104年度上易字第351號｜民事：給付仲介費｜裁判日期：104 年 11 月 10 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　104年度上易字第351號上　訴　人　蕭明村勝鴻工業有限公司法定代理人　蕭潘素薰共　　　同訴訟代理人　林世祿律師複代理人　江欣鞠被上訴人　運成不動產仲介經紀有限公司法定代理人　陳銳運訴訟代理人　黃茂松律師複代理人　蔡宜宏律師上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國104年6月16日臺灣彰化地方法院第一審判決（104年度訴字第82號），提起上訴，本院於104年10月27日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：坐落彰化縣社頭鄉○○段0000○0○0000○0○0000地號土地（下稱1268之1、1295之1、1305地號土地）係黃宗銘、許能聰所有，坐落同段1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地（下稱1265之7、1276之1、1277、1278 之1地號土地）係記銘工業股份有限公司（下稱記銘公司）所有。上訴人蕭明村及汪玉女透過被上訴人之仲介，於103 年8月6日與被上訴人簽訂不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書（下稱系爭意願書及承諾書），蕭明村願意購買記銘公司及黃宗銘、許能聰（下稱記銘公司等人）所有之1265之7、1268之1、1276之1地號土地，汪玉女願意購買記銘公司等人所有之1276之1、1277、1278之1、1295之1、1305地號土地，並於系爭承諾書約定蕭明村、汪玉女應於買賣契約成立時給付買賣總價款百分之一之服務報酬予被上訴人。上訴人勝鴻工業有限公司（下稱勝鴻公司）及汪玉女於同日與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約書，以新台幣（下同）1 億3999萬元購買1265之7、1268之1、1276之1、1277、1278 之1、1295之1、1305地號土地（下稱1265之7地號等7筆土地）。嗣汪玉女退出買賣行列，改由勝鴻公司購買1265之7 地號等7筆土地，雙方約定買賣契約中汪玉女應負擔之費用由勝鴻公司全部負擔。勝鴻公司於103年8月15日與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約書，購買1265之7地號等7筆土地，嗣因1268之1、1295之1、1305地號土地屬農地，恐無法移轉登記至勝鴻公司名下，雙方乃於同日重新簽訂不動產買賣契約書，改由蕭明村與黃宗銘、許能聰簽訂不動產買賣契約書，以2790萬1665元購買1268之1、1295之1、1305地號等3筆農地；勝鴻公司與記銘公司簽訂不動產買賣契約書以1億1208萬8335元購買1265之7、1276之1、1277、1278之1地號等4 筆建地。蕭明村實際所購買之土地雖與其簽訂之系爭承諾書不符，勝鴻公司雖未簽訂系爭承諾書，但均應比照蕭明村及汪玉女簽訂之系爭承諾書所約定給付總價款百分之一服務報酬予被上訴人，即蕭明村應給付27萬9017元，勝鴻公司應給付112萬0883元。爰依民法第568條第1項居間之法律關係，提起本件訴訟，求為命蕭明村、勝鴻公司分別給付27萬9017元，112萬0883元，及自原審更正訴之聲明狀繕本送達翌日（即104年1月30日）起算法定遲延利息之判決。二、上訴人則以：依系爭意願書所定「雙方所有之約定應全部載明於受託人所提供之制式契約書，若以其他書面另行記載約定條款，該記載一律無效」，此為雙方約定之要式契約，被上訴人主張兩造口頭成立居間契約，與上開約定不符，故僅蕭明村就系爭承諾書所載之1268之1地號土地應給付被上訴人居間報酬，其餘未載於系爭承諾書之1295之1、1305地號土地，及勝鴻公司未簽訂系爭承諾書，均不需給付居間報酬。勝鴻公司及汪玉女僅約定買賣契約中汪玉女應負擔之費用由勝鴻公司負擔，根本未提到仲介費，且買賣契約中並無汪玉女應付仲介費之約定，勝鴻公司承受汪玉女買賣契約之權利義務，並不包括買賣契約以外之居間契約，則原應由汪玉女負擔之仲介費仍應由汪玉女自行負責，依最高法院49年台上字第1646號判例意旨，被上訴人對汪玉女之居間報酬不受買賣契約解除之影響，被上訴人不應向上訴人求償。