臺灣高等法院 臺中分院102年度上字第554號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 103 年 02 月 25 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　102年度上字第554號上　訴　人　林澤輝
訴訟代理人　陳浩華律師
被 上 訴人　管謝玉蘭
管耀魁
共　　　同
訴訟代理人　林道啟律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年9月25日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第19 號第一審判決提起上訴，本院於103年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人管耀魁應再給付上訴人新臺幣貳拾柒萬肆仟元，並應自103年2月1日起至104年12月30日〔如於104年12月30日前清償，
則至清償日〕止，按月給付上訴人新台幣壹萬貳仟元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人管耀魁負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
(一)兩造於民國（下同）99年10月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人以新台幣（下同）500萬元
向被上訴人管謝玉蘭買受坐落臺中縣東勢鎮（改制後為臺中市○○區○○○段0000地號、1199地號2筆土地（應有部分
均為三分之二，下稱系爭土地），向被上訴人管耀魁購買該土地上門牌號碼台中市○○區○○路000號第1層（同段485
建號）、第2層（同段486建號）建物（整編前豐勢路592號
，下稱系爭建物。系爭土地及建物合稱系爭房地）。上訴人於100年間訴請被上訴人履行系爭買賣契約之出賣人義務，
經本院於101年2月29日以100年度上字第272號判決、最高法院101年5月24日101年度台上字第778號判決（下稱前案判決）被上訴人2人應分別將系爭房地所有權移轉登記予上訴人
、被上訴人管耀魁並應將系爭房屋遷讓交付予上訴人確定。(二)依系爭買賣契約第3條、第5條第1項、第6條第2項分別約定
：「賣方應於民國100年3月1日交屋」、「點交日期：賣方
應於尾款交付日將本買賣標的物踏明界址依約點交給甲方『管理、使用、收益』」、「本買賣標的若有被占用或租賃等問題，乙方應於交屋款前負責排除點交給甲方使用」。上訴人既已於100年11月24日將本件買賣之第三期款及尾款價額
計340萬元，依民法第326條辦理清償提存，上訴人自得依系爭買賣契約請求被上訴人等交付本件買賣標的物，且被上訴人依前述約定應現實交付系爭房地，而不得以指示交付替代；被上訴人管耀魁竟於系爭買賣契約訂立後，於99年12月29日與訴外人羅久香、鄭鳳娥就系爭建物簽訂房屋租賃契約書，並於同日經公證人鄭雲鵬公證，租期自99年12月30日起至104年12月30日止，足見該租賃契約簽訂於系爭買賣契約之
後，其目的在於妨害買賣契約之實現。被上訴人明知應於
100年3月1日交屋，依民法第100條、第101條之規定，應認
系爭買賣契約條件已成就，上訴人對系爭房地應享有使用、收益之權利；上訴人使用、收益之權利受有侵害，被上訴人自應負損害賠償責任。
(三)被上訴人與羅久香、鄭鳳娥簽訂之租賃契約，其租金每月4,000元顯低於行情，以證人蔡宗麟之證詞觀之，系爭房地價
值500萬元，每月租金至少應有1萬元，被上訴人故意低價出租，上訴人受有因被上訴人遲延給付所造成之損害，自100
年3月1日起至104年12月30日止共57個月，每月租金損害至
少1萬元，共計至少57萬元。又上訴人買受系爭房地之目的
在於開設福倫連鎖藥局東勢地區分店，以臺中市烏日區福倫藥局100年之課稅所得額875,456元為基準，去除尾數以85萬元計算，上訴人受有4,037,500元之損害（計算式：850,000×57÷12＝4,037,500），上訴人僅先請求其中200萬元。被
