臺灣高等法院 臺中分院104年度抗字第5號
關鍵資訊
- 裁判案由聲明異議
- 案件類型民事
- 審判法院臺灣高等法院 臺中分院
- 裁判日期104 年 01 月 27 日
臺灣高等法院臺中分院民事裁定 104年度抗字第5號 抗 告 人 即 承租人 中龍機械工業股份有限公司 法定代理人 蔡東龍 相 對 人 即 債權人 臺灣新光商業銀行股份有限公司 法定代理人 李增昌 代 理 人 林首旗 上列抗告人因債權人即相對人與債務人陸泰陽間拍賣抵押物強制執行事件，就除去租賃關係之執行命令聲明異議，對於中華民國103年12月2日臺灣彰化地方法院103年度執事聲字第14號所為裁 定提起抗告，本院裁定如下： 主 文 抗告駁回。 抗告程序費用由抗告人負擔。 理 由 一、抗告人於原法院聲明異議意旨及抗告意旨略以：(一)本件執行債務人陸泰陽固於民國100年3月4日將系爭不動產設定抵 押權予債權人即相對人臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光商銀），並於翌日即100年3月5日與抗告人簽定乙份 「廠房租賃契約書」（如103年4月21日民事呈報狀證物所示，附於原法院103年度司執字第10499號拍賣抵押物執行卷第1宗，即原裁定所稱之Ｂ租約），惟，抗告人實係於系爭抵押權設定前之100年3月1日即與執行債務人陸泰陽簽定乙份 「廠房租賃契約書」（如103年6月17日民事陳述意見狀附件一，附於同上執行卷，下稱原租約），嗣因考量抗告人對廠房鉅額投資之回收問題，故於100年3月5日修改租賃期間及 付款條件，即上開Ｂ租約，並於Ｂ租約第7條第4點記載：「雙方同意作廢民國100年3月1日簽訂之廠房租賃契約，以本 合約代替」，然租賃契約既為繼續性契約之一種，其效力之停止應僅有終止而無溯及廢止問題，故原租約與Ｂ租約因租賃標的物同一，性質上應僅屬契約變更，亦即Ｂ租約非屬系爭抵押權設定後另行訂定之新租約，應不得依民法第866條 規定除去。縱若對Ｂ租約與原租約間有無同一性有所爭執，因此涉及實體法上之爭議，應由當事人間另行提起民事訴訟解決，非得於聲明異議程序中僅以變更契約日期即認定Ｂ租約係新定之租約。(二)再者，Ｂ租約縱使遭依民法第866條 規定除去，100年3月1日簽定之廠房租賃契約仍應存在，詳 言之：⒈若適用民法第866條規定，則應當除去Ｂ租約之全 部效力，而非一方面謂Ｂ租約之租賃權已除去、另一方面又謂Ｂ租約第7條第4款關於原租約作廢之約定有效，如此顯係將Ｂ租約之契約內容逕為割裂適用，似非適法，且顯有矛盾。⒉又本件原租約之租期雖至101年2月28日止，然租期屆至後，抗告人仍繼續為租賃物之使用收益，而出租人亦未曾為反對之意思者，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續 租賃關係，則縱Ｂ租約遭除去，但當不影響該不定期租賃法律關係。(三)另抗告人於系爭標的之投資花費甚鉅，若僅為確保相對人新光商銀之債權，即除去抗告人之租賃權，致抗告人權利受損，對抗告人實非公允云云。 二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響、前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項分別定有明文。又所有人於抵 押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由書 參照）。再所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院101年度台抗字第551號裁定意旨、臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號研討結果參照）。查本件債務人於100年3月4日將拍賣標的設定新台 幣（下同）2億8980萬元之最高限額抵押權予相對人即債權 人新光商銀，嗣抗告人於100年3月5日與債務人簽定Ｂ租約 而成立租賃關係，其後，相對人聲請強制執行，經執行法院，以系爭不動產有租賃契約關係存在，拍定後不點交為拍賣條件，分別於103年9月11日以底價3億4784萬1000元、10月2日以底價2億7827萬2800元行第一、二次拍賣程序，無人應 買，足見上開租賃關係之存在，使應買人於拍定後無法及時取得標的物之占有使用，致降低應買意願，已影響債權人抵押權之實現及抵押物之交換價值甚然。是上開抗告人與執行債務人間之租賃關係係於系爭抵押權設定後始成立之租賃關係，且確已影響抵押物之價值，執行法院因而除去該租賃關係，揆諸首開說明，於法並無不合。 三、抗告人雖以上開情詞指摘執行法院除去其與債務人間之租賃關係為不當，惟：(一)按債之更改，乃成立新債務而消滅舊債務之契約（最高法院91年台簡抗字第49號判例、96年度台上字第1063號判決意旨參照）。查系爭100年3月5日簽定之 Ｂ租約第7條第4點既已約明100年3月1日簽訂之原租約作廢 、以Ｂ租約代替，此顯屬債之更改，成立於系爭抵押權設定前之原租約之租賃關係即已消滅，抗告人與執行債務人間所存之租賃關係，乃系爭抵押權設定後始成立之Ｂ租約之租賃關係。況且，按債之內容變更，有僅發生不失同一性之債之變更者，亦得為債之更改，即使舊債關係消滅而成立新債關係。以契約為債之變更時，究為不失同一性之內容變更，抑為更改，應依當事人之意思及變更之經濟的意義定之，倘於債之內容之給付發生重要部分之變更，依一般交易觀念已失債之同一性者，為債之要素有變更，即應認為債之更改（最高法院86年度台上字第2753號判決意旨參照）。