八十七年度重上字第二十一號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：89 年 04 月 25 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　八十七年度重上字第二十一號上　訴　人　乙○○○原訴訟代理人　蔡孟章　　律師上　訴　人　甲○○○　住被上訴　人　精明開發建設股份有限公司　設台中市○區○○街一五三號法定代理人　王慶村　　住訴訟代理人　吳志清　　律師右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月十三日臺灣臺中地方法院八十六年重訴字第二五九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：均求為判決：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。二、陳述：（一）甲○○○部分：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：１、原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ部分之未保存登記房屋（以下稱系爭房屋）原屬上訴人甲○○○所有，民國（以下同）五十六年間，上訴人甲○○ ○積欠張廖富寬債務，張廖富寬訴請清償債務，取得執行名義後，對系爭房屋聲請強制執行，由上訴人乙○○○（原名黃劉險）買受，張廖富寬並非以拍賣抵押物之裁定為執行名義聲請拍賣系爭房屋。２、乙○○○於民國（以下同）五十六年買受系爭房屋以後，即將系爭房屋出租與伊，租期約定至八十六年四月三十日屆滿，但伊於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，上訴人乙○○○亦繼續向伊收取八十六年五月一日起至同年十月三十一日止共六個月之租金（新台幣，以下同）一萬二千元，八十六年十一月一日起至八十七年四月三十日止、八十七年五月一日起至同年十月三十一日止、八十七年十一月一日起至八十八年四月三十日止、八十八年五月一日起至八十八年十月三十一日止，各一萬二千元之租金，足見伊與上訴人乙○ ○○間，就系爭房屋有租賃關係存在。３、上訴人乙○○○現仍以不定期限向訴外人王慶村承租系爭土地，上訴人乙○ ○○並將其所有之系爭房屋以不定期限出租與上訴人甲○○○，上訴人甲○ ○○占有系爭土地及系爭房屋，有合法權源，被上訴人之訴，為無理由。４、原判決附圖編號Ｋ、Ｆ部分均係上訴人甲○○○占有供停車、堆放雜物及出入之用。（二）乙○○○部分：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：１、坐落台中市西屯區○○○段九六五之三地號土地上之未辦保存登記系爭房屋，原屬上訴人甲○○○所有，因上訴人甲○○○負債，致系爭房屋被債權人簡淑等人聲請原審法院實施強制執行查封拍賣，五十六年三月九日，由上訴人乙○○○（原名黃劉險）得標，買受系爭房屋，取得系爭房屋之所有權，此有原法院發給之權利移轉證書暨台中市稅捐稽徵處黎明分處出具之證明書可稽。而系爭九六五之三地號土地，係分割自同段九六五地號，該九六五地號，原係上訴人甲○○○與訴外人張廖黃萼共有，上訴人甲○○○之應有部分為三分之一，張廖黃萼之應有部分為三分之二，迨七十五年間，上訴人甲 ○○○負債，其應有部分被拍賣，由訴外人吳秀琴拍定，取得上訴人甲○○ ○應有部分之所有權後，輾轉出賣與訴外人吳光遠、謝明志、謝明昌、王慶村，七十八年四月十九日，裁判分割，王慶村分得系爭九六五之三地號即系爭土地，辦妥分割登記後，王慶村在八十一年三月間，將系爭土地售與被上訴人，由被上訴人取得系爭土地之所有權，以致發生系爭房屋及其基地土地經法院拍賣後產生拍定人各異之情形，依據民法第八百七十六條之規定，系爭房屋拍賣之買受人即上訴人乙○○○，對於系爭土地即有法定地上權存在，上訴人乙○○○對於系爭土地既有法定地上權，亦即對系爭土地有使用權源，被上訴人即不得以無權占有為由，請求上訴人乙○○○拆屋還地。