臺灣高等法院 臺中分院101年度重上字第124號

• 裁判案由: 確認租賃關係不存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 102 年 01 月 29 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　101年度重上字第124號上訴人　　　林清賢
訴訟代理人　常照倫　律師
被上訴人　　陳世坤　　住臺中市○○區○○路0段0巷0○0號
陳素娟
陳丕岳
陳丕宗
祁興國
上列5人共同訴訟代理人
黃雅琴　律師
羅宗賢　律師
上列當事人間確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國101年7月5日臺灣臺中地方法院101年度重訴字第97號第一審判決提起上訴，本院於102年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
確認被上訴人陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗與被上訴人祁興國間，就臺中市南屯區豐功段第一三八、一三九、一四一，及第一四一之一地號肆筆土地之租賃關係不存在。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、上訴人起訴主張：臺中市南屯區豐功段第138、139、141
、及第141之1地號等4筆土地（下稱系爭土地），原為上
訴人（應有部分1/9）、被上訴人陳世坤（應有部分6/9
），及訴外人賴聰明（應有部分1/9）、劉甄容、賴琛庭
、賴三晉、賴俊仲、賴美麗（以上5人公同共有應有部分
1/9）等人所共有。上訴人於民國（下同）100年8月9日就系爭土地提起分割共有物訴訟，經原審法院以100年度重
訴字第314號事件審理中。嗣因賴聰明、劉甄容、賴琛庭
、賴三晉、賴俊仲、賴美麗等人之應有部分遭法院強制執行拍賣，陳世坤擔任聚合發建設股份有限公司（下稱聚合發公司）之負責人，為順利取得系爭土地遭拍賣之應有部分2/9，及為依多數決處分出租系爭土地，遂先於100 年
11月14日以贈與為原因，將其系爭各筆土地之應有部分
5/900分別移轉於被上訴人陳素娟、陳丕岳、陳丕宗及訴
外人陳丕育等4人之名下，其後又於100年12月12日拍定取得系爭各筆土地2/9之應有部分。嗣陳世坤為排除上訴人
對系爭土地之合法使用權利，不顧前述共有物分割訴訟已進行至分割方案之測繪階段、系爭土地即將裁判分割為單獨所有，而由陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗等4人（
下稱陳世坤等4人）依民法第820條之規定，與被上訴人祁興國於100年12月28日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），
將系爭土地全部出租予祁興國，租期20年，租金則按系爭土地每年公告現值1%計。系爭土地位於臺中市第8期重劃
區之文心南路與永春東路口，鄰近捷運綠線預定車站，價值甚高，陳世坤等4人與祁興國卻訂立長達20年之租約，
租金又僅每年土地公告現值1%，顯係通謀而為之虛偽意思表示，依法無效；又即使認為系爭租約之訂立並非通謀虛偽，該租約將完全架空上訴人應有部分之權利，即使上訴人將來透過共有物分割訴訟單獨得取分割後土地之所有權，亦將受限於系爭租約而完全無法利用分割後之土地，被上訴人訂立系爭租約核屬權利濫用之行為。上訴人為系爭土地之共有人，系爭租約影響於上訴人之合法權利，爰提起本件確認之訴，並聲明：確認被上訴人間就系爭土地之租賃關係不存在。
二、上訴補陳：
㈠陳世坤等4人與祁興國分別為系爭租約之出租人與承租人
，立場對立，卻委託同一代理人蘇翰桀辦理租約公證，已有可疑；系爭租約公證時，上訴人之應有部分已經第三人林若儀聲請執行假扣押，公證人在公證時，就此認有疑義，特於公證書中予以註明，惟陳世坤等4人與祁興國仍執
