99年度中簡字第2315號｜民事：給付租金｜裁判日期：100 年 10 月 28 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　99年度中簡字第2315號鐘仲智被　　　告　陳妤婷上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國100年10月7日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣柒拾叁萬叁仟肆佰陸拾玖元，及民國99年7月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔10分之7，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣柒拾叁萬叁仟肆佰陸拾玖元為被告供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但上開規定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明求為：「被告應給付原告新台幣（下同）1,092,486元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」之判決，嗣於訴訟進行中變更其聲明求為：「被告應給付原告1,122,486元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」之判決，核原告所為聲明之變更，係屬擴張應受判決事項之聲明，於上開規定無違，應予准許，合先敘明。貳、原告之聲明及陳述要旨：一、聲明：被告應給付原告1,122,486元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、陳述要旨：㈠被告於民國（下同）96年11月9日起向原告承租門牌號碼台中市○○區○○路一段65號1、2樓（下稱系爭房屋）及臺中市○○區○○路99號地下一樓（下稱系爭地下室）房屋，約定租期至99年11月8日止、每月租金15萬元、押租金30萬元，嗣於97年3月9日兩造合意終止系爭地下室部分之租約，並自該日起調整租約為每月11萬元。因自97年2 月起被告即有給付租金異常之情事，原告於97年5月間至系爭房屋向被告催討房租，經立承諾書表明積欠之租金願於97年5月20日給付，否則願受斷水、斷電，然被告嗣仍未依約給付租金，原告乃於97年7月7日以台中西屯郵局第587號存證信函催告被告給付，否則即終止系爭租約，然被告仍未為給付。現被告計積欠原告自97年3月9日起至97年7月9日止之租金共44萬元，且因被告違反租約，應依系爭租約第6條之約定，給付原告相當於一倍租金之違約金 44萬元，另原告應給付之水費19,101元、管理費64,564元、電費158,821元，共242,486元，均未給付，而由原告代為墊付，被告亦應返還。㈡被告於97年6月24日即離開系爭房屋，且於離開時將系爭房屋之大門遙控器帶走，導致系爭房屋大門無法關閉，原告唯恐系爭房屋遭破壞及屋內物品遺失，無奈只能更換系爭房屋大門鎖，但換鎖之後，日間原告有僱人前去開門並看守等待被告返回處理，原告並未妨礙或阻止被告使用系爭房屋，而是被告一直沒有回來。㈢原告因被告積欠租金，曾數度前往被告之戶籍址找被告，然因被告並未實際住居於其設籍之「臺中市西屯區惠安巷8弄8號」，以致未能找到被告，原告乃至被告經營「重慶森林茶行」之系爭房屋找被告，仍因被告一再迴避而無法找到被告，後原告經由財訊大樓管理委員會人員得悉被告承租居住於該大樓三樓，且擔任該大樓管理委員會委員，故而原告於97年7月7日方將存證信函寄至該大樓，而當該大樓管理員收受存證信函後，詢問原告如何處理該存證信函，原告即聯絡兩造之仲介廖幸利，並授權廖幸利在該存證信函填載被告姓名、請管理員直接將該存證信函交付被告，被告業於97年7月8日收受該存證信函，故兩造間系爭租約已於97年7月9日合法終止。參、被告之聲明及陳述要旨：一、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。二、陳述要旨：㈠原告主張被告於97年5月間曾立承諾書表明積欠之租金願於97年5月20日給付，否則願受斷水、斷電等語。然被告並未書立任何承諾書，原告所稱之承諾書係訴外人「陳淑玲」擅以被告代理人之名義所立，惟被告並未授權於陳淑玲，陳淑玲並無代理權，而被告拒絕承認陳淑玲無權代理之法律行為，則該承諾書對於被告當不生效力，原告上揭主張與事實不符。