107年度上易字第539號｜民事：減少價金等｜裁判日期：108 年 02 月 19 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　107年度上易字第539號上　訴　人　何佳芳訴訟代理人　高馨航律師被上訴人　張尹薰訴訟代理人　曾信嘉律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國107年8月23日臺灣臺中地方法院第一審判決（106年度訴字第1644號），提起上訴，本院於108年1月22日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣57萬2101元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一審訴訟費用除確定部分外及第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之21，餘由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張： (一)被上訴人於民國105年6月23日透過原審共同被告有鑫不動產有限公司（下稱有鑫公司）之仲介，而與上訴人就門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號3樓之1建物（下稱系爭房屋）及所坐落之基地應有部分，簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價金新臺幣（下同）1468萬元。嗣系爭房屋於同年7月29日辦理過戶完畢，並於同年8月2日交屋及付清買賣價金。 (二)被上訴人入住系爭房屋後，陸續發現系爭房屋之2間浴廁頂板有漏水現象，乃於105年12月27日委請臺中市結構工程技師公會（下稱台中市技師公會）鑑定，鑑定結果認定：系爭房屋主臥房浴廁之洗臉台上方頂板區域（下稱A處區域）、及北側浴廁之浴缸上方頂板區域（下稱B處區域），均有漏水情況，有該公會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）可參。 (三)上訴人於買賣過程中，從未主動告知系爭房屋存在有漏水瑕疵，另其於系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書」中「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」，均勾選「否」。但依上訴人101年2月20日在其個人臉書專頁所發文「好想哭喔！今天下班回家發現天花板漏水的惡夢又開始了…」之內容可知，上訴人早於101年間即已知悉系爭房屋存在有漏水之瑕疵，但其卻刻意隱瞞此一事實，而出售系爭房屋予被上訴人。被上訴人自得依民法第359條、第360條規定，對上訴人為減少價金58萬7200元及修繕費用13萬9650元，合計72萬6850元之主張。 (四)系爭房屋確有漏水瑕疵，查： 1.依系爭鑑定報告所載：B處區域於106年2月14日鑑定當時，仍可見水滴懸掛滴落及頂板積水，另木門框、牆壁及地磚皆有滲水染污之痕跡，可見該處滲水，時日已久，上訴人辯稱於105年6月23日簽立系爭買賣契約時，系爭房屋並無滲漏水瑕疵云云，顯與事實不符。 2.被上訴人於105年11、12月間發現A處區域及B處區域漏水後，隨即要求有鑫公司所屬仲介人員吳０忠處理，再於106年1月間委請律師對上訴人發函為瑕疵擔保責任之主張。被上訴人並無怠於通知，或有於通知後6個月內不行使權利之情事可言。 3.有鑫公司前於105年9月23日所支出之1萬3545元修繕費用，係供為系爭房屋主臥房浴廁外之地面木質地板局部更新之用；另上訴人於105年10月2日所支出之8500元費用，係供為修繕主臥房浴廁地板之用，均非用以維修A處區域及B處區域漏水之瑕疵。是上訴人所辯：被上訴人已簽立切結書同意不再追究漏水瑕疵一語，亦非有理。 (五)又依台中市技師公會系爭鑑定報告及106年7月21日補充說明函可知系爭房屋修繕漏水瑕疵之費用為13萬9650元。