臺灣高等法院 臺中分院106年度上易字第397號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 106 年 12 月 06 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　106年度上易字第397號上　訴　人　林裕昌
涂林錦
林正皓
林慧玲
沈聖媛
沈匯家
沈峋甫
共　　　同
訴訟代理人　蕭宗民律師
被 上訴 人　林振崇
上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國106年7月25日臺灣臺中地方法院105年度訴字第3164號第一審判決， 提起上訴，本院於106年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人林裕昌、涂林錦、林正皓、林慧玲新臺幣各貳拾萬肆仟陸佰陸拾肆元；給付上訴人沈峋甫、沈聖媛、沈匯家新臺幣各陸萬捌仟貳佰貳拾壹元，及均自民國一０五年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
經廢棄部分第一審訴訟費用由被上訴人負擔，第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之八十五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之主張： 坐落臺中市○○區○○段000地號土地及其上建號38、39建物即門牌號碼臺中市○○區○○路00號、及未保存登記之門牌號碼51號、51-1、51-2等六棟房屋（以下分別稱系爭土地、房屋，合稱系爭房地），原為兩造共有，上訴人林裕昌、林慧玲、林正皓、涂林錦應有部分各為六分之一、上訴人沈峋甫、沈聖媛、沈匯家應有部分各為十八分之一、被上訴人應有部分比例為六分之一。上訴人於民國104年1月24日依土地法第34條之1第1項之規定，將系爭房地出賣予訴外人永大霖企業股份有限公司（下稱永大霖公司），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），原約定總價金為新臺幣（下同）213,050,000元。 又依該買賣契約之約定，土地增值稅1,775,088元、房屋稅61,882元 （計至104年12月）、代書委任費39,000元、履約保證費63,915元、汙染檢測費11,750,000元及仲介費2,983,925元由賣方負擔，扣除前開費用後依各共有人之應有部分比例分配賣得價金，則被上訴人所能分得之價金為32,729,365元，並已先於104年12月7日領取價金完畢。詎料，於被上訴人領取其所分得之價金後，上訴人等另再支出下列款項：
１、系爭土地上之建物原出租予訴外人陳正義使用，今因應買受人之要求，上訴人等人遂與承租人陳正義協商搬遷，並給付承租人陳正義停工損失費及搬遷補償費共110萬元， 而由陳正義全數領取完畢。
２、系爭土地疑遭臺中市政府鋪設柏油而供作道路使用，為確定供作道路使用之土地之面積，上訴人等遂委由中興測量有限公司進行測量，而支付測量費用16,800元。
３、又經測量發現，系爭土地確有部分經臺中市政府鋪設柏油而供作道路使用，上訴人等遂與買受人即訴外人永大霖公司協議減少買賣價金600萬元。
４、因應買受人要求交付移轉土地前，應將土地上之物品清除乾淨，上訴人等遂雇工清運土地上之物品，而支出清運費用50,500元。
５、又完成前述搬遷以及清運等事宜後，上訴人等至105年5月間始將系爭土地交付予買受人， 則就105年1月至5月之房屋稅51,569元以及地價稅21,044元，亦由上訴人等支付。
綜上所述，於被上訴人領取其所分得之價金32,729,365元後，上訴人等另再支出7,239,913元， 並已由上訴人等先代被上訴人墊付， 而該筆7,239,913元之支出應由系爭土地之各共有人依其應有部分之比例分攤之，則被上訴人顯然係無法律上原因而受有免按應有部分之比例計算並分攤上開費用之利益即1,206,652元，致上訴人等受有損害， 爰依不當得利之規定，請求被上訴人應給付上訴人林裕昌、涂林錦、林正皓、林慧玲各為241,330元； 以及給付上訴人沈峋甫、沈聖媛、沈匯家各為80,444元。
