臺灣高等法院 臺中分院104年度上字第531號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 106 年 01 月 25 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　104年度上字第531號上　訴　人　方世樑
即反訴被告
被 上訴 人　陳仲正
即反訴原告
訴訟代理人　鄭碧鈴
兼送達代收人
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國 104年10月 8日臺灣苗栗地方法院104年度訴字第169號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起反訴，本院於106年1月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
上訴人即反訴被告應給付被上訴人即反訴原告新臺幣貳拾壹萬元，及自民國一○五年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第二審及追加之訴暨反訴之訴訟費用，均由上訴人即反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第 2款定有明文。查上訴人即反訴被告（下稱上訴人）主張被上訴人即反訴原告（下稱被上訴人）於民國98年9月1日向其承租苗栗縣○○鎮○○路000號房屋1、2 樓（下稱系爭房屋及租賃物），於同年11月27日簽立房屋租賃契約書（下稱租約），於原審依租約第15條第2項第3、5 款約定，請求被上訴人賠償違約金新臺幣（下同）42萬元及 126萬元暨遲延利息。經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人於上訴後復以相同租約關係，依占有之不當得利（含民法第441條、第444條相關陳述）及租約第15條第2項第5款，追加備位聲明，請求被上訴人給付14萬元損害賠償及14萬元違約金暨遲延利息。經核上訴人上開備位訴之追加，與其原請求之原因事實，均係基於同一租約關係所衍生之糾紛，二者間請求之基礎事實相同，訴訟資料可相互為用，揆諸上開規定，應准其訴之追加，且無庸經對造同意。至於備位聲明14萬元損害賠償部分，上訴人主張依不當得利請求（本院卷二第19頁反面），此訴訟標的與上訴人另案原審法院 104年度簡上字第44號返還不當得利事件中追加備位聲明⑵，有相同之聲明及請求，另上開備位聲明14萬元違約金部分，與先位聲明 126萬元違約金部分，均係依租約第15條第2項第5款請求（見本院卷二第19頁反面），惟因上訴人就該等請求所依據之違約事由互核尚非完全一致，難認確係同一訴訟標的，或顯非相互排斥之聲明，為保障上訴人之訴訟權利，仍應認其追加備位聲明為合法。
貳、次按於第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之，但就同一訴訟標的有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項第 2款亦有明文。查被上訴人於本院審理中，依本訴相同租賃法律關係，提起反訴請求上訴人返還履約金21萬元（租約第5條第1款），核其反訴之請求，與本訴之訴訟標的係本於同一租約，且與上訴人主張違約事由有無理由攸關，屬本件審理之事實範圍內，本訴之證據資料均得於反訴繼續使用，且有助於當事人間紛爭之一次解決，基於訴訟經濟原則，應認符合「就同一訴訟標的有提起反訴之利益」情形，依前開規定，自無待上訴人同意，被上訴人提起反訴，尚無不合，應予准許。又被上訴人就此21萬元履約金，雖曾於本院102年度上字第453號主張抵銷並據裁判，惟此部分於最高法院發回本院後，被上訴人表明於該案不再主張抵銷，而未由本院 103年度上更㈠字第31號予以審認，自得於本件再為請求，附此敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、上訴人主張：
（一）先位聲明部分：