又建築物因瑕疵受整體價值之減損，除瑕疵修補費用之損害外，尚應再加計污名交易價額之損害。而污名交易價額損害之成因主要係來自市場仍普遍擔憂瑕疵問題尚未完全清除，或有復發的可能性，持有不動產的風險上升，導致不動產價值降低，且瑕疵經修復完畢，仍可能持續受到價值無法回復的影響。系爭房屋浴廁頂板之漏水瑕疵，並非無法修復及改善，如經修補及改善後，對系爭房屋之通常效用及品質，在所施作之修補或防水工程能有效阻絕漏水之期限內，固不致對系爭房屋產生巨大之影響，但時日越久，工程材料因而老化或變質，加以臺灣地處地震帶，不時有地震之發生而極易導致原有裂縫再次分離，將來仍有再次發生滲漏水之可能，則系爭房屋未來在使用上仍具有不確定之滲漏水風險存在。系爭房屋漏水瑕疵部分修補後，未來仍因有再次發生滲漏水之可能而存在不確定風險，亦已符合前述污名交易價額損害之成因，堪認系爭房屋漏水瑕疵無論修復與否，其交易價值皆已貶損。系爭房屋之漏水瑕疵經理德不動產估價師聯合事務所（下稱理德事務所）鑑定結果，減少交易價值89萬9400元，爰就58萬7200元為請求，合計上訴人應給付72萬6850元。故求為命上訴人給付72萬6850元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（被上訴人原起訴請求上訴人、有鑫公司各給付100萬元、10萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，經原審判決命上訴人給付72萬6850元本息，駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，此部分應已確定）。二、上訴人則以： (一)系爭房屋於101年間固曾發生漏水之事，但上訴人當時已請建設公司修繕處理完畢，且當時之漏水位置在系爭房屋之書房上方天花板處，並非被上訴人現所主張系爭房屋A處區域及B處區域漏水位置。是上訴人當時在臉書發文之內容，與本件無關。 (二)上訴人於簽立系爭買賣契約時，系爭房屋之2間浴廁頂板均無滲漏水現象，另於出售前1年內，亦未曾有修繕滲漏水之情形，故上訴人並無故意不告知被上訴人漏水瑕疵。又上訴人依系爭買賣契約第9條第5項之約定，僅擔保於系爭房屋於交屋前不存在有滲漏水之情事，就交屋後所新發生之滲漏水情況，並不負擔保之責任。 (三)系爭鑑定報告係被上訴人所自行提出，鑑定日期距被上訴人購買入住，已間隔8個月之久，另被上訴人入住後即自行裝潢施工，是系爭鑑定報告尚無法證明兩造於105年6月23日簽立系爭買賣契約當時，即存在有A處區域及B處區域漏水之瑕疵。 (四)上訴人出售系爭房屋後，雖有另為主臥房浴廁地板抓漏及浴廁門口地面木質地板修繕之情形，但當時A處區域及B處區域均無漏水之現象，否則何以被上訴人於交屋前後均未發現，亦未要求上訴人或仲介人員應連同上述地板抓漏工程一併處理？再者，依被上訴人所書立之切結書可知，被上訴人於105年10月4日前，即已知悉系爭房屋之浴廁有漏水現象，其既已切結不再追究漏水瑕疵責任，且遲至106年5月10日始行提起本件減少價金訴訟，應已罹於6個月之請求權時效期間，爰為時效消滅之抗辯。 (五)上訴人於101年居住於系爭房屋內，因書房天花板有滲漏水現象，曾向樓上4樓住戶反應，4樓住戶於101年進行樓地板鑿開及管線修復工程後，後續無再發生天花板漏水之情事，此部分上訴人於原審業已提出當時居住樓上4樓B2住戶賴美玲之切結書為證。是本件交屋後縱有A處區域及B處區域漏水之情況，係因4樓地板防水層失效所造成，並非系爭房屋之瑕疵所造成，應予辨明，是原審判決上訴人應負物之瑕疵擔保責任云云，洵屬無理由。況且系爭房屋A處區域已無漏水情形，B處區域之漏水情形並非嚴重而無法修復。退步言，系爭房屋B處區域滲漏水之瑕疵經修繕後，應認已回復至合於正常使用狀態，應無再減損系爭房屋效用或價值，原審判決率認上訴人除賠償修繕費用外，尚須賠償房屋價值減損金額云云，認事用法顯有違誤等語，資為抗辯。三、以下之事實為兩造所不爭執： (一)被上訴人於105年6月23日透過有鑫公司之仲介，而與上訴人就系爭房屋及所坐落之基地應有部分，簽立系爭買賣契約，約定買賣總價金1468萬元。