又上訴人乙○○○對系爭土地既有法定地上權，則系爭土地所有人即甲○○○之應有部分出賣時，依土地法第一百零四條第一項之規定，上訴人乙○○○對於土地拍賣，有依同一條件優先購買之權，詎系爭土地自七十五年起，輾轉出賣與訴外人吳秀琴、吳光遠、謝明志、王慶村、被上訴人，均未通知上訴人乙○○○是否行使優先購買權，依土地法第一百零四條第二項之規定，其各次買賣契約對上訴人乙○○○均不生效力，上訴人乙○○○自有權使用系爭土地。又被上訴人公司於受讓系爭土地時，既已明知系爭土地上有系爭房屋存在之事實，顯係已有容忍地上建物存在而默許房屋所有人即上訴人乙○ ○○繼續使用系爭土地之意思，自不得請求上訴人乙○○○拆屋還地。２、被上訴人之前手王慶村，前曾於七十九年間，對上訴人乙○○○、甲○○○ 提起拆屋交地之訴，經原法院審理結果，認定上訴人乙○○○係基於租賃契約承租人之身分而占有使用系爭土地，有合法之權源，非無權占有，因而駁回其訴，王慶村提起上訴，鈞院及最高法院均判決駁回上訴確定在案，本件既經判決確定，依最高法院四十二年台上字第一三０六號判例意旨，被上訴人就同一法律關係，不得於新訴訟中作相反之主張，玆被上訴人竟於上述拆屋還地事件判決確定後，再就同一事項，為相反之主張，否認上訴人乙○○ ○與原地主間有租賃關係存在，即非可取。３、上訴人從未對被上訴人提起確認優先購買權存在之訴。４、上訴人乙○○○對系爭土地有法定地上權，是以系爭土地出售時，上訴人乙 ○○○有優先購買權。５、訴外人王慶村買受系爭土地以後，已將之出賣與被上訴人，則王慶村於七十九年間以郵局存證信函對上訴人乙○○○表示租期屆滿不再繼續出租，租賃關係消滅云云，應不生催告之效力。６、訴外人王慶村於七十九年十一月六日致上訴人之存證信函略稱：「．．．．又上開土地，本人（指王慶村）擬收回自用，租期屆滿後，本人即不再出租與台端．．．．」云云。顯見訴外人王慶村自始係以收回自用為由，而提起本訴，其並無收回自用之原因，其訴為無理由。７、由下列事證，足以證明上訴人乙○○○就系爭土地，與被上訴人間存有不定期之租賃關係：Ａ、上訴人乙○○○前於五十六年三月九日，至原法院民事執行處參與競標，買受系爭房屋之所有權後，即與當時房屋所坐落之系爭土地所有人即上訴人甲 ○○○訂立租約，承租使用系爭土地，原定之租賃期間本自五十六年四月一日至七十一年四月三十日止，租期屆滿後，雙方同意更新續約，租賃期間延至八十六年五月一日，此有基地租賃契約書影本貳件在卷可稽。添Ｂ、訴外人王慶村於七十六年十二月二十六日，以其個人名義，向其前手即訴外人謝明志等買受系爭土地，依買賣不破租賃原則，訴外人王慶村即應繼受前述乙○○○向甲○○○承租系爭土地之租賃關係，此有訴外人王慶村通知上訴人付租之台中三十六支郵局第四三八號存證信函影本壹件附卷可佐。添Ｃ、八十六年五月一日，上述土地租約所定租賃期間屆滿後，上訴人乙○○○仍以系爭房屋繼續占有使用系爭土地，並交付租約屆期後自八十六年五月一日起至八十七年十月三十一日止一年六個月之土地租金，此有上訴人郵寄支付土地租金之台中西屯郵局第四八六號、台中何厝郵局第二三六號存證信函、郵政匯票及限時雙掛號回執等證物影本在卷足憑。添Ｄ、八十七年四月二十九日，被上訴人公司法定代理人王慶村始以台中英才郵局第二一號存證信函將前開上訴人先後陸續已交付之一年六個月土地租金隨函全數退回，上訴人乃於同年五月六日，以出租人拒收租金為由，將該租金全數向原法院提存，此有原法院八十七年度存字第一五五三號提存書、國庫存款收款書影本各一件足憑。Ｅ、此後，上訴人乙○○○即依契約所定之付租期日，於每六個月之月底以前，按時以雙掛號郵政存證信函夾附郵政匯票之方式，將租金寄交王慶村收受，未見被上訴人退還。Ｆ、綜上所述，足見上訴人乙○○○與王慶村間，就系爭土地仍存有不定期租賃關係，而王慶村將系爭土地出賣與被上訴人，依買賣不破租賃原則，系爭土地之租賃契約對被上訴人繼續生效，被上訴人片面主張租賃期間屆滿，租賃契約已消滅，進而請求上訴人乙○○○拆屋交地，即乏依據。三、證據：除引用原審立證方法外，上訴人甲○○○補提乙○○○出具之收據影本五張為證。上訴人乙○○○補提存證信函、提存書、存款收款書、繳款書（均為影本）各一件、匯票影本三張為證。上訴人乙○○○補提：原法院八十年訴字第六四號、本院八十年上字第三六四號、最高法院八十一年台上字第三九五號王慶村、乙○○○間拆屋交地事件判決正本之影本、權利移轉證書影本、契稅繳納書、台中市稅捐稽徵處黎明分處78.11.2黎明分二字第一八八八０號函影本各一件、郵局存證信函影本三件、匯票影本三張、土地登記簿謄本四十一張、為證。