104年度重上字第8號｜民事：給付報酬｜裁判日期：104 年 06 月 24 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　104年度重上字第8號上　訴　人即被上訴人　普安開發股份有限公司法定代理人　廖庭晢訴訟代理人　林佳怡律師複代理人　　朱冠陵訴訟代理人　王翼升律師被上訴人即上訴人　　李金安訴訟代理人　陳國華律師複代理人　　林克彥律師上列當事人間請求給付報酬事件，兩造對於民國103年11月7日台灣台中地方法院102年度重訴字第639號第一審判決各自提起上訴，本院於104年6月10日辯論終結，判決如下：主文兩造上訴均駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由壹、訴訟要旨：一、本件上訴人即被上訴人普安開發股份有限公司（下簡稱普安公司）主張：㈠緣被上訴人即上訴人李金安（下簡稱李金安）為出售臺中市○○○市鎮自辦市地重劃區內如附圖一（即本院卷第80、81頁，下同）所示兩筆抵費地（面積499.37坪及500坪土地各一筆，合計約1000坪，下稱系爭1000坪抵費地。又查系爭1000坪抵費地所有權人為臺中市○○○市鎮自辦市地重劃區重劃會《下簡稱○○重劃會》，李金安為○○重劃會之法定代理人），委託普安公司提供居間仲介之服務，並分別於民國（下同）101年10月9日及同年10月14日與李金安簽立出售同意書。普安公司受委託後尋得訴外人林○○表示願購買系爭1000坪抵費地，經普安公司居間議定買賣價金後，買方林○○及其代理人林○梅簽訂原證二之購買意向書，林○○同時給付定金即面額各新臺幣（下同）200萬元之支票兩紙後，於101年10月24日與臺中市○○○市鎮自辦市地重劃區重劃會簽訂原證四之不動產買賣合約書（下簡稱系爭1000坪抵費地買賣契約書），約定買賣價金為2億8750萬元。而依101年10月9日出售同意書第7條約定：「賣方（即李金安，下同）承諾於簽訂買賣合約書，給付買賣總價款百分之四服務報酬予受託人（即普安公司，下同）並以現金給付，（簽約付50％，交付權狀付50％），絕無異議。」，並註明：「底價每坪27萬出售面積共500坪、服務費用外加」；及101年10月14日出售同意書第7條約定：「賣方承諾於簽訂買賣合約書，給付買賣總價款百分之四服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議。」，並註明：「本件底價每壹坪新台幣貳拾捌萬元整、服務費用外加」。即上開註明：每坪1萬元及每坪1萬5000元計算居間服務費，已排除前開出售同意書第7點「買賣總價款百分之四」服務報酬之約定，是系爭兩筆合計約1000坪抵費地之居間服務費共計1250萬元【計算式：（28萬元－27萬元）×500坪＋（29萬5000元－28萬元）×500坪＝12 50萬元】，惟李金安迄今仍尚有650萬元未給付（查原審業已判准400萬元，尚有250萬元未給付）。又按最高法院49年台上字第1646號判例謂：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」，是普安公司公司人員即訴外人廖○從於李金安支付有關系爭1000坪抵費地報酬面額150萬元支票影本上註明：「廖○從先生承諾繼續服務致（應為「至」之誤）完成合約收足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補償」等文句，僅係承諾普安公司雖已因居間買賣契約成立而取得居間報酬請求權，但仍會繼續服務李金安而已，是李金安與林○○縱嗣後於102年9月24日終止系爭1000坪抵費地之買賣契約（下簡稱系爭終止合約協議書），係屬買賣雙方之行為，實屬可歸責於李金安自身之事由，核與普安公司並無關係。況林○○購買系爭1000坪抵費地後，旋即發現不合需求，將該土地出賣予○○重劃會，再向該重劃會購買系爭1394坪抵費地，依民法第568條規定及前揭判例意旨，自無損於普安公司已取得居間報酬請求權。