意訂立系爭租約，顯違常情；又系爭租約之租期長達20年，租金則僅每年土地公告現值之1%，亦不符常情，虛偽訂立之系爭租約，創設祁興國基地承租人之地位，進而取得系爭土地之物權優先購買權，企圖昭然若揭；參諸陳世坤於土地分割訴訟中，始終拒絕提出合理之分割方案，僅一再要求由其取得全部土地、或將系爭土地全部逕予變價，其排除上訴人應有部分權利之意圖，至為明顯；陳世坤為聚合發公司之負責人，陳素娟為陳世坤之配偶，陳丕岳、陳丕宗則為陳世坤之子女，祁興國為聚合發公司之董事兼總經理，出租與承租雙方之關係密切，為遂行陳世坤排除、架空上訴人、取得系爭土地全部權利之意圖，因而虛偽簽立系爭租約，至為明顯。
㈡原審法院101年度重訴字第125號判決並未認定上訴人與賴秀珍共同謀議侵害陳世坤之優先購買權。被上訴人主張林若儀執行之假扣押係通謀虛偽亦無依據。
貳、被上訴人方面：
一、被上訴人則以：陳世坤等4人之應有部分已超過有系爭土
地2/3，本於民法第820條第1項之規定與祁興國訂立系爭
租約，有法定代理上訴人及陳丕育之性質，對上訴人應屬有效。系爭租約訂立之後，祁興國依約將押金支票、100
年之租金交予陳世坤，陳世坤經收之租金亦分配予各共有人，上訴人拒收其應得之租金，亦經陳世坤為其提存。又系爭租約租金之約定合於土地法第97、105條之規定，無
顯失公平之情事。上訴人除提起本件訴訟外，另依民法第820條第2項之規定，聲請法院裁定變更系爭租約，經臺灣臺中地方法院101年度聲字第44號、101年度抗字第99號，及貴院101年度非抗字第373號裁定駁回上訴人之聲請，上訴人既聲請裁定變更系爭租約，顯見其亦認該租約為真正。上訴人為阻擾多數共有人管理使用系爭土地，與其親朋好友林若儀製造假債權，再由林若儀聲請假扣押其自身之應有部分，上訴人以不潔淨之手空言指稱被上訴人等通謀而虛偽訂立系爭租約，並無依據等語，資為抗辯。並聲明：駁回上訴人之訴。
二、第二審補稱：
㈠101年之租金祁興國亦交付陳世坤，陳世坤通知上訴人領
取又未獲置理，已將上訴人應得之租金190, 926元辦理提存，並無任何虛偽情事。
㈡上訴人為登陽建設股份有限公司之負責人，向系爭土地之原共有人賴秀珍購買1/9之應有部分，98年12月25日辦妥
買賣移轉登記取得應有部分時，並未依法通知當時之共有人陳世坤優先購買，上訴人及賴秀珍共同議謀侵害陳世坤之優先購買權（臺灣臺中地方法院10 1年度重訴字第125
號判決），上訴人以侵害陳世坤優先承買權之方式取得系爭土地之應有部分後，又隨即與林若儀於100年12月9日通謀虛偽假扣押上訴人自己之應有部分，意圖妨害其他共有人就系爭土地權利之行使，卻又反指被上訴人虛偽訂立系爭租約。
㈢系爭租約定立後，因上訴人向原審法院聲請假處分並提供擔保聲請強制執行，祁興國才未能使用系爭土地。
㈣系爭租約之訂立無礙於假扣押債權人林若儀之權利，亦無礙於共有物分割之訴訟。
參、原審判決上訴人之訴駁回，上訴人對於其敗訴之判決全部聲明不服提起本件上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人間，就系爭土地之租賃關係不存在。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、經查：
一、以下之事實為兩造所不爭，本院採為判決之基礎：
㈠系爭土地現分別為上訴人、陳世坤等4人，及訴外人陳丕
育所共有，應有部分如下：①第138地號：上訴人1/9、陳世坤795/900、陳素娟5/900。②第139地號：上訴人1/9，陳世坤795/900、陳丕岳5/900。③第141地號：上訴人1/9，陳世坤795/900、陳丕宗5/900。④第141-1地號：上訴
人1/9，陳世坤79 5/900、陳丕育5/900。以上陳素娟、陳丕岳、陳丕宗及陳丕育之應有部分，均係被上訴人陳世坤於100年11月14日（後述分割共有物訴訟繫屬中）因贈與
而移轉。
㈡第138、139地號土地之使用分區為第3種住宅區，第141、第141-1地號之使用分區為第2種住宅區。相鄰之第137地
號為上訴人林清賢所有，使用分區為第3種住宅區，第137地號土地合併鄰地如面積達1,000平方公尺依規定得聲請
變更商業區使用。
㈢上訴人於100年8月9日就系爭土地提起分割共有物訴訟，
經原審法院以100年度重訴字第314號受理在案，目前尚在審理中。
㈣前開共有物分割訴訟繫屬中，上訴人之應有部分1/9經林
若儀於100年12月9日聲請法院執行假扣押查封中。
㈤陳世坤等4人與祁興國於100年12月28日簽訂租約，將系爭土地出租與祁興國，租期20年，租金按土地公告現值1%
