臺灣高等法院 臺中分院100年度上易字第92號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 100 年 04 月 27 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　100年度上易字第92號
上　訴　人　周聖凱
上　訴　人　周宥勝
上　訴　人　周英智
上　訴　人　周炉源
前列四人共同
訴訟代理人　柯開運律師
被 上 訴人　張志宏
被 上 訴人　李懿峯
前列二人共同
訴訟代理人　周思傑律師
前列二人共同
訴訟代理人　吳瑞堯律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國99年12月30日臺灣彰化地方法院99年度訴字第613號第一審判決提起上訴，
本院於100年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件經本院審理結果，認第一審判決，其認事用法均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實．證據及理由。
貳、兩造上訴及答辯要旨：
一、本件上訴人等主張：緣被上訴人張志宏於（下同）98年10月26日邀同被上訴人李懿峯為連帶保證人，向上訴人承租坐落彰化縣彰化市○○段16-5地號土地上如原判決如附圖（下簡稱附圖）所示編號A部分面積1平方公尺之1樓鐵皮造建物、
坐落彰化市○○段16-22地號土地上如附圖所示編號B部分面積86平方公尺之1樓鐵皮造建物、坐落彰化市○○段16-6地
號土地上如附圖所示編號C部分面積15平方公尺之1樓鐵皮造建物、坐落彰化市○○段16-6地號土地上如附圖所示編號D
部分面積4平方公尺之化妝室建物（嗣上訴人主張應刪除編
號D部分，但被上訴人等不同意刪除：又下簡稱系爭建物或
房屋），及系爭建物上方之廣告招牌使用權2分之1（上訴人於本院改稱廣告招牌使用權4分之1），租金每月新台幣（下同）二萬元（下簡稱系爭租約）。又房屋租賃契約書第1頁
載明出租人為上訴人周聖凱、周宥勝、周英智等3人，末頁
之立契約人甲方（即出租人）則載為上訴人周炉源，是上訴人認為周聖凱、周宥勝、周英智、周炉源均屬出租人。又按系爭租約第第1條約定：「甲方房屋所在地及使用範圍：彰
化市○○路○段480號之1（含廣告招牌使用2分之1權利）」。第6條：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外
，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即李懿峯，下同），決無異議」。第9條：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後
得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」。第12條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。第13條約定「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方應連帶負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權」。第14條約定「甲、乙、丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責」。然被上訴人張志宏不僅違約使用承租房屋上方之廣告招牌逾1/4，每月獲有10萬元之不當利益（查