乙、被上訴人方面：一、聲明：求為判決：駁回對造之上訴。二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：（一）上訴人乙○○○自七十九年十一月間，即已向被上訴人法定代理人表明，渠與系爭土地原所有人甲○○○間所訂之租賃契約，應由被上訴人法定代理人繼受為出租人；嗣並按期向被上訴人法定代理人繳納租金。此乃該上訴人在原審法院所主張之事實，該上訴人既已是認被上訴人法定代理人為出租人，並對之繳納租金，則被上訴人法定代理人在七十九年十一月六日，以台中郵局三十六支局第四三八號存證信函通知上訴人乙○○○：「租期屆滿後，本人即不再出租與　台端，請　台端將地上物拆除將土地交還本人，特此通知」、「又，租期屆滿後租賃關係即消滅，本人不另為終止租約或再為收回之意思表示」。上訴人乙○○○於七十九年十一月二十日，在其所寄給王慶村之一二九０號郵局存證信函中亦自認曾收受王慶村所寄之上述四三八號存證信函無誤。依最高法院四十二年台上字第四一○號及五十五年台上字第二七六號判例意旨，即已生阻止租約更新之效力。上訴人在第二審否認被上訴人法定代理人之出租人地位，主張前開阻止續約之存證信函不生效力云云，應無足取。（二）被上訴人係於土地出租期限屆滿後，本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求上訴人乙○○○拆屋還地；並非於土地租賃契約存續期間行使物上請求權，亦非主張繼受出租人之地位，請求返還租賃物，自與土地法第一百零四條第二項後段：「其契約（土地買賣契約）不得對抗優先購買權人」之規定無涉。何況，該上訴人在原審法院已陳稱：「不否認原告（指被上訴人）取得土地的權利」等語。上訴人乙○○○自不得再援引土地法第一百零二條規定，否認被上訴人之土地所有權人地位。（三）上訴人等在八十年八月三日，在另案鈞院八十年上字第三六四號拆屋還地事件履勘現場時，已表明鑑測圖所示ＡＢＣＤＦＨＫ等部分地上建物，均屬上訴人乙○○○所有（本件原判決附圖與該另案一審判決附圖，關於前開各部分之位置及面積，均屬相同），此有該項勘驗筆錄影本可稽，上訴人於本件經鑑測之後，始翻異前詞，改稱ＡＤ部分非其所有云云，顯非可採。（四）上訴人在租期屆滿後，片面寄交之匯票，經被上訴人於起訴狀及原審法院審理時，迭次表明交還之意，均遭拒絕；復經原出租人王慶村連同該上訴人嗣後再寄送之另紙匯票，一併具函按址郵遞寄還，亦因該上訴人向郵務人員誆稱「無此人」，而無法送達，迨上訴鈞院後，該上訴人復寄送匯票，亦經原出租人再行一併寄還。此等情形，顯不能認被上訴人或原出租人已收受系爭土地租金；故上訴理由狀以原出租人繼續收受租金，主張系爭土地具有不定期租賃，即非可採。至於該上訴人於原出租人退還全部匯票後，予以提存乙節，則係非依債之本旨所為，仍不能指原出租人已收受租金，自不發生繼續租約之問題。（五）上訴人乙○○○於取得系爭房屋所有權以後，既已與當時之基地共有人即上訴人甲○○○訂立定期基地租賃契約，玆該定期基地租賃契約既已屆滿，未再續約，租約應已消滅，上訴人乙○○○尤無再主張伊就系爭土地有法定地上權之餘地。（六）被上訴人就上訴人甲○○○部分，係本於所有權之作用，依民法第七百六十七條關於排除妨害請求權之規定，請求該上訴人遷離系爭土地及地上房屋，並禁止妨礙被上訴人對於該房屋拆除之強制執行；並以該上訴人之繼續佔用系爭土地及地上房屋，即妨害被上訴人對另一上訴人所有物返還請求權之行使，而依侵權行為之法則，請求該上訴人遷離系爭土地及地上房屋。茲上訴人乙○○○對於系爭土地既係無權占有，則渠就系爭地上房屋是否有租賃關係，與被上訴人之請求，即無關涉；從而，上訴人甲○○○縱已向上訴人乙 ○○○繳納房屋租金，對於系爭土地之占有，仍不能謂有何正當權源。（七）按判決之既判力，係僅關於為該判決之事實審言詞辯論終結時之狀態有之；若該言詞辯論終結後所發生之事實，即不受既判力之拘束。此有最高法院三十九年台上字第二一四號判例可循。本件另案判決係以租期尚未屆滿作為判決基礎，而本件訴訟之提起，已在該另案判決所認定之租賃期間屆滿之後，自不受該另案確定判決之拘束。