又被上訴人未據實告知汪玉女要求臨8公尺寬之道路將無法分配原計劃之土地，致汪玉女悔約不買，亦未告知勝鴻公司不能購買農地，致更改契約內容，上訴人籌資困難，無法履約，為記銘公司等人解除買賣契約，損失1千多萬元，被上訴人應彌補上訴人之損失，上訴人主張抵銷，被上訴人已無報酬請求權可行使。再上訴人因被上訴人之疏失損失千萬元，被上訴人請求之勞務價值有失公平，上訴人於103年8月12日買賣契約作廢後於同月15日另簽訂買賣契約，被上訴人依15日所簽訂之買賣契約請求上訴人給付居間報酬，不過3日即得百萬元報酬，亦失公平，爰請求依民法第572條之規定，酌減被上訴人之居間報酬等語，資為抗辯。三、以下事實為兩造所不爭執：（一）1268之1、1295之1、1305地號土地係黃宗銘、許能聰所有，1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地係記銘公司所有。（二）蕭明村及汪玉女透過被上訴人之仲介，於103年8月6日與被上訴人簽訂系爭意願書及承諾書。蕭明村願意購買記銘公司等人所有之1265之7、1268之1、1276之1地號土地（系爭意願書將1276之1地號誤為1278之1地號）約1,000坪；汪玉女願意購買記銘公司等人所有之1276之1、1277、 1278之1、1295之1、1305地號土地約2000坪（1276之1地號土地，蕭明村及汪玉女共同購買）。（三）系爭承諾書約定「立書人（即蕭明村、汪玉女）承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之一之服務報酬予受託人（即被上訴人），並以現金給付，若簽立書面買賣契約後，簽約同時一次支付」，系爭意願書載明「雙方所有之約定應全部載明於受託人所提供之制式契約書，若以其他書面另行記載約定條款，該記載一律無效」。（四）勝鴻公司及汪玉女於103年8月6日與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約書，以1億3999萬元購買1265之7地號等7筆土地。嗣汪玉女退出買賣行列，改由勝鴻公司購買1265之7地號等7筆土地，雙方於103年8月12日約定「汪玉女應負擔之全部權利及義務都由勝鴻公司全部承受，此後與出賣人間之買賣關係皆與汪玉女無關，如有任何法律問題及違約情事皆由勝鴻公司負全部責任。勝鴻公司開具面額500 萬元支票當場交付汪玉女親收，汪玉女不得再向勝鴻公司請求任何補償及賠償，本買賣契約中汪玉女應負擔之費用由勝鴻公司全部負擔」。（五）勝鴻公司於103年8月15日與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約書，購買1265之7地號等7筆土地，嗣因1268之1、1295 之1、1305地號土地屬農地，恐無法移轉登記至勝鴻公司名下，雙方乃於同日重新簽訂不動產買賣契約書，改由蕭明村與黃宗銘、許能聰簽訂不動產買賣契約書，以2790萬1665元購買1268之1、1295之1、1305地號等3筆農地；勝鴻公司與記銘公司簽訂不動產買賣契約書以1億1208萬 8335元購買1265之7、1276之1、1277、1278之1地號等4筆建地。（六）上訴人於簽訂前項不動產買賣契約書後，除已支付1000萬元之定金（其中定金500萬元係由汪玉女以103年8月6日面額500萬元之支票支付，勝鴻公司再以第（四）項之500萬元補償汪玉女）及以1000萬元存入台灣中小企業銀行信託專戶外，餘款因無法如期完成貸款並支付買賣價金，致無法依原訂於103年11月21日完成登記，乃於103年10月31日與記銘公司等人簽訂切結書，記銘公司等人同意延長履約期限至103年12月28日，延長期間應由勝鴻公司負擔以年利率2%計算之貸款利息。勝鴻公司因此於103年11月5日支付17萬0147元之利息予記銘公司。惟至103年12月28日上訴人仍未能履約，與記銘公司等人所簽訂之不動產買賣契約致遭記銘公司等人解除，除定金1000萬元被沒收外，上訴人另同意連帶給付記銘公司等人350萬元。