㈡又系爭房屋於租賃期間之97年6月24日遭原告私行換鎖，導致被告無法使用收益系爭房屋，被告自該日起既無法使用收益租賃物，原告自不得請求97年6月24日以後之租金、水費、電費及管理費。另原告雖以兩造間系爭租約經原告以臺中西屯郵局第587號存證信函為終止之意思表示而消滅，惟該存證信函之收件人並非被告，而係訴外人「財訊大樓管理委員會」，且其送達處所「台中市○○區○○路99號財訊大樓」，亦非被告之住居所，難謂該存證信函以合法送達於被告，無從發生終止系爭租約之效力，兩造間系爭租約於租期屆滿前自仍有效存在。㈢再依兩造間系爭租約第6條第2項之約定，原告請求違約金，須以系爭租約已經合法終止或租約已經期滿，而被告不交還系爭房屋為前提，然系爭房屋於97年6月24日即遭原告私行換鎖而排除被告之占有及使用，原告於斯時起即已占有、管領系爭房屋，其後並再將系爭房屋出租他人，顯與系爭租約第6條第2項「不交還房屋」之要件不合，原告不得請求被告給付違約金。肆、兩造經法官整理並簡化爭點，其結果如下：一、兩造不爭執之事實：㈠兩造於96年11月9日簽訂不動產租賃契約書，約定被告自 96 年11月9日起至99年11月8日止，向原告承租台中市○ ○區○○路一段65號1、2樓及台中市○○區○○路99號地下一樓房屋作為經營「重慶森林」之用，並約定每月租金15萬元、押金30萬元。㈡被告於兩造簽訂系爭租約之96年11月9日交付押租金16萬元予原告。㈢兩造於97年3月9日合意自該日起終止台中市○○區○○路99 號地下一樓部分之租約，自該日起租金調整為每月11 萬元，並約定租金應於每月15日給付。㈣被告自97年3月9日起未再給付租金予原告。㈤原告於本件起訴前已代被告繳付系爭租賃房屋97年6月24 日前之水費19,101元、電費132,851元、管理費31,517 元，合計183,469。㈥原告於97年6月24日下午將系爭租賃房屋之大門門鎖更換。㈦被告於97年6月24日離開系爭租賃房屋，此後即未再返回系爭租賃房屋或向原告要求不得阻礙其使用收益系爭房屋。二、兩造爭執之焦點：㈠兩造間系爭租賃契約何時終止？被告已給付原告之押租金、租金金額為何？原告得請求被告給付租金之期間、金額為何？㈡原告得否依兩造間系爭契約第6條第2款之約定，請求被告給付違約金？如可以請求，其可以請求之金額為何？伍、法院之判斷：一、原告主張兩造間系爭租約經原告於97年7月7日以台中西屯郵局第587號存證信函催告被告給付、否則即終止系爭租約，被告於97年7月8日收受該存證信函，然仍未給付，故系爭租約於97年7月9日合法終止等語。被告則以上揭存證信函並未合法送達被告，無從發生終止系爭租約之效力，兩造間系爭租約於租期屆滿前仍有效存在等語，資為抗辯。經查：㈠按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第439條前段、440條第l、2項，分別定有明文。查，原告於96年 11月9日向被告承租系爭房屋及地下室，約定租期自96年 11月9日起至99年11月8日止、每月租金15萬元、押金30萬元，後兩造於97年3月9日合意自該日起終止系爭地下室部分之租約，自該日起租金調整為每月11萬元，並約定租金應於每月15日給付，而被告自97年3月9日起未再給付租金予原告，為兩造不爭執之事實，並有系爭租賃契約書附卷可稽，自堪信為真正。再依系爭租賃契約書付款明細表上之簽收紀錄所示，兩造簽定系爭租約後，被告已給付原告之款項計有⑴96年11月9日給付部分押租金16萬元⑵97年1月1日給付26萬元⑶97年2月15日給付13萬元，此後即無任何付款紀錄，有系爭租賃契約書房屋收付款明細表在卷可按，可知被告自簽定系爭租約日迄今已付之金額合計為55萬元，而自96年11月9日起至97年3月8日止之4個月期間，被告應給付原告之租金總額即達60萬元，顯見被告已給付之金額尚不足給付上開4個月期間之租金，遑論押租金，被告復自認自97年3月9日（即兩造合意調整租金之日）起之租金均未再給付原告，則被告積欠原告97年3月起之租金，應堪認定。㈡原告因被告自97年3月起即未依約給付租金，故而於97年5月6日協同訴外人即仲介兩造締訂租約之廖幸利至系爭房屋向被告催討租金，由被告之代理人「陳淑玲」即被告之二姊許琇妙於當日簽立承諾書，記載：「立書人陳淑玲（代理人）因承租台中市○○路○段65號（即重慶森林）立書人承諾97年4、5月份房租共計貳拾貳萬元（另加地下室管理參萬元壹仟元），於97年5月20日按時支付予王文里先生，否則任由所有權人予斷水斷電，絕無異議。此致王文里先生。承諾書人陳妤庭（代理人陳淑玲）。」等語，有該紙承諾書在卷可查。