99年度中簡字第1903號｜民事：確認租賃關係存在｜裁判日期：99 年 11 月 29 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　99年度中簡字第1903號原　　　告　雷金興即反訴被告　　　　　　　樓之2. 被　　　告　賴映誠即反訴原告訴訟代理人　陳益軒律師複訴訟代理　蘇書峰律師人上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國99年11月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣陸仟零陸拾元由原告負擔。反訴被告應給付反訴原告新臺幣參萬元，及自民國九十九年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告負擔。本判決第三項得為假執行。事實及理由臺、本訴部分：一、原告主張：其自民國92年間即承租被告所有之門牌號碼：台中市西屯區○○○路○段21號房屋全棟（下稱系爭房屋），嗣於98年9月16日兩造再次簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租金每月新臺幣（下同）12000元，租賃期間自98年10月1日起至102年9月30日止計4年。又原告因搬遷高雄，遂告知被告並得其同意，將系爭房屋轉租予訴外人創先進投資顧問有限公司（下稱創先進公司），詎原告於99年4月1日至被告住處給付該月份租金時，被告之妻即訴外人蘇鳳卿竟拒收，並告知被告已與創先進公司談妥租賃事宜，經原告請求創先進公司說明，得知蘇鳳卿已另向創先進公司收取2 個月租金計52000元，始恍然大悟，被告係貪圖兩造約定之每月租金12000元與原告與創先進公司約定之每月租金26000元之差額，乃以原告積欠租金為由，主張終止系爭租約，惟原告並未積欠被告租金，實係被告拒收租金，是被告終止系爭租約並不合法，自不生終止之效力，兩造間仍有租賃關係存在，然遭被告否認，原告法律上地位有受侵害之虞，即有受確認判決之法律上利益，爰依民事訴訟法第247條之規定，提起本件訴訟，並聲明：確認兩造就系爭房屋租賃關係存在，租賃期間自98年10月1日起至102年9月30日止，租金每月12000元。二、被告則以：兩造於98年9月16日簽訂系爭租約，約定租金為每月12000元，租金應於每月1日以前繳納，每月應繳納1個月之租金。詎原告自98年12月份起即不按期繳付租金，經被告多次催收及通融，99年1月份之租金原告係以分3期之方式繳付，又99年2月份之租金原告僅繳付6000元，尚積欠6000 元，同年3、4月份之租金，原告亦未付分文，合計積欠租金3000 0元（6000＋12000×2＝30000），已達2個月之租額，被告遂於99年4月21日至系爭房屋門口張貼公告，告知原告積欠租金之事實；另被告亦曾以簡訊方式告知原告應於99年3月10日前補足2、3月欠繳之租金；又被告於99年6月10日以台中大隆路郵局第451號存證信函催告原告繳付租金，原告對於上開被告之催繳通知皆置之不理，被告只得於同年月25日以台中大隆路郵局第491號存證信函通知終止系爭租約。而依系爭租約第14條約定「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即被告）得隨時解約收回房屋，因此乙方（即原告）所受之損失甲方概不負責。」；第18條約定「特約應受強制執行之事項：2.租賃期間乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」；手寫之附註第3項約定「租賃期間租金若無正常繳納時，應於次月無條件搬離。」，上開各項約定經兩造同意簽訂，依契約自由原則，得排除法律之規定優先適用。依約租金應於每月1日繳付，並不得拖延，今原告違反契約規定未於約定之期日繳付租金，依前揭約定，被告本得隨時終止契約並收回房屋，且原告應於遲付租金之次月無條件搬離，亦即被告得依約終止租賃契約，是系爭租約業經被告合法終止而消滅，自已不復存在，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247第1項前段定有明文。又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（參最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨）。本件原告主張被告並未合法終止系爭租約，兩造間仍有租賃關係存在，惟遭被告否認，則原告法律上地位有受侵害之虞，且此項危險得以對於被告之確認判決除去，是揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，應可認定。