⒈被上訴人於98年9月1日向上訴人承租系爭房屋1、2樓全部，每月租金7萬元，租期至103年8月31日止，共計5年，並於98年11月27日簽立租約，被上訴人於 101年11月14日、102年1月24日分別寄發竹北光明郵局第596號、第045號存證信函，通知上訴人自 101年11月30日終止租約，惟上訴人違反租約：①第2條、第19條第9款，未經上訴人同意或賠償6個月租金而提前解約；②第4條，未於每年開具12張支票予上訴人；③第12條，未就系爭租賃物投保火災險及地震險；④第13條，於99年9月至102年8月將系爭房屋1樓違法轉租予萬通國際人力開發股份有限公司（下稱萬通公司），且未依租約第18條第2項、第13條第2項履行報告及交付義務；⑤第14條，未將系爭租賃物回復原狀返還上訴人；⑥第15條第2項第5款、第19條第2、10款、民法第946條第 1項、第241條、第235條，未於終止租約後即搬遷，未將營運設備、器材及商品存貨等物搬離，於101年12月1日前未將鑰匙交還上訴人，且於 101年12月至102年1月，因轉租之故仍使用系爭租賃物，未親自交付系爭租賃物予上訴人，未以書面向上訴人聲明拋棄系爭租賃物之占有，並催請上訴人受領，均有違約情事，爰依租約第15條第 2項第3、5款，請求被上訴人賠償租金損失及違約金。
⒉於原審聲明同上訴聲明㈠⒉⒊。
（二）追加備位聲明部分：
⒈被上訴人未將系爭租賃物回復原狀返還上訴人之前，所造成上訴人不能出租系爭房屋而受之損害，依占有不當得利，被上訴人應給付相當於每月 7萬元租金損害，為此請求備位聲明⒈。
⒉被上訴人於租賃期間轉租系爭租賃物予萬通公司，兩造間租約依民法第444條規定仍繼續存在，被上訴人於101年12月至102年1月，因轉租之故仍使用系爭租賃物，上訴人可依民法第 441條規定、租約第15條第2項第5款約定，請求被上訴人給付101年12月起2個月轉租之相當於租金一倍的懲罰性違約金，為此請求備位聲明⒉。
二、被上訴人則以：
（一）被上訴人於 101年11月14日所寄發之存證信函已盡告知責任，被上訴人 101年11月30日為合法搬遷，租約已合法終止，並無違約。且自 100年11月起，被上訴人僅承租系爭房屋1樓，租金變為6萬元，原本開立 7萬元支票，上訴人自100年11月起每月開立1萬元支票退還租金，最後幾個月則經上訴人同意，被上訴人以匯款方式每月匯 6萬元租金予上訴人。被上訴人有投保火險。
（二）100年11月起，被上訴人將系爭房屋2樓還給上訴人後，萬通公司人員係直接向上訴人借用該 2樓使用，未透過被上訴人。況被上訴人轉租給萬通公司，上訴人皆知情、同意且參與，上訴人還請其學校同事李古榮幫被上訴人做分租電錶等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明（一）先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人42萬元，及自101年12月1日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。⒊被上訴人應給付上訴人126萬元（即自101年12月起至103年5月止，按月於1日給付上訴人7萬元懲罰性違約金，共18個月），及自 103年6月1日起至清債日止，按年息百分之 5計算之利息。⒋訴訟費用由被上訴人負擔。（二）追加備位聲明：⒈被上訴人應給付上訴人14萬元（即自 101年12月起至102年1月止，共2個月租金），及自102年2月1日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。⒉被上訴人應給付上訴人14萬元（即自101年12月起至102年1月止，共2個月懲罰性違約金），及自 102年2月1日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息（備位請求於原審未經裁判，其聲明原判決廢棄，要係贅文）。被上訴人則答辯聲明：（一）駁回上訴人之上訴。（二）訴訟費用由上訴人負擔。
貳、反訴部分：
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人於簽立租約時支付履約金21萬元予上訴人，嗣被上訴人合法提前解約，依民法第179條、第454條規定，請求上訴人返還21萬元履約金。被上訴人已於104年7月24日給付6倍租金共36萬元、利息3萬1500元、回復原狀費用17萬9000元、他案第一審至第三審之訴訟費用與律師費共 4萬7109元，上訴人至今仍不返還21萬元押金。
（二）並聲明：⒈上訴人應給付被上訴人21萬元，及自反訴訴狀送達對造翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。⒉訴訟費用由上訴人負擔。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：