系爭房屋於同年7月29日辦理過戶完畢，並於同年8月2日交屋及付清買賣價金。 (二)上訴人於系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書」中「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」，均勾選「否」。另系爭買賣契約第9條第5項約定上訴人保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，上訴人應負瑕疵擔保責任。 (三)系爭房屋在上訴人101年居住期間，因4樓B2房屋地板滲漏水至系爭房屋天花板，上訴人於101年2月20日在臉書表示「好想哭喔！今天下班回家發現天花板漏水的惡夢又開始了！我真的快要發瘋了。」等語，又於同月21日在臉書表示「媽的！樓上敢再給我洗澡！我就上樓去扭斷他的…」等語。嗣4 樓B2住戶委請建設公司進行樓地板鑿開及管線修復工程。 (四)系爭房屋在105年8月2日交屋後，被上訴人隨即發現主臥房浴廁門口地板潮濕，向上訴人及有鑫公司反應，有鑫公司委請永春興實業有限公司局部更新主臥房浴廁外之地面木質地板，於105年9月23日支付1萬3545元修繕費用；上訴人則委請翔達維室內裝修工程行修繕主臥房浴廁地板，於105年10 月2日支付8500元修繕費用。被上訴人乃於105年10月4日出具切結書與有鑫公司，表示日後針對此漏水瑕疵部分不再另行追究責任。 (五)嗣被上訴人又陸續發現系爭房屋之2間浴廁頂板有漏水現象，其中A處區域之漏水由4樓B1住戶於105年12月間委請陽銘工程行陳０銘灌注環氧樹脂止漏，B處區域之漏水則未處理，由被上訴人於105年12月27日向台中市技師公會申請鑑定系爭房屋頂板漏水瑕疵。 (六)被上訴人委請英典聯合法律事務所於106年1月6日以106典字第1號函通知上訴人，系爭房屋有滲漏水情事，上訴人應負瑕疵擔保之責。 (七)系爭房屋頂板漏水瑕疵經台中市技師公會鑑定結果，於系爭鑑定報告表示系爭房屋有A處區域及B處區域之滲水位置，其中A處區域現況有多處環氧樹脂壓力灌注之針頭殘留，研判曾予止漏施工，目前雖未見滲水情形，惟止漏成效仍待觀察。其滲水問題，應係正上方4樓B1之浴缸地板防水功能失敗所致，導致浴廁地板之積水未完全由浴缸旁之排水孔流下，而係部分滲入地板混凝土，再沿地板底部裂縫滲出。B處區域之滲水問題仍持續發生中，現況仍有水滴懸掛滴落，研判應係4樓B2戶地板埋設之給水管滲漏所致，且可能係接往臨惠中路陽台給水出水口之給水管，該埋設之給水管可能有破損或接頭鬆漏，而滲入地板混凝土之水再由底部長條裂縫滲出，滴落積留於3樓浴廁天花板，順著牆面及木門框往下流，導致天花板局部腐蝕，木門框、牆面及地磚染污，該處頂板滲水時日已久。再就A處區域及B處區域漏水瑕疵之修復費用，台中市技師公會再為補充鑑定，以106年7月21日中市結技彬字第129號函表示A處區域之現況已未見滲漏，此區域之修復費用無法估算；至B處區域之滲水問題，因仍持續發生中，其修復工法有自3樓頂板往上開鑿或自4樓地板往下開鑿等兩種方案，俟找出管線漏水處予以切除，重新接合後，再將樓板混凝土及受損之磁磚、裝潢設施等予以復原，經評估採4樓地板往下開鑿方案所需修復費用較高，約需13萬9650 元等語。 (八)系爭房屋之漏水瑕疵有無致交易價值之減少，經原審囑託理德事務所鑑定，其結果認為減少房地價值1362萬6925元之6.6％即89萬9400元。四、本件兩造爭執之重點： (一)上訴人應否對系爭房屋A處區域及B處區域之漏水負瑕疵擔保責任？ (二)被上訴人是否在除斥期間經過之後才對上訴人主張瑕疵擔保之權利？ (三)被上訴人請求上訴人給付瑕疵修復費用13萬9650元及交易價值減損58萬7200元，有無理由？五、本院得心證之理由： (一)上訴人應否對系爭房屋A處區域及B處區域之漏水負瑕疵擔保責任？ 1.被上訴人於105年6月23日透過有鑫公司之仲介，而與上訴人就系爭房屋及所坐落之基地應有部分，簽立系爭買賣契約，約定買賣總價金1468萬元。