另依101年10月9日出售同意書關於服務報酬有約定「簽約付50％、交付權狀付50％」等語，同年10月14日出售同意書則無類此約定，足見兩造間就系爭1000坪抵費地，並無分期給付服務報酬之約定。㈡又李金安另欲委託普安公司代為銷售臺中市南屯區單元五重劃區內如附圖二（即本院卷第83頁，下同）所示之1394坪抵費地（下簡稱系爭1394坪抵費地，查系爭1394坪抵費地所有權人亦為○○重劃會），而自100年3月起檢附買賣標的系爭1394坪抵費地示意圖，多次親自至普安公司或以電話接洽委託事宜，並於101年9月24日提出單元五抵費地明細表（下簡稱系爭抵費地明細表）予普安公司，及於102年5月15日及同年8月7日檢附明細表委託普安公司代為銷售，並約定賣方給付以買賣總價款百分之４計算之服務費用，買方給付以買賣總價款百分之0.5計算之服務費用。嗣普安公司得知林○○ 購地需求用於建造會館，遂撮合林○○購買較適合完整之另一筆土地，即系爭1394坪抵費地（查系爭1000坪抵費地分為二筆土地），又普安公司於撮合期間，亦向李金安報告仲介進度，經普安公司居中與買賣雙方歷時約一年之協調，林○○終於102年9月21日告知普安公司願擇購附圖二所示系爭 1394坪抵費地。詎林○○於102年9月26日告知普安公司，已逕與李金安完成系爭1394坪抵費地買賣相關手續，買賣總價金為5億5793萬2000元。查林○○與李金安就系爭1394坪抵費地已成立買賣契約，依兩造間居間契約之約定，李金安應給付服務費用2231萬7280元【計算式：5億5793萬2000元×4 ％＝2231萬7280元】。又有關系爭1394坪抵費地部份，兩造雖未簽立書面居間契約，惟居間契約之成立，並不以書面為成立要件，且由原證五「單元五抵費地底價明細表」（見原審卷第40頁；下簡稱系爭抵費地明細表），原證六「重劃後面積乙張：系爭1394坪《住一之一》」（見原審卷第41頁）、及林○○支付普安公司系爭1394坪抵費地居間報酬面額 136萬元支票乙張（見原審卷第42頁），暨廖○從及林○○ 於本案證詞，足證兩造間就系爭1394坪抵費地之居間報酬約定以買賣總價款百分之４計算。㈢綜上，普安公司依居間契約之法律關係，請求李金安給付普安公司服務報酬28,817,280元【計算式：650萬《即系爭1000坪抵費地居間報酬；又原審已判准其中400萬元》＋2231萬7280元《即系爭1394坪抵費地居間報酬》＝2881萬7280元，扣除原審判准400萬元後，尚積欠24,817,280元】。㈣上訴聲明： ⒈原判決關於駁回普安公司於第一審其餘之訴及該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用部分之裁判均廢棄。 ⒉上項廢棄部分，李金安應再給付普安公司新臺幣24,817,280元並自起訴狀繕本翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ⒊第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由李金安負擔。 ⒋第二、三項聲明，請准普安公司提供現金或等值之銀行可轉讓定期存款單或其他有價證券為擔保後，宣告假執行。另求為判決駁回對造之上訴。二、被上訴人即上訴人李金安（下簡稱李金安）則以：㈠有關系爭1000坪抵費地部份： ⒈於101年10月9日、101年10月14日出售同意書所定服務報酬為買賣總價款之百分之４之約定，事後業經協議變更為以每坪1萬元計算，故此部分之服務報酬應為1000萬元。又101年10月9日出售同意書第7條雖約定：服務報酬為買方簽約時支付50％，至買方支付尾款及賣方交付權狀時，支付剩餘之50％；而同年10月14日出售同意書則無類此規定，且經廖○從與李金安協議結果，已改為約定：買方林○○簽約並支付期款後，先支付60％報酬予普安公司，至林○○交付價金尾款時，再支付40％報酬予李金安。