臺灣高等法院 臺中分院104年度重上字第163號

• 裁判案由: 優先購買權等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 105 年 01 月 05 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　104年度重上字第163號上訴人即附　祭祀公業廖六合（即廖六合公業）
帶被上訴人
法定代理人　廖 山 雨
訴訟代理人　廖 清 貴
張 豐 守　律師
被上訴人即
附帶上訴人　廖 國 鎮
訴訟代理人　羅 宗 賢　律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國104年6月9日台灣台中地方法院103年度重訴字第54號第一審判決，提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於104年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為上訴人之派下員，上訴人於民國102年5月26日上午9 時召開派下員大會，討論出售名下坐落台中市○○區○○段000地號、建、面積2058.63平方公尺土地（下稱系爭土地）事宜，共有派下員145 人出席，先決議同意上開土地以每坪新台幣（下同）19萬元出售，其後再由過半數之派下員（包含訴外人廖○煌）出具授權處分同意書及附具印鑑證明，表示同意出售及授權上訴人之管理人廖山雨辦理土地買賣簽約及所有權移轉等事宜。伊出席該派下員會議，當場雖未表示不同意，但僅為單純沈默，並非同意出售系爭土地。會議結束後，上訴人於當日下午與訴外人徐○龍簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以每坪19萬元、總價款1億1831萬9700 元將系爭土地售與徐○龍。伊得悉後，即於102年6月6日、13日及同年8月13日，以存證信函向上訴人表示願以同一價格條件優先購買該土地，依土地法第34條之1 第5項、第4項之規定，已取得優先購買系爭土地之權利。其後上訴人函知全體派下員是否願優先購買，訴外人廖秋煌雖表明願意優先購買，然其先前已出具授權處分同意書，表示同意出賣該土地，自無優先承購之權利。但經伊催告上訴人儘速協商及履行買賣契約事宜，上訴人仍於102 年11月9日表示僅願出售系爭土地之應有部分10萬分之27027與伊，其餘應有部分則售與不具優先購買權之廖秋煌。嗣兩造於同年11月18日前往訴外人蔡○琴代書處協商，伊當場向上訴人之管理人廖山雨等人表示購買系爭土地全部之意思，且備妥並出示金額1183萬2000元之銀行支票作為支付簽約款之用，仍遭上訴人拒絕。查兩造於上訴人收受伊前揭通知行使優先承購權存證信函之102年6月23日，就系爭土地即成立與系爭買賣契約同樣條件之買賣契約，伊自得請求上訴人依該契約之內容為履行。而系爭買賣契約第7條第1款約定買方得自由指定第三人為登記名義人；第10條第3 款約定賣方不履行契約時，經他方催告而於催告期間內履行者，應按日以買賣總價款千分之1 支付遲延違約金。上訴人在兩造就系爭土地成立買賣契約後，迄今仍未履行契約，將系爭土地移轉登記予伊或依指定之第三人，自應負給付遲延之責任，伊得請求上訴人補訂書面契約及辦理所有權移轉登記，並給付按每日以前開買賣總價千分之1 計算之遲延違約金1500萬元等情，依土地法第34條之1 第5項、第4項規定及兩造於伊行使優先承購權所成立買賣契約之約定，求為：⑴確認伊對上訴人於102年5月26日與訴外人徐漢龍就系爭土地所簽訂土地買賣契約，有同一條件之優先承購權存在；⑵上訴人就系爭土地應依前項買賣契約同樣之條件（買賣價金為每坪19萬元）與伊簽訂書面買賣契約，並於伊給付1億1831萬9700 元之同時，將系爭土地移轉登記予伊或伊指定之第三人；⑶上訴人應給付伊1500萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之５計算利息之判決（被上訴人請求遲延違約金逾上開金額本息部分，被上訴人提起附帶上訴後，因減縮其附帶上訴之聲明而確定，不在本院審理範圍）。
