臺灣高等法院 臺中分院105年度上字第496號

• 裁判案由: 返還保證金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 106 年 04 月 25 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　105年度上字第496號上　訴　人　劉惠文
訴訟代理人　劉國鎮
被上訴人　　教育部
法定代理人　潘文忠
訴訟代理人　何旭苓律師
上列當事人間返還保證金事件，上訴人對於中華民國105年9月20日臺灣臺中地方法院 105年度訴字第1743號第一審判決提起上訴，並追加訴訟標的，本院於106年4月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用(含追加之訴部分）由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第 2款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明文。本件上訴人在原審依民法第259條規定，起訴請求被上訴人給付新臺幣（下同）1,973,054元本息
，嗣上訴人上訴後，追加依同法第260條規定為請求（見本
院卷第85頁反面言詞辯論筆錄），經核其追加請求之基礎事實均係本件租約所衍生之爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，應予准許。另其於上
訴程序中，再主張依民法第227條不完全給付、第254條給付遲延及同法第245條之1、247條之1第1款規定，為解除契約
事由（見本院卷第85頁反面言詞辯論筆錄、91、93至94頁正面上訴人書狀），核此屬不變更訴訟標的而補充法律上之陳述，非為訴之變更或追加，無須被上訴人同意。至被上訴人就上訴人主張民法第245條之1部分，認屬違反民事訴訟法第447條規定，則尚有誤會，均合先敘明。
乙、實體方面：
壹、上訴人主張：上訴人為興建住宅使用而標租被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地（下稱731、758土地或合稱系爭土地），租期為20年，兩造簽訂學產土地租賃契約書 2份（下均稱系爭租約），上訴人已依約提出合計保證金新臺幣（下同）1,343,048元及租金124,536元。嗣上訴人委託建築師設計規劃興建住宅期間，赫然發現被上訴人同意其他承租人，於系爭土地之周邊土地設置長照中心及腦性麻痺關懷協會庇護工場（下稱腦麻庇護工場）。依「風險社會與政策研究中心」所發佈之文章，該文章內所提及長照設施在臺灣「鄰避心態根深蒂固」，已足證明長照中心確實是社會通念下的鄰避型嫌惡設施（亦可稱為鄰避設施或嫌惡設施），且訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）之租賃定型化契約之附件中，台糖公司亦認定長照中心確實是鄰避設施。故不應將內政部發佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，以正面表列之解釋方法，來證明內政部認定長照中心非鄰避型嫌惡設施，而是應以強制登載原理原則，考量嫌惡設施對上訴人的影響。故長照中心屬社會通念之嫌惡設施，勢必減損周遭包括系爭土地之利用價值，被上訴人卻未顧及同為承租人之上訴人之利益，反於國人生活經驗，拒絕認定長照中心屬鄰避（嫌惡）設施，被上訴人同意第三人施設常照（安養）中心，是未盡善良管理人注意義務的行為。由於長照（安養）中心等社福設施，確屬影響標租人意願之重要事項，被上訴人於招租系爭土地時，應告知有同意其他承租人設置長照中心，卻未為之，依民法第245條之1規定，被上訴人隱匿該事實，應構成締約過失。又上訴人另外與台糖公司或國有財產局承租的個案中，出租人有限制承租人不得為鄰避型嫌惡設施，雖然系爭租約上並未載明，然應受同樣之限制，系爭租約屬被上訴人自訂之定型化契約，依民法第 247條之1第1款規定，不能以契約未載明即認被上訴人沒有義務告知上訴人。嗣上訴人去函催告被上訴人提出改善方案，被上訴人卻以民國105年3月21日臺教秘（五）字第1050034345號函，拒絕上訴人催告之訴求，等於強迫上訴人住在救護車及靈車送往迎來之長照中心旁20年。被上訴人違反民法第423條規定及契約義務，且依同法第227條、第254條規定，被上訴人有不完全給付及遲延給付情形，上訴人