而李金安已支付1000萬元之60％，即600萬元之服務報酬，然嗣後林○○尚未支付買賣價金之尾款（查系爭1000坪抵費地買賣契約已終止，下述之），普安公司請求支付全部服務報酬，顯然無據。 ⒉又買方林○○購地需求用於建造會館，始向普安公司尋求仲介，事後因所購買系爭1000坪抵費地不符合需求，林○○在普安公司協助下，始於102年9月24日與李金安合意終止買賣契約。若非普安公司對於林○○之需求不察，何以買賣契約會被終止！是系爭1000坪抵費地之買賣契約，係可歸責於普安公司之事由而終止。又訴外人廖○從於101 年11月2日代表普安公司簽收李金安交付服務報酬支票時，書立註明「廖○從先生承諾繼續服務致完成合約收足款項為止，否則以退還全部已收之服務費為補償，酬金則依分期支付，絕無異議」文句觀之，足證李金安支付廖○從之服務報酬，係分期支付之方式（即60%及40%），要無疑義。茲李金安既已給付普安公司600萬元報酬，而買方林 ○○又未支付買賣價金尾款，則普安公司請求李金安再給付其餘之服務報酬，顯然無據。甚且，廖○從註明「廖○從先生承諾繼續服務至完成合約收足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補償」文句觀之，普安公司已承諾如買賣契約未完成履行時，將退還所有服務報酬，顯已排除民法有關於買賣契約成立後，即取得居間報酬請求權之適用，則普安公司請求李金安再給付其餘之服務報酬，顯無理由。㈡有關系爭1394坪抵費地部份： ⒈李金安並未委託普安公司仲介出售系爭1394坪抵費地，苟委託普安公司仲介，應會簽立如原證一之出售同意書。又普安公司提出原證五之「單元五抵費地底價明細表」，僅係抵費地之底價明細表，無法證明兩造間有居間契約。又原證六之「重劃後面積：1394.83坪」土地價額之文件（見原審卷第41頁），其上並無兩造之簽名，亦無委託代售或要求普安公司擔任居間人等字樣，實難認定李金安委託普安公司居間仲介之事實。再者，原證五底價明細表以101年10月31日；及原證六文件以102年5月15日作為有效期間，益徵普安公司依此主張其與李金安間存有居間契約，洵屬無據。 ⒉又「買方」成立仲介契約，與「賣方」成立仲介契約，係屬不同之事，是買方林○○縱於103年1月17日支付系爭1394坪抵費地之居間報酬136萬元支票乙張（見原審卷第42 頁），並簽立原證八之會議備忘錄（見原審卷第75頁），僅能證明廖○從或普安公司與買方林○○達成委託仲介之契約關係，尚不足推認兩造（即普安公司與賣方即李金安）間有委託居間出售系爭1394坪土地之情形。 ⒊又查廖○從乃普安公司負責人之子，並以普安公司之名義與李金安簽約，自與本件訴訟之法律關係之利益攸關，其所為證言，自難採信。又買方林○○購買系爭1394坪抵費地，係因廖○從原本仲介之系爭1000坪抵費地不合適，始改買系爭1394坪抵費地，且最後係由林○○朋友之朋友之仲介而成交，並非由普安公司或廖○從所仲介成交等語，資為抗辯。㈢答辯聲明： ⒈上訴駁回。 ⒉訴訟費用由普安公司負擔。 ⒊如受不利判決，李金安願供擔保，請准免為假執行。另上訴聲明： ⒈原判決不利於李金安之部分廢棄。 ⒉上開廢棄部分，普安公司於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。 ⒊第一審、第二審訴訟費用由普安公司負擔。貳、法官協議兩造爭點整理（見本院卷第67頁至第68頁）：一、兩造不爭執事項：㈠普安公司人員廖○從以普安公司名義，分別於101年10月9日及同年10月14日與李金安簽立原證一之出售同意書（見原審卷第21、22頁），李金安委託普安公司提供居間仲介之服務，委託出售系爭兩筆合計約1000坪抵費地（即系爭1000坪抵費地，下同）。㈡李金安於101年10月9日簽立之出售同意書上，另書寫載明「註明：底價每坪27萬出售面積共500坪、服務費用外加」等語；李金安於101年10月14日簽立之出售同意書上另書寫載明「註明：本件底價每壹坪新台幣貳拾捌萬元整、服務費用外加」等語。