計算（依定約年度之公告現值計算為每年新台幣（下同）1,384,117元，未逾土地法第105條之法定租金上限每年
1,637,564元）。該租約於100年12月28日作成公證書，租約及公證書之記載如原審卷第86至88頁所示，該公證書出租人與承租人之雙方委託同一代理人蘇翰桀辦理公證。
㈥上訴人另案就系爭租約聲請裁定變更事件，業經原審法院以101年度聲字第44號裁定駁回，上訴人不服，再經原審
法院合議庭以101年度抗字第99號裁定、本院101年度非抗字第373號裁定駁回抗告及再抗告確定。
㈦祁興國承租系爭土地後，就押金100,000元部分，係簽發
其名義、發票日101年1月2日、受款人陳世坤、票號RQ0000000號、面額100,000元之國泰世華商業銀行豐原分行支
票1紙支付，該紙支票於101年2月2日經陳世坤兌付無誤。另就100年度租金部分，亦於101年1月2日自台新國際商業銀行市府分行匯款予各共有人，因上訴人拒絕受領，遂於101年2月13日向原審法院提存所辦理清償提存，案號為101年度存字第285號，101年度的租金亦經陳世坤提存，提
存案號101年度存字第1562號。
㈧陳世坤及祁興國分別為聚合發公司之負責人、董事兼總經理。陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗、陳丕育分別為夫妻、父子關係。
二、法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴。本件上
訴人主張陳世坤等4人依民法第820條第1項之規定出租系
爭土地於祁興國係屬通謀虛偽之意思表示，依法無效，為被上訴人所否認，則被上訴人間租賃關係是否存在不明，上訴人為系爭土地之共有人，其私法上之地位有受侵害之危險，且此危險得以對被上訴人之確認判決除去，上訴人自有提起本件確認之訴之訴之利益。又表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項定前段有明文。所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意
人與相對人互相故意為非真意之表示而言。基於以下之說明，被上訴人間並無為系爭租約拘束之真意，而互相故為非真意之表示，依法無效：
㈠通謀而為虛偽之意思表示，有其表意（本件系爭租約）外之目的，如意思表示本身違反法律之規定，他人得以輕易主張無效或爭執其效力，表意人希冀達成之目的即告落空，通謀虛偽之意思表示表意人力求形式上合於法律之規定，事屬必然。故：①系爭租約100年2月28日簽訂時，陳世坤等4人就第138、139、141地號土地之應有部分合計均為8/9，第141 之1地號土地之應有部分則為795/900，均逾
當時民法第82 0條第1項但書所規定之應有部分2/3，陳世坤等4人與祁興國簽訂之系爭租約，即使未經上訴人及陳
丕育之同意，形式上屬於民法第820條第1項所規定之共有物（系爭土地）管理行為。②系爭租約租金未逾土地法第97條、第105條租用基地建築房屋之上限，及③系爭租約
約定由土地所有人負擔土地之稅負（系爭租約第10條），亦不違反法律之規定等各節，均不足據以認定該租約不涉通謀虛偽。又通謀虛偽之意思表示為求外觀逼真，表意人故為履行，亦為事理之常，祁興國雖將100年、101年系爭租約之租金交付陳世坤，由陳世坤將上訴人應得之租金提存，同亦不能據以認定系爭租約不涉虛偽。
㈡陳素娟、陳丕岳、陳丕宗在100年11月14日上分別受陳世
坤贈與部分系爭土地之應有部分，上訴人主張陳世坤贈與陳素娟等人應有部分之目的，在：「為順利取得系爭土地遭拍賣之應有部分2/9」，及「為依多數決處分出租系爭
土地」，陳世坤則稱「是財務規劃上的單純贈與」（本院卷㈠第175頁背面）。惟陳世坤以丕岳投資股份有限公司
之名義向華泰商業銀行申請貸款所提供之資料，則係：「本案係以臺中市○○區○○段000○000○000○00000 地
號土地776.63坪為擔保……，借保戶於98年11月透過買賣合約……取得6/9共517.52坪（目前設定予本行並已動撥
），另2/9陳世坤已於100.12.6透過法拍取得（惟尚未設
定）。另1/9持分尚未取得，所有權人為林清賢，目前雙