遂以解約通知函，向被上訴人為解除契約之表示。爰依民法第259條、第260條規定，請求被上訴人返還已收取之保證金及租金合計 1,467,584元，另賠償上訴人契約公證費31,500元、整地除草費 82,510元及建築設計規劃費用391,460元之損害。並聲明：被上訴人應給付上訴人 1,973,054元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。貳、被上訴人則以：上訴人主張長照中心及腦麻庇護工場，屬社會通念下之鄰避型嫌惡設施，均係其個人之主觀見解，現行法律上並未明確規定。上訴人未舉證被上訴人違反何契約條款，且自認被上訴人並未違反系爭租約，其單方面解除系爭租約，實不合法亦不生效力。又系爭租約並未明文約定系爭土地附近不得建有長照中心或腦麻庇護工場等設施，亦未保證上訴人於系爭土地興建建物可獲得何等利益，上訴人既稱其承租系爭土地係為興建住宅及辦公室使用，被上訴人交付予上訴人之系爭土地，並無使上訴人無法興建建物及居住使用之情，被上訴人已交付合於契約使用目的之租賃標的物予上訴人，自無任何違反租約及民法第 423條規定情事。況本件僅有與758土地毗鄰之同段759地號土地（下稱 759土地）將設置長照中心，而預計興建腦麻庇護工場之同段 751地號土地（下稱 751土地），並未與758及731土地毗鄰，上訴人卻一併主張解除 731土地之租約，實屬莫名。又上訴人雖以台糖公司之基地租賃定型化投標須知，主張台糖公司出租土地皆有告知長照中心屬嫌惡設施，惟台糖公司基地投標須知係在限制承租人不得將承租土地作為老人安養中心使用，而非對承租人保證所出租之土地周邊皆無上開鄰避型設施之承諾或告知，且台糖公司投標須知將長照中心定義為鄰避型設施，乃該公司之主觀認定，與被上訴人無關，不足以代表整體社會觀感。另內政部發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，關於土地之其他重要應記載事項並無長照中心，足證長照中心並非上訴人所稱社會通念之嫌惡設施，被上訴人即無告知義務。長照中心及腦麻庇護工場，均非鄰避型嫌惡設施，且751、759土地之使用並未違反法令，上訴人認被上訴人違反民法第 423條規定，主張解除系爭租約，於法無據。再者，系爭租約已因上訴人未繳納 105年度租金，而由被上訴人依系爭租約第11條第㈠項第 4款約定，自105年7月 1日起合法終止，此屬可歸責上訴人之事由而終止，被上訴人自可沒收上訴人所繳之履約保證金。且上訴人請求返還之租金，係 104年12月31日前之租金，斯時系爭租約仍有效存在，上訴人本應給付租金；公證費依約係由兩造各自負擔，被上訴人並無返還之義務；至整地除草費、建築設計規劃費，皆非上訴人支出之費用，故其請求返還履約保證金、租金及相關損害賠償，均無理由等語，資為抗辯。
叄、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人1,973,054 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
肆、兩造不爭執及爭執之事項（見本院卷第56頁反面至57頁正面、77頁正面）：
一、不爭執之事項：
（一）上訴人向被上訴人標租731、758土地，731土地租期自103年9月19日至123年9月18日，758 土地租期自103年11月11日至123年11月10日，租期均20年，731土地每年租金196,084元，758土地每年租金 491,429元，兩造於104年6月29日簽訂學產土地租賃契約書 2份（見原審卷第40至47頁，即系爭租約），上訴人已依約提出履約保證金 383,048元及 960,000元，總計1,343,048元；731土地租金55,871元、758土地租金68,665元，總計124,536元（均計算至 103年12月31日止，見原審卷第13頁）。
（二）被上訴人同意上訴人將 731土地轉租予次承租人中建發展股份有限公司，將 758土地轉租予次承租人中礦發展股份有限公司。