四、法院之判斷： (一)原告主張伊自92年間即承租被告所有之系爭房屋，嗣於98年9月16日兩造簽訂系爭租約，約定租金每月12000元，租賃期間自98年10月1日起至102年9月30日止計4年。又被告以原告積欠租金為由，主張終止系爭租約等事實，業經提出房屋租賃契約書為證，且為被告所不爭執，堪可信為真實。原告復主張伊於99年4月1日至被告住處給付該月份租金時，被告之妻蘇鳳卿竟拒收，甚者，被告竟以伊積欠租金為由，主張終止系爭租約，惟伊並未積欠被告租金，實係被告拒收租金，是被告終止系爭租約並不合法，自不生終止之效力，兩造間仍有租賃關係存在等語，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：被告終止系爭租約是否合法？ (二)本件原告固主張伊於99年4月1日至被告住處給付該月份租金時，被告之妻蘇鳳卿竟拒收等語，並聲請傳喚證人蘇鳳卿於99年11月8日言詞辯論期日到庭證述：「（法官問：對於本件租賃契約的糾紛是否知悉？）我知道原告有承租系爭房屋的事實，原告的租金先前都是交給我收取無誤，但原告從99年元月開始就沒有正常繳納租金，元月份的租金12000元他分3期匯款給付，其中1月11日匯款4000元，2月11日也匯款4000元，3月2日匯款4000元，原告都是匯款到我所提供的帳戶，戶名：賴科宏，且原告先前也不一定都是用現金交付，也有用匯款的方式交付租金，至於2月份的租金則拖到3月24日才匯6000元，之後原告一直沒有付租金，我有傳簡訊給原告催繳租金，提出簡訊內容之影本及原告不正常繳租金之存摺紀錄，原告從3月24日繳納最後1筆租金之後就沒有再繼續繳納，簡訊部分我是在3月初發簡訊希望原告把2、3月的房租補齊，但原告後來有發2份簡訊回覆給我，第1份簡訊說明因為他沒有收到轉租的租金，所以無法給付房租，第2份則是在5月5日回覆說要在隔天請人送租金給我，但我在4月21 日就有在系爭房屋門口張貼資料請原告和我聯繫，但和我聯繫的人是原告轉租的客戶創先進公司和我聯繫的，依照創先進公司提供的租賃契約顯示，原告在98年11月15日就已經出租給創先進公司，並且收取1次半年份的租金及2個月的押金，顯然原告簡訊回覆的內容不真實，約5月5日晚上原告有來找我要交付部分租金，但我要求原告必須全部付清租金，而且我有告知原告其簡訊回覆內容與創先進公司所說的不符，但原告沒有回答我這問題，我認為原告不願意1次結清租金，我就不收取，依照兩造合約的附註條款合約約定，租賃期間租金如果無法正常繳納時，應於次月無條件搬離。但本件原告已經給被告很充裕的時間去籌措租金，但原告都沒有依約繳納。（原告問：我有在4月初繳付租金給證人，但他不收受？）否認是在4月份，應該是大約5月5日晚上，也就是原告傳第2次簡訊回覆給我之後。（原告問：是否有向創先進公司收取房租，並言明和我的租約已經失效？）我在4月21日張貼紙張於系爭房屋後，是創先進公司主動和我聯絡的，我當時並非告知創先進公司和原告的租約已失效，而是告知創先進公司原告未正常繳租之事實，我也有告知創先進公司，原告說該公司租金未繳給原告，但創先進就此則說明他都已經付給我先生了，但是由原告代收，因為依照那份合約書，我先生是出租人，原告只是代理人。創先進公司主動提出要和我重新簽立租約，不需要透過代理人，因為他怕我先生會要求該公司搬離。我先前雖然有通融原告分期給付租金，但原告每次都說他回台中才會給我，但之後還是有欠繳的事實，所以我才會在4月21日去張貼通知，而且我在3月初傳簡訊要求原告將2、3月的租金在3月10日前付清，但原告也沒有回覆，也沒有把錢匯款給我。我確實在6月10日開調解會時有向原告表明兩造租約已經失效，我是基於契約附註第3條之違約條款而告知的，並非因為收到創先進公司的租金才告知原告租約失效，因為那時並未收到創先進公司的租金。（被告訴訟代理人問：你平常收受原告租金是否會開收據或者任何可以證明已經交付租金的單據或文件？）我通常會在我的名片後面註記有收到幾月份的租金多少錢，或在白紙上註記收取租金之字據，簽章後交給原告收執。（原告：當初兩造的協商確實都是以2、3個月內能夠補上就好了，因為兩造已經是7年的租賃契約關係。）否認有答應給予2、3個月的緩衝期。（原告：對於有收取3月初簡訊之事實不爭執，我之所以沒有在3月10日前補足租金，是因為先前兩造就有聯繫，是被告同意我在上台中之後才來補租金。）否認有同意原告上台中後才補租金，原告有我的帳號，用ATM轉帳就可以，根本不需要上台中親自繳納租金，他是跟我說他沒收到租金才沒辦法繳納。」等語明確，惟依證人蘇鳳卿上開證詞，益徵原告確有積欠99年2至4月租金計30000元之事實，已符合民法第440條第1、2項所定終止租約之要件。 (三)次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。