上訴人曾將廣告鐵架出租予彰化基督教醫院每月之租金為25,000元），致上訴人每月損失10萬元之廣告利益。且被上訴人張志宏違約將承租房屋之廁所、馬桶及木板隔間，全部拆毀移為平地充作其放置機車商場使用，並未經上訴人同意，竊佔使用上訴人所有鄰屋門牌彰化市○○路○段480號房屋之
廁所。且發現被上訴人張志宏竟然在未經上訴人同意，於未向上訴人承租彰化中山路1段486號房屋之情況下，即冒然向彰化縣政府申請將該「班長車業行彰化分店」商號營業登記之地址為彰化市○○路○段486號，而被上訴人張志宏所為，
致上訴人每月至少受有相當於系爭彰化市○○路○段480號房
屋每月租金2萬元損害。查被上訴人張志宏有上開違約行為
，上訴人即於99年6月21日以彰化光復路郵局第300號存證信函向被上訴人張志宏表明終止系爭租約，並催告被上訴人張志宏、李懿峯於文到3日內，將98年12月1日起至99年6月底
止，不當使用廣告招牌之不當得利60萬元如數匯入上訴人周聖凱、周宥勝、周英智共同之彰化第十信用合作社總社0000000000000號帳戶，並將違法竊佔之廣告物全部除去及將所
承租之房屋原有之廁所回復原狀，如逾期未為匯款，即請求遷讓房屋及返還不當得利，惟被上訴人均置之不理。為此依系爭租約之法律關係，及所有權返還請求權及不當得利之法律關，提起本訴。又證人林梓峰於原審結證稱，系爭房屋北側確實有1間廁所及1個馬桶，被上訴人張志宏並未出示上訴人出具之同書意，伊沒看過上訴人周炉源等詞實在，其餘證言不實。又證人即彰化市○○路○段486號房屋隔壁480號房屋承租人陳中河於原審勘驗現場時結證稱，周炉源沒有跟我說機車行可以使用480號房屋廁所等語。足證擅自將系爭房
屋原有馬桶廁所予以毀壞，再佔用鄰屋之廁所無誤等詞。並求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人張志宏應將坐落彰化縣彰化市○○段16-5地號土地上如彰化地政事務所99年8月
13日土地複丈成果圖（以下簡稱附圖）所示編號A部分面積1平方公尺之1樓鐵皮造建物；坐落彰化縣彰化市○○段16-22地號土地上如附圖所示編號B部分面積86平方公尺之1樓鐵皮造建物；坐落彰化縣彰化市○○段16-6地號土地上如附圖所示編號C部分面積15平方公尺之1樓鐵皮造建物；坐落彰化縣彰化市○○段16-6地號土地上如附圖所示編號D部分面積4平方公尺之化妝室及該房屋正面上方如原證六號照片二幀所示「機車班長車業連鎖彰化店、歡營使用信用卡」、北側面「機車班長車業連鎖彰化店、歡營使用信用卡、全國最低價」等字樣之廣告招牌除去後，將該房屋及鐵架全部遷讓返還予上訴人。㈢被上訴人張志宏、李懿峯應自99年6月22日起至
遷讓返還前項房屋及該房屋正面上方、北側面之廣告招牌鐵架予上訴人之日止，按月連帶給付上訴人新台幣壹拾萬元。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人張志宏、李懿峯連帶負擔。㈤上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被上訴人等則以：查上訴人周炉源既非系爭房屋所有人，亦非系爭租賃契約出租人，而被上訴人持有之房屋租賃契約，於末段立契約人欄（甲方）旁加註「代理人」之文字，係周炉源所書寫，因系爭租房屋乃周炉源代理上訴人周聖凱、周宥勝、周英智等3人簽約，所以於租約原本上加註「代理人
」三個字，表明代理意旨。而上訴人自己留存之租約原本則未自行加註「代理人」，是上訴人周炉源提起本件訴訟，顯無理由。又被上訴人張志宏於98年10月26日邀同被上訴人李懿峯為連帶保證人，與上訴人周炉源連繫接洽，周炉源為其餘上訴人之代理人，承租系爭房屋用作機車班長機車行使用，並含該房屋上方之廣告招牌使用權2分之1，約定租金每個月2萬元，租賃期限自98年12月1日起至108年12月1日止，另特別約定被上訴人張志宏搭建之鐵皮及電動鐵門於合約停止後無條件贈與上訴人。又被上訴人張志宏承租當時，屋況形同廢墟，久無人居住，房屋北側有1個馬桶，沒有水，馬桶