被告雖以上揭承諾書係訴外人「陳淑玲」擅為之無權代理行為，被告拒絕承認，上揭承諾書對於被告當不生效力等語為辯。惟按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條定有明文。次按表見代理云者，即代理人雖無代理權，而因有可信其有代理權之正當理由，遂由法律課以授權人責任之謂（最高法院55年台上字第1054號判例意旨參照）。查，在上揭承諾書上簽名之「陳淑玲」即為被告之同胞二姊許琇妙，許琇妙不但陪同被告與原告簽定系爭租約，簽約時被告說與許琇妙合夥、姊妹要一起經營，許琇妙當時點頭，事後許琇妙亦每天在「重慶森林」店內看店、經營，後來原告與廖幸利多次至系爭房屋催討租金時，都是許琇妙在現場，也都是自稱陳淑玲之許琇妙出面商談租金事宜；許琇妙為「重慶森林」茶行之管理者，該店員工均稱許琇妙為二姊，收取管理費也都找許琇妙收，掛號郵件也都由許琇妙簽收，平常由許琇妙來開店、支付廠商款項等情，業經廖幸利、被告之大姊許瓊分、「重慶森林」所在之財訊大樓管理員林敏忠於本院99年度訴字第919號損害賠償事件（下稱前損害賠償事件）指認並結證綦詳，互核相符（見該事件卷99年7月27日、99年9月2日、100年5月19日、100年6月2日言詞辯論筆錄），且與被告於前損害賠償事件自承：許琇妙是我二姐，她是從父姓，我從母姓。…廖幸利是仲介房子的，我和他見過3、4次，因為這房子是透過他仲介的，廖幸利有見過許琇妙，因為簽約當天是許琇妙陪同我一起的（見同上卷100年3月11日言詞辯論筆錄）等語亦相符，業經調閱上開損害賠償事件卷宗查核無訛。依上開情事，許琇妙既於簽訂系爭租約時在場，被告並向廖幸利表示「重慶森行」係其與許琇妙合夥經營，而許琇妙當時亦點頭，並未為反對之意思表示，事後許琇妙復確實在該店內工作，負責顧店，並出面與廖幸利洽談租金等事宜，則許琇妙於97年5月6日以被告代理人身分出具被告名義之承諾書予原告及廖幸利，客觀上已足令人相信被告已將代理權授與許琇妙代為處理系爭租賃契約之事宜，被告對原告應擔負授權人之責任，揆諸前開規定及說明甚明。從而，被告抗辯97年5月6日之承諾書無效，自不足採。㈢基上，被告積欠原告自97年3月起之租金，且並無押租金可供扣抵，而原告於97年5月6日即為催告，並經被告允諾於97年5月20日前給付97年4、5月份之租金，惟被告屆期仍未給付，且迄97年7月7日原告以台中西屯郵局第587號存證信函為終止租約之意思表示前，仍均未給付，自應認原告已定相當之期間催告被告給付租金，則原告於上揭存證信函以被告積欠自97年3月起、計4個月租金及水電費、管理費等為由，通知原告終止租約，自已符合民法第440 條第l、2項得終止租約之規定，原告所為終止系爭租約之意思表示於上揭存證信函到達被告時，即生終止系爭租約之效力，而上揭存證信函於97年7月8日送達原告上開系爭租賃房屋地址之「財訊大樓」，並由該財訊大樓管理員收受後，於97年7月9日轉交被告收受，亦有存信證函及財訊大樓管理員97年7月間之「信件登記簿」在卷可佐。被告雖否認曾收受該存證信函，惟財訊大樓管理97年7月間之「信件登記簿」，其上明確記載「日期：7/8 、值班代收人簽章：林敏忠、收件人；財訊大樓、收件人簽章：（已由主委指示轉交陳妤庭）莫揚7/9。」等詞，有財訊大樓「信件登記簿」節錄影本在卷可參，另參之前損害賠償事件卷所附、財訊大樓管理委員會於函送該「信件登記簿」影本予本院時，併檢附有原告所寄台中西屯郵局存證信函第587號影本，其上蓋有「財訊金融大樓管理委員會、吳錫劍」之印文，而此影本亦於2008（民國97）年8月26日傳真予廖幸利，該影本上並註記有「From：財訊莫小姐（正本已交由大樓管理員轉交店E重慶森林負責人）」，亦有該存證信函影本附於前損害賠償事件卷可考。凡此足見，原告所寄發終止系爭租約意思表示之存證信函，業於97年7月9日送達至被告所承租之系爭房屋即營業所在地，並由大樓管理員簽收後，轉交予被告收受無誤。原告為終止系爭租約意思表示之上揭存證信函既於97年7月9日到達被告，則系爭租約於97年7月9日生終止之效力，自該日起兩造間系爭租約關係消滅，可堪認定。㈣被告自97年3月9日起均未再給付租金予原告，而兩造間系爭租約於97年7月9日合法終止，均已詳如前述，則原告自得請求被告給付系爭租約終止前所積欠之租金（即97年3 月9日起至97年7月9日止共4個月之租金）合計44萬元。被告雖以系爭房屋於97年6月24日即遭原告私行換鎖，導致被告無法使用收益系爭房屋，原告不得請求97年6月24日以後之租金為辯。