（一）依租約第15條第2項第4款，因被上訴人提前解約、轉租、未將增設之工作物、裝潢物品或隔間自行拆除回復租賃物之原狀，或即時遷讓交還系爭租賃物等違約情形，上訴人依上開條款沒收被上訴人之履約金等語，資為抗辯。
（二）答辯聲明：駁回。
叁、本院得心證之理由：
一、本訴部分：
（一）按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第 781號裁判要旨參照）。查上訴人曾就本件租約對被上訴人提起訴訟，經本院102年度上字第453號、103年度上更㈠字第31號、最高法院103年度台上字第2251號（下稱【損害賠償事件】），及原審法院 104年度苗簡字第128號、104年度簡上字第44號（下稱【不當得利事件】），均判決確定在案，業經本院調閱該等案卷核對無訛，且有判決書足憑。該【損害賠償事件】判准被上訴人應給付上訴人36萬元（租約第19條第 9款，每月6萬元6倍租金賠償）及17萬9000元（租約第19條第 2款，系爭租賃物回復原狀費用），而駁回其餘之訴（包括101年12月至103年8月以每月7萬元計算之租金、超逾上開回復原狀之費用、每月多算1萬元共6個月之租金賠償、101年12月及自102年1月起至回復原狀止每月7萬元之租金賠償）。另【不當得利事件】判准被上訴人應給付上訴人 817元（水費），而駁回其餘之訴（包括99年9月至102年4月每月6千元共32個月轉租萬通公司之收益19萬2000元、99年9月至101年11月每月 6千元共27個月轉租萬通公司之收益16萬2000元、101 年12月至102年1月之占有不當得利14萬元）。是上開確定判決理由中，就兩造重要爭點，本於辯論之結果已為判斷，且上訴人未提出新訴訟資料足以推翻該判斷，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之本件訴訟，不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則，先予敘明。
（二）先位聲明部分：
⒈上訴人主張被上訴人於98年9月1日向其承租系爭房屋1、2樓全部（1樓門牌號碼共有117、119、121、123、125號），租期至103年8月31日止，每月租金 7萬元，並定有租約，嗣被上訴人以101年11月14日竹北光明郵局第596號存證信函通知上訴人自同年月30日終止租約等情，為被上訴人所不爭執，且有租約、存證信函（原審卷第 8至13頁）附卷可稽，堪信為真實。另被上訴人主張自 100年11月起，兩造合意改為僅承租系爭房屋1樓，租金每月6萬元，被上訴人上開終止租約係合法有效等節，亦據提出託收票據明細表為證（本院卷二第46頁），復經上開【損害賠償事件】確定判決認定屬實，亦堪予信實。況上訴人不否認改收6 萬元之情（見本院卷二第20頁正面準備程序筆錄），僅辯稱係幫被上訴人招租2樓未成而退1萬元，伊是看招租情形決定租金是6萬或7萬元云云，實不符租賃常情，不足為取。
⒉上訴人主張被上訴人未經其同意或賠償 6個月租金而提前解約，係違反租約第2條、第19條第9款云云。查租約第 2條係本件租賃期間之約定，僅在表明本件租約為定有期限之租賃契約，無關違約。而被上訴人提前終止租約，則係民法第450條第3項、第453條及租約第19條第9款所允許，本可不經上訴人同意，且依租約第19條第 9款約定：「契約期間尚未屆滿，一方擬欲終止契約時，應得對方之同意，否則應以每月租金 6倍賠償對方」等語，可知本件提前終止租約可分為「得對方同意」及「未得對方同意」之處理方式，觀諸被上訴人上開存證信函內容，本有希冀上訴人同意之情但終未可得，最後被上訴人提前終止租約之舉，經【損害賠償事件】確定判決肯認為合法有效，惟依本院103年度上更㈠字第31號判決，則須支付被上訴人每月6萬元共 6倍總計36萬元之租金賠償，且該判決與最高法院同意旨，均認租約第19條第9款所稱「每月租金6倍賠償」，應解為保留終止權之代價，此代價僅為法律效果，並非終止租約之前提要件，即被上訴人提前終止租約後固須付出代價，卻不能解為被上訴人必須先賠償 6倍租金予上訴人始得終止租約，二者無條件關係。又上開終止權之代價未定有確定之給付期限，復為上開確定判決所是認，則被上訴人既依判決結果支付36萬元及法定遲延利息予上訴人完畢，亦不復有遲延違約問題。綜上，均難認被上訴人提前終止租約有違約情事。