方就共有地分割訴訟中。借保戶並依律師意見，為取得訴訟有利地位，將原持有之138地號贈與5/900予其配偶陳素娟，139地號贈與5/900予其兒子陳丕岳，141地號贈與
5/900 予其兒子陳丕宗，141-1地號贈與5/900予其兒子陳丕育，以對抗其訴訟（向法院說明標的共有物共有人已不相同，不宜以實物分割方式為合併分割）。……借保戶規劃整合完成後續與角地137地號（林清賢所有）洽商整合
，以完整街廓開發」等語，此有華泰商業銀行授信案件申請暨批覆書在卷可稽（本院卷㈠第222頁），陳世坤贈與
陳素娟、陳丕岳、陳丕宗、陳丕育之目的，應係在於對抗上訴人於分割共有物訴訟中所提出之分割方案，而非為拍賣取得另2/9之應有部分，或處分或出租系爭土地，上訴
人之主張固屬有所誤會；而陳世坤所稱是財務規劃云云，則是有所保留。陳素娟、陳丕岳、陳丕宗受贈應有部分後，並不實際處理系爭土地之事務，出租系爭土地係委由陳世坤辦理，此亦為陳素娟、陳丕岳、陳丕宗所明確證述（本院卷㈠第20 5頁背面陳素娟、第206頁陳丕岳、第206頁背面陳丕宗之證言）。而被上訴人間100年12月28日所訂
立系爭租約，實際訂立租約之人為陳世坤與祁興國（委由羅宗賢律師及土地代書辦理，見本院卷㈠第204頁正面祁
興國、第207頁背面陳世坤之證言），系爭租約意思表示
之表意人為陳世坤與祁興國（並互為相對人）。
㈢該租約之重要條款如下（原審卷第87頁）：
①租賃目的：除法令所禁止以外之任何方式，併不得侵害周鄰地安全（第4條）。
②租賃期間：自簽約之日起20年（第5條）。
③乙方（祁興國）於租賃期間應依租賃目的使用標的土地，並盡善良管理人之注意義務；標的土地如有因歸責乙方事由而致受損害或因乙方使用系爭土地而造成第三人受損害時，均應由乙方負回復原狀及賠償之責（第9條
）。
④甲方同意乙方得將標的土地轉租予第三人，但第三人仍應受遵守本契約所約定之內容（第11條）。
⑤乙方於租賃期間在合於租賃目的範圍內得於標的土地上鋪設水泥、柏油地面，並得搭建地上物，或其他合於租賃目的之設備。但倘因此致負擔任何稅賦時，應由乙方自行負擔。如乙方於標的土地搭建地上物時，則乙方有權依民法第422條之1之規定請求甲方及其他共有人為地上權之登記。（第12條）
由以上之契約條款可知，該租約係屬定期租賃性質，期租20年，承租人祁興國對租賃標的之使用、收益，除「法令所禁止之方式」、「侵害周鄰地安全之使用」外，別無限制（租約第4條、第9條）。換言之，承租人祁興國使用收益之方式，從極低度度到極高度之利用無所不包（暫時停車、放置雜物、出租他人擺設攤位、種菜，到建築永久性建物均屬可能），並未設限，雖兩造均稱系爭租約之租金未逾土地法第105條「租用基地建築房屋」租金上限之規
定，並爭執租金是否過低，但該租約並非「租用基地建築房屋」之基地租賃，該租約所定使用、收益系爭土地之方式較之基地租賃更為廣泛，而類似於無任何限制。且如祁興國於系爭土地搭建地上物時，並有權請求登記為地上權人（第12條）。
㈢祁興國為坤興營造公司之董事長，因營造公司工程結束後，會遺留可供重複使用之設備及剩餘建材，故租用系爭土地供作堆置設備及建材之用，此已據祁興國於本院證稱：「我有一間坤興營造公司，我擔任其董事長職務。營造公司在工程結束以後，會遺留重複使用的設備例如組合屋、如磁磚、衛生設備、模板、剩餘的鋼筋、鷹架等等，（筆錄贅記「這些」二字）我承租的這些土地可以拿來堆置這些物品」、「主要是這樣（主要是堆置物品之用）」、「我可能會做一個鐵皮屋、組合屋的方式，堆放我的材料，但是不會做一個永久性的建物」等語甚明（本院卷第203
頁背面、第204頁）。祁興國承租系爭土地既僅暫供堆放
設備及雜物，衡情無須與陳世坤簽訂使用、收益方式幾乎無任何限制，甚至依約出租人須設定地上權負擔之系爭租約，且租賃期間長達20年。又，陳世坤係聚合發公司之負責人，據其稱買受系爭土地應有部分之部分資金來自於向銀行體系之借款，原係向華泰商業銀行貸款額度為200,000,000餘元，其後借新還舊，改向大中票券借貸，以系爭