四、本件兩造爭執之重點：（一）蕭明村就未訂在系爭承諾書之1295之1、1305地號土地有無與被上訴人成立居間契約？應否給付被上訴人仲介費？（二）勝鴻公司未與被上訴人簽訂系爭承諾書，就所購買之1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地有無與被上訴人成立居間契約？應否給付被上訴人仲介費？（三）上訴人未履行不動產買賣契約所受之損失，能否請求被上訴人賠償？（四）被上訴人之仲介費是否僅能向汪玉女請求？而不能請求上訴人給付？（五）上訴人應給付被上訴人之仲介費為何？五、本院得心證理由：（一）蕭明村就未訂在系爭承諾書之1295之1、1305地號土地有無與被上訴人成立居間契約？應否給付被上訴人仲介費？⒈蕭明村於103年8月6日與被上訴人簽訂系爭意願書及承諾書，就蕭明村原欲購買並同意支付被上訴人居間報酬之土地係1265之7、1268之1、1276之1地號土地，惟之後蕭明村於同月15日與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約書，蕭明村實際所購買之土地為1268之1、1295之1、1305地號土地。是蕭明村實際所購買之土地與其原欲購買之土地並不相符，其中1295之1、1305地號土地非原欲購買之土地，蕭明村實際所購買未訂在系爭承諾書之1295之1、1305地號土地，兩造間有無成立居間契約，蕭明村應否給付居間報酬？被上訴人主張兩造就1295之1、1305地號土地有口頭居間契約存在，1295之1、1305地號土地既經被上訴人仲介成功，蕭明村自應給付仲介費等語；蕭明村則抗辯被上訴人所主張口頭居間契約與系爭意願書約定不符，兩造已於系爭意願書約定不許以口頭成立居間契約，兩造就1295之1、1305地號土地無有效之居間契約存在，被上訴人不得請求給付仲介費云云。 ⒉按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，民法第565條、第566條第1項分別定有明文。居間契約如何成立，法無特別規定，自應適用民法第153條之規定，僅因當事人意思之合致即成立，既不須有何方式，亦不須有何現實交付，故居間契約之成立不以書面為必要，口頭契約亦得成立，而居間之報酬為居間契約之成立要件，故應約明，然雖未約明，但依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介，即視為允與報酬。所謂依其情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介，例如居間人係以居間為營業者即是，蓋居間人既以居間為營業，而賴以生活，對於報酬本所期待，故縱未約定，亦不能不給與報酬。查被上訴人本身為不動產仲介公司，以仲介居間為營業收入來源，依常情若買方無給付仲介費之意思，通常不動產仲介公司即無為其仲介之意願，而1265之7地號等7筆土地價值1億多元，上訴人既有能力購買，參以蕭明村之配偶又為勝鴻公司之法定代理人，蕭明村曾於103年8月15日代理勝鴻公司與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約書購買1265之7地號等7筆土地（不動產買賣契約書附原審卷第38至40頁），顯見蕭明村本身有相當社經地位，對於找不動產仲介公司居間介紹買賣不動產須給付仲介費之常識應知之甚詳。蕭明村既然找被上訴人仲介購買土地，雖蕭明村當初欲購買之土地原為1265之7、1268之1、1276之1地號土地，與最後購買之1268之1、1295之1、1305地號土地不符，然蕭明村與汪玉女係同時與被上訴人簽訂系爭意願書及承諾書，蕭明村購買之1295之1、1305地號土地部分，實際上亦在汪玉女與被上訴人簽訂之系爭意願書及承諾書所載土地範圍內，而汪玉女若購買1295之1、1305地號土地，既須給付仲介費，實無理由最後改由蕭明村購買，即無給付仲介費之理，亦無蕭明村購買1268之1地號土地須給付仲介費，而購買1295之1、1305地號土地竟無庸給付仲介費之理。蕭明村及汪玉女同時與被上訴人簽訂系爭意願書及承諾書欲共同購買1265之7地號等7筆土地，已知由被上訴人仲介成立買賣契約，每筆土地均須給付仲介費予被上訴人，則就未訂在蕭明村系爭承諾書內之1295之1、1305地號土地，蕭明村未再補訂於系爭承諾書內，仍應認蕭明村就被上訴人所仲介成立買賣契約之1295之1、1305地號土地已同意給付仲介費予被上訴人，故被上訴人主張兩造就12 95之1、1305地號土地有成立口頭之居間契約，蕭明村仍應給付仲介費等語，自為可採。 ⒊系爭意願書載明：「雙方所有之約定應全部載明於受託人所提供之制式契約書，若以其他書面另行記載約定條款，該記載一律無效」，係指兩造就蕭明村所欲購買並願支付仲介費之1265之7、1268之1、1276之1地號土地，所有約定以系爭意願書及承諾書為準，不得再有其他書面約定，此與其他地號土地之仲介買賣無關，非其他地號土地之居間契約成立方式，即不因系爭意願書有該記載而妨害兩造就其他地號土地口頭成立居間契約。本件係就汪玉女原欲購買之1295之1、1305地號土地，於汪玉女取消買賣之後，再由被上訴人仲介蕭明村購買，並非就1265之7、1268 之1、1276之1地號土地於系爭意願書及承諾書外，另有其他書面約定，則兩造就1295之1、1305地號土地口頭成立居間契約，自未違背系爭意願書上開記載。上訴人將系爭意願書上開記載誤為係兩造居間契約之成立方式，認為居間契約限於書面，不得以口頭成立，兩造就1295之1、1305地號土地無有效之居間契約存在，被上訴人不得請求給付仲介費云云，尚無可採。（二）勝鴻公司未與被上訴人簽訂系爭承諾書，就所購買之1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地有無與被上訴人成立居間契約？應否給付被上訴人仲介費？ ⒈勝鴻公司與被上訴人間雖無簽訂書面之居間契約，但勝鴻公司係由蕭明村代理於103年8月15日與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約購買1265之7地號等7筆土地，嗣因1268之1、1295之1、1305地號土地屬於農地，恐無法移轉登記至勝鴻公司名下，始改由蕭明村購買，勝鴻公司所購買之1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地仍在1265之7地號等7筆土地之內，蕭明村既曾與被上訴人簽訂系爭承諾書，對於買方若不給付仲介費，被上訴人即不會為仲介之服務行為知之甚詳，勝鴻公司既由蕭明村代理購買1265之7地號等7筆土地，自亦知其購買1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地係經由被上訴人仲介，勝鴻公司若不願給付仲介費，被上訴人即不會仲介勝鴻公司購買1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地，勝鴻公司仍願經由被上訴人仲介向記銘公司等人購買1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地，雖勝鴻公司未與被上訴人簽訂系爭承諾書，仍應視為勝鴻公司允與報酬。 ⒉勝鴻公司原係與汪玉女於103年8月6日與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約書購買1265之7地號等7筆土地，嗣汪玉女退出買賣行列，改由勝鴻公司購買1265之7地號等7筆土地，雙方於103年8月12日約定「汪玉女應負擔之全部權利及義務都由勝鴻公司全部承受，此後與出賣人間之買賣關係皆與汪玉女無關，如有任何法律問題及違約情事皆由勝鴻公司負全部責任。勝鴻公司開具面額500萬元支票當場交付汪玉女親收，汪玉女不得再向勝鴻公司請求任何補償及賠償，本買賣契約中汪玉女應負擔之費用由勝鴻公司全部負擔」，另證人即草擬不動產買賣契約書之地政士潘明山於原審到庭證稱「（汪玉女與勝鴻公司於103年8月12日有另外約定由勝鴻公司承受汪玉女的權利義務，是否知道？）知道。」、「（提示103年8月6日契約書最後面批明部分，這個條款也是你幫忙寫的？）是的，是根據他們的意思寫的。」、「（後來汪玉女退出後，有無談到仲介費要如何支付？）後來的103年8月12日寫的切結書有批明，汪玉女部分連同仲介費改由勝鴻公司負擔。」、「（你們寫這個契約書是在仲介那裡寫的？）這個部分是在仲介那裡寫的。」、「（當場有無跟仲介講汪玉女部分由勝鴻公司負擔？）當場仲介人員有在現場，有講到汪玉女全部的權利義務全部都轉給勝鴻公司。」