⒊又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上第 286號民事判決意旨參照）。查租約第15條「違約處理」既有「重大違約」等文字記載，則基於租賃之本質及經濟目的並衡以誠實信用及公平正義原則，解釋租約第15條相關違約條款，自以情節重大且屬契約重要事項為限。上訴人主張被上訴人未於每年開具12張支票予上訴人、未就系爭租賃物投保火災險及地震險等節，被上訴人則以前詞置辯。查本件租約終止前，被上訴人並無欠繳租金情形，業據上訴人自承在卷（見原審卷第402頁），而租約第4條係約定以開具支票為租金給付方式，本件租金既均繳付，則每年是否開具12張支票，顯非租約重要事項。另租約第12條第 1款固約定：「乙方（即被上訴人）應就本件租賃標的物投保不動產火災險及地震險」，惟同條第 2款竟約定被上訴人並須為非其租賃之系爭房屋其他樓層（ 3、4、5樓）投保多項保險，顯與租賃精神相違，自應就其租約目的對此條款為限縮解釋。而本件租約已終止，且系爭租賃物未曾發生地震或火災等損害，縱被上訴人未曾依約投保，事後自無再論以違約之必要。況被上訴人曾就系爭租賃物投保火險，亦據其提出國泰世紀產物保險股份有限公司商業火災保險單為證（本院卷二第49至50頁），至此更難認被上訴人有違約情事。
⒋再按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第 443條第1、2項定有明文。是租賃房屋之契約，如契約當事人間無反對轉租之約定，承租人自得將房屋之一部轉租他人（最高法院37年上字第7633號判例意旨參照）。上訴人主張被上訴人於99年9月起將系爭租賃物1樓125號，以每月6,000元轉租予萬通公司等情，被上訴人已不爭執，且有租賃契約影本可佐（本院卷一第48頁），固堪認定。惟上訴人另主張此係違法轉租云云，則為被上訴人否認，且抗辯該轉租為上訴人所知情、同意且參與等語。查上開【不當得利事件】確定判決已認定：「由租約第13條約定內容可知，兩造就系爭房屋並無反對轉租之約定，反而明定被上訴人『得』以自己之責任轉租系爭房屋之一部；該條第 2項雖約定如需轉租予第三人，應將轉租契約制式範本 1份交由甲方認可後實施之，然此僅係使上訴人確認轉租契約內容之措施，不影響被上訴人依民法第443條第1項得將系爭房屋之一部轉租他人之權利」等語，足見上開轉租係被上訴人權利，並無違法。且於【不當得利事件】第一審審理時，證人即被上訴人診所員工羅翔溶到庭結證稱：轉租老闆娘好像有告訴房東；伊有看到水電來做分租電錶，聽老闆娘說是上訴人介紹，當時裡面有臺冰箱冰東西，隔天水餃壞掉，就去跟上訴人講，上訴人說這是小錢，是上訴人朋友來做水電，不小心把冰箱電弄到，隔天上訴人拿 500元給伊等再去買過等語（見該案第一審卷第177至178頁）。證人即萬通公司員工古素燕到庭結證稱：伊為系爭租賃契約經辦主管，萬通公司僅向被上訴人承租系爭房屋125號1樓，租金每月 6,000元，電錶有分裝；上訴人有到萬通公司聊天，未對萬通公司向被上訴人承租表示意見，對系爭租賃物出現萬通公司，上訴人只說其是對被上訴人，被上訴人再對伊等；伊只知道被上訴人當時將2樓還給上訴人，就少了1萬元租金；100年11月後，上訴人有同意萬通公司使用125號2 樓等語（見同卷第179至184頁、第245至246頁）。證人李古榮到庭結證稱：上訴人有要伊去被上訴人診所裝分電錶等語（見同卷第190、192頁），被上訴人並提出支出證明單影本記載「1Ｆ分錶」為證（見同卷第206頁）。上訴人於該案亦自承萬通公司搬過去後，伊會順路去萬通公司請教一些問題，並於本院自承有看到萬通招牌等語（見同卷第 252頁、本院卷第61頁反面），足見被上訴人上開所辯實有所憑，益證被上訴人轉租為合法，並無違約。另租約第18條第2項僅係約定通知方式，而租約第13條第2項有關交付轉租契約範本之約定，在上訴人已知並明示或默示同意轉租之情形，自無關重要。是上訴人違法轉租之主張，實不可採。