二、上訴人則以：伊於102年5月26日召開派下員大會，當時出席者決議全數通過同意出售，被上訴人出席且未表示反對出售，為其所承認，並經證人胡光志、廖能傑、廖明瑞、廖坤地及蔡玉琴證述明確，依最高法院29 年上字第762號判例，其係默示同意出售，並非單純沈默，本毋須另外提出授權處分書，更何況被上訴人亦曾出具授權處分同意書，但卻因代書胡光志為圖獲得有意承購系爭土地之訴外人寶崍建設有限公司董事長徐大維之仲介費或佣金，設計以被上訴人名義行使優先購買權，而將同意書抽走。故參照最高法院87年度台上字第2776號判決及內政部101 年2月1日內授中辦地字第0000000000號函釋意旨，被上訴人自無優先承買權。至於伊向派下員收取授權處分同意書，目的僅在證明確有達到法定多數共有人同意處分系爭土地之事實，並非剝奪出具同意書派下員之優先承買權。伊之監察人在會中公開聲明，將於確認符合法定處分要件後，通知全體派下員是否優先承買，被上訴人亦在場聽聞。惟因訴外人即代書胡光志違背伊之委任意旨，未通知全體派下員行使優先承買權，且擅自將被上訴人交付之授權處分同意書私下退還，並遲至同年8月6日始代為寄發處分通知給未出具授權處分同意書與印鑑證明之派下員。伊乃與胡光志終止委任關係，自行辦理相關處分作業，復於同年9月6日召開臨時會，決議應通知所有派下員是否行使優先購買權，其應買持分依主張優先購買權人數統計其繼承房分，以繼承房分為應承買持分，並於102年10月3日將臨時會決議寄發處分通知予全體派下員。被上訴人在伊寄發該處分通知前，於同年6月6日表明行使優先承買權之存證信函，對伊並無拘束力。而胡光志代伊寄發處分通知後，除被上訴人外，尚有共有人廖秋煌表明優先承買，彼等就系爭土地均享有優先承買之權利。伊據前開臨時會之決議，認定兩人按其房分之比率計算優先承買之範圍，並於102年11月9日通知被上訴人與廖秋煌於7 日內簽約、付款。然僅廖秋煌遵期與伊完成簽約、付款，顯然被上訴人已放棄優先承買權，其請求確認就系爭土地之優先承買權存在，已無即受判決之法律上利益。況派下員大會於102年5月26日召開，被上訴人於同年6月6日表示願以同樣條件購買，已逾10日期限，仍喪失優先承買權。伊於同年8月6日通知共有人表示優先購買，應依應有部分比例計算，被上訴人主張對系爭土地所有權全部有優先承買權存在，並非同一條件，亦無優先承買權。尤其伊亦與徐漢龍於102年8月30日合意解除契約。另依系爭買賣契約第6 條之約定，伊應得價金與土地之移轉，並非同時履行，而係在移轉前應先支付簽約款、用印款及完稅款。被上訴人未按系爭買賣契約所訂條件給付價金，其有無優先承購權存在，可否請求補訂書面買賣契約，猶待法院判決審認，且其非系爭買賣契約之當事人，該契約有關罰則之約定，僅在當事人間有效。被上訴人據以請求遲延違約金，已逾土地法第34條之1行使權利之範圍，顯無理由等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人請求確認其就系爭土地有優先承購權存在，及命上訴人補訂書面買賣契約暨於被上訴人付前揭價金之同時，將系爭土地移轉登記予被上訴人或其指定之第三人部分，為被上訴人勝訴之判決，而駁回遲延違約金本息之請求及該部分假執行之聲請。上訴人對其敗訴部分，提起上訴，其上訴聲明：⑴原判決不利上訴人部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人為附帶上訴，其附帶上訴聲明：①原判決駁回附帶上訴人後項請求部分廢棄；②附帶被上訴人應給付附帶上訴人1500萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。兩造各對於他造之上訴或附帶上訴，則均請求駁回。
四、兩造不爭執之事實
1.上訴人於102年5月26日上午9 時召開派下員大會決議通過以每坪19萬元出售其名下之系爭土地。被上訴人為派下員，並親自出席，於會議中未發言表示反對或不同意出售該土地（會議記錄見原審卷一第8 、54頁，土地登記謄本見原審卷一第195頁、簽到簿見原審卷二第99～108頁被證5）。