（三）758土地與759土地相鄰，隔路對面為751土地，731土地則未與751、759土地相鄰。
（四）被上訴人將751、759土地分別出租予林○○，賴○○，租期分別自104年8月7日、103年2月14日起，均為20年。
二、爭執之事項：
（一）上訴人主張於759土地上設置長照中心、751土地設置腦麻庇護工場，為鄰避型嫌惡設施，是否有理由？
（二）上訴人於105年3月30日以原審卷第17頁「解約通知函」解除系爭租約，是否合法？
（三）如前項解約合法，則上訴人依民法第 259條規定，請求被上訴人返還上開不爭執事項㈠之保證金及租金合計1,467,584 元，並賠償上訴人契約公證費31,500元、整地除草費82,510元、建築設計規劃費用 391,460元之損害，是否有理由？
伍、本院得心證之理由：
一、上訴人主張於759土地上設置長照中心、751土地設置腦麻庇護工場，為鄰避型嫌惡設施，是否有理由？
（一）查系爭租約，係因被上訴人就其管理之國家系爭土地（見本院卷第59、61頁土地建物查詢資料），以招標方式，使得標者得租用國家土地，而訂定之租約，有其政策性及公益性，租金亦時有較同地段行情為低之情形，本與一般私人間租賃關係，尚屬有別，此為投標者所週知之事，亦為投標者須事前評估之事，上訴人自承其公司是做商業不動產開發，會去跟政府承租一些住宅或辦公大樓等不動產，做資產活化等語（見本院卷第77頁正面準備程序筆錄），就上開事實，自不得諉為不知。且被上訴人教育部係主管國家教育之政府部門，本件又係「學產土地」之出租，而「長照中心」及「腦麻庇護工場」，均屬我國重要福利政策之必要設施，故在教育部管理之國家土地上設立該等設施，符合國家政策，甚至可為獎勵興建事項，本無從將該等設施視為「鄰避型嫌惡設施」。又所謂「鄰避型嫌惡設施」，現行法令並無明文定義，而「嫌惡」一詞，實指嫌棄或厭惡之感覺，係因人而異之主觀感受，故「鄰避型嫌惡設施」，若未明定於契約，自不能由契約一方，於事後任意解釋。綜觀系爭租約，既無「鄰避型嫌惡設施」相關約定，更無記載系爭土地附近不得設有「長照中心」或「腦麻庇護工場」，其投標切結書（見原審卷第39頁），亦未將該等設施列為承租土地禁止之用途，上訴人主張該等設施屬鄰避型嫌惡設施，自無所據。況被上訴人於原審所提內政部發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」（見原審卷第36至37頁），係我國主管機關就不動產交易所為之規範，實屬「鄰避型嫌惡設施」無明文情形下，尚足參考之資料，其中關於土地應記載事項，第㈦點「其他重要事項」⒈「周邊環境」，所規定應記載周邊半徑 300公尺範圍內之重要環境設施，並不包括「長照中心」及「腦麻庇護工場」，且該規定所列應記載之重要環境設施，主要是醫院、機場、垃圾場、殯葬設施，與「長照中心」及「腦麻庇護工場」，顯有區隔，益見上訴人主張上開二項設施為「鄰避型嫌惡設施」，實不可取。至於上訴人所舉訴外人台糖公司租賃定型化契約之附件（見原審卷第38頁、本院卷第45頁），雖將「社區福祉設施」，如老人及殘障者安養中心等均列為「鄰避型設施」，惟該台糖契約係與本件無關之他人契約，本不能拘束兩造，事所當然，上訴人持以為據，已無所憑，況台糖公司屬營利為主之公司型態，其契約內禁止得標人設置安養中心，有其主觀商業利益考量，且該約定係出租人對承租人使用租賃土地之限制，非課予出租人有告知義務，本件自無從比附援引。另上訴人所稱國有財產局承租個案，亦有相同情節云云，除無佐證外，復與台糖公司案例情況相同，不能憑採。至上訴人所舉「風險社會與政策研究中心」文章（見本院卷第34至44頁），其內文係希望國人重視高齡化社會及老人照顧設施需求之問題，並破除「鄰避心態根深蒂固」，顯非肯定長照中心係「鄰避型嫌惡設施」，上訴人予以斷章取義，並無從為其有利認定。
（二）綜上，上訴人主張於759土地上設置長照中心、751土地設置腦麻庇護工場，均為鄰避型嫌惡設施，並無理由。
二、上訴人於105年3月30日以原審卷第17頁「解約通知函」解除系爭租約，是否合法？