系爭房屋於同年7月29日辦理過戶完畢，並於同年8月2日交屋及付清買賣價金，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約在卷可稽（附原審卷第11至15頁），此部分之事實自堪認定。按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第354條第1、2項、第360條前段定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且民法第354條第1項所規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人另有免除擔保責任之特約外，出賣人當然負有此一責任，不得謂當事人間未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無此一責任。至同條第2項所規定出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質，此乃在出賣人在上述之一般瑕疵擔保責任之外，另對買受人為特約擔保具有其所保證品質之瑕疵擔保責任。查系爭買賣契約之標的即系爭房屋，屬大樓之區分所有住宅，主要功能為供居住使用，如房屋一旦發生滲漏水之情事，不但將致毀損屋內裝潢或財物，並會嚴重干擾使用人之生活起居，而致無法完全發揮房屋供人安然居住之目的。是房屋如有滲漏水之情事，自足減少其通常效用，而構成物之瑕疵及減損房屋之價值。雖系爭房屋辦理第一次建物所有權登記之日期為96年7月3日，有建物登記謄本附卷足憑（附原審卷第18頁），是於系爭買賣契約簽立當時，屋齡約為9年，而屬中古屋之買賣，惟依通常之交易觀念，購買中古屋者，仍預期出賣人所交付之房屋，會具備上述足供人生活起居之效用及無滲漏水之居住品質，尚不得謂中古屋之交易，即無須具備此通常效用及品質之需求，或概得免除出賣人之瑕疵擔保責任。 2.上訴人於系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書」中「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」，均勾選「否」。另系爭買賣契約第9條第5項約定上訴人保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，上訴人應負瑕疵擔保責任（見原審卷第12、15頁）。而系爭房屋在上訴人101年居住期間，因4樓B2房屋地板滲漏水至系爭房屋天花板，上訴人於101年2月20日在臉書表示「好想哭喔！今天下班回家發現天花板漏水的惡夢又開始了！我真的快要發瘋了。」等語，又於同月21日在臉書表示「媽的！樓上敢再給我洗澡！我就上樓去扭斷他的…」等語，有卷附被上訴人所提出之臉書內容為證（附原審卷第29、83頁）。嗣4樓B2住戶委請建設公司進行樓地板鑿開及管線修復工程，此有該住戶賴美玲出具之切結書為證（附原審卷第192頁）。系爭房屋在101年間修繕之後未再發現有滲漏水情形，上訴人亦未在簽訂系爭買賣契約最近一年內有修繕系爭房屋之情事，則上訴人於系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書」中「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」，均勾選「否」，即非故意不告知系爭房屋有漏水之瑕疵。惟上訴人已以系爭買賣契約第9條第5項之約定，保證系爭房屋交屋前並無存在滲漏水瑕疵，如有該瑕疵，即應負瑕疵擔保責任。 3.系爭房屋在105年8月2日交屋後，被上訴人陸續發現系爭房屋之2間浴廁頂板有漏水現象，其中A處區域之漏水由4樓B1 住戶於105年12月間委請陽銘工程行陳０銘灌注環氧樹脂止漏，B處區域之漏水則未處理，由被上訴人於105年12月27日向台中市技師公會申請鑑定系爭房屋頂板漏水瑕疵。系爭房屋頂板漏水瑕疵經台中市技師公會鑑定結果，於系爭鑑定報告表示系爭房屋有A處區域及B處區域之滲水位置，其中A處區域現況有多處環氧樹脂壓力灌注之針頭殘留，研判曾予止漏施工，目前雖未見滲水情形，惟止漏成效仍待觀察。