2.派下員廖秋煌於102年5月26日當日出具授權處分同意書予上訴人，該同意書記載：「立授權書人係廖六合公業派下員，茲全權授權管理人廖山雨對本公業所有土地座落：台中市○○區○○段000地號，建，面積2058.63平方公尺，全部。同意其與承買者辦理土地之買賣簽約、收受價金及申報土地增值稅、申辦所有權移轉登記等一切委任代理事宜，並願同負其土地登記申請書備註欄所具切結之一切相關法律事項。恐口無憑，特檢附此同意書為證。此致廖六合公業管理人廖山雨」（原審卷一第106頁）。
3.上訴人與訴外人徐漢龍於102年5月26日下午就系爭土地簽訂系爭買賣契約（原審卷一第4～7頁），其第7條第1款約定，買方得自由指定第三者為登記名義人。
4.被上訴人於102年6月6日及同年6月13日分別寄發台中公益路郵局存證信函予上訴人，表示願以與系爭買賣契約同一條件、同一價格優先購買系爭土地之全部權利（原證2、3，原審卷一第9～12頁）。
5.上訴人於102年8月6日寄發台中向上郵局第513號存證信函通知被上訴人將依土地法第34條之1處分系爭土地（原證4，原審卷一第13頁）。
6.被上訴人於102年8月13日以台中法院郵局第2233號存證信函通知上訴人，表示願以同一條件、同一價格優先購買系爭土地。又於同年10月18日委託律師寄發律師函給上訴人表示伊已主張優先購買系爭土地，請上訴人將系爭土地移轉予被上訴人等履約事宜（原證5、6號，原審卷一第14～16頁）。
7.派下員廖秋煌於102年8月15日寄發台中西屯郵局第0539號存證信函通知上訴人，該信函第1頁末行以下記載「… 茲因本人對於上開土地有其法定優先承買權，為此，本人爰以此函一併通知台端徐漢龍先生以及廖六合公業，本人願意以每坪壹拾玖萬伍仟元整承買上開土地…」（被證4 ，原審卷一第57、58頁）。
8.上訴人於102年11月9日以台中南屯路郵局第0691號存證信函通知被上訴人可承購系爭土地之持分為27027/100000，總價金3197萬8265元（原證7，原審卷一第17頁）。
9.被上訴人另委託律師於102 年11月13日、14日以台中○○○郵局第939號、第941號存證信函通知上訴人與伊簽訂系爭土地買賣契約，並依約履行等事宜（被證6、原證8，原審卷一第60～67頁及第18～21頁）。
10. 兩造於102 年11月18日前往蔡玉琴代書處協商買賣系爭土地事宜，被上訴人當場主張有優先購買系爭土地全部之權利，並出示面額1183萬2000元之銀行支票，請求上訴人與伊簽訂買賣契約（原證10，原審卷一第23頁）。
11. 上訴人有委託胡光志代書辦理通知部分派下員是否優先購買系爭土地之通知事宜（胡光志並提出所寄發之存證信函影本，外放），其通知行使優先購買權之對象包括被上訴人（即原證4之台中向上郵局第513號存證信函），但不包括廖秋煌。於胡光志完成通知事宜後，上訴人與胡光志終止委任，並由廖山雨、廖清貴、廖秀池於102年9月13日簽立被證2 之同意書予胡光志取回相關文件（原審卷一第55頁）。
五、爭執事項及其判斷
㈠、被上訴人對於系爭土地之全部有無優先承購權？被上訴人請求補訂書面買賣契約及移轉土地所有權，有無理由？
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。是項規定，依同法條第5 項於公同共有準用之。此即共有人之優先承購權，其法律性質為債權效力之法定形成權，不容許當事人任意予以限制或剝奪，其行使之主體須為出賣應有部分之共有人以外之其他共有人，並於權利人向出賣應有部分之共有人，為以同一價格共同或單獨優先承購之意思表示時，即發生效力，而形成以義務人與第三人同樣條件為內容之買賣契約，毋須義務人承諾。部分共有人依土地法第34條之1第1項之規定出賣共有土地時，就該共有人而言，仍係出賣其應有部分，他共有人自得行使優先承購權。另共有人之優先承購權，並未如同法條第2 項規定，須以書面通知他共有人，亦無準用之明文，部分共有人通知他共有人是否願意優先承購，雖不以書面通知為必要，但仍應於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先承購權始能視為放棄。