二、被上訴人之答辯：被上訴人未同意將系爭房地之應有部分出售予訴外人永大霖公司， 上訴人等依土地法第34條之1規定，逕與永大霖公司簽訂系爭不動產買賣契約。上訴人等於104年10月6日以存證信函通知被上訴人，內容述及上開土地買賣處分方式全部以總價213,050,000元售予他人， 及價金分配方式。上訴人等於104年12月1日再次以存證信函通知被上訴人，內容為就前存證信函內容關於價金分配略作更正，將買賣總額經扣除一切相關稅金及費用後，在存證信函最後一頁附上精算後之應得價金計算表，通知被上訴人應得價金為32,729,365元，被上訴人業已領取應得之買賣價金。上訴人等於104年12月4日及12月11日繳清所有稅款， 並於104年12月21日向臺中市大里地政事務所遞件申請所有權移轉買賣登記，經臺中市大里地政事務所於105年2月24日函知登記完畢。上訴人等於系爭房地移轉所有權後，未經被上訴人同意，逕自給付非系爭不動產買賣契約或系爭房地移轉所有權所必須支出之費用，被上訴人自不受拘束，上訴人依不當得利規定請求被上訴人返還前開所述金額，自屬無據。
三、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：(一)原判決廢棄。(二)上廢棄部分，被上訴人應各給付上訴人林裕昌、涂林錦、林正皓、林慧玲241,330元； 給付上訴人沈峋甫、沈聖媛、沈匯家80,444元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人之答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：
(一)臺中市○○區○○段000地號土地 及其上建號38、39建物即門牌號碼臺中市○○區○○路00號、及未保存登記之門牌號碼51號、51-1、51-2等六棟房屋，原為兩造共有，林裕昌、林慧玲、林正皓、涂林錦應有部分各為六分之一、沈峋甫、沈聖媛、沈匯家應有部分各為十八分之一、林振崇應有部分比例為六分之一。
(二)上訴人於104年1月24日依土地法第34條之1第1項之規定，將系爭房地出賣予訴外人永大霖公司，並簽立系爭不動產買賣契約，原約定總價金為213,050,000元。
(三)系爭土地 及其上保存登記之建物於104年12月21日辦理所有權移轉登記。105年5月19日交付予買受人。
(四)上訴人將買賣總價金213,050,000元扣除至104年12月以前之土地增值稅1,775,088元、房屋稅61,882元及代書委任費39,000元、履約保證費63,915元、 污染檢測費11,750,000元、仲介費2,983,925元後，依林振崇應有部分比例計算後，於104年12月7日將32,729,365元交付予林振崇。
(五)系爭房屋105年1至5月之房屋稅為51,569元、 地價稅21,044元，已由上訴人支付。
(六)系爭不動產 前與訴外人陳正義簽立如原證6之房屋租賃契約書； 林裕昌於105年4月28日與訴外人陳正義簽立如原證3所示之協議書。
(七)上訴人於105年3月25日與永大霖公司簽立如原證5 所示之協議書。
五、本院得心證之理由：
(一)上訴人等主張系爭房地為兩造所共有，上訴人等持分合計為6分之5，被上訴人持分為6分之1，上訴人等於104年1月24日依土地法第34條之1第1項之規定，以多數決方式，決議將系爭房地出售予訴外人永大霖公司， 買賣價金為213,050,000元，並簽立系爭不動產買賣契約。依系爭不動產買賣契約之約定，土地增值稅1,775,088元、至104年12月之房屋稅61,882元，代書委任費39,000元、履約保證費63,915元、汙染檢測費11,750,000元及仲介費2,983,925元由賣方負擔， 扣除前開費用後，各共有人依應有比例分配價金，被上訴人分得價金為32,729,365元，而於被上訴人領取價金後，上訴人等另支出搬遷補償費110萬元、委由中興測量公司測量費用16,800元、因系爭土地部分遭道路占用， 上訴人等與訴外人永大霖公司協議減少價金600萬元、 應買受人要求清除土地上物品之清運費用50,500元、上訴人等至105年5月始交付系爭房地予買受人，自105年1月至5月間之房屋稅51,569元、21,044元，亦由上訴人等支付， 該等費用應由各共有人依應有部分比例分攤，被上訴人顯無法律上原因而受有利益，致上訴人等受有損害，請求被上訴人返還不當得利等情，業據上訴人等提出不動產買賣契約書、受領證明書、賣方費用明細及價金計算表、支票影本、動用款項協議書、105年4月28日協議書、收據2紙、統一發票、 減少價金並變更期款協議書、地籍套繪圖、 臺中市○○區○○段000地號道路面積計算圖等為據（見原審卷第6至23頁）， 被上訴人則否認有不當得利，並以前詞置辯。
(二)至於上訴人林裕昌、涂林錦、林正皓、林慧玲主張被上訴人應返還不當得利各為241,330元； 以及返還上訴人沈峋甫、沈聖媛、沈匯家不當得利各為80,444元，是否有理由，茲分述如下：
１、上訴人等主張被上訴人應共同分攤訴外人陳正義之搬遷補償費110萬元部分，為無理由：