土地應有部分8/9申請核貸，其貸款金額為240,000,000元（本院卷㈡第40頁被上訴人之陳報狀、本院卷㈠第207 頁陳世坤之證言）。茲以陳世坤以丕岳投資股份有限公司之名義向華泰商業銀行之借款為基準，該借款提供系爭土地陳世坤之應有部分設定抵押權為擔保，101年6月19日借款之餘額為127,800,000元，放款之利率為3.58%（本院卷㈠第70、71頁華泰商業銀行函及放款主檔查詢資料），則陳世坤購買系爭土地之利息負擔至少為每年4,575,240元（
127,800,000×3.58%＝4,575,240），而系爭租約依定約
年度之公告現值計算每年之租金為1,384,117元，遠低於
陳世坤購地之利息成本，以常理研判，陳世坤本不致於以低於利息成本之租金額出租系爭土地與他人；即使系爭土地現狀仍屬共有無法供開發使用，有暫時出租收益之必要，惟系爭租約對於承租人之使用收益除「法令所禁止」及「侵害周鄰地安全」之使用外，別無其他限制，相對而言出租人無法使用收益，所有權之權能幾乎全被架空無法開發使用，陳世坤購買系爭土地應有部分之目的既在整合開發利用（詳前述華泰商業銀行授信申請暨批覆書所載），亦無理由定立年期長達20年之系爭租約。
㈣陳世坤及祁興國分別為聚合發公司之負責人、董事兼總經理，二人為事業經營之夥伴。陳素娟為陳世坤之配偶，陳丕岳、陳丕岳為陳世坤之子，陳素娟、陳丕岳、陳丕宗等三人形式上受贈部分系爭土地之應有部分，並不實際處理系爭土地出租之事務，而係委由陳世坤全權處理。則系爭契約亦得由陳世坤、祁興國隨時輕易變更，由此對照系爭租約陳世坤、祁興國兩人違反事理之出租、承租行為（陳世坤自行架空其所有權之應有部分、以低於資金成本之租價將系爭土地定期出租20年；祁興國僅供堆置建材，以20年之定期租賃取得幾乎毫無限制之使用收益權），足見陳世坤、祁興國確無受系爭租約拘束之真意，而故意為非真意之表示。
㈤上訴人知悉被上訴人簽訂系爭租約後，曾聲請裁定變更共有物管理方法，聲請中同時主張被上訴人係通謀虛偽而為意思表示，經法院認為通謀虛偽意思表示無效係當然無效，無須聲請裁定變更（原審法院101年度聲字第44號、101年度抗字第99號，本院101年度非抗字第373號裁定），足見上訴人為變更聲請時，並未認為系爭租約真實有效；又即使上開法院裁定認陳世坤收取租金後，平均分配給各共有人，出租系爭土地在各共有人間並無顯失公平之情事，惟該租約是否通謀而無效，仍應視表意人與相對人是否互相故意為非真意之表示為斷，與各共有人間形式是否公平無涉。被上訴人以上訴人聲請變更共有物管理方法即屬認為系爭租約真正，及另案法院認定系爭租約未顯失公平，系爭租約即屬有效云云，均屬誤會。
㈥又上訴人之應有部分1/9經林若儀於100年12月9日聲請法
院執行假扣押查封中，被上訴人主張上訴人勾串林若儀製造假債權進行查封，意圖妨礙共有人行使權利，惟被上訴人此部分主張，與系爭租約是否通謀虛偽意思表示顯然無涉，並不影響於系爭租約係屬通謀虛偽意思表示之認定，被上訴人請求調閱原審法院100年度司執全字第1391號假
扣押執行卷，亦無調查之必要。另上訴人向賴秀珍購買1/9 之應有部分，98年12月25日辦妥買賣所有權移轉登記取得應有部分時，並未依法通知當時之共有人陳世坤優先購買，上訴人與賴秀珍是否共同侵害陳世坤之優先購買權，與系爭租約是否通謀虛偽所訂亦屬無涉。
三、系爭租約既係陳世坤與祁興國互相故意為非真意之表示，依民法第87條第1項前段之規定，即屬無效，被上訴人間
就系爭土地自亦不發生租賃關係，上訴人求為判決確認被上訴人間就系爭土地之租賃關係不存在，自屬正當，應予准許，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。另本件事證已明，上訴人請求鑑定系爭土地市場租金行情，核亦無調查之必要；又兩造其餘攻擊防禦方法於判決之結論不生影響，不一一贅述，均附此敘明。
伍、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第
78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 29 日民事第三庭 審判長法 官陳照德
法 官曾謀貴
法 官王 銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提出上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官張惠彥
中 華 民 國 102 年 1 月 29 日