臺灣高等法院臺中分院107年度上易字第365號｜法律人

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　107年度上易字第365號上　訴　人　裕國冷凍冷藏股份有限公司法定代理人　楊連發訴訟代理人　林柏杉被上訴人　　李尉誠林于仙方玉香張舒祺共　　　同訴訟代理人　莊慶洲律師複代理人　　張恩鴻陳秀娟上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國107年5月15日臺灣臺中地方法院105年度訴字第1093號第一審判決提起上訴，本院於107年10月3日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊等均為裕國豐順社區之住戶，裕國豐順社區係訴外人德金營造股份有限公司位於臺中市ＯＯ區ＯＯ路之建築，由上訴人銷售，民國103年6月完工後陸續交屋。惟交屋後，伊等陸續發現屋內（下稱系爭建物）有諸多嚴重瑕疵及與兩造簽立之房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約）不符之處：⑴系爭契約載明馬桶品牌是美國羅曼尼品牌，但客浴實際安裝的是大陸航標品牌BOLINA，馬桶蓋尺寸明顯不合，主浴馬桶材質有褪色之情形。⑵系爭契約約定廚具材質為結晶烤漆面板，但實際安裝的係水晶面板，兩者等級顯有落差，價差達數千元，且水晶面板材質容易產生裂痕、進水，將來亦極容易有掀翻的疑慮；水龍頭設計亦造成使用上之不便。⑶廚房及衛浴設備部分，上訴人原先主打有存水彎設計，接待中心有實體展示，合約、施工圖內亦明確載有存水彎，但實際上並無存水彎，致廚房、衛浴經常聞到臭味，有偷工減料之明顯缺失。⑷氣密窗部分，合約及接待中心展示均為內拆設計，但實際成屋卻是向外拆之設計，紗窗在最外側，除安全上明顯有疑慮外，亦無法自行拆卸清洗，有掉落之危險；且日前下雨，氣密窗亦有嚴重滲水之瑕疵。另工作陽台亦未依約裝置鋁窗。然伊等以存證信函通知上訴人有上開瑕疵，並催告改善，均未獲處理，致系爭建物交易價額減損。爰依民法第365條、第227條規定，請求減少價金或損害賠償。又系爭契約雖就實價登錄費用應由何人負擔未約定，惟依消費者保護法第11條第2項規定，應由上訴人負擔。併依民法第179條規定，請求返還實價登錄費用。起訴聲明求判決命上訴人應給付被上訴人李尉誠新臺幣（下同）50 萬元，給付被上訴人林于仙50萬元，給付被上訴人方玉香50萬元，給付被上訴人張舒祺50萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。（被上訴人敗訴部分，因未提起上訴，而已先行確定，本院無庸審究）。二、上訴人則以：㈠裕國豐順社區於銷售時，供客戶參觀之實景樣品屋係在主臥陳列羅曼尼R8018型號單體馬桶，在客臥陳列他牌R4030型號分體馬桶。當時社區大樓一共172戶，其中有34戶（占住戶比例20%）在參觀實景樣品屋及透過現場銷售人員詳細解說下，主動提出「客變單」，並繳交差價1188元，要求將客臥馬桶換成與主臥馬桶同品牌同型號，被上訴人李尉誠即為其中1戶。可見被上訴人在購屋時即已經由參觀實景樣品屋或現場銷售人員說明而知悉「主臥與客臥馬桶並非相同品牌」、「主臥馬桶品牌為羅曼尼」及「客臥馬桶品牌並非羅曼尼」等事實。且由系爭契約第1至3條亦可知，主臥衛浴及客臥衛浴係採不同之規劃設計，主臥衛浴使用「免治馬桶」、客臥衛浴使用「防汙抗菌馬桶」，兩者並不相同，被上訴人惡意利用系爭契約第4條之文字缺漏，主張「主臥馬桶及客臥馬桶須同品牌」，顯與系爭契約真意不符。