（八）系爭土地租賃關係已因契約所訂期間屆滿而消減，上訴人乙○○○一再寄送匯票主張其已支付土地租金，關於八十七年十一月以前部分，均經被上訴人法定代理人表明拒絕收受，予以寄回；八十七年十一月十三日所寄送者，經委由被上訴人訴訟代理人當庭退還遭拒，該上訴人復於本年四月三十日再行寄送，就此代為再次表明拒絕受領，該等匯票並已交由被上訴人訴訟代理人保管，請該上訴人速行取回。茲所謂租金匯票係該上訴人不顧反對任意寄送，被上訴人法定代理人雖收受郵件，惟就該匯票既未予兌領，復迭表退還之意，自無收受租金可言，殊難據此認已成立不定期租賃。（九）上訴人乙○○○占有系爭土地，原係本於定有期限之基地租賃契約，應無最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之適用。三、證據：除引用原審立證方法外，補提：土地登記簿謄本十三張、存證信函影本一張、匯票影本三張為證。丙、本院依職權調閱原審八十年訴字第六四號王慶村與乙○○○間拆屋交地事件、七十四年民執七字第一一九０三號謝吳秀琴、甲○○○間強制執行事件及八十七年存字第一五五三號提存事件卷宗。理由一、本件被上訴人主張：坐落台中市西屯區○○○段九六五之三地號土地（下稱系爭土地）係伊所有，上訴人乙○○○無正當權源，以其所有如原判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ所示磚瓦造平房，門牌號碼台中市○○區○段二四八號之未保存登記房屋（下稱系爭房屋）占用系爭土地，連同原判決附圖編號Ｆ、Ｋ所示部分之土地均予占用，妨害伊對系爭土地所有權之行使，不法侵害伊之權利，且無法律上之原因而受有相當於租金之利益，使伊無法使用系爭土地，爰本於土地所有權人物上請求權之法律關係，求為判命上訴人乙○○○應將系爭房屋拆除，將房屋坐落之土地連同上述原判決附圖編號Ｆ、Ｋ所示之土地交還被上訴人，另依侵權行為及不當得利之法律關係，求為判命上訴人乙○○○應自八十六年五月一日起，至交還系爭土地之日止，按系爭土地面積申報地價總額年息百分之八計付損害金，並均宣告附條件假執行之判決。又上訴人乙○○○對上述房屋無正當權源，竟將之出租與上訴人甲○○○，甲○○○占用系爭土地及房屋，無任何權源，並無權占用原判決附圖編號Ｆ、Ｋ所示部分之土地，供自己停車、堆放雜物及出入之用，妨害被上訴人對系爭土地所有權之行使，爰本於物上請求權，求為判命上訴人甲○○○應自系爭房屋及系爭土地遷離，並不得妨礙上述拆屋還地之執行，併宣告附條件假執行之判決。二、（一）上訴人則以：系爭房屋原屬上訴人甲○○○所有，因上訴人甲○○○負債，致系爭房屋被債權人簡淑等人聲請原審法院實施強制執行查封拍賣，五十六年三月九日，由上訴人乙○○○（原名黃劉險）得標，買受系爭房屋，取得系爭房屋之所有權，而系爭九六五之三地號土地，係分割自同段九六五地號，該九六五地號，原係上訴人甲○○○與訴外人張廖黃萼共有，上訴人甲○ ○○之應有部分為三分之一，張廖黃萼之應有部分為三分之二，七十五年間，上訴人甲○○○負債，其應有部分被拍賣，由訴外人吳秀琴拍定，取得上訴人甲○○○應有部分之所有權後，輾轉出賣與訴外人吳光遠、謝明志、謝明昌、王慶村，七十八年四月十九日，裁判分割，王慶村分得系爭九六五之三地號即系爭土地，辦妥分割登記後，王慶村在八十一年三月間，將系爭土地售與被上訴人，由被上訴人取得系爭土地之所有權，以致發生系爭房屋及其基地土地經法院拍賣後產生拍定人各異之情形，依據民法第八百七十六條之規定，系爭房屋拍賣之買受人即上訴人乙○○○，對於系爭土地即有法定地上權存在，上訴人乙○○○對於系爭土地既有法定地上權，亦即對系爭土地有使用權源，被上訴人即不得以無權占有為由，請求上訴人乙○○○拆屋還地。又上訴人乙○○○對系爭土地既有法定地上權，則系爭土地所有人即甲○○○之應有部分出賣時，依土地法第一百零四條第一項之規定，上訴人乙○○○對於土地拍賣，有依同一條件優先購買之權，詎系爭土地自七十五年起，輾轉出賣與訴外人吳秀琴、吳光遠、謝明志、王慶村、被上訴人，均未通知上訴人乙○○○是否行使優先購買權，依土地法第一百零四條第二項之規定，其各次土地買賣契約對上訴人乙○○○均不生效力，上訴人乙○○ ○自有權使用系爭土地。又被上訴人公司於受讓系爭土地時，既已明知系爭土地上有系爭房屋存在之事實，顯有容忍地上建物存在而默許房屋所有人即上訴人乙○○○繼續使用系爭土地之意思，自不得請求上訴人乙○○○拆屋還地。