㈢林○○表示願購買系爭兩筆合計約1000坪抵費地，經普安公司居間議定買賣價金後，林○○及其代理人林○梅簽訂原證二之購買意向書（見原審卷第23頁）。㈣臺中市○○○市鎮自辦市地重劃區重劃會與林○○於101 年10月24日簽訂原證四之二份合約書，價金為2億8750萬元（見原審卷第27至30頁）。嗣於102年9月24日林○○與該重劃會簽立被證二之終止合約協議書（見原審卷第58頁）。㈤李金安就系爭兩筆合計約1000坪抵費地之出售，已給付普安公司600萬元之仲介費。㈥李金安於101年11月5日以支票號碼0000000000號支票，給付150萬元予普安公司，普安公司於同年11月2日印有上開支票之被證一文書上載明「註明：本件林○○女士與林○梅女士之投資案，由廖○從先生介紹服務亦由重劃會李○卲先生籌措簽立合約，廖○從先生承諾繼續服務致（應更正為至）完成合約收足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補償，酬金則分期支付，絕無異議」（見原審卷第57頁，下簡稱系爭註明）。㈦原證五「單元五抵費地底價明細表」（見原審卷第40頁）下方同意人欄「李金安」為李金安於101年9月24日所親簽。該明細表是針對原審卷第8至20頁所示多筆抵費地標示之底價。李金安於102年5月15日及同年8月7日將原證六資料（見原審卷第41頁）交給廖○從，原證六資料為上開原證五底價明細表之延續。㈧李金安（應更正為○○重劃會）與林○○就系爭1394坪抵費地，成立買賣總價金5億5千800萬元之買賣契約。㈨林○○於103年1月17日以支票號碼000000000號支票乙張，給付普安公司系爭1394坪抵費地之居間報酬136萬元（見原審卷第42頁）。參、得心證之理由：甲、關於系爭1000坪抵費地（即系爭二筆合計約1000坪抵費地，下同）部分：一、普安公司主張：其受李金安委託仲介出售系爭1000坪抵費地，李金安應給付普安公司服務報酬1250萬元（查扣除李金安已支付之600萬元，及原審判准之400萬元後，尚積欠250萬元），然為李金安所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應審酌者厥為就系爭1000坪抵費地部分，李金安是否應給付普安公司仲介報酬1250萬元？茲分述如下：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。查普安公司人員廖○從以普安公司名義，分別於101年10月9日及同年10月14日與李金安簽立原證一之出售同意書（見原審卷第21、22頁），李金安委託普安公司提供居間仲介之服務，委託出售系爭1000坪抵費地。嗣林○○表示願購買系爭1000坪抵費地，經普安公司居間議定買賣價金後，買方林○○及其代理人林○梅簽訂原證二之購買意向書後（見原審卷第23、24頁），於101年10月24日與李金安以○○重劃會之名義簽訂原證四之二份買賣合約書，約定買賣價金為2億8750萬元（見原審卷第27至30頁）等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈠、㈢、㈣項）。則普安公司既已媒介買方林○○與賣方李金安以○○重劃會之名義，就系爭1000坪抵費地，簽訂買賣契約成立，依民法第565條、第568條第1項規定，即得請求李金安給付報酬。㈡普安公司固主張兩造就前揭（見原審卷第21、22頁）出售同意書第7條「買賣總價款百分之四服務報酬」之約定，已另行約定以「每坪所賣出之價金高於約定之底價」亦即以每坪1萬元及每坪1萬5000元計算居間服務費云云，惟李金安則抗辯兩造已協議變更約定為每坪1萬元等語。經查，依前揭出售同意書所加註：「註明：底價每坪27萬出售面積共500坪、服務費用外加」、「註明：本件底價每壹坪新台幣貳拾捌萬元整、服務費用外加」等語之文義而觀，僅在約定土地出售之每坪底價為何，及須另行外加居間服務報酬，普安公司執前揭加註文字主張兩造約定以「每坪所賣出之價金高於約定之底價」作為服務報酬，難認有據。