102年度上字第258號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：103 年 04 月 01 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　102年度上字第258號上　訴　人　徐達邦徐達宏共　　　同訴訟代理人　劉佳田律師被上訴人　温文順上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年5月2日臺灣苗栗地方法院101年度訴字第454號第一審判決提起上訴，本院於103年3月11日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。上訴人訴請被上訴人拆屋還地，原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人提起上訴，辯稱系爭基地係屬上訴人圍牆外之騎樓地，又架在地主之圍牆上，豈能長久，不符合土地法第103條之「租用建築房屋之基地」之規定，縱使有租金約定，上訴人亦可依民法第450條第2、3 項規定終止，終止後自應拆除地上物，交還土地等語。查上訴人雖遲本院審理時始提出依民法第450條第2、3項規定終止兩造之租賃契約，然本件上訴人於原審即係主張兩造之租約已終止並依民法第767條之規定訴請被上訴人拆屋還地，至於終止之依據，上訴人於原審係主張依土地法第103條第2款、第5款基地租賃之規定為終止，於本院則又主張其可依民法第450條第2項規定終止租約，核係就終止事由為法律意見之補充，按之上開規定，自應許其於本院提出，合先敘明。貳、實體部分一、上訴人主張：㈠坐落苗栗縣苗栗市○○○段○000地號土地為上訴人先父徐阿煌所有，於民國（下同）54年7月間分割為同段第158之8 、158之28、158之29、158之52、158之62、158之63、158之64地號等土地，且於64年3月間，因土地重測更正面積，嗣徐阿煌於同段158之29、158之52、158之64等地號土地建造房屋時，沿苗栗縣苗栗市中正路連接建中街之道路內縮，建有一面圍牆作為內外之區分，圍牆外規定做為供路人通行之用地，即苗栗縣苗栗市○○○段○000○00號土地面積27平方公尺，及同段第158之63地號土地面積13平方公尺（下合稱系爭土地）為留供公眾通行之騎樓，現各為上訴人徐達邦及徐達宏所有。惟於35、36年間，友人邱先生借用系爭土地作為經營流動擺攤使用，而被上訴人之父温錫春向邱先生頂讓該攤位之後，即於39年間，擅自以雜木搭建面積23.5平方公尺之木造房屋，於40年1月間，向苗栗縣政府申請設立稅籍0000000000號。被上訴人約於十餘年前向上訴人租用土地，言明系爭土地騎樓僅能開放式使用，詎被上訴人為經營小吃店之生意，擅自在建中街騎樓用地建築磚造圍牆，並沿該磚牆之上方搭蓋鐵皮屋頂平房（下稱系爭建物，門牌號碼為：苗栗縣苗栗市上苗里4鄰○○路00號），予以擴建修繕門窗及裝潢經營，被上訴人稱阿文小吃店占地40平方公尺，係依原物貌（木造房屋23.5平方公尺），並未擴大範圍使用，並非實情。㈡系爭建物即「阿文小吃」之牆壁，係違章搭設在上訴人之圍牆上，依最高法院49年台上字第148號判例意旨，並不符合土地法第103條所示之「租用建築房屋之基地」，此搭在上訴人圍牆之事實，已經本院履勘屬實。且當初僅同意供開放式擺攤之用，因此不符合土地法第103條規定。觀之系爭建物，木頭已腐朽，占用上訴人圍在房屋四周之圍牆之一部分作為牆壁，亦可推知非承租基地建築房屋，否則，為何以上訴人圍牆為屋壁？被上訴人辯稱圍牆涵蓋在租用契約使用面積中云云，核與事實不符。因被上訴人係依土地面積計算租金，租金中並不包含「圍牆」，因此「圍牆」不在租用範圍內。系爭建物既然缺少一面牆壁，顯與「租用基地建築房屋」有別。且基地係屬上訴人房屋外之圍牆外之騎樓地，依事理法則，任何人不會承租騎樓地建築房屋，依常理，如果是承租基地建築房屋，因房屋之建造，必需慎重長久，豈有以易朽之木頭建造，而建在騎樓之土地上，又架在地主之圍牆上，豈能長久，因此依事理法則，本件不符合土地法第103 條之「租用建築房屋之基地」之規定，縱使有租金約定，上訴人亦可依民法第450條第2、3項規定終止租約，而上訴人已於102年6月26日以書狀終止，終止後自應拆除地上物，交還土地。