其滲水問題，應係正上方4樓B1之浴缸地板防水功能失敗所致，導致浴廁地板之積水未完全由浴缸旁之排水孔流下，而係部分滲入地板混凝土，再沿地板底部裂縫滲出。B處區域之滲水問題仍持續發生中，現況仍有水滴懸掛滴落，研判應係4 樓B2戶地板埋設之給水管滲漏所致，且可能係接往臨惠中路陽台給水出水口之給水管，該埋設之給水管可能有破損或接頭鬆漏，而滲入地板混凝土之水再由底部長條裂縫滲出，滴落積留於3樓浴廁天花板，順著牆面及木門框往下流，導致天花板局部腐蝕，木門框、牆面及地磚染污，該處頂板滲水時日已久。上訴人雖以系爭鑑定報告為被上訴人於訴訟前所單方委任鑑定，未經兩造合意而為等語，資為抗辯。然查就訟爭事項本得委由具特別知識之人或機關為鑑定，以為法院裁判之參考。另鑑定亦為調查證據之方法，經法院行調查證據之程序所得之結果，本得據為裁判心證之依據，非必以鑑定人所為之鑑定，限於法院訴訟中由法院親為囑託者為限。有關系爭房屋浴廁頂板漏水爭議，被上訴人於訴訟前委請台中市技師公會進行鑑定所取得之系爭鑑定報告，乃屬書證，其形式上之真正業經本院向台中市技師公會函查屬實，有該會107年12月11日中市結技彬字第1238號函在卷可按（附本院卷第42頁），至其實質證據力之有無？即其內容是否足以證明待證之事實？自應由法院依調查後之心證判斷之。查台中市技師公會為專業之不動產瑕疵鑑定機構，與兩造均無法律上或私人間之利害關係存在，該公會本於專業，指派專業技師所為之鑑定報告，自具有客觀與中立性，而不容在未能舉出確切事證下，任意否定其專業上意見。且依系爭鑑定報告所載，鑑定技師係會同被上訴人及訴訟代理人、住戶代表至系爭房屋共同實地會勘，聽取滲漏水情形並拍攝照片後，才據以分析漏水瑕疵存在與否及判斷造成之原因，足徵系爭鑑定報告之製作，符合專業鑑定上所應具備之品質，應可採為判斷系爭房屋滲漏水瑕疵之有無及其原因之參考。 4.系爭鑑定報告認為A處區域有多處環氧樹脂壓力灌注之針頭殘留，研判曾予止漏施工；B處區域現況仍可見水滴懸掛滴落及天花板積水情形，此外木門框、牆壁及地磚亦皆有滲水污染痕跡，可見該處頂板滲水時日已久等語，並拍攝有現場照片顯示上開情形附於系爭鑑定報告為證。另原審於107年1月17日會同兩造及鑑定技師林０勝至系爭房屋現場勘驗，經原審就系爭鑑定報告之內容，詳為詢問，鑑定技師林０勝當場證稱：「右側衛浴（即B處區域）目前的現況和當時鑑定時比較有明顯改善，沒有像當初那般潮濕積水，可見滲漏水情形有改善…依照其個人判斷，如果沒有3、5年的滲漏期間，應該不至於產生鐘乳石的，而且也有白華現象，可見滲水時程並非短暫」等語（見原審卷第149、150頁）。另證人陽銘工程行負責人陳０銘於原審107年6月14日審理時到庭結證：「（是否有到這棟大樓3樓？）有，當時是永慶不動產找我去的，他打電話給我時，告訴我廁所天花板有漏水的情形，大概是在105年12月左右，我到4樓之後，就看4樓廁所沒有看到什麼特別異狀的情形，於是我就下到3樓（即系爭房屋），看主臥房廁所的上方，天花板有滲水，我有從檢修孔來看，有發覺主臥房廁所上方有裂縫，有漏水的情形（即A 處區域），當時我有進行修繕…。」、「（系爭鑑定報告第14頁照片下方及第15頁管路部分是否為你修繕的位置？）是。在我還沒有做以前，看不出來有修理過的痕跡，因此這個照片上面高壓灌注修理的情形就是我做的。還沒有高壓灌注以前，我判斷漏水的情形至少1年以上，因為有鐘乳石產生的現象，但是因為滲水的情形很小，所以不會像水管漏水會有水滴滴下來的水滴聲，因此並不會有聲音，但是之所以會知道有漏水，是因為矽酸鈣板有漏水的痕跡，我修理完畢以後就離開了，後來4樓的人又有告訴我說3樓的住戶說別的地方又有漏水的情形，漏水的地方是在主臥房一進門天花板（即B處區域）又有漏水的現象，我有再去看過，我打開後有看到鐘乳石的現象，所以應該也是1年以上的滲水問題，只是第一次維修時並沒有注意到這個位置，所以沒有去維修。」等語（見原審卷第195頁背面、196頁正面）。