再依證人廖○從於原審證稱：李金安在出售同意書上已註明底價每坪多少錢，服務費外加，約定這兩筆土地都以底價加1萬元計算報酬；底價每坪27萬元這筆，伊以每坪28萬元賣出，至於底價28萬元那筆土地係以每坪29萬5000元賣出，伊請求的報酬都是每坪1萬元等語（見原審卷第103頁反面），足證李金安所稱服務報酬已協議變更為每坪1萬元等情，應屬可採。是系爭1000 坪抵費地之居間服務報酬應為1000萬元【計算式：1萬元×1 000坪＝1000萬元】，洵堪認定。㈢至李金安抗辯：系爭居間報酬有分期給付之約定，即於買方林○○簽約並支付期款時，應付60％報酬；至買方林○○交付尾款時，應付40％報酬等情，然為普安公司所否認。惟查證人廖○從於原審證稱：101年10月9日這份出售同意書上所載仲介銷售499.37坪土地，係依買方林○○支付總價金之比例支付服務報酬，李金安與伊約定，林○○已經給付李金安60％之價金，因此60％之服務報酬要先支付給伊，剩下之40％等林○○給付剩餘價金的時候再給付；101年10月14日這份出售同意書上所載仲介銷售500坪土地部分，伊與李金安也是約定先支付60％，剩餘40％於林○○交付剩餘價金時給付等語（見原審卷第104頁）。再參以證人廖○從於101年11月2日所簽立之被證一文書上明確載有「註明：本件林○○ 女士與林○梅女士之投資案，由廖○從先生介紹服務亦由重劃會李○卲先生籌措簽立合約，廖○從先生承諾繼續服務至完成合約收足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補償，『酬金則分期支付』，絕無異議」文句（見本院卷第57頁），及證人廖○從所提出之服務費明細表亦載有「簽約30％收、期款30％收、尾款40％收」等語（見本院卷第119頁），核屬相符。衡諸證人廖○從係代理普安公司從事本件居間事務之人，並無偏袒李金安而為有利李金安陳述之必要，其所述本件居間報酬訂有分期給付之約定等情，應屬實情，足證兩造間關於本件居間報酬之給付，確有於買方林○○簽約及支付期款時，支付60％報酬；至交付尾款時，再支付40％報酬之分期給付約定無誤。㈣又李金安抗辯：系爭1000坪抵費地之買賣契約業已終止，買方林○○並未支付尾款，則依兩造間分期給付服務報酬之約定及現階段履行之情狀，李金安毋須給付剩餘40％之服務報酬云云。然查： ⒈按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號著有判例。查兩造於上開時地，簽訂居間報酬契約，嗣經普安公司居間媒介．買方林○○與賣方○○重劃會簽訂買賣合約書，如前所述。嗣該買賣合約，縱經買賣雙方合意終止，有終止合約協議書為憑（見原審卷第58頁），亦不影響普安公司對李金安已合法生效之居間報酬請求權。至卷附（見原審卷第57頁）被證一文件雖註明「廖○從先生承諾繼續服務至完成合約收足款項為止，否則以退還全部已收之服務費為補償，酬金則依分期支付，絕無異議」文句，然依其文義及目的以觀，顯係以系爭1000坪抵費地買賣契約未經終止或解除，及買方王○○仍有支付價金期款及尾款義務時，則普安公司始有繼續提供服務至收足價金之義務，否則普安公司須退還已收取之居間報酬，茲系爭買賣既因買賣雙方合意終止，且買方林○○無法繼續支付價金尾款，如前所述，普安公司自無繼續提供服務至收足價金之義務，亦不可能提供此後續服務至明，當無違反系爭註明之特約情形。申言之，普安公司對李金安之居間報酬請求權，既因媒介買方林○○及賣方○○重劃會簽訂買賣契約，而合法生效，自不因嗣後不可歸責於普安公司之事由（詳後述），致該買賣契約之終止或解除，而影響普安公司之報酬請求權。至該買賣契約之終止後，兩造間居間報酬分期給付之約定，即失其效力，而應視為已到期。 ⒉準此，普安公司居間買方林○○與賣方○○重劃會簽訂買賣契約後，其對李金安之居間報酬請求權已合法生效，至該買賣契約事後縱經解除或終止，亦不影響普安公司對李金安之居間報酬請求權至明。㈤李金安雖抗辯：普安公司對林○○購地用以建造會館之需求不察，該買賣契約因可歸責於普安公司之事由致因故終止，普安公司協助終止買賣契約後，再向李金安請求給付報酬，違反誠信原則云云。然查，觀之林○○與李金安於102年9月24日所簽立之終止合約協議書（見本院卷第58頁），並未敘明終止合約之緣由為何。再據證人廖○從原審證稱：林○○當初買這兩筆1000坪土地是為了蓋一貫道的道場，後來一貫道的點傳師去看過土地之後，認為土地面積太小，兩塊土地分開沒有連在一起不好使用，所以伊才再介紹這筆1394坪的土地等語在卷（見原審卷第102頁）。另證人林○○於原審證稱：伊有兩次買賣，一次是兩筆土地面積共計1000坪，另外一次是1394坪土地，1394坪這筆土地是用1000坪土地補差額換來的；因為1000坪土地面積不夠，而且兩塊地是不同的各500坪，伊想要整合在一起，廖○從有幫伊介紹兩塊土地，其中一塊就是面積1394坪這塊土地，另外一塊面積比較小一點點，後來伊選擇1394坪這塊；伊認為之前是廖○從在替伊服務，所以應該要給付廖○從一些仲介費，就將1394坪扣除1000坪大約400坪的土地部分給付仲介費給廖○從等語（見原審卷第106頁反面、第107頁正反面），足見證人廖○從於仲介過程中，已知悉證人林○○購買系爭1000坪抵費地，係為供建築使用，證人林○○事前當已知悉土地所在位置及面積大小而仍願購買，否則證人林○○何以未提及普安公司於居間仲介系爭1000坪抵費地之過程中，有何未注意其供建築需求，以致事後需另購他地之疏失，甚而願意於事後另購系爭1394坪抵費地時，給付仲介服務費予普安公司。且依證人林○○所證系爭1394坪土地，是用系爭1000坪土地補差價換來的，渠的認知是換地等詞在卷（見原審卷第106頁反面、本院卷第108頁反面），依系爭終止合約協議書所載，出賣○○重劃會甚至同意補貼林○○已付價金之利息（見原審卷第58頁），苟非賣方同意上開優厚條件，且不對買方林○○請求賠償，買方林○○何能因點傳師之意見即終止系爭1000坪抵費地之買賣契約。況證人林○○亦證述，廖○從不知終止合約協議書之事明確在卷（見本院卷第109頁反面），觀諸終止合約協議書上確無普安公司或廖○從之參與。再參以系爭1394坪抵費地買賣契約，其價金之確定及簽立契約，係由訴外人黃○睿之介入而簽立（後詳述之），尚難僅因廖○從曾推薦系爭1394坪抵費地予林○○，即認系爭1000坪抵費地買賣契約，是可歸責於普安公司或廖○從之事由而終止。是李金安辯稱：本件買賣契約，係可歸責於普安公司之事由而終止，普安公司請求支付服務報酬，有違誠信原則云云，自無可取。㈥從而，普安公司就系爭1000坪抵費地部分，請求李金安支付服務報酬，洵屬有據。惟李金安已給付普安公司600萬元報酬（見上開不爭執事項㈤項），故僅需再給付400萬元報酬予普安公司，普安公司逾此之請求，為無理由。乙、關於系爭1394坪抵費地部分：一、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例。查本件普安公司主張伊對李金安有系爭1394坪抵費地之居間報酬請求權，然為李金安所否認，依舉證責任之分配原則，自應由普安公司就兩造間居間報酬請求權存在之事實，負舉證之責。二、本件普安公司主張：普安公司對李金安有報酬請求權存在，李金安並應給付22,317,280元之報酬，無非以原證五「單元五抵費地底價明細表」（見原審卷第40頁）、被證六「重劃後面積1394.83坪（住一之一）」文書（見原審卷第41頁）、林○○給付普安公司系爭1394坪抵費地居間報酬之面額136萬元支票乙張（見原審卷第42頁）、及林○○、廖○從之證詞為主要論據（見本院卷第87頁反面）。惟查：㈠原證五「單元五抵費地底價明細表」固記載「⒈付款方式：60％、簽約30％。