上訴人等主張依據系爭不動產買賣契約，買受人要求不得有其他人對系爭土地主張權利，故上訴人林裕昌即代表其他出租人與系爭房地承租人陳正義終止租賃契約事宜，因出租人違反租賃契約在先，故承租人要求出租人給付停工損失及搬遷補償共計110萬元， 請求被上訴人應依應有部分比例分擔等語。查上訴人等及被上訴人與訴外人陳正義簽有系爭房地之租賃契約，將系爭房地提供予訴外人陳正義作為經營專電企業有限公司使用（該公司業已解散），最後一次租賃契約之租期係自104年1月15日至105年1月14日屆至。該租賃契約書之出租人係記載：林裕昌等8人（並蓋林裕昌之印章1枚），此有房屋租賃契約書附卷可憑（見原審卷第57至77頁），並經被上訴人於原審自認有收取租金，僅係收取之租金金額與租賃契約記載有異，出租當時伊沒有反對等語（見原審卷第97頁反面），堪認被上訴人確為上開房屋租賃契約之當事人。然依上開房屋租賃契約第6條約定：乙方(按即承租人陳正義)於租期屆滿時，除經甲方(按即出租人，即上訴人與被上訴人)同意繼續出租外， 應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議（見原審卷第60頁），故訴外人陳正義於105年1月14日租賃契約期限屆至時，本即有遷讓並交還房屋之義務。依上訴人等提出之105年4月28日協議書記載：甲乙雙方為終止租賃契約事宜，達成以下條款協議： ⒈由甲方補償乙方110萬元正，作為乙方停工損失、搬遷補償。⒉雙方約定付款條件如下：⑴105年5月3日甲方支付55萬元予乙方， 乙方同時交付辦理公司登記、工廠登記等並於相關辦理歇業或註銷文件上及委託書簽署及用印，交付受委託人俾以辦理歇業及註銷登記。⑶辦妥乙方公司、工廠歇業或註銷登記完畢，甲方支付55萬元予乙方（見原審卷第17頁）。然觀諸該協議書之出租人僅記載上訴人林裕昌（代理人吳孟鴻），其上並無被上訴人之簽名，上訴人林裕昌（即協議書上所載甲方）自行與陳正義簽立之協議書，同意於陳正義在105年5月13日搬遷清空（見原審卷第17頁），即由甲方（即上訴人林裕昌）補償陳正義110萬元之約定，既未得被上訴人同意或授權， 自無拘束被上訴人之效力，被上訴人自非屬該協議書之當事人。且訴外人陳正義於105年1月14日租賃契約期限屆至時，本即有遷讓並交還房屋之義務，上訴人竟於105年4月28日與承租人為上開協議，核屬非履行買賣契約所必要支出之費用，故上訴人等主張係為履行不動產買賣契約，不得已始依協議書支付110萬元搬遷補償費， 而請求被上訴人應依應有部分比例分擔，實屬無據。
２、上訴人等請求被上訴人應共同分攤清運費用50,500元部分，為有理由：
查系爭不動產買賣契約書第3條約定： 本買賣標的物或增建部分，如有出租(租賃契約書如附件)騰空房屋（見原審卷第7頁）。 上訴人等與訴外人永大霖公司簽訂系爭不動產買賣契約增補契約特別約定事項第2款約定： 「前款所定土壤檢測、清理、鐵皮拆除等環保工程費用由賣方支付，買賣雙方同意由履約保證帳戶之買賣價金先行動支。」是就系爭土地之清理等費用，係約定由出賣人（即上訴人）所負擔（見原審卷第85至86頁），且此部分亦屬買賣契約履約所必要之費用，被上訴人雖非屬系爭不動產買賣契約之賣方當事人，然就履約所必要支出之費用被上訴人自仍應支付。依上訴人提出之請款明細記載：垃圾一車6,000元、木板一車7,000元、工人一人2,500元，垃圾6000×6＝36,000元， 木板7000×1
＝7,000元，工人2500×3＝7,500元，總共50,500元， 並有
宏名環保工程之收據附卷可憑（見原審卷第89至91頁），則上訴人等請求被上訴人應共同分攤清運費用50,500元，即屬有據。
３、上訴人等主張被上訴人應共同分攤測量費16,800部分，為有理由：
查依中興測量有限公司（下稱中興測量公司）105年1月14日就系爭土地之測量結果，道路占用面積為186平方公尺， 上訴人等與訴外人永大霖公司就面積短少部分，另行簽訂減少價金並變更期款協議書。不動產之買賣面積及金額為買賣契約必要之點，出賣人應交付與買賣契約相符之面積與買受人，從而，測量方知交付面積是否有溢出或短少，是以，上訴人等支出測量費乃系爭不動產買賣契約之必要支出，並有中興測量公司出具之統一發票附卷可憑（見原審卷第20頁），被上訴人雖非屬系爭不動產買賣契約之賣方當事人，然就履約所必要支出之費用被上訴人自仍應支付。則上訴人等主張被上訴人應共同分攤測量費16,800為有理由，亦屬有據。
４、上訴人等 請求被上訴人應共同分攤減少買賣價金600萬元部分，為有理由：