上訴人等迄未曾履行交付系爭房地之義務，即應自100年3月1日起依民法第231條規定，負給付遲延損害賠償責任；上訴人爰先請求營業利益損害200萬元，如認無理由，則請求租
金損害200萬元（均含原審判決主文第一項所判准應給付上
訴人之38000元）。並聲明：1.原判決不利於上訴人之部分
廢棄；2.被上訴人應再連帶給付上訴人1,962,000元（與原
判決已判准之38000元合計200萬元）；3.願供擔保，請准予宣告假執行（原審判決被上訴人應給付上訴人38,000元，及自102年1月16日起至清償日止按年息百分之5計算之利息部
分，因被上訴人未上訴而確定）。
二、被上訴人則抗辯：
(一)被上訴人管耀魁與羅久香、鄭鳳娥間所簽立之系爭房屋租賃契約書，業經台中地院所屬民間公證人鄭雲鵬事務所公證。且前案判決認定，依民法第946條第2項準用民法第761條規
定，依指示交付之規定，本件上訴人請求本件被上訴人管耀魁將其對於承租人羅久香、鄭鳳娥之返還請求權讓與上訴人以代交付義務之履行；被上訴人管耀魁與羅久香、鄭鳳娥間之系爭房屋租賃契約，對於上訴人繼續存在，此部分應有爭點效之適用。被上訴人管耀魁亦於101年9月間，已將系爭房地所有權移轉登記與上訴人之事實，告知承租人羅久香、鄭鳳娥。故上訴人既繼受系爭房屋出租人地位，依租約有向羅久香、鄭鳳娥收取租金的權利；且系爭房地之租金，於101
年8月前，承租人已按月支付給被上訴人管耀魁，另自101年9月起至104年12月止之租金共16萬元，承租人亦於101年9月間乙次支付給被上訴人管耀魁，被上訴人願將該租金支付給上訴人。因此，上訴人並無因被上訴人遲延交付系爭房地，致受有相當於租金之損害。
(二)上訴人除向被上訴人購買系爭房地外，並向訴外人陳明德以1350萬元購買相鄰之門牌號碼臺中市○○區○○○街00○00號房屋暨所坐落之基地，及以800萬元向訴外人吳彭阿春購
買門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋暨所坐落之基地
。目前上訴人以每月1萬2千元租金出租上開第三橫街95、97號房地，及以每月1萬元租金出租上開豐勢路438號（整編前594號）房地。衡情，上訴人僅以500萬元向被上訴人等購買系爭房地，卻可請求每日租金達1萬元，即月租30萬元，已
逾一般常情及經驗法則，不足採憑。又參照上訴人已將與系爭房地相鄰之2戶房地出租之事實，顯然上訴人並無其所謂
經營藥局之計畫。且兩造簽訂系爭買賣契約時，並未事先言明其向被上訴人等購買系爭房地係為經營藥局，被上訴人請求期待利益之損失即與民法第216條第2項之規定不符。
(三)再者，系爭買賣契約第5條第一項約定：「點交日期：賣方
應於尾款交付日將本買賣標的物踏明界址依約點交給甲方管理、使用、收益」，故被上訴人交付系爭房地予上訴人的時間為上訴人將尾款支付給被上訴人之同時。惟因被上訴人收受第一期款60萬元及第二期款100萬元後，拒絕收受第三期
款及尾款，嗣上訴人於本院100年度上字第272號請求履行買賣契約事件審理期間之100年11月24日始向台中地院提存所
提存第三期款190萬元及尾款150萬元共340萬元。被上訴人
係於上開事件審理期間之100年12月1日準備程序中經受命法官提示清償提存書始得知上訴人之上開清償提存之事實。依前述約定，被上訴人應自100年12月1日起，始負遲延責任。又被上訴人於101年9月間將系爭房地所有權移轉登記與上訴人，並於同月中旬將該事實告知承租人羅久香、鄭鳳娥，此經鄭鳳娥、羅久香於原審證述可稽。依民法第297條第1項之規定，被上訴人自101年9月中旬起，不再負點交系爭房屋與上訴人的遲延責任。是原審認定被上訴人應負自100年12月1日起至101年9月中旬止之遲延責任，並無違誤。
(四)原審以被上訴人管耀魁與鄭鳳娥、羅久香間既已就系爭房屋租賃契約公證，每月租金4,000元，如無反證，應以每月4,000元租金認定上訴人因被上訴人遲延點交系爭房地之損害額。上開認定核與公證書之性質係屬公文書，依民事訴訟法第355條第1項之規定，公文書應推定為真正之規定相符，並無瑕疵。並聲明：上訴駁回。
三、爭點整理：
(一)兩造不爭執事項：
1.兩造於99年10月18日簽訂系爭買賣契約，由上訴人以500萬
元對價向被上訴人管謝玉蘭購買系爭土地，及向被上訴人管耀魁購買坐落該土地上之系爭建物。