也不通。但被上訴人承租之目的係開設機車行，系爭房屋坐落中山路1段與中央路路口，屬交通要道，容易帶來客源，
遂仍決定承租，承租後花費數十萬元，僱請水電工整理屋況，包括拆除門口鐵捲門、房屋內全部地上重新鋪設水泥，並新設鐵皮及電動鐵門等。詎料，上訴人周炉源於今年初時，深覺租金過低，要求提高租金，被上訴人基於以和為貴之心態，不願得罪房東，遂同意於租滿2年半後，租金調漲5千元，5年後再調漲5千元。無奈上訴人尤不滿足，恣意提起本件訴訟。又上訴人主張被上訴人上開違約事實，被上訴人均否認之。再據證人林梓峰、陳中河原審證詞，足證上訴人曾同意被上訴人拆除承租房屋內不堪使用之馬桶，並使用南側鄰屋480號廁所，被上訴人並無上訴人所稱違約事實。又查上
訴人周聖凱、周宥勝、周英智取得承租房屋所有權，係經由原法院94年度執字第13253號清償債務執行事件拍賣而來，
即為拍賣公告上之暫編建號「彰化市○○段3399號建物」，然被上訴人於98年10月26日承租時，該屋況乃長年無人使用之狀態，且無門牌，故於系爭租約之租賃標的物門牌地址書寫為「480號之1」之原因。又原審勘驗現場時，系爭房屋鐵門上懸掛中山路1段486號門牌，係被上訴人於房屋租賃契約成立後，僱工整理屋況時，於屋內地上發現，自行拾起並安裝在新設電動鐵門上，惟承租房屋應「非」中山路1段486號。又因被上訴人張志宏承租房屋之目的，係為經營機車行使用，需要門牌住址以供申請營業登記。上訴人為求順利出租，遂同意被上訴人張志宏將「班長車業行彰化分店」商號營業登記設於彰化市○○路○段486號，並出示及提供486號之98年房屋稅繳款書正本予被上訴人張志宏憑辦。是被上訴人張志宏係經上訴人周炉源同意，始將「班長車業行彰化分店」商號營業登記設於彰化市○○路○段486號。綜上，被上訴
人張志宏並無違約行為，依兩造間房屋租賃契約書之約定，有權繼續使用收益承租房屋及廣告招牌2分之1使用權，而無遷讓之義務。上訴人以郵局存證信函終止租約，請求被上訴人連帶賠償損害云云，均為無理由等語，資為抗辯。並求為判決駁回對造之上訴。
參、法官協議兩造爭點整理（見本審卷第43頁及其反頁）：
一、兩造不爭執事項：
㈠張志宏於98年10月26日邀李懿峯為連帶保證人向周聖凱、周宥勝、周英智承租坐落彰化市○○段16-5地號土地上如原判決附圖（下簡稱附圖）所示編號A 部分面積1 平方公尺之1
樓鐵皮造建物、彰化市○○段16-22 地號土地上如附圖所示編號B 部分面積86平方公尺之1 樓鐵皮造建物、彰化市○○段16-6地號土地上如附圖所示編號C 部分面積15平方公尺之1 樓鐵皮造建物，並使用彰化市○○段16-6地號土地上如附圖所示編號D 部分面積4 平方公尺之化妝室，每月租金2萬
元，由張志宏經營機車行。
㈡張志宏持有之系爭租約契約書，首頁房屋租賃契約之出租人均載明周英智、周聖凱、周宥勝，末頁立契約人甲方周炉源；其中張志宏、李懿峯持有之房屋租賃契約書在周炉源右上方並載明「代理人」字樣。而周聖凱等人持有之系爭租約，並無上開『代理人』之字樣及契約末段手寫『電動』二字，其餘內容均相同。
㈢周聖凱、周宥勝、周英智、周炉源曾於99年6月21日以彰化
光復路郵局第300 號存證信函向張志宏表明依據房屋租賃契約書第14條終止租約，催告張志宏、李懿峯於文到3 日內，將98年12月1 日起至99年6 月底止，不當使用廣告招牌之不當得利60萬元如數匯入周聖凱、周宥勝、周英智共同之彰化第十信用合作社總社0000000000000 號帳戶。
㈣彰化縣政府於99年10月8日以府建商字第0990254797號函檢
送之房屋租賃契約書，首頁房屋租賃契約出租人載為周英智、周聖凱、周宥勝，末頁立契約人甲方亦由周英智、周聖凱、周宥勝簽名蓋章。