2.本件上訴人尚未成立祭祀公業法人或財團法人，其財產仍為派下員全體公同共有，於依土地法第34條之1第1項出賣其財產時，未同意出售之派下員，自得行使優先承購權。被上訴人為上訴人之派下員，並於上訴人尚未為是否優先承買之通知以前，即於102 年6月6日及13日以存證信函通知上訴人願意以同一價格條件優先承購系爭土地，在接獲上訴人102年8月6日存證信函之通知後，亦於同年8月13日以存證信函向上訴人表示願意優先承購系爭土地，已如前述。則被上訴人得否優先承購，端視其是否為同意出賣系爭土地之派下員而定。被上訴人主張於前開派下員大會時，並未表示同意出售，僅為單純之沈默，亦未出具授權同意書。上訴人則抗辯派下員大會決議全數通過同意出售，被上訴人出席且未表示反對，應係默示同意出售，並非單純之沈默，毋須另外出具授權處分同意書；況被上訴人當時有出具授權處分同意書，但因代書胡光志為圖鉅額仲介費或佣金，設計以被上訴人名義優先承買並抽走被上訴人之同意書等情。經查：
⑴依上開派下員大會會議記錄（原審卷一第54頁），可知當日主要係討論系爭土地及上訴人名下同段513、514地號農地出售事宜，其中有關系爭土地之提案係記載：「2.討論土地座（坐）落台中市○○區○○段000 地號之建地（舊厝地）出售金額。決議：過半數同意通過以每坪新台幣壹拾玖萬元正出售。但，地上物須由承買人自行處理。」等情，既係「過半數同意通過」，並未區分同意者及不同意者之表決人數，即不能謂出席之派下員全數均表示同意。尤其會議時，反對者或不同意者之表意自由，仍受法律保障，如無特別情事或舉動，依社會觀念可認為出席者已表示同意者外，尚難因其沈默未表示反對意見，即擬制賦與其同意之法律效果。況上開議案，主要係就系爭土地之「出售金額」請出席派下員討論及決議，因此決議同意以每坪19萬元出售，另地上物須由買受人自理。被上訴人未就出售金額每坪19萬元表示反對意見，不能據以擬制其效果意思等同於同意出售系爭土地。
⑵證人即代書蔡玉琴於原審證稱：102年5月26日開會伊有去，有蓋同意書出來，就是委託管理人、監察人出售系爭土地；當時沒有提到優先購買權的問題；系爭土地的授權處分同意書是伊擬的，在會議中請大家簽同意書；伊不認識被上訴人，有來的人應該都有出具同意書，伊沒有特別算，伊蒐集好先帶回去再交給公業的人等語（原審卷一第83～87頁）。證人廖能傑證稱：被上訴人當天有無在場伊不知道，當天沒有人表示不同意出售系爭土地等語（原審卷一第88、89頁）。證人廖清貴證稱：簽同意書的時候，被上訴人也有簽名，同意書在胡代書那裡，伊沒有算同意書有幾份，胡代書交還給上訴人的文件，少了被上訴人的同意書等語（原審卷一第90～92頁）。證人即代書胡光志證稱：開會過程中，伊只負責蒐集農地之授權同意書，建地不是伊負責，伊有看過被上訴人有出具出售農地之同意書，但建地（系爭土地）沒有看到；102年5月26日開會還沒講到同不同意出售的細節，被上訴人有在場，他沒有表示不同意出售，也沒有表示意見；建地部分上訴人原先委任蔡代書辦理，事隔1、2個月後，建地案子全部給伊辦，蔡代書委託第三人拿資料給伊，其中包含授權處分書120份，後來伊再蒐集30幾份，總共157份，最後因為優先購買權問題卡住，伊未幫忙辦好建地過戶事宜等詞（原審卷一第123～129頁）。證人廖焜南證稱：伊不曉得當天有無其他人不願意提供同意書及反對出售建地，伊當時是發言反對胡代書上台講話，當天伊沒有出具授權同意書，是後來到胡代書事務所交的等語（原審卷一第128、129頁）。證人廖坤地證稱：伊不認識被上訴人，當天開會伊有在場，沒有人不同意出售系爭土地等語（原審卷二第43、44頁）。證人廖明瑞證稱：當天有表決，大多數人都同意，當天表決的方式是舉手表決，代表同意，好像大多數人都同意，當天表示同意的人應該是有被要求出具授權同意書等語（原審卷二第44～46頁）。證人廖文源證稱：當天開會最後一刻，監察人宣布系爭土地於下午2 點要與買方以每坪19萬元簽約出售，請每位派下員簽名出具授權處分同意書，最後伊宣布系爭土地下午以19萬元簽約出售，問大家有沒有意見，就這樣會議結束，大家都沒有意見，系爭土地沒有經過表決，上訴人對表決方式並沒有規定要用何方式，系爭土地因為有地上物，之前沒有人敢買，故未曾提及出售，當天對系爭土地沒有問派下員是否同意出售，只有宣布下午要以19萬元與買家簽約，問有沒有人以更高價仲介而已，宣布系爭土地要出售時，出席之派下員沒有人提出購買的意思，當下也沒有購買權的爭議和問題，伊沒有聽到有人提出要求討論，當天只有徵詢意見及仲介意願，因為簽約未完成，故沒有表決，被上訴人是否有簽授權同意書，伊不知道等語（原審卷二第110 ～114 頁）。