又上訴人乙○○○與王慶村間就系爭土地所訂之上述租賃契約，雖已至八十六年五月一日屆滿，但租期屆滿後，上訴人乙○○○仍繼續使用系爭土地，且原出租人王慶村不為反對之意思表示，並繼續收取租金，顯已成立不定期租賃，被上訴人以租賃關係已消滅為由，訴請拆屋還地，為無理由等語，資為抗辯。（二）上訴人甲○○○另辯以：伊自五十六年起，即向上訴人乙○○○租用系爭房屋居住，租期約定至八十六年四月三十日屆滿，但伊於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，上訴人乙○○○亦繼續向伊收取八十六年五月一日起至同年十月三十一日止共六個月之租金（新台幣，以下同）一萬二千元，因而成為不定期租賃，伊已按期支付租金與上訴人乙○○○，付至八十八年十月三十一日止，足見伊與上訴人乙○○○間，就系爭房屋有租賃關係存在，伊使用系爭房屋有正當權源，被上訴人訴請遷讓，為無理由等語。三、被上訴人主張：系爭土地係伊所有，上訴人乙○○○以其所有如原判決附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｈ所示磚瓦造平房，門牌號碼台中市○○路○段二四八號之未保存登記房屋占用系爭土地，連同原判決附圖編號Ｆ、Ｋ所示部分之土地均予占用，並將系爭房屋出租與上訴人甲○○○使用，上訴人甲○○○併占用原判決附圖編號Ｆ、Ｋ所示部分之土地，供自己停車、堆放雜物及出入之用等情，為上訴人乙○○ ○、甲○○○所是認，並有被上訴人所提之土地登記簿謄本三張（見原審卷第十一至十三頁）、上訴人乙○○○所提之權利移轉證書、契稅繳納證明書、基地租賃契約書附卷足憑（見同卷第五十七至六十一頁），復經原審及本院會同台中市中興地政事務所派員至現場履勘測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖可考（同卷第三十一頁、第三十六、三十七頁、第一三五至一三七頁），自堪信為真實。上訴人乙○○○雖辯稱：如原判決附圖所示Ａ部份及Ｄ部份土地上之房屋係訴外人張廖黃萼所有，非其所有云云，並提出張廖黃萼出具之聲明書、共有物分割契約書各一份、台中市稅捐稽徵處黎明分處⒏黎明分二字第二一０一一號函影本一件、房屋稅籍登記表影本三張為證（見原審卷第九五至一０四頁）。然查：本件系爭房屋係原審法院於八十六年六月三十日會同台中市中興地政事務所指派測量員至現場，依據兩造及訴外人張廖黃萼之夫張廖富寬之陳述而予施測，經測量結果，原判決附圖編號Ａ、Ｄ所示之房屋，確係上訴人乙○○○所有，此有勘驗筆錄、複丈成果圖附卷可考（原審卷第三十一、三十二、三十六、三十七頁）；上述地政事務所測繪之系爭房屋複丈成果圖亦載稱：「房屋權屬，依據張廖富寬先生陳述之記載」等語（同卷第三十七頁）。又王慶村曾於八十年一月間，訴請乙○○○拆除系爭房屋交還系爭土地（原審八十年訴字第六四號），該事件本院（八十年度上字第三六四號）於八十年八月三日履勘現場時，乙○○○之訴訟代理人張廖富寬在場陳稱：「原判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｈ、Ｋ部份屬被上訴人乙○○○所有」等語，業據本院依職權調閱該案卷查明屬實（見本院上述案卷第五十一頁八十年八月三日勘驗筆錄），核與本件上述地政事務所施測後所繪之複丈成果圖及上訴人甲○○○在原審之陳述相符，而該事件原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｈ、Ｋ部份房屋之位置及面積，均與本件原審判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｈ、Ｋ所示部分相同（見調閱之原審八十年訴字第六四號卷一五九頁、本件原審八十六年重訴字第二五九號卷第一八三頁），足見本件原判決附圖編號Ａ、Ｄ所示之房屋，係上訴人乙○○○所有無誤。況房屋稅籍登記表僅係供稅捐機關課稅作業之參考，並非房屋所有權歸屬認定之唯一資料，自難單憑系爭房屋稅籍登記表登載系爭房屋係訴外人張廖黃萼所有（見原審卷第一０二頁），遽予認定上訴人所辯系爭房屋屬訴外人張廖黃萼所有為可採。