二、兩造爭執事項：
周聖凱、周宥勝、周英智、周炉源之訴有無理由？
肆、得心證之理由：
一、經查上訴人主張被上訴人張志宏於98年10月26日邀同被上訴人李懿峯為連帶保證人向上訴人承租系爭房屋，即坐落彰化市○○段16-5地號土地如原判決附圖所示編號A部分面積1平方公尺之1樓鐵皮造建物、坐落彰化市○○段16-22地號土地上如附圖所示編號B部分面積86平方公尺之1樓鐵皮造建物、坐落彰化市○○段16-6地號土地上如附圖所示編號C部分面
積15平方公尺之1樓鐵皮造建物，並使用彰化市○○段16-6
地號土地上如附圖所示編號D部分面積4平方公尺之化妝室，每月租金2萬元，供被上訴人經營機車行乙節，為被上訴人
所不爭執（見上開不爭執事項第㈠項），並經原法院囑託彰化縣彰化地政事務所派員會同兩造勘測現場屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（即原判決附圖）在卷可稽（見原審卷第31-40頁），並經本院調閱台灣彰化地方法院94年度執
字第13253號執行卷內拍定之不動產權利移轉證書上所載編
號建號3399號未保存建物，大致相符。是上訴人主張，自屬實在。又按民事訴訟法第270-1條第1項第3款及第3項規定：「受命法官為闡明訴訟關係，得為下列各款事項，並得不用公開法庭之形式行之：③整理並協議簡化爭點」：「當事人就其主張之爭點，經依第一項第三款或前項為協議者，應受其拘束」。查上開不爭執事項第㈠項，既經受命法官協議兩造並爭點整理，則上訴人嗣後就上開不爭執事項第㈠項其中「坐落彰化市○○段16-6地號土地上如附圖所示編號D部分
面積4平方公尺之化妝室」再起爭執，於法不合，且被上訴
人亦不同意變更（見本審卷第75頁反面），上訴人又未能舉證證明係因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平，上訴人自不得嗣後再起爭執。
二、次查上訴人周炉源雖主張伊亦為系爭租賃契約之出租人云云，惟稽之兩造提出各自持有之租賃契約書，首頁房屋租賃契約之出租人均僅載明周英智、周聖凱、周宥勝等三人，末頁立契約人欄甲方周炉源；其中被上訴人持有之房屋租賃契約書在周炉源右上方並加註「代理人」字樣，有兩造提出之房屋租賃契約書影本在卷可證（見原審卷第9-11、62-65頁）
。然參以上訴人曾於99年6月21日以彰化光復路郵局第300號存證信函向被上訴人張志宏表明：依據房屋租賃契約書第14條終止租約，催告被上訴人張志宏、李懿峯於文到3日內，
將98年12月1日起至99年6月底止，不當使用廣告招牌之不當得利60萬元如數匯入上訴人周聖凱、周宥勝、周英智共同之彰化第十信用合作社總社0000000000000號帳戶；及彰化縣
政府於99年10月8日以府建商字第0990254797號函檢送之房
屋租賃契約書，首頁房屋租賃契約出租人載為周英智、周聖凱、周宥勝三人，末頁立契約人甲方亦由周英智、周聖凱、周宥勝三人簽名蓋章等情，有該存證信函及彰化縣政府函等件在卷可稽（見原審卷第16-19、75-86頁），足證被上訴人所辯上訴人周炉源代理周英智、周聖凱、周宥勝等三人，簽訂本件系爭租約無誤。是上訴人上訴人辯稱伊亦為系爭租約之出租人云云，顯不足採。
三、又上訴人主張被上訴人張志宏承租系爭房屋上方之廣告招牌使用權逾該租約約定之4分之1云云，然為被上訴人所否認，經查上訴人於起訴狀中自認「．．．．依據房屋租賃契約書第1條之約定，被上訴人張志宏僅能使用系爭房屋上方之廣
告招牌2分之1．．．」等詞在卷（見原審卷第4頁）。次查
據兩造各自持有之系爭租約第1條，均載明含廣告招牌使用2分之1權利等語在卷，有兩造所提出之系爭租約影本在卷可
證（見原審卷第9-11、62-65頁），足證系爭租約含承租房