又承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項固定有明文。惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是（最高法院86年度台上字第3303號裁判要旨參照）。經查，原告確有積欠99年2至4月租金計30000元，已如前述，顯已達2個月之租額，原告自得終止系爭租約。又依系爭租約第14條約定「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即被告）得隨時解約收回房屋，因此乙方（即原告）所受之損失甲方概不負責。」；第18條約定「特約應受強制執行之事項：2.租賃期間乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」；手寫之附註第3項約定「租賃期間租金若無正常繳納時，應於次月無條件搬離。」，兩造已以契約排除上開出租人得定相當期限，催告承租人支付租金規定之適用，故原告以被告未給付租金達2月之久，而逕行終止系爭租約，自屬有據，是系爭租約業經被告合法終止而消滅，自已不復存在。從而，原告猶主張被告終止系爭租約並不合法，自不生終止之效力，兩造間仍有租賃關係存在，並訴請確認確認兩造就系爭房屋租賃關係存在，租賃期間自98年10月1日起至102年9月30日止，租金每月12000元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。並確定訴訟費用額6060元，由原告負擔。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：兩造於98年9月16日簽訂系爭租約，約定租金為每月12000元，租金應於每月1日以前繳納，每月應繳納1個月之租金。詎反訴被告自98年12月份起即不按期繳付租金，經反訴原告多次催收及通融，99年1月份之租金反訴被告係以分3期之方式繳付，又99年2月份之租金反訴被告僅繳付6000元，尚積欠6000元，同年3、4月份之租金，反訴被告亦未付分文，合計積欠租金30000元，屢經催討，不獲置理，爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：反訴被告應給付反訴原告30000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。且陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：99年2、3月份之租金計18000元（6000＋12000＝18000），反訴被告已給付予反訴原告之妻蘇鳳卿，僅同年4月份租金12000元未給付，反訴被告同意給付該月份租金等語置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。反訴被告固抗辯稱99年2、3月份之租金計18000元，伊已給付予反訴原告之妻蘇鳳卿等語。惟為反訴原告所否認，則反訴被告自應就此有利於己之事實負舉證之責任，而反訴被告固聲請傳訊證人蘇鳳卿為證，惟其證詞並無法採為有利反訴被告之認定，已如前述，此外，反訴被告並未提出其他證據以證明其確有給付99年2 、3月份之租金計18000元予反訴原告，則其空言抗辯，不足採信。從而，反訴原告主張依據租賃契約之法律關係，請求反訴被告應給付反訴原告30000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即99年8月21日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於法有據，應予准許。四、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，故反訴原告起訴聲明請求供擔保後，請准宣告假執行，乃僅屬促請本院應注意依職權宣告假執行，是就其上開假執行之聲請，自無庸為准駁與否之判決。並確定訴訟費用額1000元，由反訴被告負擔。參、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中華民國 99 年 11 月 29 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官呂明坤以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 99 年 11 月 29 日書記官

臺中簡易庭99年度中簡字第1903號

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