㈢若認系爭土地之租賃係屬土地法第103條所稱之基地租賃之性質，則因被上訴人擅自在鄰建中街之騎樓用地建築磚造圍牆，並搭蓋系爭建物，經營阿文小吃店之生意，已阻擋建中街可供公眾通行之步道，上訴人有違反法令及租賃契約使用基地之情事，上訴人以本案起訴狀繕本送達被上訴人之日（按即101年12月3日）起終止被上訴人向上訴人租賃土地之契約。而被上訴人亦已違反建築法、市區道路條例及臺灣省建築管理規則。爰依土地法第103條第1項第2、5款及民法第767條之規定，請求排除被上訴人之侵害。㈣本系爭土地租賃期間每年租金6萬7900元，此為被上訴人不爭執，租約前已經合法終止，102年損害金也已寄來支票，因此請求自103年1月1日起至拆屋交地日止，每年新台幣（下同）6萬7900元相當租金額之損害賠償。二、被上訴人則抗辯稱：㈠系爭建物為被上訴人先父温錫春於40年間，向原始起造人邱先生購買，根據地方耆老所言，系爭建物應建於38、39年間，並得上訴人先父徐阿煌同意，在該處設籍定居謀生至今，原物貌並未改變擴大，上訴人之父於49年9月2日往生，上訴人因繼承而取得系爭土地所有權。上訴人原於59年9月間向新竹地方法院起訴請求拆屋還地，並於同年12月19日以系爭建物雖係違章建築，但有租賃關係而撤回起訴。又於76年向新竹地方法院起訴請求調整租金，被上訴人亦依前開訴訟之確定判決即新竹地方法院76年訴字第555號判決繳納應付租金，並未違背租賃契約約定，故上訴人主張被上訴人無權占有請求拆屋還地，顯屬無據。而苗栗地政事務所102年1月25日所做成果圖記載其圍牆是含蓋於被上訴人租賃契約面積（即在158-62與158-63兩號土地內），被上訴人並無違背租賃契約在使用。至於租金被上訴人也依新竹地方法院76年度訴字第555號判決主文每年按申報地價總額百分之七計算繳納租金至今。㈡系爭建物建於台灣光復35、36年間，40年開始課房捐稅，是於苗栗市都市計劃前就有的合法建築物，是在47年新舊違章建築法認定前就已有的合法舊有違章建築物。如為都市繁榮，使整個苗栗市街廊都需整理變化，被上訴人都會配合，而為何單獨針對被上訴人合法舊有違章建築物來請求拆屋還地，依法無據，實讓人難以心服。建中街上訴人之兄弟徐達士建物、犁村歐式麵包店與其它多間建物等，都如被上訴人情形一樣，苗栗縣政府於102年8月16日府商字第0000000000號文也說明清楚。上訴人雖一直強調被上訴人占用其圍牆，其可能有誤解，被上訴人也否認。該系爭158-62地號土地於69年8月4日分割於同段158-29地號，而158-63地號分割於158-52地號來計算其租金，圍牆涵蓋在使用面積裡，來收取租金，上訴人也依此面積繳納租金至今，被上訴人何來占用其圍牆，原物貌都沒動。三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認兩造間就系爭土地存有租用基地建築房屋之不定期租賃契約，被上訴人非無權占有系爭土地，亦非無法律上之原因或不法占有使用系爭土地，而為上訴人敗訴判決。上訴人對於原審判決聲明不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落苗栗縣苗栗市○○○段○000○00地號土地如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所102年3月5日土地複丈成果圖所示A1部分面積13平方公尺、同段第158之62地號土地如附圖所示A2部分面積27平方公尺之建物予以拆除，並將A1部分土地交還上訴人徐達宏，A2部分土地交還上訴人徐達邦。㈢被上訴人應自103年1月1日起至拆除房屋交還土地之日止，每年給付上訴人6萬7900元。㈣願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明則為：㈠上訴駁回。㈡如對被上訴人不利判決，願供擔保免假執行。