屋上方之廣告招牌使用2分之1權利。又查被上訴人張志宏使用系爭房屋上方之廣告招牌，並未逾越2分之1範圍，亦有該廣告招牌照片及分格照片等在卷可證（見本審卷第63、93頁），是上訴人主張被上訴人張志宏承租系爭房屋上方之廣告招牌使用權逾該租約約定之4分之1云云，顯不足採。又彰化縣政府於99年10月8日以府建商字第0990254797號函檢送有
關被上訴人申請辦理班長車業彰化分店營利事業登記資料，其中確有上訴人書立之門牌彰化市○○路○段486號租約及該
房屋稅資料在卷（見原審卷第75-86頁），是被上訴人辯稱
伊經上訴人同意並交付彰化市○○路○段486號房屋租約及稅
資料供申辦機車行之商業登記乙節，足堪採信。故上訴人主張被上訴人違約以門牌彰化市○○路○段486號申請冒然向彰
化縣政府申請「班長車業行彰化分店」商號營業登記云云，亦不足取。
四、又上訴人主張被上訴人張志宏違約將承租系爭房屋之廁所、隔間拆毀，並充作機車商場使用；又未經上訴人同意，竊占使用上訴人所有鄰屋即門牌彰化市○○路○段480號房屋廁所
云云。然為被上訴人所否認。查證人即水電工林梓峰於原審具結證稱：「我是從事水電工作，曾經替被上訴人做水電工程，位置是彰化市機車班長，就是照片所示機車班長位置，當時系爭房屋形同廢墟，很久沒有人居住的樣子，被上訴人請我去整理，包括拆除門口鐵捲門、地上重新舖設水泥，系爭房屋北側有一間廁所只有1個馬桶，沒有水，馬桶也不通
，有1個門，被上訴人說請我拆除，．．．」等詞在卷（見
原審卷第123-126頁）。又證人即毗鄰門牌彰化市○○路○段
480號房屋承租人陳中河於原審具結證稱：「我比機車行早
租，約98年7、8月間向屋主周先生租的，我租480號，隔壁
機車行房屋在我租賃當時無人使用，．．．，出租人周先生跟我說我租的房子南北兩邊都有廁所，方便的話都可以使用。我租用房屋當時有卷附照片編號五廁所，後來屋主將隔壁房屋出租給機車行，周炉源的兒子告訴我說北邊的廁所給機車行用．．．．北邊廁所在480號的門上裝有門栓，是我安
裝的，因為我們有僱用小姐，怕複雜，所以安門栓將之拴起來。．．．．」等詞在卷（見原審卷第138-142頁）。查系
爭房屋既無人使用，如同廢墟，則被上訴人花錢雇工整修內部，拆除廁所、隔間等，並非房屋重要成分，自不響影房屋價值，則上訴人主張被上訴人違約拆除系爭房屋內廁所、隔間云云，均不足取。
伍、綜上所述，上訴人主張被上訴人有上開違約情事，並依系爭租約約定，終止系爭租約云云，顯屬無據。是上訴人主張依約終止系爭租約及依系爭租約之法律關係，及所有權返還請求權及不當得利之法律關係，訴請求被上訴人張志宏應將系爭房屋及該屋上方「機車班長車業連鎖彰化店」等廣告招牌除去後，將該房屋及鐵架遷讓返還予上訴人。及訴請被上訴人張志宏、李懿峯應自99年6月22日起至遷讓返還前項房屋
及該房屋上方之廣告招牌鐵架予上訴人之日止，按月連帶給付上訴人10萬元，均為不足採，被上訴人等抗辯。是原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原判決業已駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，而本院判決維持原審判決，自無庸再諭知駁回上訴人假執行之聲請。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十四條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 27 日民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 胡景彬
法 官 陳繼先
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 蘇昭文
中 華 民 國 100 年 4 月 27 日Ｓ