期款30％（一個月）；⒉⑴74.92坪底價：23.5萬＋4％、⑵75.5坪底價：23.5萬＋4％、⑶700坪底價：23.5萬＋4％、⑷1240坪底價：35萬＋4％、⑸2027坪底價：37.5萬＋4％、⑹2484坪底價：37.5萬＋4％、⑺2789坪底價：33.5萬＋4％；⒊服務4％外加；⒋簽約付50％；⒌期款兌現付50％；⒍期限：101年10月31日」等語在卷（見原審卷第40頁），並於末行「同意人欄」分別由李金安及廖○從簽名確認在案。然觀之系爭單元五抵費地明細表記載，其上並無「1394坪」標的物之記載，且充其量僅係廖○從向李金安探詢各筆土地之交易底價而已，自難逕認兩造就系爭1394坪抵費地已有居間報酬契約之合意。㈡次查，原證六文書記載「重劃後面積1394.83坪（住一之一）1394.83坪×45萬＝62767.35萬、簽約60％……、1394.83 坪×43萬＝59977.69萬、簽約60％：35986.61萬、尾款40％：23991.08萬、1394.83坪×41萬＝57188.03萬、簽約70％：40031.62萬、尾款30％：17156.41萬………備註：有效期至102年5月15日可法院公證」等語在卷（見原審卷第41頁），其對於土地面積、底價、收款方式、雖有記載，然其上並無兩造（或廖○從）之簽名，亦無委託代售或要求普安公司擔任居間人等字樣，實難認定李金安委託普安公司居間仲介之事實；且就系爭1394坪抵費地底價，分為41萬至45萬元不等，並無確定之底價，遑論系爭1394坪抵費地居間報酬之金額，更難逕認兩造就系爭1394坪抵費地已有居間報酬契約之合意。甚且，苟若普安公司所稱，上開原證六「重劃後面積1394.83坪（住一之一）」文書，屬系爭1394坪抵費地居間報酬契約，則該文書最下方記載：「有效期為102年5月15日，可法院公證」，則兩造間就系爭1394坪抵費地居間報酬契約，至102年5月15日已屆滿而失效，然買方林○○及賣方○○重劃會遲至102年9月20日始就系爭1394坪抵費地簽立買賣合約書，並至民間公證人連○仁事務所認證，有合約書及認證書各乙件在卷可稽（見本院卷第158-163頁），普安公司自難向李金安請求居間報酬，是原審逕認兩造就系爭1394坪抵費地居間契約關係存在云云，尚有未洽。㈢按關於仲介（居間），在不動產仲介實務上，有所謂買方仲介與賣方仲介之分；其中所謂買方仲介，係指受買受人之委託，代為找尋合於買受人需求或買受人所指定之標的物，以促成締約之機會，其仲介關係存在於仲介與買受人之間。而賣方仲介，則係指受出賣人之委託，代為找尋願意依出賣人指定之價格，承購特定標的物之買受人，以促成締約之機會，其仲介關係存在於仲介與出賣人間。固然在實際仲介之案例中，不乏同時與買、賣雙方成立仲介契約而成為買、賣雙方仲介之情形，然與買方成立仲介契約及與賣方成立仲介契約，係屬不同之事，自不能因與買賣當事人中之一方成立仲介契約，即認為其與他方亦必然成立契約關係。查證人林○○於原審證稱：伊曾經普安公司仲介而向李金安購買單元五抵費地共三筆，兩次買賣，一次是兩筆土地面積共計1000坪，另外一次是1394坪土地，1394坪這筆土地是用1000坪土地補差額換來的，這些土地都是請廖○從仲介服務；有新的人一直建議伊買1394坪這筆土地，是伊朋友的朋友，廖○從當時告知1394坪土地之單價每坪不超過40萬元，伊最早給廖○從的價格是35萬元、36萬元，新的人提出的價格比較高，伊後來知道對方有【黑道背景】，伊不敢得罪他，最後還是採用新的那些人建議的價格，並改由他帶伊去和李金安簽契約，最後雖然不是由廖○從居間仲介出售，但伊認為之前是廖○從在服務，所以應該要給付廖○從一些仲介費，就將1394坪扣除1000坪大約400坪的土地部分給付仲介費給廖○從等語（見原審卷第106頁反面至第109頁）。又於本院證稱：「原審證稱：...伊後來知道對方有【黑道背景】，伊不敢得罪他」，係指訴外人黃○睿在卷（見本院卷第108頁反面）；林○○同時證稱：「（問上開1394坪買賣契約書是何人居間介紹？）