臺灣高等法院臺中分院107年度抗字第175號｜法律人

臺灣高等法院臺中分院民事裁定　　　　　107年度抗字第175號抗　告　人　王信仁相　對　人　振宇商城股份有限公司法定代理人　洪坤山上列抗告人因與相對人間遷讓房屋事件，對於臺灣臺中地方法院中華民國107年3月26日107年度補字第590號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告訴訟費用由抗告人負擔。理由一、抗告意旨略以：抗告人以訴外人王○○及抗告人之名義，於民國102年11月6日與相對人振宇商城股份有限公司(下稱振宇商城)簽訂「不動產租賃契約書」（下稱系爭租約），約定由相對人向抗告人及王○○承租坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地（下稱系爭土地）及其上00建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路0段000號，下稱系爭房屋），租期19年。因相對人自106年4月起即未給付租金，抗告人遂於106年8月4日催告終止租約，請求相對人自系爭房屋遷出，將房屋返還抗告人，並將系爭土地返還抗告人及訴外人張○○、顏○○、廖○○、廖○○等全體共有人；同時給付抗告人積欠之租金新臺幣（下同）318萬9,600元本息；並自107 年1月1日起至遷讓返還系爭房屋及土地之日止，按月給付抗告人相當於租金之不當得利41萬4,667元。原法院以系爭土地價額加計系爭房屋價額超過租賃期間租金總額，認為本件訴訟標的價額應以系爭租約所載租賃期間之租金總額核定之。惟請求遷讓房屋之訴，其訴訟標的之價額應以房屋之價額為準，不應併計土地價額。系爭房屋106年度之課稅現值為 797萬6,000元，本件訴訟標的價額應以此核定。縱認本件應以租賃期間之租金總額核定訴訟標的價額，亦應依照系爭租約第7條4-1項：「建物未完成時，按土地給付租金各二分之一，建物完成後租金三分之二屬於王信仁所有」，計算租金。系爭建物係於104年3月20日完工，抗告人所得收取之租金為：103年1月至104年3月計372萬1,200元【計算式：531600×1/2×14＝0000000】；104年4月至106年12月計1,134萬0, 800元【計算式：531600×2/3×32＝00000000】；107年1月至111年12月計4,768萬6,667元【計算式：622000×2/3×32 ＝00000000】，因此，租賃期間租金總額共計為6,274萬8,667元【計算式：721200＋00000000＋00000000＝00000000】。原法院逕依系爭租約第3條，計算租賃期間租金總額為1億4,470萬0,800元，而忽略系爭租約第7條4-1項所約定抗告人及王○○二人間收取租金之比例，其計算方式誠屬錯誤，原裁定顯有不當。爰提起抗告，求為廢棄原裁定等語。二、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據。第一項之核定，得為抗告，民事訴訟法第77條之1 定有明文。次按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2亦有明定。復按因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以二個月租金之總額為準，不動產以二期租金之總額為準，民事訴訟法第77條之9亦有明文。三、經查：㈠抗告人於原審起訴主張，兩造於102年11月6日簽訂系爭租約，約定相對人向抗告人及王○○承租系爭土地及房屋，使用範圍全部，土地面積2,929平方公尺，房屋面積詳如建物所有權狀所載，租賃期間自103年1月1日起至121年12月31日止共計19年。103年1月1日起至106年12月31日止每月租金為53萬1,600元；107年1月1日起至111年12月31日止，每月租金為62萬2,000元，112年1月1日起至121年12月31日止，每月租金為68萬2,200元。建物未完成時，按土地給付租金各二分之一予抗告人及王○○；建物完成後，租金三分之二屬於抗告人所有，三分之一屬王○○所有。嗣因相對人自106年4月間起未依約給付租金，尚積欠自106年4月起至同年12月止共計9個月租金318萬9,600元，抗告人遂於106年8月4日催告終止租約，並聲明：⒈被告（即相對人）應自原告（即抗告人）所有系爭土地及其上所有系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告，及將系爭土地返還原告及訴外人張○○、顏○○、廖○○、廖○○等全體共有人。⒉被告應給付原告租金318萬9,600元，及自107年1月1日起至遷讓返還系爭土地及房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利41萬4,667 元，並應自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按上開應給付之金額，加計年息百分之5利息。是依抗告人上開主張，兩造間之法律關係為土地及房屋之租賃契約，抗告人因終止租賃契約，請求返還之標的物包含系爭土地及房屋，則本件租賃物之價額自應以系爭土地及房屋之總額認定之。抗告人抗辯本件租賃物之價額不應併計土地價額，無足憑採。㈡次查，本件租賃物之價額為4億3,853萬9,000元，【計算式：依抗告人所提系爭土地登記謄本記載106年1月公告土地現值147,000元/㎡×2,929㎡＝430,563,000元；依抗告人所提系爭建物106年房屋稅繳款書記載課稅現值7,976,000元；430,563,000元＋7,976,000元＝438,539,000元】。而依系爭租約記載，租賃期間自103年1月1日起至121年12月31日止共計19年，其租金總額為1億4,470萬0,800元【計算式：每月租金531,600元×(自103年1月1日起至106年12月31日止共計 48個月)＝25,516,800元；每月租金622,000元×(自107年1 月1日起至111年12月31日止共計60個月)＝37,320,000元；每月租金682,200元×(自112年1月1日起至121年12月31日止共計120個月)＝81,864,000元；25,516,800元＋37,320,000元＋81,864,000元＝144,700,800元】。綜上，足認系爭租約所載租賃期間之租金總額，並未超過租賃物之價額，揆諸前揭說明，本件訴訟標的價額應以租賃期間之租金總額核定之。㈢抗告人雖抗辯系爭租約第7條4-1項：「建物未完成時，按土地給付租金各二分之一，建物完成後租金三分之二屬於王信仁所有」，因此本件租金總額應以上開比例計算之云云。惟查，依抗告人上開起訴意旨係終止全部租約，請求相對人返還之標的物為系爭土地及房屋之全部，則本件訴訟標的價額應以系爭租約所載租賃期間之租金總額計算之，至於系爭租約第7條4-1項之約定，為抗告人與另一出租人王○○之內部約定，與本件核定訴訟標的價額無涉，抗告人此部分之抗辯，亦無可採。㈣綜上，原法院核定本件訴訟標的價額為1億4,470萬0,800元，尚無不合。抗告人指摘原裁定關於核定訴訟標的價額不當，求予廢棄，為無理由。四、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。中華民國 107 年 5 月 21 日民事第七庭審判長法官饒鴻鵬法官陳毓秀法官高英賓以上正本係照原本作成。再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。書記官陳宜屏中華民國 107 年 5 月 21 日

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