四、上訴人乙○○○辯稱：系爭房屋，原屬上訴人甲○○○所有，因上訴人甲○○○ 負債，致系爭房屋被債權人簡淑等人聲請原審法院實施強制執行查封拍賣，五十六年三月九日，由上訴人乙○○○（原名黃劉險）得標，買受系爭房屋，取得系爭房屋之所有權以後，與上訴人甲○○○就系爭房屋所坐落之系爭土地訂立租賃契約書，約定上訴人甲○○○將其所有之系爭土地應有部分三分之一出租與上訴人乙○○○，租金每月一千元，租期自五十六年四月一日起，至七十一年四月三十一日止，租期屆滿，於七十一年五月一日續訂租約，月租金一千五百元，租期自七十一年五月一日起至八十六年五月一日止，而上訴人甲○○○所有之系爭土地應有部分三分之一，被其債權人聲請查封拍賣，由訴外人吳秀琴買受後，輾轉出賣與訴外人吳光遠、謝明志、王慶村，上述土地租賃契約對系爭土地之受讓人王慶村繼續發生效力，由王慶村繼受出租人之地位，上訴人乙○○○因而將租用系爭土地之租金交付與王慶村收受，上開土地租賃契約租期屆滿後，上訴人乙○ ○○仍繼續使用上述土地，並依原約定租金數額按月給付與出租人王慶村，王慶村不為反對之意思表示，且收受租期屆滿後之租金，依民法第四百五十一條之規定，應視為以不定期限繼續租約，上訴人乙○○○仍有使用系爭土地之權利，顯非無權占有等語。惟為被上訴人所否認，並陳稱王慶村在上述租賃契約屆滿前，即以郵局存證信函通知承租人即上訴人黃劉聆妃租期屆滿不再出租之意思，且租期屆滿後未向其收受租金，租賃契約已消滅等語。經查：（一）依上訴人乙○○○所提基地租賃契約書之記載，上訴人乙○○○向系爭土地原所有人即上訴人甲○○○租用系爭土地，其租賃期限自五十六年四月一日起至七十一年四月三十一日止，期滿續訂租約，租期自七十一年五月一日起至八十六年五月一日屆滿（見原審卷第五十九至六十一頁），顯屬定期租賃。王慶村於七十六年十二月二十六日買受原出租人甲○○○之系爭土地後，固繼受出租人之地位。但被上訴人主張：王慶村繼受出租人地位後，已於七十九年十一月六日，以台中郵局三十六支局第四三八號存證信函通知承租人即上訴人乙○○○：「台中市西屯區○○○段九六五之三土地（即系爭土地），本人（指王慶村，以下同）於民國七十六年十二月二十六日取得所有權．．．請台端（指上訴人乙○○○，以下同）應將自民國七十八年十二月二十六日起，應付之租金於文到十五日內給付本人，又上開土地，本人擬收回自用，租期屆滿後，本人（指出租人王慶村）即不再出租與台端（指上訴人乙○○○），請　台端即將地上物拆除，將土地交還本人，特此通知。又租期屆滿後，租賃關係即消滅，本人不另為終止租約或再為收回之意思表示」等語，及該存證信函已於同年月七日送達上訴人乙○○○收受等情，已有被上訴人所提之台中郵局三十六支局第四三八號存證信函、及該信函送達回執影本各一件附卷足憑（見原審卷第一五二、一五三頁）。而上訴人乙○○○ 於七十九年十一月二十日，在其所寄給王慶村之一二九０號郵局存證信函中亦自認曾收受王慶村所寄之上述四三八號存證信函無誤（見同卷第六十三、六十四頁）。按最高法院四十二年台上字第四一０號判例意旨：「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者。須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其商適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示」。系爭土地租賃契約既屬定期租賃，租期至八十六年五月一日屆滿，出租人王慶村於租期屆滿前之七十九年十一月六日，已以郵局存證信函向承租人即上訴人乙○○○表示租期屆滿後租賃關係消滅，不再出租與上訴人乙○ ○○，其日期距租賃契約屆滿日尚有六年餘，承租人顯有充裕時間準備履行遷讓，依社會一般通念，其期間顯屬充裕，上訴人乙○○○辯稱出租人王慶村所訂之期間不相當云云，顯非可採。按諸土地租賃契約所載期限及上述最高法院判例意旨，應認被上訴人所主張：上訴人乙○○○與王慶村間就系爭土地所訂之上述租賃契約已歸於消滅一節為可採。（二）上訴人乙○○○雖辯稱：八十六年五月一日，上述土地租約所定租賃期間屆滿後，上訴人乙○○○仍以系爭房屋繼續占有使用系爭土地，並交付租約屆期後自八十六年五月一日起至八十九年五月一日止之土地租金，王慶村雖於八十七年四月二十九日，以台中英才郵局第二一號存證信函將上訴人乙○○ ○交付之一年六個月土地租金退回，但上訴人乙○○○已於同年五月六日，以出租人拒收租金為由，將該租金全數向原法院提存等語。