按「物之出賣人對於買受人， 應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定， 應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」， 民法第354條第1項、359條定有明文。次按所謂標的物權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言。至買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（ 最高法院72年度台上字第4265號判決意旨參照）。上訴人等主張系爭土地部分面積經臺中市政府鋪設柏油供道路使用，致交付予永大霖公司之土地面積短少，上訴人等與永大霖公司合意減少買賣價金600萬元等語。 查依中興測量公司出具之臺中市○○區○○段000地號道路面積計算圖記載：道路占用面積186平方公尺（見原審卷第23頁）。則上訴人等主張系爭土地部分為臺中市政府占用，致上訴人等交付予永大霖公司之土地面積短少等語，堪予採信。 又系爭土地面積為3945.70平方公尺，系爭房屋面積為1089.26平方公尺，共計5034.96平方公尺（計算式：3945.70+105.33+983.93＝5034.96，見原審卷第6頁）， 系爭不動產買賣價金原為2,13,050,000元，則每平方公尺價金為42,314元 (計算式：213,050,000÷5034.96
平方公尺＝42314)，此有系爭不動產買賣契約書附卷可憑（見原審卷第6至12頁），則系爭土地短少面積之價金應為7,870,404元(計算式：42314×186平方公尺＝0000000)， 則上
訴人與永大霖公司合意減少買賣價金600萬元， 尚屬合理，應予准許。
５、上訴人請求被上訴人應共同分攤105年1月至5月之房屋稅51,569元及地價稅21,044元部分，為有理由：
依系爭不動產買賣契約書第10條約定：房屋稅、地價稅、水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，雙方約定於交屋日以前由乙方(按即上訴人)負擔繳納， 交屋日後則由甲方(按即永大霖公司)負擔。 查上訴人等提出宏名環保工程出具之清運收據記載日期為105年5月13日，是於該日始完成清運，系爭土地方得以交予永大霖公司，依系爭不動產買賣契約書第10條約定，上訴人等亦應負擔交屋前之房屋稅及地價稅，而系爭房屋105年1月至5月房屋稅為51,569元、 地價稅21,044元為兩造所不爭執（見本院卷第27頁反面），參酌以被上訴人 對於至104年12月止之房屋稅61,882元前已同意扣除乙節，並不爭執，且此部分亦屬買賣契約履約所必要之費用，被上訴人雖非屬系爭不動產買賣契約之賣方當事人，然就履約所必要支出之費用被上訴人自仍應支付，上訴人等此部分請求，應予准許。
６、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文，本件被上訴人既為系爭房地之共有人， 本即應依應有部分之比例分擔出賣系爭房地之必要費用，因上訴人等之支出而免分攤支出，自受有利益，並致上訴人等受有損害，從而上訴人等得依不當得利規定，請求被上訴人應依應有部分比例分攤清運費用50,500元、測量費16,800、減少買賣價金600萬元、105年1月至5月之房屋稅51,569元、地價稅21,044元，共計6,139,913元核屬有據， 被上訴人就系爭房地之應有部分為6分之1，被上訴人應負擔之費用為1,023,319元(計算式：0000000×1/6＝0000000)。按上訴人等與被
上訴人應有部分比例計算（見原審卷第78頁），上訴人等請求被上訴人應返還上訴人林裕昌、涂林錦、林正皓、林慧玲各204,664元(計算式0000000×1/5＝204664，元以下四捨五
入)；返還沈峋甫、沈聖媛、沈匯家各68,221元(計算式：0000000×1/15＝68221)。
(三)綜上所述，依不當得利之法律關係，上訴人林裕昌、涂林錦、林正皓、林慧玲各請求被上訴人返還204,664元； 上訴人沈峋甫、沈聖媛、沈匯家各請求被上訴人返還68,221元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即105年11月11日，見原審卷第47頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息請求，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴（即主文第三項）。
六、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 6 日民事第八庭 審判長 法 官 蔡秉宸
法 官 黃渙文
法 官 許旭聖
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 呂安茹
中 華 民 國 106 年 12 月 7 日