又當事人締結不動產租賃之債權契約，對於契約必要之點意思必須一致，租賃契約以租金及標的物為其要素，租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院99年度台上字第1553號判決意旨參照）。查抗告人自承簽定Ｂ租約係為修改原租約之租賃期間及付款條件，而比較上開執行卷所附原租約與Ｂ租約之內容，除就租賃期限，前者約定為100年3月1日起101年2月28 日止，後者約定為100年3月1日起至120年2月28日止外，就 租金，原租約第3條僅約定：「租金每月新台幣60萬元整， 乙方【按即承租人，下同】不得藉任何理由拖延或拒納」，Ｂ租約第4條第1款則係約定：「甲方【按即出租人，下同】認同乙方所投入的廠房改建已經增加該廠房價值之事實，同意乙方第三年至第八年共計六年免付租金，但是第一年、第二年、第九年和第十年，每月租金新台幣60萬元整，乙方不得藉任何理由拖延或拒納；第十一年起的後十年租金依照當時物價狀況雙方再協調，調整幅度不應大於5%」，就契約之重要內容，即關於租金數額若干及如何支付之合意已有變更，揆諸上開說明，自應認為債之更改，即原租約已消滅、Ｂ租約係另一新契約，抗告人猶以租賃標的物同一為由，主張Ｂ租約與原租約具同一性、非另訂新約，顯無足採。(二)又上開原租約之租賃關係係因參酌Ｂ租約內容認定之債之更改而消滅，而上開Ｂ租約之租賃關係則係嗣因於系爭抵押權設定後始成立且對系爭抵押權有影響，經執行法院依民法第866條規定除去，亦即原租約早已於債之更改時消滅、Ｂ租約 則嗣後於本件執行程序中因影響系爭抵押權而遭除去，是其間並無抗告人所稱之割裂適用Ｂ租約或見解矛盾可言，抗告人就此顯有誤解。再者，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第451條所明定，然，上開原租 約早已因債之更改而消滅，抗告人與執行債務人間所存者為Ｂ租約之租賃關係，已如前述，是自無所謂原租約租期屆至後因承租人繼續使用租賃物而成立之不定期限租賃關係之可言，抗告人主張縱Ｂ租約遭除去，但當不影響該不定期租賃法律關係云云，並非可採。況且，按民法第451條所定出租 人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例、103年度台上字第1503號判決、91年度台上字第221號判決意旨參照）。又按沈默 與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果，默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力（最高法院101年度台簡上字第24號判決意旨參照）。查上開原租約第6條載明：「乙方於租期期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃廠房按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還廠房時，甲方每月得向乙方請求照租金五倍向乙方收取違約金至遷讓完了之日止……」等語，揆諸上開說明，足見原租約除非經出租人表示同意繼續出租外，於租期屆滿時租賃關係當即消滅，已發生阻止民法第451條視為續約之效力，易言之，縱若原租約未因 債之更改而消滅，其租賃期限屆滿後，亦無從因承租人即抗告人之繼續使用租賃物而視為以不定期限繼續契約，此係因出租人早已於訂約時預為反對表示之故，是抗告人主張其與執行債務人間於原租約租期屆滿後，依民法第451條規定， 視為以不定期限繼續租賃關係，即顯無足採。矧縱若抗告人與執行債務人間果有101年2月28日之後成立之不定期租賃關係，然此既係於系爭抵押權於100年3月4日設定後始成立， 且對系爭抵押權之實行有影響，則執行法院自仍得予以除去。(三)又抗告人固主張其於系爭標的之投資花費甚鉅，若除去其租賃關係，對其權利損害甚鉅云云，然此應係抗告人如何循租賃契約約款向債權契約之債務人主張權利之問題，而非得於執行程序中據以聲明異議。(四)承上所述，原法院司法事務官以執行命令除去抗告人租賃權，依法並無不當。抗告人就該裁定提出異議，復經原裁定駁回，依法均無不合。抗告意旨猶執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。 四、據上論結，本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之1 ，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、 第78條，裁定如主文。 中 華 民 國 104 年 1 月 27 日民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢 法 官 許秀芬 法 官 朱 樑 以上正本係照原本作成。 再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。 如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元， 同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。 書記官 曾煜智 中 華 民 國 104 年 1 月 27 日
