臺灣高等法院 臺中分院100年度重上字第162號

• 裁判案由: 所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 101 年 03 月 27 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　100年度重上字第162號
上　訴　人　李樹蘭
訴訟代理人　林春榮律師
被上訴人　　江洲松
訴訟代理人　張繼準律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國
100年8月18日臺灣臺中地方法院100年度重訴字第88號第一審判
決提起上訴，本院於101年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠被上訴人於民國（下同）99年12月29日委託伯威不動產經紀股份有限公司（下稱伯威公司）以總價新臺幣（下同）4,3
75萬元銷售被上訴人所有如原判決附表所示房地（下稱系爭房地），並於是日簽訂委託銷售契約書。伯威公司嗣於同日覓得買主即上訴人以4,375萬元之價格與伯威公司簽訂不動
產買賣斡旋契約書，依被上訴人與伯威公司所簽委託銷售契約書第8條約定及民法第345條第2項規定，兩造就系爭房地
確已成立買賣關係。上訴人並於100年1月6日交付一紙上訴
人於99年12月29日簽發、面額1,000萬元之支票（下稱系爭
支票）予伯威公司代為收受。伯威公司更於100年1月6日20
時14分對被上訴人發出簡訊通知5天內至伯威公司與買方簽
訂不動產買賣契約。被上訴人雖於100年1月6日17時藉存證
信函通知伯威公司終止委託，惟此信函係於翌日15時30 分
始送達伯威公司，更未對上訴人為解除契約之意思表示，兩造間之買賣契約不受影響，被上訴人有依約履行之義務。
㈡上訴人雖為伯威公司之董事，並擔任協理，惟上訴人與伯威公司係不同之權利主體，上訴人確有意以4,375萬元購買系
爭房地。又上訴人所交付之斡旋金高達1,000萬元及伯威公
司於100年1月7日方以存證信函通知被上訴人系爭房地之簽
約事宜等情，均不足以證明伯威公司與上訴人簽訂不動產買賣斡旋契約書屬通謀虛偽意思表示。
㈢伯威公司通知上訴人於100年1月6日簽訂不動產買賣契約書
並給付定金，上訴人始向華泰商業銀行臺中分行貸款而如期於100年1月6日取得1,200萬元，上訴人並書立定金收據給伯威公司，待伯威公司將上開1,000萬元支票交被上訴人提示
後，即將其中1,000萬元匯至該支票存款帳戶供兌領。
㈣被上訴人在委託銷售契約書第4條「付款方式及應備文件」
內雖載明「協議」字樣，惟關於買賣價金給付方式，本非買賣契約的必要之點，且依委託銷售契約書第8條第2項前段約定，上訴人亦已同意關於付款方式及應備文件以「協議」定之，故被上訴人與上訴人就系爭房地確已成立買賣契約。況本件係被上訴人拒絕與上訴人協議付款方式及簽訂書面之不動產買賣契約書，而非上訴人不願就付款方式作協議。
㈤依被上訴人與伯威公司間委託銷售契約書第8條第1項及伯威公司與上訴人間不動產買賣斡旋契約書第6條前段，伯威公
司既經兩造書面同意，得為系爭房地買賣之雙方代理人，依民法第106條規定之反面解釋，伯威公司自得代理被上訴人
向上訴人提出以總價4,375萬元出售系爭房地之要約，並代
理被上訴人接受上訴人所為同意以該價格購買之承諾。被上訴人係以不正當之行為以阻止條件之成就，依民法第101條
第1項規定，該條件已視為成就，被上訴人自有依約履行之
義務。
二、被上訴人則辯稱：
㈠伯威公司於99年12月29日下午即迅速覓得「買方」即上訴人簽訂「不動產買賣斡旋契約書」，且被上訴人當日並未交付系爭房地之鑰匙予伯威公司，上訴人竟然願意於從未見過系爭房地之屋況前，即簽約表示願買受系爭房地，實與常情不符。而上訴人為伯威公司之董事，且擔任協理，與伯威公司法定代理人陳國泰亦為同居人關係。又依系爭「不動產買賣斡旋契約書」第4條第1項約定，系爭房地之底價為4,375萬
元，倘上訴人確有買受之真意，其至多僅須支付承購總價款之百分之3即1,312,500元之斡旋金即可，然上訴人於尚未觀看系爭房地且對系爭房地毫無所悉之情形下，竟可以超過被上訴人委託銷售價格二成三之1,000萬元作為斡旋金額，明
顯高於通常市場交易行情而難認為真。
㈡上訴人如於99年12月29日即有買受系爭房屋之真意並簽發系爭支票，卻未見有1,000萬元之存款餘額，即使至100年1月6日或其後數日，仍未見上訴人將1,000萬元之款項匯入該支