由系爭鑑定報告及鑑定技師林０勝與證人陳０銘之證言可知，被上訴人於系爭房屋交屋後發現A處區域及B處區域之漏水，其中A處區域漏水由4樓B1住戶於105年12月間委由陽銘工程行陳０銘灌注環氧樹脂止漏，B處區域之漏水則未處理，由被上訴人於105年12月27日向台中市技師公會鑑定系爭房屋頂板漏水瑕疵，其中A處區域之漏水情形應存在有1年以上，因漏水情形不嚴重，陳０銘係由矽酸鈣板有漏水得知，且台中市技師公會係在陳０銘灌注環氧樹脂止漏之後才為鑑定，故發現現況有多處環氧樹脂壓力灌注之針頭殘留，以A處區域在陳０銘105年12月間修繕時已存在漏水情形1年以上，足認A處區域之漏水在系爭房屋105年8月2日交屋前即已存在，自不能因台中市技師公會在該瑕疵修復後始為鑑定，其結果認為現況未見滲漏，而認A處區域於系爭房屋交屋時無漏水之瑕疵。再就B處區域之漏水而言，該漏水於台中市技師公會106年2月14日至系爭房屋現場鑑定時仍存在，該漏水情形，鑑定技師林０勝與證人陳０銘均認有鐘乳石現象，滲水問題應存在有1年以上，亦可見B處區域之漏水情形在上訴人於105年8月2日將系爭房屋交由被上訴人管領時業已存在，並非交屋後始新發生漏水情形。 5.系爭房屋之漏水位置係在浴廁頂板內部，而一般房屋買受人進入屋內觀看時，多僅能就裝潢外部予以觀察，少有會拿取手電筒及搬取梯子，再打開頂板維修孔以觀察浴廁頂板內部之情形，是系爭浴廁頂板內部之滲漏水情況，應非買受人依看屋時之一般觀察方式所能立即發現，應屬依通常檢查未能即時發現之瑕疵，常需使用一段期間後，始能由頂板外部受潮情形而察悉內部有異，自不得以被上訴人交屋當下未立即反應有此瑕疵存在為由，而認交屋時並無瑕疵存在。上訴人以被上訴人未於交屋前後發現A處區域及B處區域漏水，未要求有鑫公司及上訴人連同地板抓漏工程一併處理，否認A處區域及B處區域於交屋時存在有漏水瑕疵，即無可採。 6.系爭買賣契約第9條第5項既已約明上訴人保證系爭房屋於交屋前無存在滲漏水之瑕疵，如有此一情事，願負瑕疵擔保責任等語。依前所述，A處區域及B處區域之漏水情況，係於交屋當時即已存在一段時日，則上訴人依其所約定之保證內容，自應就A處區域及B處區域之漏水情況，對被上訴人負物之瑕疵擔保責任，尚無從以其交屋時不知有此瑕疵存在，其非故意隱暪或為鑑定時距交屋已有8個月（應為6個月，上訴人誤為8個月）之久等語，據為其所應負瑕疵擔保責任之免除理由。 7.上訴人所應負之瑕疵擔保責任，係無過失責任，祇要A處區域及B處區域於上訴人交屋當時存在有漏水之瑕疵，上訴人即應負責，不論該瑕疵造成之原因為何及受上訴人有無故意或過失之影響，是A處區域及B處區域之漏水瑕疵，依系爭鑑定報告所示，分別係4樓B1住戶之地板防水功能失效及4樓B2住戶之地板埋設給水管滲漏所致，均不影響上訴人所應負之瑕疵擔保責任。上訴人主張A處區域及B處區域之漏水係4樓地板防水層失效及埋設之給水管滲漏所致，其不必負瑕疵擔保責任云云，尚非的論。又B處區域之漏水瑕疵，據鑑定技師林０勝所證「依照現場混凝土來判斷，似乎曾經修補過，修補方式並非以灌注方式，而是採用其他方式再加上無收縮水泥上去，因為從現場頂板水泥色差，可知有以此方法修補，但無法判斷何時修補。」等語（見原審卷第150頁正面），及上訴人於101年2月21日臉書表示「媽的！樓上敢再給我洗澡！我就上樓去扭斷他的…」等語，可證4樓B2住戶於101年間應係浴廁漏水，雖有委人修繕，但並未止漏，仍繼續漏水至B處區域，應非上訴人所稱及4樓B2住戶賴美玲出具切結書所謂係系爭房屋3樓書房上方天花板漏水，與B處區域之漏水位置無關，惟此並不影響上訴人所應負之瑕疵擔保責任。(二)被上訴人是否在除斥期間經過之後才對上訴人主張瑕疵擔保之權利？ 1.按民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項定解除契約之性質同屬形成權，該條項於二者所規定之6個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，不發生中斷問題，惟買受人於該6個月內行使後所生之效果權利，即可於普通時效期間內繼續存在（最高法院72年度台上字第4694號判決意旨參照），又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第356條規定為「通知」後6個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後6個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第359條、第365條第1 項之規定自明（最高法院103年度台上字第196號判決意旨參照）。