⒌上訴人主張被上訴人未將房屋回復原狀等情，前經【損害賠償事件】判決被上訴人應給付上訴人回復原狀費用17萬9000元確定（租約第19條第 2款）。該案法院勘驗結果，認系爭租賃物1、2樓隔間、1樓樓梯敲掉改建殘障廁所、1處樓梯擴大鋪設鐵板、2 樓增設廁所、外牆廣告鐵架、鐵捲門遙控主機裝置等未回復原狀，有勘驗筆錄及現場照片可憑（本院卷二第51至72頁、原審法院 102年度訴字第59號卷第55至76頁），且屬被上訴人承租後改建、變更、增設，固足認被上訴人於返還系爭租賃物時未將房屋完全回復原狀。惟租約第14條第2項第1款約定：「租賃屆滿或終止契約時，乙方在返還租賃物前應將租賃物打掃清潔並回復原狀，不得遺留任何物品，否則視為乙方已拋棄所有權，甲方不另行通知而得自行處理（任意更換門鎖並處置屋內物品），處理及清潔所需的費用由乙方負擔」，足見回復原狀雖係被上訴人義務，卻可由上訴人自行回復原狀再向被上訴人請付費用，上訴人既選擇訴請被上訴人給付回復原狀費用獲勝訴判決，被上訴人復依判決結果支付該筆款項完畢，即難再論以違約並課以違約金。
⒍上訴人主張被上訴人未於終止租約後搬遷並返還租賃物云云。查被上訴人自100年11月起僅承租系爭房屋1樓，該屋2 樓非其管領範圍，自屬當然，且徵諸上開證人古素燕所證，亦知系爭房屋 2樓早已歸還上訴人，且為上訴人有權支配之空間，始可承諾借予萬通公司置放物品，另證人陳韋伶於【不當得利事件】亦到庭結證稱：伊為被上訴人護士員工，被上訴人在100年11月將系爭租賃物2樓還給上訴人，100年11月後，上訴人有借給萬通公司使用2樓，聽到萬通公司員工說房東方先生要借給他們用 2樓等語（見該卷第 170、173至175頁）。上訴人空言否認其情，自不可採。又被上訴人於 101年11月14日存證信函中已表明自同年月30日終止租約，並於當日歸還租賃物，其返還租賃物之意相當明確，且依上開勘驗現場照片所示，系爭租賃物除殘留無用物品外，顯係人去樓空之情況，亦無上訴人所稱「營運設備、器材及商品存貨等物」未搬離之情。況證人古素燕於上開事件亦證稱：被上訴人有通知萬通公司其要提早終止租約，因為被上訴人不租要搬，伊等就跟著一起搬；差不多是101年11月30日搬的；萬通公司於101年12月開始搬到隔壁 127號營業，有提早搬過去等語（見該卷第186、252頁）。再參以【損害賠償事件】認定，被上訴人已於101年12月3日將系爭租賃物鑰匙寄還上訴人，上訴人本於租約第19條第2、5、10款請求尚乏依據等情，益證被上訴人自終止租約起確無占有系爭租賃物之事實，萬通公司亦無占用系爭租賃物之情形。再者，依租約第14條第2項第1款約定，被上訴人留置於屋內之所有物品，均視為拋棄所有權，上訴人可自行處置，且可任意更換門鎖，被上訴人既已將鑰匙（指遙控器）寄還上訴人，上訴人亦自承有收到被上訴人寄送之遙控器，兩造僅爭執該遙控器為1或2個、係只有125號或包括117號遙控器（見【不當得利事件】第一審卷第249、250頁），證人古素燕並證稱：萬通公司有將遙控器交還上訴人等語（見同卷第 251頁）。綜觀上情，上訴人為屋主，顯已處於可自行支配管領系爭租賃物之狀態，此事實已屬社會一般人所認知之「搬遷」並「返還」租賃物，足見被上訴人於終止租約時已將系爭租賃物返還上訴人，已履行民法第 455條返還租賃物之主要義務。至上訴人主張被上訴人未親自「交付」系爭租賃物，未以書面向上訴人聲明拋棄系爭租賃物之占有，並催請上訴人受領，並引用民法第946條第1項、第 241條、第235 條規定等節，則係將承租人「返還」租賃物義務誤為出租人「交付」租賃物義務而為之主張，自不可採。是被上訴人已遷讓返還系爭租賃物，並無終止租約後仍占有或由轉租人持續占有之情形，上訴人此部分違約主張，尚非事實。
⒎又上訴人依租約第19條第2、5、7、9、10款請求被上訴人給付租金或賠償金，均據上開二確定判決判斷在案，且上訴人於本件亦僅就相同事由再為爭論，有關爭點效部分，本院無從為與前案不同之判斷，有如前述。除租約第19條第2款係回復原狀義務、第7款係收益權利歸屬約定外，同條第5款違約賠償、第9款提前終止租約賠償、第10款未及時遷讓交還房屋之賠償，與租約第15條「違約處理」，第2項「乙方若有重大違約時，得依下列方式處理之」第3款「乙方應賠償甲方再行出租前之租金損失，此項損失以 6個月之租金計算」之賠償，實係重覆約定，且因該15條第2項第3款內容無前言，無法定性其所指之違約事項為何，而租約第19條第9款亦有「每月租金6倍賠償對方」文字，可認租約第15條第2項第3款所指之違約，除須重大，尚須因此造成上訴人無法出租之損失，且該損失未經填補之情形。另租約第15條第2項第5款：「租賃屆滿或終止租約時，乙方應立即返還租賃物與甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋，甲方自租賃屆滿或終止租約之翌日起，每月得向乙方請求賠償按租金一倍計算之【懲罰性違約金】至遷讓完了之日止」，與租約第19條第10款內容，除【懲罰性違約金】改為【損害金】外，文字完全相同。上訴人依租約第19條第5、9、10款請求賠償，前案既未准許，本件再依同質約定之租約第15條第2項第3、5 款請求違約金，為符事理之平，亦無准許之理。況前案法院已判准上訴人得依租約第19條第9款及第2款，請求被上訴人給付36萬元及17萬9000元，亦難認被上訴人尚有重大損失未經填補，凡此均不足為上訴人有利認定。