（一）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第 423條定有明文。依此規定，租賃物之出租人，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第 333號民事裁判意旨參照）。（二）上訴人105年3月30日「解約通知函」（見原審卷第17頁），係以被上訴人應允他承租人於系爭土地周邊施設鄰避型設施，違反民法第 423條規定，為其解除系爭租約之原因，而上訴人主張「長照中心」及「腦麻庇護工場」，為鄰避型嫌惡設施，並無理由，有如前述，則其上開解除契約自非合法，已足認定。且上訴人係向被上訴人承租土地，系爭租約並無上訴人主張之約定事項，則被上訴人已將系爭土地交付上訴人，且可為通常使用，系爭土地自屬合於約定使用收益之租賃物，至於上訴人取得該租賃物後，使用之情形是否達到其心中期待，自非所問。況上訴人主張承租系爭土地，係欲興建住宅使用，並已委託建築師設計規劃興建住宅事宜等語，益徵被上訴人交付之系爭土地，係可供興建住宅之基地，上訴人並自承被上訴人沒有違反系爭租約哪一條條款，契約也沒有約定鄰避型嫌惡設施等語（見本院卷第76頁反面至77頁正面準備程序筆錄），益證被上訴人無違約可言。又上訴人承租之 758土地，後方固與擬設置長照中心之759土地相鄰，惟758土地兩面臨路，地形方整，與759土地接壤處非多，而759土地亦兩面臨路，其土地最大面路寬處，係在 758土地相反側，兩筆土地有各自出入動線，影響非大，另擬設置腦麻庇護工場之751土地，則在758土地馬路對面，上訴人承租之另筆 731土地，更在兩條街外（相關位置詳見本院卷第32頁土地示意圖、不爭執事項㈢），上訴人因此主張系爭土地不合於約定使用收益之狀態，實有誤會。再者，長照中心及腦麻庇護工場，並非內政部發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，所規定之重要應記載事項，上訴人又係向教育部標租學產土地，均如前述，被上訴人就此無告知義務，更無所謂「強制登載原理原則」適用，上訴人以此主張被上訴人違約，自屬無據。又上訴人所稱長照中心係救護車及靈車送往迎來之處，誠屬個人片面推測之詞，並無實據，自不足採。至上訴人引用善良管理人注意義務及民法第247條之1、第245條之1規定部分，尚與本件情形無涉，容為誤會法律。另其聲請就系爭土地鑑定有無減損利用價值部分，並舉系爭土地已重新標租之年租金為例云云（見本院卷第92頁上訴人書狀），因本件被上訴人有無違約，與系爭土地價值無關，自無鑑定之必要，均予敘明。
（三）綜上，「長照中心」及「腦麻庇護工場」，非鄰避型嫌惡設施，被上訴人無告知義務，且該等設施均屬合法使用土地者，亦非系爭租約禁止存在之環境設施，被上訴人更未保證系爭土地有何種優勢環境或上訴人可因租地而獲利，上訴人主張之違約事項均不可採，是被上訴人並無違反系爭租約情事，復無民法第227條、第254條規定之不完全給付或遲延給付情形，上訴人於105年3月30日為解除系爭租約之意思表示，要不合法。
三、如前項解約合法，則上訴人依民法第 259條規定，請求被上訴人返還上開不爭執事項㈠之保證金及租金合計 1,467,584元，並賠償上訴人契約公證費31,500元、整地除草費82,510元、建築設計規劃費用391,460元之損害，是否有理由？
查上訴人上開解除契約既不合法，有如前述，則其依民法第259條、第260條規定，請求被上訴人返還保證金及租金，並賠償契約公證費、整地除草費、建築設計規劃費用等損害（五項費用總計 1,973,054元），即無理由，是就此部分各項費用，亦無逐一詳述之必要，併此敘明。
四、綜上所述，上訴人主張解除系爭租約，並不合法，其依民法第259條規定，請求被上訴人給付1,973,054元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人追加依民法第 260條規定為請求部分，亦為無理由，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 25 日民事第三庭 審判長法 官 陳繼先
法 官 王 銘
法 官 黃綵君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 周巧屏

中 華 民 國 106 年 4 月 25 日