票存款帳戶，則系爭支票自始即無兌現之可能。再者，上訴人雖於100年1月6日自華泰商業銀行臺中分行因放款而取得
1,200萬元，然其後竟陸續轉出，至100年4月11日止更僅剩
下17,750元，益證上訴人所借1,200萬元與本件買賣毫無所
涉。
㈢被上訴人業已於系爭委託銷售契約書第4條「付款方式及應
備文件」內載明「協議」字樣，且系爭委託銷售契約書第8
條第2款前段及「不動產買賣斡旋契約書」第6條第1項均約
定「付款方式」為本件買賣之成立要件之一；而被上訴人並未與上訴人就「付款方式」之承購條件達成合意，且未在「不動產買賣斡旋契約書」第12條下方之【賣方承諾簽署】欄下簽名蓋章，買賣契約未成立。上訴人迄今仍未支付被上訴人任何買賣價金，故被上訴人行使同時履行抗辯，拒絕移轉系爭房地所有權予上訴人。
㈣伯威公司為圖掩飾並無與上訴人簽訂系爭「不動產買賣斡旋契約書」之真意，竟於另案訴訟中提出「倒填簽約日期」之變造「領取紀錄表」，可證明該「不動產買賣斡旋契約書」因性質上為上訴人與伯威公司間之通謀虛偽意思表示而無效。本件伯威公司所為之雙方代理，既未得被上訴人之同意，復非為專履行債務之情形，其代理行為應屬效力未定，因被上訴人前已明示拒絕同意，故已確定不生效力，是伯威公司之代理行為對被上訴人不生效力，遑論兩造間之買賣契約即已成立。
㈤再者，即便上訴人臨訟方偽以表示願意以「協議」方式與被上訴人洽談「付款方式」云云，惟因「協議」僅為洽談「付款方式」之「開端」，倘兩造間就「付款方式」在協議尚未達成合致之前，仍屬於買賣契約之磋商階段。又「付款方式」非可解為「付款條件」，被上訴人並無以「不正當行為」阻止條件之成就，故本件仍無民法第101條第1項之適用，爭房地成立買賣契約未成立等語。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，判決駁回上訴人之訴。上訴人對原審判決不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將如原判決附表所示系爭房地所有權全部移轉登記與上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項（採為裁判之基礎）：
㈠系爭房地為被上訴人所有，於99年12月29日被上訴人委託伯威公司銷售，並於是日簽訂委託銷售契約書。契約書上載明總價4,375萬元。
㈡伯威公司於100年1月6日20時14分對被上訴人發出「……本
公司已有買方願意依照您委託價格4,375萬元承購，並已支
付新臺幣1,000萬元支票作為定金，在此特以簡訊通知您五
天內至本公司與買方簽訂不動產買賣契約」之簡訊。
㈢原證1「委託銷售契約書」（契約當事人為：被上訴人與伯
威公司）為真正。
㈣上訴人尚未支付4,375萬元。
㈤系爭房地上有設定第一順位、第二順位最高抵押權，內容如謄本所載。
五、本件兩造之主要爭點在於買賣契約是否業已成立？上訴人主張依被上訴人與伯威公司所簽委託銷售契約書第8條約定及
民法第345條第2項規定，兩造就系爭房地確已成立買賣關係云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查，本件兩造間並沒有成立「以兩造為當事人」之口頭或書面契約，而係分別由被上訴人與伯威公司簽訂一紙委託銷售契約書（下稱Ａ契約），及上訴人與伯威公司所簽訂之不動產買賣斡旋契約書（下稱Ｂ契約）。是以，本件上訴人以買賣契約請求權為基礎，請求被上訴人應負所有權移轉之責任，其前提便必須以兩造間有成立契約為前提，但上訴人所提出之契約，不論是Ａ契約或Ｂ契約，均係被上訴人與伯威公司，及伯威公司與上訴人間之個別契約，上揭二紙契約充其量僅能認定被上訴人有委託伯威公司，上訴人亦有委託伯威公司而已，至於伯威公司分別受上訴人及被上訴人之委託，是否就代表契約已成立於兩造之間？恐仍屬有間，無法僅以被上訴人委託伯威公司，上訴人亦委託伯威公司，以此二紙委託契約，即認定兩造間有成立買賣契約。換言之，以Ａ契約以觀，於契約末端署名處，被上訴人係「委託人甲方」，伯威公司係「受託人乙方」，兩者間顯然是委託人與受託人之關係，性質應為民法上之委任；又就Ｂ契約以觀，上訴人為「買方」，伯威公司為「受託人」，另就Ｂ契約之「買方給付服務報酬承諾書」（原審卷第8頁）上方，即載明「…買方委託…居