查被上訴人於系爭房屋105年8月2日交屋及105年9、 10月間修繕主臥房浴廁門口地板之漏水後陸續發現系爭房屋之2間浴廁頂板有漏水現象，其中A處區域之漏水由4樓B1住戶於105年12月間委請陽銘工程行陳０銘灌注環氧樹脂止漏，B處區域之漏水則未處理，由被上訴人於105年12月27日向台中市技師公會申請鑑定系爭房屋頂板漏水瑕疵，並委請英典聯合法律事務所於106年1月6日以106典字第1號函通知上訴人，系爭房屋有滲漏水情事，上訴人應負瑕疵擔保之責，此有該律師函在卷可稽（附原審卷第27、28頁），足見被上訴人於發現A處區域及B處區域漏水後，已立即通知上訴人，並未怠於通知，且被上訴人於106年1月6日通知上訴人系爭房屋有滲漏水情事，已於6個月內之106年5月10日提起本件訴訟請求減少價金，被上訴人自非在除斥期間經過之後才對上訴人主張瑕疵擔保權利。 2.系爭房屋在105年8月2日交屋後，被上訴人隨即發現主臥房浴廁門口地板潮濕，向上訴人及有鑫公司反應，有鑫公司委請永春興實業有限公司局部更新主臥房浴廁外之地面木質地板，於105年9月23日支付1萬3545元修繕費用；上訴人則委請翔達維室內裝修工程行修繕主臥房浴廁地板，於105年10 月2日支付8500元修繕費用。被上訴人乃於105年10月4日出具切結書與有鑫公司，表示日後針對此漏水瑕疵部分不再另行追究責任，此有上訴人及有鑫公司所提出之收據、LINE對話、修繕照片、切結書、工程估價單為證（附原審卷第64、97至131、134至135頁），上訴人因此以被上訴人提出之切結書，抗辯被上訴人不能再主張權利，且被上訴人於105年 10月4日前，即已知悉系爭房屋之浴廁有漏水現象，遲至106年5月10日始提起本件訴訟，應已罹於6個月之請求權時效期間，爰為時效消滅之抗辯（上訴人將民法第365條第1項之減少價金係形成權誤為請求權，6個月之除斥期間誤為時效期間）。惟前揭系爭房屋之浴廁有漏水現象，係主臥房門口之地板，有鑫公司所支付之1萬3545元修繕費用係局部更新主臥房浴廁外之地面木質地板，上訴人所支付之8500元修繕費係修繕主臥房浴廁地板，則被上訴人所出具切結書表示日後針對此漏水瑕疵不再另行追究責任，應係就主臥房浴廁地板之漏水瑕疵而言，此與本件A處區域及B處區域之漏水係發生在頂板無關，上訴人此部分抗辯顯有誤解。 (三)被上訴人請求上訴人給付瑕疵修復費用13萬9650元及交易價值減損58萬7200元，有無理由？ 1.上訴人就A處區域及B處區域之漏水瑕疵應負瑕疵擔保責任，被上訴人自得請求減少價金。被上訴人所請求之減少價金包括瑕疵修復費用及系爭房地交易價值減損金額，就A處區域及B處區域漏水瑕疵之修復費用，台中市技師公會再為補充鑑定，以106年7月21日中市結技彬字第129號函表示A處區域之現況已未見滲漏，此區域之修復費用無法估算；至B處區域之滲水問題，因仍持續發生中，其修復工法有自3樓頂板往上開鑿或自4樓地板往下開鑿等兩種方案，俟找出管線漏水處予以切除，重新接合後，再將樓板混凝土及受損之磁磚、裝潢設施等予以復原，經評估採4樓地板往下開鑿方案所需修復費用較高，約需13萬9650元等語（見原審卷第69頁）。另對系爭房屋之漏水瑕疵有無致交易價值之減少，經原審囑託理德事務所鑑定，其結果認為減少房地價值1362萬6925元之6.6％即89萬9400元。，被上訴人爰就其中之58萬7200 為請求。 2.B處區域漏水之修補費用，經台中市技師公會鑑定需13萬9650元，該專業之鑑定報告應予尊重，本院並未發現有何不當之處，上訴人對此修復費用亦無意見，僅認為A處區域已無漏水情形，B處區域之漏水情形並非嚴重而無法修復，該瑕疵經修繕後應認已回復至合於正常使用狀態，應無再減損系爭房屋效用或價值，本件滲水情形應以修繕費用即13萬9650元作為減少價金之金額即已足夠，殊無再為請求房屋價值減損之必要等語，被上訴人此部分瑕疵修補費用13萬9650元之請求，自應准許。 