何效力，準此以言，上開公寓大廈97年6月20 日區分所有權人會議之出席人數既未達組織章程所定最低人數，其所作成之訟爭決議，即因欠缺決議（合同法律行為）之成立要件，而不生效力，是上述最高法院民事判決所持見解，為本院所不採，原告援引該2份最高法院判決理由，主張訟爭決議僅有決議方法之違法，且未經上開公寓大廈區分所有權人在作成後3個月訴請法院撤銷，故應屬有效云云，並無足取。七、綜上所述，原告管理之上開公寓大廈組織章程規定：議決該組織章程各條款，應有區分所有權人1/2以上及其區分所有權比例合計1/2以上出席始得為之，然該公寓大廈在97年6月20日召開之區分所有權人會議，出席人數並未達組織章程規定之上述最低出席人數，則該次會議決議在組織章程內增訂：在專有區域內增建者，在未拆除前，應依實際使用之坪數計收管理費條文之訟爭決議，欠缺決議之成立要件，自始不發生效力，則原告本於訟爭決議之內容，提起本件訴訟，請求被告2人就系爭房屋內之夾層繳納管理費135,000元，及自98年6月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。九、本件訴訟費用確定為1,440元（即裁判費1,440元），依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔。中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　 6　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法　官　鍾啟煒以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　 6　　日書記官

臺中簡易庭98年度中簡字第1778號

關鍵資訊