四、本院判斷：㈠就系爭土地兩造間存有不定期租賃關係，即系爭土地原承租人為被上訴人之父溫錫春，溫錫春自39年間，即在上開土地上建築房屋，嗣後由被上訴人繼承租賃權，而系爭房屋之牆壁結構係木造；又上訴人就系爭土地之租金數，於76年間向新竹地方法院起訴請求調整租金之訴，經新竹地方法院以76年度訴字第555號判決確定後，被上訴人則依該新竹地方法院民事確定判決每年按申報地價總額百分之七計算繳納租金至102年止等情，已為兩造所不爭執，並經原審法院101年12月27日及本院102年12月19日勘驗現場，製有勘驗筆錄及現場照片（見原審卷52至64頁、本院卷103至106頁）、台灣新竹地方法院76年度訴字第555號民事判決（見原審卷47至48 頁）、被上訴人依系爭土地申報地價繳納102年度租金之存證信函（見本院卷154頁、170頁）可稽，自屬真實而堪採憑。㈡首須認定者，係兩造間就系爭土地之不定期租賃關係，是否屬基地租賃關係而有土地法第103條規定之適用？或僅係一般土地租賃關係，而應適用民法租賃之規定（按本件係民法第450條第2項之規定）？經查： 1.按一般基地租賃，承租人欲建築何種房屋，固非出租人所得過問，惟如雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依照土地法第103條第5款規定，並參照民法第438條規定，出租人非不得終止租約，請求收回其土地（最高法院59年台上字第4423號判例意旨參照）。是依上揭判例意旨所示，可知就租用基地建築房屋之基地租賃關係，除出租人與承租人於成立基地租賃關係之初即對房屋之建材或樣式有所約定外，對於承租人欲以何種建材（如木材、磚頭、鐵皮、或鋼筋水泥等是）建築房屋，均非出租人所能置喙。再者，承租人租地若為建屋，對於所建房屋部分結構利用出租人之設備，而其他部分則係出租人於承租之土地上所興建者，客觀上若所建房屋已有遮風避雨之功能，仍不影響租地契約係屬基地租賃之性質，至於承租人利用出租人之設備建屋，是否另有使用對價或已列入租金計價，均與基地租賃契約關係之成立無涉，亦即，不論本件上訴人房屋之圍牆是否在系爭土地租賃之範圍內，均不影響系爭土地之租賃係屬基地租賃之性質。故本件上訴人徒以系爭建物係木頭建造，且占用上訴人房屋四周之圍牆之一部分作為系爭建物牆壁等情，遽謂兩造間系爭土地之租約非屬基地租賃云云，尚無可採。另本件上訴人同意系爭建物架設在其圍牆上，被上訴人使用上訴人建物之圍牆建屋，上訴人不可任意拆除其圍牆，系爭建物上有屋頂，四周有圍牆，足以遮風避雨，有獨立之大門進出，上訴人建物之圍牆已為系爭建物之一部分，被上訴人方面所建系爭建物，自屬獨立之建物。 2.至於上訴人所引用最高法院49年台上字第148號判例，其意旨係指租賃標的係在房屋之走廊內隔出板屋作為標的而言。而因走廊係房屋之一部，對於板屋之屋頂及牆壁均係使用原房屋之二樓及屋柱充之，故該板屋之租賃非屬土地法第103 條之基地租賃，而屬同法第100條所規定之房屋租賃。此觀諸該判例意旨所載自明。是該判例所示乃係指利用房屋之一部（走廊）搭建板屋之空間，即板屋之空間完全係在原房屋走廊內而言，尚與本件被上訴人方面係在系爭土地上以木材建屋之情節迥異，上訴人引用上開判例主張系爭土地非屬「租用建築房屋之基地」云云，容有誤解。 3.從而，本件兩造間就系爭土地之不定期租賃關係，其性質應屬基地租賃關係，而有土地法第103條規定之適用。故上訴人主張系爭土地之租約係屬一般土地租賃，其依民法第450 條第2項之規定終止兩造間之租約云云，要無足採。㈢系爭土地之租約係屬基地租賃，則上訴人可否依土地法第 103條第2款、第5款之規定，終止租約？ 1.按土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年度臺上字第95號判例意旨參照）。又承租人使用基地上之房屋以為違反法令之行為，諸如開設娼寮、賭場等，其行為人尚包括承租人之同居人及其允許使用之第三人在內。意圖營利提供賭博場所、聚眾賭博之行為，當然為供違反法令之使用（最高法院86年度臺上字第1691號判決意旨參照）。 2.查被上訴人租賃系爭基地建築房屋，其使用目的，係為經營「阿文小吃店」，此為兩造所不爭執，並經原審及本院勘驗明確。而經營小吃店尚非違反法令，是縱被上訴人所建之系爭建物業已違反建築法、市區道路條例及臺灣省建築管理規則等行政法規，亦屬主管機關是否應如何行政處置之公法問題，而與本件民事法律關係之是否得收回系爭土地無關。從而，本件上訴人尚不得依土地法第103條第2款規定終止系爭土地之不定期租賃契約。 3.上訴人雖主張被上訴人擅自在鄰建中街之騎樓用地搭蓋系爭建物，經營阿文小吃店之生意，已阻擋建中街可供公眾通行之步道，系爭建物違反法令使用，妨害通行而危害公共安全，其得依土地法第103條第2款終止租約云云。