等語（見原審卷第119 頁背面、第120頁正面），顯見勝鴻公司與汪玉女所約定買賣契約中汪玉女應負擔之費用由勝鴻公司全部負擔，係由雙方在被上訴人公司處所寫，當場由被上訴人公司人員告知汪玉女全部之權利義務全讓給勝鴻公司，該汪玉女應負擔之費用包括被上訴人之仲介費在內。查勝鴻公司及汪玉女購買1265之7地號等7筆土地與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約，而仲介費係與被上訴人間之約定，不動產買賣契約書自無應給付被上訴人仲介費之約定，勝鴻公司與汪玉女何以要在被上訴人公司處載明買賣契約中汪玉女應負擔之費用全由勝鴻公司負擔？被上訴人公司之仲介人員何以要對雙方告知汪玉女全部之權利義務全讓與勝鴻公司？顯然係針對被上訴人之仲介費所為，故上開約定之買賣契約中汪玉女應負擔之費用，即非單指汪玉女與記銘公司等人購買1265之7地號等7筆土地簽訂不動產買賣契約書所應負擔之費用，尚應包括汪玉女經由被上訴人仲介成立買賣契約所應負擔之仲介費在內，故證人潘明山所證依上開約定，汪玉女部分連同仲介費改由勝鴻公司負擔等語，自為可信。上訴人以上開約定未提到仲介費，買賣契約中並無汪玉女應付仲介費之約定云云，質疑證人潘明山證言之真實性，委無足取。勝鴻公司已在被上訴人前對汪玉女承諾願意負擔原應由汪玉女支付之仲介費，自應認為勝鴻公司業已同意就被上訴人所仲介成立之買賣契約支付仲介費，則勝鴻公司經由被上訴人仲介所購買之1265之7、1276 之1、1277、1278之1地號土地雖未簽訂系爭承諾書，本院仍應認兩造有成立口頭之居間契約，勝鴻公司自應給付被上訴人仲介費。（三）上訴人未履行不動產買賣契約所受之損失，能否請求被上訴人賠償？ ⒈上訴人於簽訂不動產買賣契約書後，除已支付1000萬元之定金，及以1000萬元存入台灣中小企業銀行信託專戶外，餘款因無法如期完成貸款並支付買賣價金，致為記銘公司等人解除不動產買賣契約，除定金1000萬元被沒收外，上訴人另同意連帶給付記銘公司等人350萬元，上訴人未履行不動產買賣契約受有1350萬元之損失。上訴人抗辯被上訴人未據實告知汪玉女要求臨8公尺寬之道路將無法分配原計劃之土地，致汪玉女悔約不買，亦未告知勝鴻公司不能購買農地，致更改契約內容，上訴人籌資困難，無法履約，被上訴人應彌補上訴人之損失云云。 ⒉民法第567條第1項規定居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。汪玉女於103年8月6日簽訂不動產買賣契約與勝鴻公司共同購買1265之7地號等7筆土地，嗣退出買賣行列，其退出之原因是否如上訴人所稱汪玉女要求臨8公尺寬之道路將無法分配原計劃之土地，不得而知。惟不論其退出之原因為何，由勝鴻公司與汪玉女於103年8月12日約定勝鴻公司開具面額500萬元之支票當場交付汪玉女，以補償汪玉女之前交付買賣定金500萬元之損失，及汪玉女所應負擔之費用全由勝鴻公司負擔等情，勝鴻公司對汪玉女無任何處罰，顯然勝鴻公司對汪玉女不欲購買之土地樂於接手，勝鴻公司應係評估其財務狀況，有能力支付購買1265之7地號等7筆土地之全部價金，購買1265之7地號等7筆土地有利可圖始會欣然接手，同意汪玉女退出買賣行列，由其獨資購買1265之7地號等7筆土地，勝鴻公司自非被迫接手，上訴人即不能事後再以汪玉女悔約不買，作為其無法履行不動產買賣契約之正當理由。另上訴人原係由勝鴻公司購買1265之7地號等7筆土地，後因1268之1、1295之1、1305地號土地屬農地，恐無法移轉登記至勝鴻公司名下，始改由蕭明村購買1268之1、1295之1、1305地號土地，契約內容固有變更，但此僅係購買名義人變更，就上訴人欲以貸款支付買賣價金，原係以勝鴻公司名義貸款，其後僅須將1268之1、1295之1、1305地號土地抵押貸款之名義人改為蕭明村即可，1268之1、1295之1、1305地號土地之購買人變更，對上訴人之籌資支付買賣價金，不致發生影響。上訴人之籌資困難，無法履行不動產買賣契約，與上訴人所抗辯被上訴人未據實報告顯然無關。 ⒊上訴人於簽訂不動產買賣契約書後除定金及履約保證金外，餘款因無法如期完成貸款並支付買賣價金，致無法依原訂於103年11月21日完成登記，乃於103年10月31 日與記銘公司等人簽訂切結書，記銘公司等人同意延長履約期限至103年12月28日，延長期間應由勝鴻公司負擔以年利率 2%計算之貸款利息。