⒏綜上，上訴人主張之違約事項或不構成違約或情節非重大亦非契約重要事項，均不符違約處理條款，是上訴人依租約第15條第 2項第3、5款，請求被上訴人賠償租金損失42萬元及違約金126萬元，均無理由。
（二）追加備位聲明部分：
⒈被上訴人於 101年11月30日已將系爭租賃物返還上訴人，嗣後已無占有系爭租賃物之事實，已如上述。而被上訴人雖未即時將系爭租賃物回復原狀，因「未回復原狀」不等同「占有」，二者係不同概念，此由租約第14條第2項第1款約定即可知。該條款已賦予上訴人在承租人搬遷後即得任意處置廢棄物及整理回復租賃物，讓租賃物可儘速再行出租，租約第19條第2、9款，並使被上訴人須支付上訴人6 個月租金代價及回復原狀費用，亦足適當填補上訴人另行招租期間之租金損失，上訴人再執此請求不能出租系爭房屋而受之損害及占有不當得利，自無所據。
⒉又被上訴人係合法轉租，且轉承租人萬通公司於本件租約終止後並未占用系爭租賃物，亦如前述。則上訴人以此為據主張被上訴人違約，自不可採。
⒊綜上，上訴人依不當得利及租約第15條第2項第5款，請求被上訴人給付101年12月至102年1月每月7萬元，即14萬元之相當租金損害及14萬元之違約金，不應准許。
二、反訴部分：
（一）按押租金（即履約保證金）係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院81年度台上字第1630號民事裁判意旨參照）。本件租約第4條第1款約定：「乙方應於本約簽訂之同時支付履約金210000元整予甲方」，被上訴人已依約交付上訴人履約金21萬元，且上訴人尚未將該履約金返還被上訴人等情，為兩造所不爭執。被上訴人主張租約已終止，請求上訴人返還履約金，上訴人則辯稱其已依租約第15條第2項第4款沒收履約金。惟租約第15條第2項第4款係約定：「甲方得沒收乙方之履約金，作為乙方違約之懲罰性違約金」等語，而上訴人主張之上開違約事由，均不構成租約第15條之違約情節，業經本院認定如上，故上訴人依租約第15條第2項第4款約定沒收履約金，即難認合法。
（二）兩造租約已合法終止，被上訴人已返還系爭租賃物，並給付36萬元代價及回復原狀費用17萬9000元予上訴人，已無債務不履行情事，且無證據可認本件履約金（押租金）已無餘額而不存在，上訴人既不能沒收履約金，則依上開說明，被上訴人請求返還履約金21萬元，即有理由。
三、綜上所述，上訴人依租約第15條第 2項第3、5款，先位請求被上訴人給付42萬元賠償金及 126萬元違約金，不應准許，原審因而為上訴人敗訴之判決，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人於本院追加備位之訴，依不當得利及租約第15條第2項第5款，請求被上訴人給付14萬元賠償金及14萬元違約金，亦屬無據，應予駁回。另被上訴人於本院提起反訴，依履約金（押租金性質）契約關係之返還請求權，請求上訴人給付21萬元，及自反訴狀繕本送達上訴人翌日即 105年7月7日（本院卷一第 196頁送達回證）起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，則有理由，應予准許。而此勝訴部分，因未逾 150萬元，無庸為假執行之宣告。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，反訴為有理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 25 日民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑
法 官 黃綵君
以上正本係照原本作成。
被上訴人即反訴原告不得上訴；上訴人即反訴被告得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 周巧屏
中 華 民 國 106 年 1 月 25 日