至被上訴人辯稱部分住戶係換約購買，無從知悉當時陳列之狀況云云。但何人係換約購買？其購買時前手有無將其已知之上開事實明確告知換約者？換約者能否就超越前手權利義務之事項為主張？等情，被上訴人均未置一詞，是其所辯，實不足採。㈡裕國豐順社區所使用之水晶烤漆面板每公分價格為60元，總數為48582公分，172戶平均每戶使用約282.5 公分，故每戶之水晶烤漆面板價值約為16,950元。而另一建案所使用之結晶烤漆面板每公分價格為68.5元，以此計算，裕國豐順社區每戶之結晶烤漆面板價值約為19,351元。故兩者不同材質面板之「價值差異」應為每戶約2,401元。然鑑定報告書建議每戶應減少之價金，竟比依真實市場行情實際計算後之「價值差異」高出9倍有餘，顯不可採。㈢法律並無強制規定集合式住宅需於各戶施作專屬的存水彎，且系爭契約僅約定家事陽台須有存水灣，並未約定廚房及衛浴也要有存水灣，故伊未施作，並無價值減損之問題。何況鑑定報告建議每戶應減少價金29,000元，並未提出客觀市價資料及計算式，客觀性無從驗證，不足採信。㈣窗戶可以由內自窗框拆卸而下，依相同方式、相同拆卸軌跡，在窗框沒有任何改變之前提下，一定可以將窗戶由內安裝回窗框，裝不回去唯一的可能就是不會裝，而非不能裝。鑑定報告先認定窗戶可由內拆下，之後以當時無法裝回而認定不合於所謂「內拆式」，顯屬無稽。裕國豐順社區所採用之窗戶為內拆式，無論拆卸或安裝，全程均可於室內側完成，此由上證3之影片即可證之。又原審囑託鑑定事項為「有無價值之差異？差異為何？」，但鑑定報告以「修復價金」之概念建議每戶應減少價28,000元，顯然誤解囑託鑑定之意旨，且由鑑定報告附件11所示拆卸之氣密窗整組價格為4855元，鑑定報告建議每戶應減少之價金，再加1,130元即可購買6組相同之氣密窗，益徵其立論基礎，並非鑑定事項所詢問之「價值差異」，故鑑定報告所述，並不足採等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔。三、本院之判斷 (一)被上訴人李尉誠、林于仙、方玉香、張舒祺分別購買上訴人銷售之裕國豐順社區K棟12樓、J棟9樓、J棟7樓、H棟15樓等情，有兩造簽訂之系爭房屋土地買賣契約書在卷足憑。被上訴人主張上訴人所出賣交付之系爭建物有瑕疵，得依民法第359條主張減少價金，及依債務不履行之法律關係請求損害賠償，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點應為：⑴系爭建物有無被上訴人主張之瑕疵？⑵被上訴人主張減少價金或債務不履行之損害賠償，有無理由？⑶如有理由，被上訴人得請求之數額為何？（已確定部分，不再贅述。）(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第575 號民事裁判意旨參照）。 (三)卷附《鑑定報告書》可採為本院判斷參考資料之理由： ⒈上訴人建議由臺中市建築師公會為鑑定，原審並於獲得兩造同意由原審決定鑑定機關及上訴人對鑑定事項表示無意見情況下（原審卷一第230頁、第226頁正反面），始由原審詳列鑑定之標的、鑑定事項（內容）等，囑託臺中市建築師公會為鑑定（原審卷一第234頁），嗣由鑑定單位完成《鑑定報告書》（外放）。 ⒉鑑定人具建築師資格： ⑴鑑定單位則指定其公會所屬建築師為鑑定，到庭當事人均未質疑鑑定人之建築師資格或憑信性，故本件鑑定人應合於鑑定人之資格。 ⑵上訴人雖空言指摘對其不利部分之鑑定報告結論，但未提出佐證，以說明上開鑑定減少價值數額有何偏離建築專業及經驗，自難認上訴人之指摘有事證可憑。 ⒊鑑定過程及參考資料充分且可信： ⑴上開鑑定報告係建築師係本於專業，以系爭建物之客觀現狀詳為鑑定，並到場採證、會勘，有初勘紀錄表、現場照片附於鑑定報告可憑。並詳閱參考兩造簽訂之系爭買賣契約書、規約及設計圖等與鑑定有關之資料，並詳載鑑定分析與結果之理由（詳見《鑑定報告書》之內容與說明），可認本件鑑定範圍合於法院審斷本件案情事實之需求。 ⑵此外，鑑定人建築師與兩造間均無利害關係，並無偏頗之情；復未見上開鑑定報告有偏袒一方，或有違專業之動機，或其他有足以否定上開鑑定過程及專業判斷結果信度、效度之事證。 ⑶承上，本件鑑定過程及結論，並無上訴人事後所稱疏失或虛偽等情，則鑑定過程所蒐集之資料及判斷理由之專業分析等情，應具信度、效度。 ⒋又上訴人雖自原審即爭執本件鑑定人上開鑑定減少價金數額部分，及指摘未提出相關客觀資料及計算式，或未以「不同品牌價格之差異」決定差價，改以「修復價金」作為建議每戶應減少價金之名目云云。然本件《鑑定報告書》既能詳述其鑑定過程、理由、分析依據外，並至現場勘察，進行勘估標的現況之確認，復引用相關參考資料，可見其鑑定過程，合於專業鑑定程序，與一般房屋交易價值損失補償之常情，亦未見明顯不合。且上開蒐集、分析過程等相關資料，亦載明於《鑑定報告書》存卷以供當事人得事先檢閱，各自提出有利於己之論據，並經充分辯論，尚無不可採憑之疑慮或積極事證，堪認本件《鑑定報告書》等相關資料，尚屬客觀合理而可信。 ⒌故本件《鑑定報告書》經兩造辯論後，既無不得採憑之情形，本院自得參酌原審囑託鑑定所得《鑑定報告書》，而審查系爭住宅有無瑕疵，以判斷事實，適用法律。本院並依兩造言詞辯論攻防之爭點、資料，本於職權而為取捨，以妥適判定是否有被上訴人所稱瑕疵及決定瑕疵之損害金額。 (四)被上訴人主張之瑕疵及得請求金額之分析： ⒈被上訴人主張依據合約載明客浴馬桶是美國羅曼尼品牌，實際安裝為大陸航標品牌BOLINA，尺寸明顯不同，為有瑕疵部分： ⑴本件經臺中市大臺中建築師公會鑑定結果認客浴部分（除被上訴人李尉誠部分經約定變更設置馬桶品牌外），不符合雙方約定之品牌羅曼尼Allen，依照工程慣例，不同品牌衛浴設備雖然功能或相近，但由於「品牌價值感」不同，必然造成兩者價差；且會勘時，標的物浴廁馬桶蓋尺寸大小確與馬桶有明顯不合之情形，此尺寸不合之瑕疵，在日後馬桶使用上也會造成使用者諸多不便利或美觀上之不愉快感受，價格感也會有減損（見鑑定報告書第6頁）。 ⑵雖然上訴人辯稱馬桶品牌縱有不同，然並無缺少通常使用之瑕疵。惟兩造既已約明客浴馬桶品牌為羅曼尼，而實際安裝之他牌馬桶亦不具有相當之價值，自應認有減少價值之瑕疵，且上訴人未依債之本旨而提出給付，亦構成民法227條不完全給付之情形。 ⑶又依據上訴人所提出被上訴人李尉誠原客浴之他牌馬桶換成羅曼尼品牌馬桶，追加羅曼尼馬桶單價為3,058元，而追減他牌馬桶單價為1870元，有客戶變更設計申請單在卷為憑（見原審卷㈡第17頁），則二者實際價差應為1188元（3,058 元-1,870元）。至鑑定報告雖稱公會之鑑定依建築工程慣例，此部分瑕疵，每戶（除被上訴人李尉誠外）應減少價金12,000元，但本件既有實際價格做為依據，自無改依建築工程慣例之餘地。 ⑷另鑑定人雖未進入被上訴人方玉香住宅勘查實際安裝情形，然上訴人既係統一安裝客浴馬桶，且大部分係安裝非羅曼尼品牌，上訴人復未提出被上訴人方玉香有如被上訴人李尉誠有申請客戶變更之情形，衡以民事舉證責任及一般交易常情，應可認定上訴人安裝於被上訴人方玉香住宅內之馬桶，亦屬契約約定外之其他廠牌。 ⒉被上訴人主張依據兩造合約約定廚具材質為結晶烤漆面板，實際上卻為水晶面板，兩者等級顯有落差，為有瑕疵部分：⑴上訴人固否認有何瑕疵，然兩造對於約定廚具材質為結晶烤漆面板，實際安裝為櫻花牌水晶面板乙節，並不爭執。可見兩造已明白約定使用者為結晶烤漆面板，與上訴人實際安裝者不同，自應有探究其間是否有效用或價值減損之情形。 ⑵上訴人雖主張援引台灣櫻花股份有限公司函文說明：「2.彩晶門板製程：…市面上也有以結晶鋼烤門板稱之」、「3.水晶門板製程有二種：…」、「彩晶與水晶門板材質與製程相仿，二者因品牌關係，市場價格互有高低，惟差異不大，均算同階產品」云云(原審卷㈠58頁)，作為免責依據。 ①然台灣櫻花股份有限公司既為上訴人之合作廠商，其臨訟始為上開說明，是否有偏頗上訴人，已非無疑；又其同認「品牌關係，市場價格互有高低」，已見上訴人主觀上有違背被上訴人對約定品牌之合理期待與事實，恣意違約追求價格差異之私利。 ②況且，若為同階產品，理應可事先取得被上訴人等買方之同意，然上訴人卻逕自違約改用其他產品，已見上訴人臨訟之詞，不足以合理化其違約之事實。 ⑶故上訴人既未能提出曾事先取得被上訴人同意之憑據，復未能提出改用其他品牌之正當理由，除見其情虛外，適足以反證所謂「差異不大，均算同階產品」，應屬臨訟諉過之飾詞，不足採信。 ⑷本件經臺中市大臺中建築師公會現場勘查比對結果，認現場安裝是以類水晶板其他材質為主要表面材，其底材則似為塑合板材料組合成之廚具面板；但是，雙方約定是「結晶烤漆面板」，在工程上，也就是表面材料應該採用「烤漆」方式來製作，而其底部材料一般則通常是採用金屬材料來作底材較為合理；二者使用表面材料及底部材料均有不同，廚具價值也產生差異及價格減損，減損價金約22,000元（見鑑定報告書第8頁）。 ⑸爰審酌之兩造不動產買賣契約既已約定保證之品質，上訴人所提出者既欠缺其保證之品質，自屬有瑕疵，且產生價格之減損，是被上訴人此部分請求減少價金或債務不履行之損害賠償22,000元，應可採為本件判斷依據。 ⒊被上訴人主張廚房衛浴及工作陽台依約定需有存水彎，上訴人未設置為有瑕疵部分： ⑴依據兩造房屋土地預定買賣契約書附件㈤裕國豐順建材及設備表【給排水設備】三、各戶家事陽台均預留洗衣機、洗滌槽水龍口與排水口，排水管存水彎設計。上訴人辯稱兩造並無約定存水彎設計云云，尚無足採。 ⑵復據臺中市大臺中建築師公會勘查現場結果：各戶只是在排水水槽下方，將排水塑膠軟管作成S型類似存水彎的方式，擬取代常見之存水彎，兩造亦於現場表示無存水彎設置；一般而言，依照工程常規，在施作集合住宅排水系統時，本即應該於各該戶地面樓板下方施作排水系統之同時一併設置專屬之存水彎設備，俾便日後能達到防臭、防蟲功能及可方便清理管路內異物阻塞物等機能，倘如只是將水槽下方排水塑膠軟管施作S型類似存水彎之方式，將無法達到上述存水彎功能；尤其鋼筋混凝土造建築物使用年限一般為50至55 年，故完善合乎規定的排水系統相形重要，此部分瑕疵必然會造成房屋價值上之減損，每戶建議減少價金29,000元（見鑑定報告書第8至9頁）。 ⑶承上，上訴人既未依約約定安裝存水彎，致欠缺約定之效用（排水系統防臭、防蟲、清理阻塞物等效用），且未依債之本旨提出給付，自應負瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償責任。本件應認被上訴人請求減少價金或賠償損害29,000元，為屬有據。 ⒋被上訴人另主張上訴人未依約設置內拆式氣密窗，且因此造成滲水，有瑕疵部分： ⑴上訴人固不否認兩造有約定設置內拆式氣密窗，且辯稱其係依內拆式設計安裝等語。 ⑵然依據臺中市大臺中建築師公會現場勘查並實際拆裝測試結果認：各鑑定戶現場實際所安裝之氣密窗並不合於約定之所謂「內拆式」氣密窗。因所謂「內拆式」氣密窗，究其原由最主要是希望住戶日後如需維修清理大樓窗戶時，住戶只需人在室內即可以順利將各窗拆下清理並能再將它順利安裝回去；這種維護方式，對住戶人身而言比較安全。現場安裝之氣密窗，由於每一樘窗戶窗片重量不輕，假如站在室內欲將窗片拆下清潔尚且可完成，但如需再將之所拆下各窗片一一再回裝窗框內，依現場測試結果，終究無法完成等情。 ⑶承上，此部分，基於系爭建物之樓層分別位於裕國豐順社區K棟12樓、J棟9樓、J棟7樓、H棟15樓，參以一般住戶拆裝各窗片之能力與經驗，及擔心稍有不慎即易發生物品從高空墜落危險及風險預防之期待等主客觀情狀，應認鑑定測試過程之判斷，合於一般住戶之常情。 ⑷故鑑定報告認現場安裝之氣密窗無法達到原來約定效用，亦造成房屋價值減損金額各約28,000元（見鑑定報告書第10頁），應可採憑。 ⑸本件上訴人既未依約安裝內拆式氣密窗，並有欠缺約定效用，且未依債之本旨提出給付，自屬有瑕疵且屬債務不履行，此部分被上訴人各請求28,000元，洵屬有據。 ⒌上訴人雖主張被上訴人就上開瑕疵，依通常程序檢查即應發現，被上訴人未於期限內主張，即不得再為請求云云。惟查： ⑴本件除客浴馬桶品牌不一外，氣密窗之拆裝方式、廚具材質、存水彎之設置，均涉及專業認定，非一般消費者一望即知。 ⑵本件縱有逾瑕疵通知期間之情形，然因被上訴人亦有未依債之本旨提出給付，且實際給付之內容與應給付之價值有減損之情形，可認被上訴人主張依債務不履行之法律關係，請求上訴人損害賠償，亦屬有據。 ⑶故上訴人上開抗辯，並不足採。 ⒍準此，本件被上訴人各得請求數額：李尉誠部分為79,000元【計算式：22,000元+29,00 0元+28,000元=79,000元】，林于仙、方玉香、張舒祺各為80,188元【計算式：1,188元 +22,000元+29,000元+2,8000元=80,188元】。四、綜上所述，被上訴人請求上訴人應給付李尉誠79,000元，給付林于仙、方玉香、張舒祺各80,188元，及均自起訴狀繕本送達翌日即105年4月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，於法有據，原審就此應准許之本息部分，為上訴人敗訴判決，核無不當。上訴意旨，猶執前詞指摘原審此部分判決不當，為無理由，應予駁回。五、本件事實已臻明確，又關於系爭住宅設備上訴人未依約定之品牌安裝所致被上訴人之損失等情，形式上固可區分「不同品牌價格之差異」決定差價、拆掉換新之「修復價金」等不同，然就已安裝於建物之設備而言，並非如一般動產可輕易替換，可逕以品牌價格差異決定交易之差價；況且買受人確有物質、精神等交易價值之貶損等損失，此等損失之估價，絕非單純品牌之價差所能計算，可見鑑定報告本其專業所為修復價金等建議，並非無據；上訴人未就所稱買受人應得之補償提出完整之計算式，僅一再指摘鑑定報告，除不足採憑外，益顯其故意違約事實，自不影響上開結果之判斷；另兩造其餘攻擊防禦方法，亦均與本案判決之結果不生影響，爰不予逐一論述。六、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 10 月 24 日民事第六庭審判長法官盧江陽法官許石慶法官黃玉清以上正本係照原本作成。不得上訴。書記官陳志德中華民國 107 年 10 月 24 日

臺灣高等法院 臺中分院107年度上易字第365號

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