綜合上開證述，足認被上訴人僅並未表示反對之意見，其出具者僅為農地部分之授權處分同意書，不包括系爭土地（建地）之同意書在內；至於蔡玉琴證稱當天有來的應該都有出具同意書，僅為其臆測之詞；廖清貴證稱被上訴人有簽同意書，可能是看到被上訴人簽農地部分的同意書，且其既證述伊沒有算同意書有幾份，如何能知道胡光志代書交還上訴人的同意書沒有被上訴人出具的同意書，是少了，還是根本沒有該份同意書？故尚不能據此認定由被上訴人之舉動或其他特別情事，依社會觀念足以間接推知其有同意出售系爭土地之效果意思。上訴人謂被上訴人為默示同意出售，非單純沈默，已無優先承購權，尚非可採。至所稱胡光志為圖他人仲介費或佣金而勾結被上訴人設計抽回授權處分同意書云云，並無切實之具體證據可證明屬實，自難採取。
3.訴外人廖秋煌於102年5月26日派下員大會時出具授權處分同意書，為兩造不爭之事實（本判決第5頁倒數第8行以下），依該同意書（原審卷一第106 頁）之記載，可知廖秋煌同意出售系爭土地，並且授權管理人廖山雨與購買者簽約及收受價金、申辦所有權移轉登記等一切代理事宜，其為同意出售系爭土地之派下員，甚為顯然，自無優先承購權。上訴人雖謂：伊向派下員收取授權處分同意書，目的僅在證明確有達到法定多數共有人同意處分之事實，並非剝奪其優先承購權，伊之監察人於會中亦公開聲明，將於確認符合法定處分之要件後，通知全體派下員是否優先承買系爭土地，被上訴人也在場聽聞云云。惟該同意書明確記載廖秋煌授與管理人廖山雨與承買者辦理土地之買賣簽約、收受價金等代理事宜，顯然並非僅係證明確有達到法定多數共有人同意處分之證據方法而已，出具同意書者同意出售系爭土地並授與管理人廖山雨與買受人簽訂契約之權限，殊無疑義。至於派下員是否有優先承購權，及其權利已否喪失，並非上訴人或其管理人、監察人所能片面決定，亦不因上訴人之監察人曾於派下員大會時說明將通知全體派下員是否優先承買而有不同。上訴人此部分所辯，委無可採。故廖秋煌對於系爭土地既無優先承購權，上訴人縱然於102年11月9日後與之完成簽約及付款，亦不因而使廖秋煌取得優先承購權。而上訴人通知被上訴人僅能在應有部分10萬分之27027 範圍優先承購系爭土地，因於法不合，被上訴人予以拒絕，亦不因此喪失優先承購權。上訴人抗辯其於同年9月6日召開臨時會（與會人員為管理人廖山雨及監察人廖清貴、廖秀池、廖坤地），決議應通知全體派下員是否行使優先承購權，其應買持分依主張優先承購人數統計其房份之比例定之，因於通知後，計有被上訴人及廖秋煌表示優先承買，故被上訴人僅能購買應有部分10萬分之27027 ，其餘持分由廖秋煌優先承買，但被上訴人未於其通知期限內簽約及付款，已喪失優先承購權，無即受確認判決之法律上利益云云，亦不可取。
4.又上訴人在接獲被上訴人願意以同一價格條件優先承購系爭土地之102年6月6日、13日之存證信函後，始於102年8月6日以存證信函通知被上訴人就系爭土地是否行使優先承購權，被上訴人在接獲該項通知後，復於102年8月13日以存證信函通知上訴人，表示願以同一條件、同一價格優先購買，已如兩造不爭執事實所述。被上訴人自無於接獲出賣通知後10內不表示行使優先承購權之情事。上訴人謂被上訴人在其通知前行使優先購買，對伊無拘束效力，且自派下員大會開會日後起算，已逾10日期限，並無優先承購權等詞，顯屬無稽。另部分共有人與第三人間就出賣其土地應有部分或共有土地之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，為避免他共有人之行使優先承購權，雙方合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人行使其優先承購之形成權之後，對於他共有人之優先承購權自不生影響。本件上訴人與徐漢龍所簽訂之系爭買賣契約，並非無效，為其不爭執，其在被上訴人行使優先承購權之後，再於102年8月30日，以有派下員主張優先承買權為由，與徐漢龍合意解除系爭買賣契約（協議書影本見原審卷二第29、30頁），對於被上訴人行使優先承購權之效力，及所形成其與上訴人就系爭土地成立之買賣契約，自不生影響。
