臺灣高等法院 臺中分院105年度上易字第233號

• 裁判案由: 租佃爭議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 105 年 07 月 13 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　105年度上易字第233號上　訴　人　楊世黨
楊忠銘
上　訴　人　穗瑩美美企業股份有限公司
法定代理人　楊忠復
共　　　同
訴訟代理人　徐文宗律師
複 代 理人　黃楓茹律師
被 上 訴人　財政部國有財產署中區分署
法定代理人　吳文貴
訴訟代理人　蔣志明律師
複 代 理人　楊榮富律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國105年3月18日臺灣臺中地方法院103 年度訴字第3192號第一審判決提起上訴，經本院於民國105年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。（原判決主文第二項所命給付部分，應減縮更正為：上訴人應自民國105年2月1 日起至返還土地之日止，按年依其占用面積【如原判決主文第一項所示】，給付當期申報地價百分之5計算之損害金。）
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1、2項固定有明文。惟本件被上訴人於起訴前之民國（下同）102年8月16日曾就本件租佃爭議向臺中市清水區公所（下稱清水區公所）申請調解，經清水區公所102年8月29日清區農字第1020020608號函以「本區高南段270 地號為屬國有地，非三七五租約註記之耕地，本所亦無任何相關租約資料，故與承租人間所產生之爭議，請貴分署依權責卓處」為由拒絕，有上開申請書及回函附卷可稽（見原審卷第24、25頁），則本件爭議即無調解之可能。被上訴人逕行起訴，自無不合。法院應就該案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處予以駁回（最高法院48年台上字第1362號判例、86年台上字第1401號判決意旨參照）。至上訴人主張清水區公所所為上開處分不適法云云，惟上開處分縱有錯誤，未經撤銷之前，仍屬有效。
二、按於第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第446條第1 項定有明文。本件被上訴人起訴時關於損害金部分之請求原聲明：「上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）3萬5,860元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自103年 7月1 日起至返還土地之日止，按年依占用面積，給付當期申報地價百分之10計算之損害金」。嗣於本院審理中具狀減縮該部分之起訴聲明為：「上訴人應自105年2月1 日起至返還土地之日止，按年依其占用面積，給付當期申報地價百分之5 計算之損害金」，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人起訴主張：臺中市○○區○○段000○000○000○000地號土地（下稱系爭土地）為國有土地，管理機關為財政部國有財產署（下稱國產署）。其中系爭270 地號土地（重測前為臺中市○○區○○段0000000 地號）原由臺灣土地銀行（下稱土地銀行）代管，並放租予上訴人楊世黨、楊忠銘耕作使用。87年間該筆土地移交國產署管理，並由被上訴人承接出租人地位，迭經續約，最新續訂國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約），租期均自102年1月1日起至111年12月31日止。詎上訴人楊忠銘竟擅將系爭270 地號土地變更為非耕作使用，且無權占用系爭268、271、278 地號土地，搭建、設置如附圖（即臺中市清水地政事務所《下稱清水地政事務所》複丈日期104年6月10日土地複丈成果圖）所示編號E、H、L之鐵皮建物；編號C、I、M之鐵皮雨遮；編號D、J、N、O之水泥空地及螢光筆著色之圍牆（以上合稱系爭地上物），並將之作為上訴人穗瑩美美企業股份有限公司（下稱穗瑩公司）之工廠使用，是依系爭租約第5 條約定，系爭租約已失效，爰依民法第767 條規定，請求上訴人楊忠銘拆除系爭地上物，並與上訴人楊世黨、穗瑩公司共同返還占用部分之土地。又上訴人無權占用系爭土地期間，受有相當租金之利益，致被上訴人受有損害，併依民法第179 條規定，請求上訴人給付以各該土地申報地價百分之5 計算之損害金等語。並聲明：（一）上訴人楊忠銘應將系爭土地上系爭地上物拆除，並與上訴人楊世黨、穗瑩公司共同將占用部分土地返還被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人自105年2月1 日起至返還土地之日止，按年依占用面積，給付當期申報地價百分之5 計算之損害金（此不當得利給付部分業經被上訴人減縮請求，茲不贅述）。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、經原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。併稱：