勝鴻公司因此於103年11月5日支付17萬0147元之利息予記銘公司。惟至103年12月28日上訴人仍未能履約，不動產買賣契約致遭記銘公司等人解除。由此可見上訴人之無法履行不動產買賣契約，係因財務評估有誤，無足夠資金支付買賣價金所致，與被上訴人之仲介毫無關係。上訴人因未履行不動產買賣契約所致1350萬元之損失應自行吸收，不能對被上訴人求償，上訴人抗辯被上訴人應彌補上訴人之損失，而主張抵銷被上訴人之居間報酬債權，要屬無據。（四）被上訴人之仲介費是否僅能向汪玉女請求？而不能請求上訴人給付？ ⒈1265之7地號等7筆土地原係由勝鴻公司及汪玉女於103年8月6日與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約書共同購買，嗣汪玉女退出買賣行列，改由勝鴻公司於同月15日與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約書單獨購買，應認勝鴻公司及汪玉女與記銘公司等人於103年8月6日簽訂之不動產買賣契約已經雙方合意解除，再由勝鴻公司於同月15日單獨與記銘公司等人重新簽訂不動產買賣契約，該重新簽訂之不動產買賣契約係新成立，而非8月6日舊約之延續或舊約之變更。上訴人以勝鴻公司103年8月15日所簽訂之不動產買賣契約係8月6日舊約之延續，抗辯汪玉女原應付之仲介費仍應由汪玉女自行負責云云，即無可採。另汪玉女簽訂系爭意願書及承諾書同意支付被上訴人仲介1276之1、1277、1278之1、1295之1、1305地號土地之居間報酬，而勝鴻公司經由被上訴人仲介所購買之1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地，及蕭明村經由被上訴人仲介所購買之1295之1、1305地號土地，均係在汪玉女簽訂系爭意願書及承諾書之外，另以口頭成立之居間契約，上訴人應支付被上訴人之居間報酬，係本於兩造間口頭之居間契約，而非承受汪玉女之債務，上訴人所稱仲介費乃另一獨立於買賣契約外之契約，故不能指承受買賣契約，即有承受仲介契約之義務云云，自與本件上訴人應給付被上訴人仲介費無涉。 ⒉上訴人係在汪玉女之外，另有與被上訴人成立居間契約（除1268之1地號土地係書面外，其餘土地係口頭），則上訴人應給付被上訴人仲介費即與汪玉女無關，並非被上訴人之仲介費僅能向汪玉女請求，而不能請求上訴人給付。至上訴人援引最高法院49年台上字第1646號判例意旨「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」，抗辯被上訴人對汪玉女之居間報酬不受買賣契約解除之影響云云，與上訴人無關。況依前所述，被上訴人已同意汪玉女應支付之仲介費全由勝鴻公司負擔，並將汪玉女原欲購買之1276之1、 1277、1278之1、1295之1、1305地號土地改仲介上訴人購買，自應認被上訴人已與汪玉女合意解除系爭意願書及承諾書之契約關係，被上訴人已無從再向汪玉女請求給付居間報酬，上訴人抗辯被上訴人僅能向汪玉女求償仲介費，洵屬無據。（五）上訴人應給付被上訴人之仲介費為何？ ⒈蕭明村及汪玉女透過被上訴人之仲介，於103年8月6日與被上訴人簽訂系爭意願書及承諾書，系爭承諾書約定「立書人（即蕭明村、汪玉女）承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之一之服務報酬予受託人（即被上訴人），並以現金給付，若簽立書面買賣契約後，簽約同時一次支付」，就被上訴人仲介蕭明村、汪玉女所購買之土地，蕭明村、汪玉女同意依買賣價金百分之一支付仲介費予被上訴人。嗣蕭明村經被上訴人仲介向黃宗銘、許能聰購買1268之1、1295之1、1305地號土地，其中1268之1地號土地有簽訂系爭承諾書，蕭明村應依系爭承諾書之約定支付買賣價金百分之一之仲介費，另1295之1、1305地號土地蕭明村雖未簽訂系爭承諾書，但其經由不動產仲介公司之被上訴人仲介，應視為允與報酬，1295之1、1305地號土地仍在汪玉女所簽訂系爭承諾書應給付居間報酬之範圍內，此為蕭明村所明知，自應認為蕭明村有同意依系爭承諾書之約定給付被上訴人居間報酬，則被上訴人就蕭明村所購買之1268之1、1295之1、1305地號土地依系爭承諾書之約定請求給付買賣價金百分之一之仲介費，自無不合。