5.綜此所述，被上訴人就系爭土地之全部，有與系爭買賣契約同一條件之優先承購權存在，派下員廖秋煌先前已出具授權處分同意書，為同意出賣系爭土地之共有人，並無優先承購權。而於被上訴人合法行使優先承購權後，因無其他共有人合法優先承購，在兩造間即形成以與系爭買賣契約同樣條件為內容之買賣契約，不待上訴人之承諾。被上訴人本於共有人優先承購權之規定及因此所形成之買賣契約，請求確認其對系爭土地有優先承購權存在，及請求上訴人補訂書面買賣契約，並於伊給付1億1831萬9700 元價金之同時，將系爭土地移轉登記予被上訴人或其指定之第三人，即屬正當。
㈡、被上訴人得否請求賠償遲延違約金？
系爭買賣契約第10條違約罰則第2款、第3款分別約定：「二、賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。三、有第一款、第二款之情形，經他方催告而於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金。」等情（原審卷一第6 頁）。被上訴人合法行使優先承購權後形成之契約內容，固然與之相同。惟依同契約第3 條有關付款之約定，買賣價款分簽約款、用印款、完稅款及尾款，各期價款交付日期及條件如同條明細表所示。依此約定，被上訴人應先支付簽約款1180萬元、用印款2366萬元及完稅款8285萬9700元後，上訴人始須將系爭土地所有權移轉予被上訴人或其指定之名義人暨點交土地。則在被上訴人先行支付各該款項合計1億1831萬元9700 元（即全部價金）之前，上訴人尚無辦理移轉所有權登記之義務。至於兩造在蔡玉琴代書處協商時，被上訴人備妥及出示金額1183萬2000元之支票遭上訴人拒收，因出賣人並無受領價金之義務，充其量僅被上訴人不負給付遲延之責任，在其依法提存之前，仍不生清償之效力。況上訴人亦為同時履行之抗辯，被上訴人請求上訴人辦理移轉登記之聲明，更表明於伊給付前開全部價金之同時，上訴人始應將系爭土地移轉登記予伊或伊指定之第三人。茲被上訴人既猶未依前開約定之方式，先行支付價金，其主張上訴人經其催告仍不履行契約辦理系爭土地所有權移轉登記，應依約定賠償遲延違約金，於法即屬無據。被上訴人雖謂上訴人遲不與伊簽訂買賣契約，即為履行遲延，致伊無法取得系爭土地，105年1月以後又施行兩稅合一，造成日後處分土地之稅賦增加，可謂是上訴人履行遲延所致之損害等語。惟兩造於被上訴人合法行使優先承購權，且確定無其他共有人共同行使時，已就系爭土地之全部，成立與系爭買賣契約相同價格條件之買賣契約，不待補訂書面契約，亦非以補訂書面契約之日為其買賣契約成立生效之日。被上訴人主張上訴人未與其簽訂契約，應負給付遲延違約金責任，自難採取。
六、綜上析述，被上訴人就系爭土地有優先承購權存在，其依土地法第34條之1 第5項、第4項規定及本於伊行使優先承購權後於兩造間所成立買賣契約之約定，請求確認其對於系爭土地有與系爭買賣契約同一條件之優先承購權存在，及請求被上訴人補訂書面買賣契約，暨於伊給付全部價金之同時，將系爭土地移轉登記予伊或伊指定之第三人，洵屬正當，應予准許；其請求上訴人給付遲延違約金1500萬元本息，則為於法不合，應予駁回。原審所為判決，並無違誤。上訴及附帶上訴意旨，指摘原判決為不當，各請求廢棄改判，皆為無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決之結果不生影響，爰不予贅詞論列，附此敘明。
據上論結，上訴人之上訴及被上訴人之附帶上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 5 日民事第四庭 審判長法 官 陳 蘇 宗
法 官 吳 美 蒼
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 卓 佳 儀

中 華 民 國 105 年 1 月 13 日