2.上訴人依約支付第一期、第二期買賣價款【按上訴人支付此部分價款之方法為：交付票號XK0000000號、發票日99年10
月18日、面額60萬元、付款人合作金庫南投分行之支票支付第一期款；票號XK0000000號、發票日99年10月25日、面額
100萬元、同付款人之支票支付第二期款。該二張支票均經
兌現】。
3.上訴人於100年間訴請被上訴人履行系爭買賣契約之出賣人
義務，經前案判決被上訴人2人應分別將系爭房地所有權移
轉登記予上訴人、被上訴人管耀魁並應將系爭房屋遷讓交付上訴人確定。
4.上訴人已於100年11月24日將本件買賣之第三期款190萬元、尾款150萬元，合計340萬元，為被上訴人提存於台中地院。本院審理前述100年度上字第272號事件時，被上訴人於100
年12月1日準備程序，經受命法官當庭提示而得知提存之事
實。
5.系爭房地均於101年8月21日因前述確定判決而移轉登記為上訴人所有。
6.被上訴人管耀魁與訴外人羅久香、鄭鳳娥於99年12月29日就系爭建物簽訂房屋租賃契約書，並於同日經公證人鄭雲鵬公證。
(二)兩造爭執事項：
1.被上訴人管耀魁是否確將系爭建物出租予羅久香及鄭鳳娥？2,被上訴人管耀魁以指示交付方式將系爭房屋交付予上訴人是否符合買賣契約之約定？
3.上訴人依給付遲延損害賠償之法律關係，請求被上訴人賠償，有無理由？如於法有據，給付遲延責任，應以何日計算？四、本院得心證之理由：
上訴人主張如前述爭點整理(一)兩造不爭執事項1至4部分，業據提出系爭買賣契約書、支票、前案判決影本等為證，並經本院調閱前案歷審卷宗無誤，上訴人此部分之主張，自應認與事實相符。上訴人主張被上訴人於系爭買賣契約訂立後，將系爭房屋低價出租訴外人，迄未依約現實交付系爭建物，致其受有損害，被上訴人雖為前述抗辯，惟查：
(一)被上訴人管耀魁於系爭買賣契約書簽訂後之99年12月29日，將原已出租予與訴外人鄭鳳娥、羅久香之系爭建物，繼續出租予該二人，並訂立租賃契約書，且經公證（詳前案本院100年度上字第272號卷第76頁，下稱本院前案卷），並經證人羅久香、鄭鳳娥於前案本院審理時到庭結證屬實（前卷第68頁第71頁、85至87頁）、及證人鄭鳳娥於本訴訟原審審理時具結無誤（原審卷第143頁至145頁）；並有被上訴人管耀魁於前案審理時所提出之羅久香經營大富發彩券行之台中縣政府營利事業登記證（本院前案卷第90頁，其上載明核准設立登記日期為95年8月25日，所在地為台中縣東勢鎮○○里○
○路000號）、財政部台灣省中區國稅局各類所得扣繳暨免
扣繳憑單申報書（本院前案卷第93貢，記載羅久香之大富發彩券行於97年1月1日至97年12月30日在系爭台中縣東勢鎮○○路000號址有36,000元之租賃支出）為證。足見被上訴人
管耀魁確於97年起，即已將系爭建物出租予羅久香、鄭鳳娥，並交付其等占有使用，
(二)本件上訴人於前案訴請本件被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，並將系爭建物遷讓交付本件上訴人。其中遷讓交付系爭建物部分，經本院以100年度上字第272號判決認定：縱系爭買賣標的物為承租人即訴外人羅久香、鄭鳳娥占有，且租賃期限尚未期滿（租賃期限於104年12月30日始屆
滿），本件上訴人依民法第946條第2項準用民法第761條，
即指示交付之規定，本得請求被上訴人管耀魁將其對於承租人羅久香、鄭鳳娥之返還請求權讓與上訴人以代交付義務之履行。是以，被上訴人管耀魁以系爭建物已出租予訴外人羅久香、鄭鳳娥，租期迄未屆滿，且租約已經公證為由抗辯上訴人不得請求被上訴人管耀魁交付系爭建物，並不可取。上訴人本於系爭買賣契約之規定請求被上訴人管耀魁將系爭屋遷讓交付予附帶上訴人洵屬正當，應予准許（詳該判決事實及理由欄十一㈡），故判決被上訴人管耀魁應將系爭建物遷讓交付予上訴人。本件被上訴人不服上訴第三審，經最高法院以101年度台上字第778號判決駁回其上訴。依前述判決理由所示，本件被上訴人管耀魁雖將系爭建物出租第三人，仍應履行出賣人交付買賣標的物之義務；尚不得以系爭建物出租第三人，並由該第三人占用中，而主張免除其交付買賣標的物之責。至於被上訴人需負給付遲延責任部分，前案判決並未論及，自難認前案判決對於本件訴訟被上訴人是否應負給付遲延損害賠償責任有爭點效。被上訴人此部分之抗辯，應無理由。