固據其提出台中西屯郵局第四八六號存證信函、台中何厝郵局第二三六號存證信函、郵政匯票及限時雙掛號回執、原法院八十七年度存字第一五五三號提存書、國庫存款收款書影本各一件為證（見原審卷第六十二至八十六頁）。被上訴人亦不否認有收到上訴人乙○○○所稱之八十六年五月一日起至同年十月一日止之租金（匯票）九千元，但辯稱伊無收受租金之意思，所收匯票均無持向郵局兌領，伊將匯票退還，但上訴人乙○○○拒收，伊於上述租賃契約期限屆滿後之第五天即八十六年五月六日即具狀起訴請求上訴人乙○○○拆屋還地並支付損害金，起訴狀中已表明退還匯票之意思，本件訴訟中亦多次當庭表示退還匯票之意思，上訴人乙○○○均拒絕接受，伊無繼續出租系爭土地與上訴人乙○○○之意思等語。查：上訴人乙○○○對於被上訴人所稱未兌領匯票一節，並不否認；被上訴人於八十六年五月六日於原審具狀，訴請上訴人乙○○○拆屋還地，訴狀中曾載明：「乙○○○雖於八十六年五月三日對王慶村寄送九千元匯票乙紙，主張作為八十六年五月一日至同年十月三十一日六個月之租金，惟原告公司（指被上訴人）或法定代理人王慶村，均與該被告（指上訴人乙○○○無租賃關係存在，原告或王慶村自不能依租金為名受領，從而該項匯票將當庭交還，被告亦得自行前來具領」等語（見原審卷第五頁反面）。八十六年八月二十七日，被上訴人在原審言詞辯論期日亦表示：「匯票九千元請被告（指上訴人乙○○○）簽收」，上訴人乙○○○之訴訟代理人答稱：「我們不願收」等語（見同卷第八十九頁）；被上訴人又於八十六年十月三十日，以台中英才郵局第四三三一號存證信函，向上訴人乙 ○○○表示系爭土地之租賃契約已因租期屆滿而消滅，並將乙○○○所寄之匯票予以返還（見同卷第一五四至一五六頁）；被上訴人又於八十八年四月十四日、同年六月四日、同年十二月十日本院準備程序期日表示欲退還上訴人乙○○○所交付之匯票，均為上訴人乙○○○之訴訟代理人所拒絕，有各該次準備程序筆錄可稽（見本院卷一第一九０、二０三頁、本院卷二第二十八頁）。由上所述，王慶村收受上訴人乙○○○所指稱之抵付系爭土地租約屆滿後繼續租用系爭土地租金之匯票以後，隨即以存證信函及被上訴人以起訴狀表示將匯票退還上訴人乙○○○，或被上訴人於訴訟審理期日當庭表示欲將匯票退還上訴人乙○○○，顯見王慶村及被上訴人已先後反對上訴人乙 ○○○繼續使用系爭土地，殊難僅憑上訴人乙○○○於八十六年五月一日系爭土地租約期限屆滿後片面郵寄匯票與王慶村之行為，即認上訴人乙○○○ 於系爭土地租期屆滿後繼續使用系爭土地，王慶村未為反對之意思表示，而視為以不定期限繼續租賃契約。上訴人乙○○○抗辯系爭房屋在系爭土地存有不定期租賃契約關係云云，顯不足採。（三）上訴人乙○○○另辯稱：系爭房屋原屬上訴人甲○○○所有，因上訴人甲○ ○○負債，系爭房屋被拍賣，由上訴人乙○○○買受，而系爭土地係分割自同段九六五地號，該地原係上訴人甲○○○與訴外人張廖黃萼共有，上訴人甲○○○之應有部分為三分之一，嗣因上訴人甲○○○負債，其應有部分被拍賣，由訴外人吳秀琴拍定，取得上訴人甲○○○應有部分之所有權後，輾轉出賣與訴外人吳光遠、謝明志、謝明昌、王慶村，七十八年四月十九日，裁判分割，王慶村分得系爭九六五之三地號即系爭土地，辦妥分割登記後，王慶村在八十一年三月間，將系爭土地售與被上訴人，由被上訴人取得系爭土地之所有權，以致發生系爭房屋及其基地土地經法院拍賣後產生拍定人各異之情形，依據民法第八百七十六條之規定，系爭房屋拍賣之買受人即上訴人乙○○○，對於系爭土地即有法定地上權存在，上訴人乙○○○對於系爭土地既有法定地上權，亦即對系爭土地有使用權源，被上訴人即不得以無權占有為由，請求上訴人乙○○○拆屋還地。又上訴人乙○○○對系爭土地既有法定地上權，則系爭土地所有人即甲○○○之應有部分出賣時，依土地法第一百零四條第一項之規定，上訴人乙○○○對於土地拍賣，有依同一條件優先購買之權，詎系爭土地自七十五年起，輾轉出賣與訴外人吳秀琴、吳光遠、謝明志、王慶村、被上訴人，均未通知上訴人乙○○○是否行使優先購買權，依土地法第一百零四條第二項之規定，其各次買賣契約對上訴人乙○ ○○均不生效力，上訴人乙○○○自有權使用系爭土地等語。固據提出權利移轉證書影本一件、土地登記簿謄本二十一張附卷可稽（本院卷二第四十八至六十八頁、第一一九頁）。