間仲介購買…」，是以，本件二紙契約，性質上均係上訴人與伯威公司，及被上訴人與伯威公司間之個別關係，其性質或係委任，或係居間，但均無法以此二紙契約，即遽謂兩造間已成立契約。
六、按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、86年度臺上字第3873號判決意旨參照）。經查：
㈠Ａ契約第8條第2項載明「甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立」，是本件系爭房地買賣之「付款方式」，不但被上訴人與伯威公司約定為本件買賣之成立要件，即便上訴人與伯威公司以「不動產買賣斡旋契約書」第6條第1項亦同樣約定有「付款方式」為本件買賣之成立要件之一，足徵「付款方式」確為兩造共認本件買賣得否成立之必要之點（即要素），然因兩造就該必要之點尚未達成意思一致，故依民法第153條第2項前段之反面解釋，本件就系爭房地之買賣自始即未為成立。易言之，就上揭Ａ契約第8條第2項之文義，必須就「購買總價」、「付款方式」及「其他購屋條件」符合被上訴人與伯威公司之委託條件。再對照上訴人與伯威公司所簽訂之Ｂ契約之內容，其第2條關於
「承購總價款及付款方式」內所提出之付款期別承購條件等，亦未見經被上訴人承諾之情形（此觀之該契約書下方「賣方承諾簽署欄」未經被上訴人簽署益明），故就「付款方式」部分，伯威公司既未再踐行「協議」之動作，難謂兩造間已就「付款方式」之必要之點加以合致，故被上訴人此部分所辯，確實可採。
㈡再由被上訴人與伯威公司間之「Ａ契約」以觀，伯威公司係專門從事不動產買賣之公司，其與被上訴人間就不動產買賣締約能力間顯有差距，故衡之常情，被上訴人之所以委託伯威公司，其目的乃在於希望伯威公司能為其謀求更大利益，而上訴人為伯威公司之協理，亦為兩造所不爭執，故伯威公司逕由其內部協理李樹蘭（化名李心怡）出面購買，並以偽造領取紀錄表日期方式簽訂Ｂ契約等情，復經另案原法院
100 年度訴字第518號審理中證人蘇嘉玉證述屬實，且經本
院調閱該案卷，並有該案民事判決附卷可稽（本院卷第32頁），顯然上訴人未盡其「替被上訴人斡旋以求最大利益」之契約義務。故被上訴人辯以「契約沒有站在兩造利益考量」之詞，即足採信。
㈢上訴人雖抗辯稱被上訴人經伯威公司通知後，故意不來協議付款方式，其以不正當方法使條件不成就，視為條件已成就云云。按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款，故使法律行為效力發生或消滅，為附條件法律行為之本質。」（最高法院88年度台上字第1451號判決意旨參照）。亦即當事人間惟以先有「法律行為」之成立後，始再附加以「條件」之方式，用以決定該「法律行為」是否生效（停止條件）或消滅（解除條件）之一種附款。本件系爭房地買賣之「付款方式」為本件買賣之成立要件之一，然因兩造就該必要之點尚未達成意思一致，故依民法第153條第2項前段之反面解釋，本件就系爭房地之買賣自始即未為成立。職是，因系爭房地之買賣自始即未為成立，故本無得以附加「條件」方式決定該不成立之「法律行為」是否發生或消滅之附款。上訴人將本屬契約成立前要素之一之「付款方式」曲解為契約成立後生效與否之付款條件，且視為條件已成就云云，應屬無據。
㈣基上，本院認關於本件買賣契約之「付款方式」係屬兩造之必要之點，而此必要之點既未經雙方合致，難認兩造間有成立買賣契約；且上訴人所提之「Ａ契約」、「Ｂ契約」等二紙契約，其當事人分別係被上訴人與伯威公司、上訴人與伯威公司，基於債之相對性，亦僅能認定係被上訴人與上訴人分別與伯威公司之個別法律關係；再者，上訴人為伯威公司之協理，雖就契約名義人而言，「上訴人」與「伯威公司」形式上為不同之法律主體，但伯威公司既受被上訴人之委託，理應為被上訴人利益之計算，尋覓得市場上有利賣方即被上訴人交易條件之真實買主，故其選擇由伯威公司內部之人員，且為職位不低之協理出面洽購，自難謂其已善盡「斡旋」之義務，系爭房地之買賣契約尚未成立。
七、綜上所述，本件上訴人以契約關係，請求被上訴人應移轉系爭不動產之所有權，並無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 27 日民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 古金男
法 官 王重吉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 趙郁涵
中 華 民 國 101 年 3 月 27 日