原來是廖○從介紹的，後來又加入黃○睿幫我瞭解1394坪抵費地是否安全。.... (法官:提示臺灣臺中地方法院103年度訴字第1162號給付服務報酬案卷，為何黃○睿請求1394坪抵費地之報酬？又該1394坪是否為上開所述1394坪？)103年度訴字第1162號所述之1394坪，就是我所述的1394坪，但是黃○睿向我要的介紹土地報酬150萬元，我已經支付....因為黃○睿知道我給廖○從136萬元，黃○睿很生氣，要再跟我要....後來黃○睿一直催促我要去購買1394坪的地，但我說每坪40萬元的價格我不能接受，後來黃○睿答應他可以談到每坪38萬元，我才答應跟黃○睿去重劃會。結果去到重劃費那邊，李金安、黃○睿他們不肯降價，我騎虎難下，我在非常不得已的情況下才答應每坪40萬元。」等詞在卷（見本院卷第108頁），足見系爭1394坪抵費地買賣，其中買方之仲介，為廖○從（或普安公司）及黃○睿二人，然揆諸上開說明，與買方成立仲介契約及與賣方成立仲介契約，係屬二事，要難因廖○從（或普安公司）與買方（即林○○）成立仲介，即逕推定與賣方（即李金安）亦成立仲介契約，是林○○證詞，不足為普安公司有利之證據。至林○○給付普安公司系爭1394坪抵費地居間報酬之面額136萬元支票乙張（見原審卷第42頁），是基於買方林○○與普安公司間之仲介契約，亦與賣方李金安無關，併此敍明。㈣雖證人廖○從於原審證稱：伊和李金安在簽被證五之底價明細表時，第6點有約定居間仲介期限至101年10月31日止，101年10月31日之後伊跟李金安有講好，由伊繼續仲介這筆土地云云在卷（見原審卷第105頁反面）。然查，廖○從乃普安公司負責人之子，並代理普安公司與李金安訂立上開契約書，與普安公司關係密切，業據廖○從自承在卷（見原審卷第103頁），所為證詞，已難輕信。次查，系爭1000坪抵費地之交易價金高達2億8750萬元（見不爭執事項第㈣項），普安公司為仲介報酬，而與賣方簽立上開出售同意書，訂明雙方權利、義務，以保障其權益，如前所述；則系爭1394坪抵費地之價金更高達5億5千800萬元（有上開合約書及認證書各乙件在卷可證），較系爭1000坪抵費地之交易價額更高，衡情普安公司焉有不簽書面仲介契約，以保障其權益，是廖○從片面證詞，不足為普安公司有利之證據。三、查普安公司就兩造間居間報酬請求權存在之事實，既未能舉證以實其說，則其逕依居間報酬請求權之法律關係，請求李金安給付服務報酬2231萬7280元，自屬無據。肆、綜上所述，上訴人普安公司主張依居間報酬請求權之法律關係，請求李金安給付居間報酬400萬元及其法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。又本院所持之理由，雖與原審未盡相同，然結論並無不同。是原審就上開不應准許部分，駁回普安公司之請求（即駁回24,817,280元本息）及假執行之聲請，及就上開應准許部分（即判命李金安應給付400萬元本息），為李金安敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，均無不合。普安公司、李金安就其敗訴部分分別上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴均應駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。陸、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。中華民國 104 年 6 月 24 日民事第八庭審判長法官蔡秉宸法官林慧貞法官陳繼先以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。書記官呂安茹中華民國 104 年 6 月 24 日

臺灣高等法院臺中分院104年度重上字第8號

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