（一）101年間系爭270地號土地經訴外人檢舉有擅自變更使用之情事後，被上訴人曾派員至現場勘查，但當時尚無法確認係屬農業有關設施使用或違約使用之情形。嗣上訴人楊忠銘、楊世黨分別申請續約，其中上訴人楊忠銘並提出切結書，切結於承租之系爭270 地號土地確係自任耕作，因此，被上訴人始與之續約。而上訴人楊世黨於101 年12月27日亦提出切結書，切結確係自任耕作，並以102年1月14日申請書表明：系爭270 地號土地上之鐵皮棚房置抽水馬達及農用器具等均係農用、水泥地面係供農機迴轉之用，並非供其他非農業使用等語，被上訴人始於102年1月16日與之續訂租約。因此，被上訴人與上訴人楊忠銘、楊世黨續訂租約時，確實不知渠等二人有不自任耕作之情事，況系爭租約因上訴人楊忠銘、楊世黨有不自任耕作之情事，而屬無效，縱被上訴人於101年12月5日、102年1月16日分別與渠等二人續訂租約，亦不使已無效之原訂租約回復其效力，且上開租約無效，係屬強制規定，亦不因伊於續約時是否知情而異其效力。又上訴人楊忠銘、楊世黨不實切結且以不實內容申請續約，顯亦違反誠信原則。
（二）又系爭租約第5 條均已載明：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」等語，則上訴人楊忠銘、楊世黨均深知系爭270 地號土地如有不自任耕作，擅自變更使用之情形，租約即屬無效，應交還土地，故被上訴人自無可能繼續同意渠等二人使用，而另行與之成立使用借貸。另系爭268、271、278 等地號部分自始即無租約存在，上訴人等三人均係無權占用。
三、上訴人上訴聲明：（一）原判決關於不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。併稱：
（一）系爭土地上之系爭地上物在101 年間即由上訴人楊忠銘起造，而被上訴人於辦理續租時亦已派員至現場履勘，是被上訴人在辦理續約前既已知系爭土地上蓋有系爭地上物，而仍願與伊等續約，且迄今仍繼續向伊等收取系爭土地之使用補償金，而伊等亦已繳納完畢。因此，縱認系爭租約違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定而屬無效，應亦可另行成立租賃契約。
（二）縱認伊等所繳之土地使用補償金不具有租金性質，但基於信賴保護原則，被上訴人102年1月16日、101年12月5日續約之行為，儼然存在同意伊等繼續使用系爭土地之效果意思，兩造亦應另成立使用借貸契約。
（三）又倘認伊等無權占用，構成不當得利，然系爭土地處西濱快速道路高架橋下，附近並無商場店家，亦無住家，地處偏僻，生活機能不佳，復無鐵路、公車行經此處，故應以申報地價百分之3計算損害金，始為適當，原審以百分之5計算，顯屬過高。
四、兩造不爭執事項
（一）系爭土地所有權人為中華民國，管理機關為被上訴人。
（二）系爭270地號（重測前為臺中市○○區○○段0000000地號）土地，原管理機關為土地銀行，土地銀行將該土地放租予上訴人楊世黨及楊忠銘。嗣被上訴人承接土地銀行出租人地位，迭經續約，最新之系爭租約，租期為均自102年1月1日起至111年12月31日止。
（三）系爭租約第5 條約定：「…承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」
（四）系爭土地上如附圖所示之系爭地上物（即鐵皮建物、鐵皮雨遮、水泥空地及圍牆等），係上訴人楊忠銘於101 年間興建，並為上訴人占有使用中。
（五）系爭土地之地價資料如原證1及原證11所示（見原法院103年度司中調字第4086號《下稱調字4086號》案卷第7 至10、33至36頁）。
（六）系爭土地位於西濱快速道路橋下，商業活動及生活機能不佳。
（七）對兩造各自提出之證據形式上真正均不爭執。
五、本件爭點
（一）被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人楊忠銘拆除如附圖所示之系爭地上物，並與上訴人楊世黨、穗瑩公司共同返還上開占用土地，是否有理由？亦即上訴人是否無權占用系爭土地？系爭租約是否無效？
（二）被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自105年2月1日起至返還土地之日止，按年依其占用面積，給付當期申報地價百分之5計算之損害金，是否有理由？
六、得心證之理由：
（一）被上訴人主張：系爭土地為國有土地，管理機關為國產署，其中270 地號土地（重測前為臺中市○○區○○段0000000 地號）原由土地銀行代管，並放租予上訴人楊世黨、楊忠銘耕作使用，87年間該筆土地移交國產署管理，並由被上訴人承接出租人地位，迭經續約，最新續訂系爭租約，租期均自102年1月1日起至111年12月31日止，嗣上訴人楊忠銘於270地號土地及268、271、278地號土地，搭建設置系爭地上物等情，業據其提出土地建物查詢資料、台灣土地銀行所移交之租約登記表冊、測量原圖、國有耕地租賃契約、土地清查表及使用現況圖、照片等件為證（見調字4086號案卷第7至23、27至32頁），並經原審於104年 6月10日會同臺中市清水地政事務所人員及兩造至現場勘驗無訛，有勘驗筆錄、清水地政事務所104年6月8日104年土測字第124400號補充標示之土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷第48至51頁、第78頁），復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
（二）系爭租約因上訴人楊忠銘、楊世黨未自任耕作而無效：
１、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。經查，上訴人楊忠銘確於系爭270 地號土地上搭建系爭地上物，業見前述，堪認上訴人楊世黨、楊忠銘於承租系爭270 地號土地後，並未自任耕作。是被上訴人主張：系爭租約因上訴人楊世黨、楊忠銘未自任耕作而無效等語，即屬可採。