然查： ⑴證人即苗栗縣政府建管科科員余美榮於本院102年12月19 日勘驗現場時證稱：建築法及相關法令並無騎樓用地的用語，所謂的騎樓是指當事人申請指定建築線後再申請建築執照，於申請建築執照時，縣政府承辦單位會要求當事人從指定建築線退縮3米5開使建築，該退縮部分得計入法定空地，或從建築線開始建築，但一樓必須留設騎樓供公眾通行，騎樓寬至少3米5，高至少3米。就本件系爭土地、建物尚無申請建築許可，我們還無法要求成為法定空地或留設騎樓使用。…系爭土地屬畸零地，應與鄰地合併使用等語（見本院卷104頁）。證人上開所述並有苗栗縣政府 102年10月14日府商建字第0000000000號函可據（見本院卷150頁）。足證系爭土地現況並非所謂之「騎樓」，亦即，系爭建物亦非興建在所謂「騎樓用地」上，上訴人主張系爭建物有違反法令使用云云，自無可採。 ⑵再者，系爭建物於民國39年間即已興建乙節，已為兩造所不爭執，並有系爭建物房屋稅籍證明書（系爭建物係自40年1月起課稅）及苗栗縣政府稅務局102年1月8日苗稅房密字第0000000000號函可憑（見原審卷73、74頁）。另依苗栗縣政府102年8月16日府商使字第0000000000號函所示可知，系爭建物之房屋稅籍證明書之起課年月為40年1月，因當時建築法尚未公布，故該證明書可作為合法房屋之證明等語（見原審卷75頁）。足證系爭建物興建時係在相關都市計劃實施之前，系爭建物興建之初既無相關法令可資依循，則上訴人以嗣後制定生效之法令指摘系爭建物係占用所謂「騎樓用地」而有違反法令云云，顯屬無據。 ⑶另被上訴人建物所坐落之基地即社寮岡段第158之62、158之63地號土地係建地，非道路用地，上訴人將該土地出租予被上訴人興建系爭建物使用，系爭建物早於新竹地方法院76年度訴字第555號號調整租金事件前即已存在，足認上訴人已同意被上訴人在上開土地興建系爭建物，被上訴人持續使用系爭建物，自無違法及違反租賃契約使用之可言。至於系爭建物外之建中街街道狹窄，有人車爭道之虞，則與被上訴人使用系爭建物無關，上訴人以此情形主張被上訴人違法使用，要屬無據。 4.上訴人固主張被上訴人租賃系爭土地僅能供開放式擺攤之用，不能作成房屋云云，但為被上訴人所否認。查上訴人於原審自承系爭土地之租約係很早之事，無法提出系爭土地之書面租約等語（見原審卷114頁）。而觀諸前揭新竹地方法院 76年度訴字第555號民事判決所載，上訴人均係主張被上訴人承租系爭土地「建屋使用」、被上訴人「承租建屋經營飲食店」等語（見原審卷47頁），顯非係其於本件所主張僅得供開放式擺攤使用而已。故上訴人所主張被上訴人承租系爭土地建屋有違反土地法第103第5款之規定云云，亦無足採。㈤從而，本件被上訴人係向上訴人租用系爭土地建築系爭建物，兩造間就系爭土地之租約係屬基地租賃之法律關係，而非一般土地之租賃關係，且上訴人依民法第450條第2項、或土地法第103條第2、5款規定對上訴人主張終止租約，於法均屬無據。故兩造間就系爭土地之租賃關係尚屬合法有效存在，上訴人自無民法第767條所有人物上請求權之權利，其訴請被上訴人拆屋還地，自無理由。而本件被上訴人占有使用系爭土地既非無權占有，則上訴人對於被上訴人自不得請求相當於租金之損害。五、綜上所述，本件上訴人依民法第767條之法律關係起訴請求被上訴人拆屋還地，並請求被上訴人應自103年1月1日起至拆除房屋之日止，按年給付上訴人6萬7900元之損害金，核均無理由，原審駁回上訴人之請求及假執行之聲請，核屬有據，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，附此敘明七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國 103 年 4 月 1 日民事第四庭審判長法官陳蘇宗法官黃峻隆法官李悌愷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。書記官蔡嘉萍中華民國 103 年 4 月 7 日

臺灣高等法院臺中分院102年度上字第258號

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