(三)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又系爭買賣契約第3條「付款期別：尾期款」約定：「賣方應於民國100年3月1日交屋，交屋之同時，由買方支付之（即尾期款）」；第5
條第1項約定：「點交日期：賣方應於尾款交付日將本買賣
標的物踏明界址依約點交給甲方（即買方）『管理、使用、收益』」；第6條第2項約定：「本買賣標的若有被占用或租賃等問題，乙方（即賣方）應於交屋款前負責排除點交給甲方使用」，此有系爭買賣契約書影本附於原審卷第37至40頁可憑。足見系爭買賣契約之出賣人依前述約定，關於交付買賣標的物之義務，應於上訴人履行給付尾款之同時履行，且其「交付」需使上訴人對於買賣標的物取得「管理、使用、收益」，如被占用或出租需排除該占用或租賃，以點交予上訴人。被上訴人管耀魁於99年10日18日系爭買賣契約訂立後，於99年12月29日將系爭建物出租予訴外人羅久香、鄭鳳娥，租賃期間自99年12月30日起至104年12月30日止，每月租
金4000元（詳本院前案卷第76、76-1頁），故被上訴人管耀魁雖得以將其對於訴外人羅久香、鄭鳳娥之租賃物返還請求權讓與上訴人，並經被上訴人管耀魁於101年9月間告知羅久香、鄭鳳娥系爭建物已出售予上訴人等情；惟本件上訴人需至104年12月31日即前述租賃期間屆滿之翌日，始得請求承
租人遷讓交還系爭建物。且承租人業已支付至租賃期滿之所有租金予被上訴人管耀魁，亦經承租人鄭鳳娥於原審具結證述明確（詳原審卷第144頁背面），復為被上訴人管耀魁所
自認。上訴人因被上訴人管耀魁於系爭買賣契約訂立後仍將系爭建物出租予訴外人；上訴人於100年1月13日提起前案訴訟，請求被上訴人管耀魁遷讓交付系爭建物，並於100年11
月24日將系爭房地之第三期款及尾款均依法為被上訴人提存於法院，被上訴人於100年12月1日前案訴訟準備程序，經受命法官當庭提示而得知提存之事實（詳本院前案卷第67頁）。被上訴人管耀魁於知悉上訴人給付尾款時，仍未依前述定排除訴外人之租賃及占用，且迄未將系爭建物點交予上訴人使用，上訴人需至前述租期屆滿後之104年12月31日始得請
求承租人遷出而管理、使用、收益系爭建物；此自屬可歸責於被上訴人管耀魁事由之給付遲延，上訴人依民法第231條
第1項規定，訴請被上訴人管耀魁賠償自100年12月1日起算
之給付遲延損害，自屬有據。
(四)上訴人雖稱其買受系爭房地之目的，在於開設福倫連鎖藥局東勢地區分店，以臺中市烏日區福倫藥局100年之課稅所得
額875,456元為基準，計算上訴人所受損害。惟系爭買賣契
約書並未記載上訴人購買系爭房地之目的係為開設連鎖藥局；上訴人亦未提出證據證明其擬以系爭建物經營連鎖藥局之已定計劃、設備或其他特別情事，且上訴人復已與系爭建物相鄰之豐勢路438號及第三橫街95、97號房地，出租予訴外
人，故上訴人主張其購買系爭建物、相鄰之豐勢路438號、
第三橫街95、97號房地，係為開設連鎖藥局，僅屬上訴人購買該等房地之動機，尚難以藥局之營業額或營業所得，作為計算本件遲延給付之損害賠償標準。
(五)被上訴人管耀魁與訴外人羅久香、鄭鳳娥間之前述租賃契約雖約定每月租金為4000元，惟依承租人鄭鳳娥於前案本院100年度上字第272號履行買賣契約審理時證稱：「二樓是我和管謝玉蘭共用，（我）大部分都使用一樓，二樓偶而有用…管謝玉蘭與管耀魁住二樓…他們要幫我做生意比較方便…（雇用）他們（管謝玉蘭與管耀魁）賣樂透彩券，管耀魁兼賣刮刮樂」（詳該卷宗第68至70頁筆錄）。羅久香亦於同案證稱：「（我們的彩券行）有請管耀魁夫妻（顧店）…利潤三人均分…（承租）一、二樓，因為二樓有廁所…只有去上廁所」（同卷宗第86頁）。可見被上訴人管耀魁與訴外人羅久香、鄭鳳娥間前述租賃契約所約定之租金僅4千元，係因系
爭建物二樓仍供管耀魁夫妻居住，且管耀魁亦同時在一樓經營刮刮樂，且可分得彩券行利潤；故該4千元租金尚非出租
系爭建物一、二樓全部之一般行情。上訴人因被上訴人管耀魁遲延交付系爭建物予上訴人管理、使用、收益之損害，即不應以前述租賃契約所約定之租金為計算標準。
(六)依買賣契約書所載，系爭門牌為台中縣東勢鎮○○路000號
建物，一樓面積41平方公尺、二樓面積41平方公尺（原審卷第37頁，土地持分面積23.3平方公尺、7.54平方公尺，合計30.84平方公尺）。相鄰之第三橫街95號、97號建物面積分