２、上訴人雖抗辯：上訴人楊忠銘、楊世黨係於102年1月份辦理續租，而系爭地上物係於101 年間所建，被上訴人明知系爭地上物早已存在於系爭土地上，仍同意上訴人續租，被上訴人嗣再主張上訴人有不自任耕作情形，有違誠信，且被上訴人迄今仍繼續向伊等收取系爭土地之使用補償金，而伊等亦已繳納完畢，縱認系爭租約違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定而屬無效，應亦可另行成立租賃契約，又縱認伊等所繳之土地使用補償金不具有租金性質，但基於信賴保護原則，被上訴人所為續約之行為，亦可認係同意伊等繼續使用土地之效果意思，兩造亦應另成立使用借貸契約云云。惟查：
（1）被上訴人主張：101年間系爭270地號土地經訴外人檢舉有擅自變更使用之情事後，伊曾派員至現場勘查，但當時尚無確認係屬農業有關設施使用或違約使用，嗣上訴人楊忠銘、楊世黨分別申請續約，其中上訴人楊忠銘並提出切結書，切結於承租之系爭270 地號土地確係自任耕作，因此，伊始與之續約。而上訴人楊世黨於101 年12月27日亦提出切結書，切結確係自任耕作，並以102年1月14日申請書表明：系爭270 地號土地上之鐵皮棚房置抽水馬達及農用器具均供農用、水泥地面係供農機迴轉之用，並非供其他非農業使用等語，伊始於102年1月16日與之續訂租約等情，此有被上訴人提出之回覆檢舉人之內容附卷可證（見本院卷第58頁），可知被上訴人雖與上訴人楊忠銘、楊世黨續訂租約，惟被上訴人是否確知上訴人楊忠銘、楊世黨有不自任耕作之情事乙節，實屬有疑，況系爭租約因上訴人楊忠銘、楊世黨有不自任耕作之情事，而屬無效，縱被上訴人於101年12月5日、102年1月16日分別與渠等二人續訂系爭租約，亦不使已無效之原訂租約回復其效力，且上開租約無效，係屬強制規定，亦不因被上訴人於續約時是否知情而異其效力。又上訴人楊忠銘、楊世黨以不實切結且以不實內容申請續約，亦有違誠信原則。
（2）又被上訴人迄今繼續向上訴人收取系爭土地之使用補償金，而上訴人亦已繳納完畢，固係屬實，然使用補償金係無權占用不當得利之損害金性質，此從被上訴人提出之收據聯上註記即明（見本院卷第27至40頁），而被上訴人係國家行政機關，而與私人間締立私法上契約，亦應依法行政，不能恣意而為，此為法治國家行政機關最基本之要求，故上訴人主張：本件因被上訴人向伊等收取使用補償金，應有另成立租賃關係乙節，並不足取。又系爭租約第5 條均已載明：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」等語，則上訴人楊忠銘、楊世黨均深知系爭270 地號土地如有不自任耕作，擅自變更使用之情形，租約即屬無效，應交還土地，故被上訴人自無可能繼續同意渠等二人使用，而另行與之成立使用借貸之可言。是上訴人此部分抗辯，並不可採。
（三）上訴人應拆除系爭占有部分後返還系爭土地，並應依當期申報地價5％計算損害金：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查，系爭租約因上訴人楊世黨、楊忠銘未自任耕作而無效，已如上述，是上訴人就系爭270 地號土地，連同另外占有之系爭系爭268、271、278 地號土地，均無任何合法之占有權源。是被上訴人訴請上訴人拆除系爭地上物後，將其占有之系爭土地返還被上訴人乙節，即屬有據。
２、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。查本件上訴人占有系爭土地，且無合法權源，其占有土地自受有相當租金之不當利益，則被上訴人請求上訴人給付無權占有系爭土地之利益，於法有據。本件兩造對於原審之不當得利之計算基礎，並不爭執（見本院第44頁及反面），又查系爭土地位於西濱快速道路橋下，商業活動及生活機能不佳等情，有上訴人提出地圖及現場交通狀況照片等件附卷可參（見原審卷第97至99頁），並參酌國有出租基地租金率調整方案第1 條規定，國有出租基地，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息百分之5計收租金一情，本院認應依土地申報地價5％計算被上訴人之損害，應屬適當。（關於主文第二項所命給付部分，即上訴人應自105年2月1 日起至返還土地之日止，按年依其占用面積【如原判決主文第一項所示】，給付當期申報地價百分之5計算之損害金部分，其計算方式詳參原判
決附表所示《原判決第12頁》）
（四）綜上所述，被上訴人依物上請求權之法律關係，請求上訴人楊忠銘將系爭地上物拆除，上訴人等並將占有之系爭土地返還被上訴人；及依不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人自105年2月1 日起至返還土地之日止，按年依占用面積，給付當期申報地價百分之5 計算之損害金（此部分業經被上訴人減縮請求，並予主文內更正）於法有據，應予准許。是原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
（五）本件事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 13 日民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 邱森樟
法 官 張國華
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 詹雅婷

中 華 民 國 105 年 7 月 14 日