3.系爭房屋有A處區域及B處區域之漏水，其中A處區域係由陽銘工程行陳０銘灌注環氧樹脂止漏，該止漏成效為何，系爭鑑定報告認為目前雖未見滲水情形，但止漏成效仍有待觀察，台中市技師公會並未認定A處區域將來不會再漏水。至B處區域之漏水，4樓B2住戶賴美玲曾於101年間委請建設公司進行樓地板鑿開及管線修復工程，但並未止漏，仍繼續漏水至B處區域，足見系爭房屋之漏水瑕疵縱予以修繕，仍無法保證瑕疵完全清除，無復發之可能性，系爭房屋之漏水修繕後瑕疵問題仍未完全清除，有復發可能性之疑慮，尚無法回復至合於正常使用狀態，即會導致系爭房屋交易價值之減損，上訴人所引實務上認為房屋瑕疵經修繕後，即回復至合於正常使用狀態，應無再減損房屋效用或價值之見解，與本件系爭房屋有兩處漏水，其中1處漏水之止漏成效尚有待觀察，另1處漏水之前已發生仍未完全修復之情形不同，上訴人主張系爭房屋之漏水瑕疵經修繕後即無交易價值減損之可言，即為本院所不採。 4.系爭房屋之漏水瑕疵經修繕後是否仍會有交易價值之減損，原審囑託鑑定之理德事務所，及上訴人於本院自行委託鑑定之正心不動產估價師聯合事務所（下稱正心事務所）同認會有交易價值之減損。理德事務所針對勘估標的物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用分析後，採用比較法及收益法等2種估價方法進行評估，評估結果認為系爭房屋之正常屋況與滲漏水屋況，其交易價值減損金額為89萬9400元（即系爭房地不算入停車位價值之1362萬6925元的6.6％）。正心事務所則以理德事務所之鑑定依其建物收益租金減損分析說明，係以不動產現在所產生之純收益，預期將來能永續取得，係以無限期永續型收益為前提，所提列之額外維護費用，係預期系爭房屋未來仍持續受漏水瑕疵殘餘效果影響，導致其為維持正常效用而增加之維護費用約每年為1萬3434元。該鑑定結果顯然未考量系爭房屋於修繕後並無永續存在之漏水瑕疵問題，其以永續性估算方式推演系爭房屋減損價值，顯有思慮欠詳之處。系爭房屋受限於經濟耐用年數限制，應以鋼筋混凝土造建物之耐用年數50年以內為計算基準，依據收益法之原理，將每年維護成本還原至價格日期即107年1月當時，應計總期數為39.4年，得出應提撥之現值總和為43萬2451元，減損比例應為1362萬6925元之3.17％。系爭房屋應受耐用年數之限制，並非永續存在，正心事務所以系爭房屋鋼筋混凝土造建物之耐用年數及尚存之耐用年數計算交易價值減損之金額，自較為正確，是就系爭房屋因漏水瑕疵所減損之交易價值，本院認應以正心事務所所鑑定之43萬2451元為準，被上訴人此部分請求，在43萬2451元之範圍內應予准許。六、綜上所述，上訴人就系爭房屋A處區域及B處區域之漏水瑕疵應負瑕疵擔保責任，被上訴人請求減少價金72萬6850元即瑕疵修復費用13萬9650元及交易價值減損58萬7200元，在瑕疵修復費用13萬9650元及交易價值減損43萬2451元，合計57萬2101元之範圍內，尚無不合，超過部分則屬無據，不能准許。原審判決命上訴人給付72萬6850元，及自起訴狀繕本送達翌日（即106年6月25日）起算之法定遲延利息，上訴意旨指摘此部分之原判決不當，求予廢棄改判，就上開不應准許之部分，原判決未察，遽予准許，即有未洽，此部分之上訴為有理由，爰由本院廢棄此部分之原判決，改判如主文第二項所示；至其餘應准許之部分，原判決核無違誤，此部分之上訴為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不影響本判決之結果，故不逐一論述，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中華民國 108 年 2 月 19 日民事第二庭審判長法官謝說容法官葛永輝法官陳蘇宗以上正本係照原本作成。不得上訴。書記官盧威在中華民國 108 年 2 月 19 日

臺灣高等法院臺中分院107年度上易字第539號

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