別為35.25平方公尺、340.44平方公尺（前案第一審卷第68
頁）；相鄰之同路438號房屋一樓面積43平方公尺、二樓面
積41平方公尺（原審卷第102頁，土地持分面積16.45平方公尺、11.16平方公尺，合計27.61平方公尺）。雖前述同路
438號建物與系爭建物相鄰，且一樓、二樓面積合計僅多2平方公尺，惟系爭建物位於豐勢路與第三橫街交叉口，臨街面寬大，出租條件應比前述同路438號建物佳，尚難以被上訴
人所主張之438號建物月租1萬元計算本件給付遲延損害賠償金額。而前述第三橫街95號一樓業經上訴人出租予訴外人甘宛田經營素食店，每月1萬2千元，業據甘宛田於原審到庭結證無誤，並提出匯款紀錄經原審法官當庭核對無誤（原審卷第84頁背面），其出租之一樓面積為35.25平方公尺，較系
爭建物一樓面積41平方公尺尚少5.75平方公尺，且系爭建物在交叉路口轉角處，條件更優，本件相當於租金之遲延給付損害賠償，按前述第三橫街95號一樓租金每月1萬2千元計算，即屬恰當。
(七)依前所述，上訴人於前案進行中之100年11月24日依法為被
上訴人管耀魁提存第三期款及尾款，被上訴人於100年12月1日經前案受命法官當庭提示提存書而得知提存之事實，故被上訴人管耀魁於100年12月1日起即應負給付遲延責任。又如前所述，系爭買賣契約約定出賣人於買賣標的物被占用或租賃時，需排除該占用及租賃，以現實交付予上訴人；故被上訴人管耀魁縱於101年9月間向承租人告知系爭建物已出售予上訴人等情，但其並未排除該承租人之租賃權及占有，被上訴人管耀魁即未履行系爭買賣契約之點交義務，仍應負給付遲延之責。從而，上訴人請求自100年12月1日起至104年12
月30日〔如於104年12月30日前清償（即點交系爭建物），
則至清償日〕止，相當於每月租金1萬2千元之損害賠償，即屬有據，應予准許。其中自100年12月起至103年1月止按月
賠償1萬2千元部分（合計312,000元），均已到期，上訴人
訴請給付該部分賠償，自屬有據。扣除原審判決之3萬8千元後，被上訴人管耀魁應再給付274,000元。其餘自103年2月1日起至104年12月30日按月賠償1萬2千元部分，於本件言詞
辯論終結時尚未到期，雖屬將來給付之訴，然因被上訴人否認其債務不履行，為求紛爭一次解決，應認有預為請求之必要，依民事訴訟法第246條規定，亦應予准許。
(八)被上訴人管謝玉蘭為系爭土地之出賣人，並未拒絕點交其所出賣之系爭土地；且其非系爭建物之所有權人，亦非系爭建物之出賣人，自不負點交系爭建物之義務。系爭建物係因被上訴人管耀魁出租訴外人，致系爭建物未能依約點交上訴人；故難認被上訴人管謝玉蘭就系爭建物未依約交付應負給付遲延之負。從而，上訴人訴請被上訴人管謝玉蘭賠償其損害，即屬無據，應予駁回。
(九)綜上所述，上訴人請求被上訴人管耀魁賠償自100年12月1日起至104年12月30日〔如於104年12月30日前清償，則至清
償日〕止，每月1萬2千元之損害，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求應不准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
(十)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均不影響判決之結果，爰不逐一論述，又本件判決後，因上訴人上訴利益為1,412,000元〔1,962,000 - 274,000 -（12,000 X 23）=
1,412,000〕、被上訴人上訴利益為550,000元，上訴利益均未逾150萬元，而皆不得上訴第三審，於本院判決後即告確
定，上訴人勝訴部分，亦無諭知供擔保宣告假執行及免假執行之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 25 日民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 黃峻隆
法 官 宋富美
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 高麗玲

中 華 民 國 103 年 3 月 3 日