惟查，97年6月24日原告與廖幸利至系爭房屋時，系爭房屋已遭自來水公司斷水，且被告與許琇妙均已離開系爭房屋，只剩員工在店內，至該日晚間11時，系爭房屋大門仍無法關上，原告無鑰匙可關門，故才找鎖匠來換鎖，翌日起並請訴外人張文炫前往系爭房屋開門看守，以等待被告返回系爭房屋等情，業經廖幸利、林敏忠於前損害賠償事件審理中結證甚明（見該卷99年7月27 日言詞辯論筆錄），參之被告亦自認於97年6月24日當天或之後，被告並沒有返回欲進入系爭房屋而遭原告阻止之情事（見本院卷100年9月30日言詞辯論筆錄），顯見係被告自行離開系爭房屋無疑。被告離去系爭房屋之時，系爭租約尚未經合法終止，租約效力仍存在，被告亦無將系爭房屋交還原告之行為，原告尚無從合法管領系爭房屋，則被告於系爭租約終止前自仍應依約給付租金，被告辯稱因原告換鎖致無法使用收益系爭房屋、毋庸給付97年6月24 日後之租金云云，洵不足採。㈤至有關原告代繳系爭房屋之水電費及管理費部分，經兩造協議後，水費19,101元應由被告負擔；管理費部分，原告計繳納系爭房屋及地下室97年1至7月份管理費64,564元，原告同意扣除97年3至5月系爭地下室管理費28,616元、系爭房屋97年7月份管理費4,431元，餘31,517元管理費由被告負擔；電費部分，原告繳納97年4月至8月電費共158,821元，但其中97年6至8月份電費51,491元部分，經兩造合意由被告負擔25,971元、原告負擔25,970元，故電費部分原告代繳之金額為132,851元。合計被告應返還原告代繳之水電費及管理費為183,469元。二、末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條定有明文。兩造間系爭租約已於97年7月9日經原告合法終止，已如前述，則被告於系爭租約終止之日即97年7 月9日自負有返還系爭房屋予原告之義務，然被告於系爭租約終止前之97年6月24日即離去系爭房屋，此後並未再返回系爭房屋，亦已詳如前述，被告復未舉證證明其有將系爭房屋點交返還原告，被告有違背返還租賃物義務之事實，可堪認定。依兩造於系爭租賃契約書第6條之⑵「乙方（按即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租（未滿壹個月依比例計算之）壹倍計算之違約金。」之約定，被告既未盡返還系爭房屋之義務，自應給付違約金予原告。查被告於系爭租約終止後，並未將系爭房屋返還原告，固如前述，惟原告於前損害賠償事件審理中自認於97年8月底處置被告所遺留之廢棄物而收回系爭房屋（見該卷內原告99年6月1日答辯二狀），則被告於其交還系爭房屋之期間尚未達2個月，依系爭租約約定之租金額、被告違約之情節、違約期間之長短及社會經濟景氣低迷等一切情狀，認原告請求按被告遲延交還房屋之期間計算違約金尚屬過高，爰依民法第252條規定，酌減為按1個月租金額即11萬元計算違約金為適當。原告雖主張違約金金額應按被告所積欠之租金金額計算。惟查，兩造於系爭租賃契約書第6條之⑴就拖欠租金另有違約處罰之約定，且該條之⑵之上開約定，明文係就「不交還房屋」所為之約定，乃專就遲延交還租賃物之違約處罰約定甚明，則原告主張按欠繳之租金額計算違約金，委不足採。三、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，訴請被告給付租金44萬元、違約金11萬元、並返還代繳之水電費及管理費183,469元，合計共733,469元及自99年7月17日（即支付命令送達翌日，本院99年度司促字第26466號支付命令雖於99年7月13日寄存送達，惟被告於99年7月16日具狀聲明異議，足見被告至遲於聲明異議之日即已實際收受上揭支付命令）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則屬無據，不應准許，應併予駁回。四、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為之判決，就原告勝訴部分，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 100 年 10 月 28 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官呂麗玉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 100 年 10 月 31 日書記官

臺中簡易庭99年度中簡字第2315號

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