蕭明村所購買1268之1、1295之1、1305地號土地，其買賣總價款為2790萬1665元，依總價款百分之一計算，蕭明村應給付之仲介費為27萬9017元。 ⒉勝鴻公司經被上訴人仲介向記銘公司購買1265之7、1276 之1、1277、1278之1地號土地，勝鴻公司雖未簽訂系爭承諾書，但勝鴻公司經由被上訴人仲介，應視為允與報酬，且勝鴻公司於103年8月12日與汪玉女約定汪玉女所應支付之仲介費全由勝鴻公司負擔，勝鴻公司並於同月15日由蕭明村代理與記銘公司等人簽訂不動產買賣契約書購買1265之7地號等7筆土地，自應認為勝鴻公司亦有同意依系爭承諾書之約定給付被上訴人居間報酬，則被上訴人就勝鴻公司所購買之1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地依系爭承諾書之約定請求給付買賣價金百分之一之仲介費，亦無不合。勝鴻公司所購買1265之7、1276之1、1277、1278之1地號土地，其買賣總價款為1億1208萬8335元，依總價款百分之一計算，勝鴻公司應給付之仲介費為112萬 0883元。 ⒊民法第572條規定約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。上訴人主張其因被上訴人之疏失損失千萬元，被上訴人請求之勞務價值有失公平，上訴人103年8月12日買賣契約作廢後於同月15日另簽訂買賣契約，被上訴人依15日所簽訂之買賣契約請求上訴人給付居間報酬，不過3日即得百萬元之報酬，亦失公平等情，因此請求本院依上開規定酌減被上訴人之居間報酬。惟系爭承諾書係定型化契約，原記載立書人應給付買賣總價款百分之二之服務報酬，可見委託仲介公司仲介，一般市場之行情為買方應給付買賣總價款百分之二之仲介費，因被上訴人所仲介之1265之7地號等7筆土地之買賣總價款高達1億3999萬元，被上訴人乃同意酌減居間報酬為買賣總價款百分之一，上訴人自不能再指買賣總價款百分之一居間報酬之約定，有失公平。再上訴人未履行不動產買賣契約所受之1350萬元損失非被上訴人未盡到據實報告義務所致，該不動產買賣契約為記銘公司等人解除，依前揭最高法院49年台上字第1646號判例意旨所示，對被上訴人請求上訴人給付居間報酬應不生影響，上訴人自不能以其損失1350萬元，主張被上訴人請求居間報酬139萬9900元有失公平。又被上訴人仲介 1265之7地號土地之買賣並非始自103年8月12日，在同月6日被上訴人仲介蕭明村及汪玉女購買1265之7地號等7筆土地之前，被上訴人應已有在現場懸掛廣告布條，此有被上訴人提出之現場照片為證（附本院卷第50頁），上訴人將汪玉女於103年8月12日退出買賣行列，誤為係被上訴人開始為仲介行為，而認被上訴人僅為3日之仲介行為即得百萬報酬，顯與事實不符，難認上訴人已證明本件有約定之報酬較被上訴人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平之情事，上訴人請求酌減被上訴人之居間報酬，即不能准許。六、綜上所述，被上訴人訴請蕭明村、勝鴻公司分別給付仲介費27萬9017元、112萬0883元，及均自104年1月30日起算之法定遲延利息，尚無不合，應予准許。原審判決命蕭明村、勝鴻公司如數給付，並無不當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均不影響判決之結果，爰不逐一論述；另被上訴人聲請調閱另案台灣彰化地方法院104年度重訴字第95號履行契約事件卷欲證明被上訴人有成功仲介上訴人向記銘公司等人購買1265之7地號等7筆土地，惟此事實上訴人並不爭執，自無調卷之必要，均併予敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段判決如主文。中華民國 104 年 11 月 10 日民事第四庭審判長法官陳蘇宗法官吳美蒼法官陳瑞水以上正本係照原本作成。不得上訴。書記官李忠正中華民國 104 年 11 月 10 日

臺灣高等法院臺中分院104年度上易字第351號

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