惟按民法第八百七十六條第一項規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協請議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。」第二項規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定」。依此規定，法定地上權之成立，以土地及土地上之建築物同屬一人所有而設定抵押，經債權人行使抵押權，拍賣抵押物結果，土地及地上建築物之拍定人各異時，始視為有地上權之設定。本件上訴人甲○○○所有之系爭房屋未辦理保存登記，且未以該屋設定抵押與他人，五十六年間，上訴人甲○○○積欠他人債務，債權人訴請清償債務，取得執行名義後，而聲請執行系爭房屋，由上訴人乙○○○買受，並非以拍賣抵押物裁定為執行名義等情，已據兩造陳明，並有上訴人乙○○○所提之權利移轉證書附卷可據，系爭房屋既非因設定抵押而被拍賣，且如前所述，系爭房屋於五十六年拍賣時，基地係屬上訴人甲○○○與訴外人張廖黃萼共有，應有部分各為三分之一、三分之二，並非上訴人甲○○○一人單獨所有，亦即房屋與基地非同屬一人所有，依上述法條規定，不成立法定地上權，況上訴人乙○○○於取得系爭房屋後，已與當時之基地共有人即上訴人甲○○○訂立定期基地租賃契約，此有上訴人所提之租賃契約書附卷可按（原審卷第五十九至六十一頁），依私法自治原則，上訴人自應受此基地租賃契約之拘束，不得再行主張法定地上權，是上訴人乙○○○所辯伊就系爭土地有法定地上權存在，使用系爭土地有合法權源云云，顯非有據。上訴人乙 ○○○對系爭土地既無法定地上權，則系爭土地出售時，上訴人乙○○○自不得以地上權人之地位，依土地法第一百零四條之規定，主張有依同一條件優先購買之權利。況土地法第一百零四條所謂優先購買權，僅係於房屋之基地出售時，得依同一條件優先購買土地之權，若出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先購買權人，優先購買權人僅係得以訴請確認其優先購買權存在，塗銷已為之土地所有權移轉登記，與優先購買權人補訂買賣契約，協同辦理土地所有權移轉登記等權利（最高法院六十五年台上字第二七０一號判例參照），主張有優先購買權者在上述訴訟勝訴判決確定取得土地所有權之前，並非當然對房屋之基地有合法使用權源，是上訴人乙○○○辯稱伊就系爭土地有優先購買權，有使用系爭土地權源云云，亦非有據。（四）上訴人乙○○○又辯稱：被上訴人公司向王慶村受讓系爭土地時，已明知系爭土地上有系爭房屋存在之事實，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應認系爭土地所有人王慶村有容忍地上建物存在而默許房屋所有人即上訴人乙○○○繼續使用系爭土地之意思，自不得請求上訴人乙○○○ 拆屋還地等語。按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」。依上判例意旨，其適用以土地及房屋同屬一人為前提，本件系爭房屋於五十六年拍賣時，固屬上訴人甲○○ ○所有，但其基地係甲○○○與訴外人張寥黃萼共有，應有部分各為三分之一、三分之二，並非屬上訴人甲○○○一人單獨所有，上訴人又未舉證證明土地共有人有分管契約，證明上訴人甲○○○就系爭房屋所坐落之基地部分有單獨處分權，核與最高法院上述判例所指情形不同，上訴人援引上述判例，辯稱基地所有人有默許房屋所有人即上訴人乙○○○繼續使用系爭土地之意思云云，亦非可採。況上訴人乙○○○依拍賣程序購得系爭房屋後，已另與當時基地所有人即上訴人甲○○○另訂基地租賃契約書，租賃期限自五十六年四月一日起至七十一年四月三十一日止，期滿續訂租約，租期自七十一年五月一日起至八十六年五月一日屆滿（見原審卷第五十九至六十一頁），則上訴人乙○○○、甲○○○間，就系爭土地之權利義務，自應依上述基地租賃契約書之約定，玆查上述基地租賃契約已於八十六年五月一日消滅，業如上述〔本判決理由四之（一）、（二）所載〕，上訴人再援引上述判例意旨，主張上述基地租賃契約書已變更為不定期租賃，伊有權使用系爭土地云云，亦非可採。（五）上訴人乙○○○再辯稱：被上訴人之前手王慶村，前曾於七十九年間，對上訴人乙○○○、甲○○○提起拆屋交地之訴，經原法院審理結果，認定上訴人乙○○○係基於租賃契約承租人之身分而占有使用系爭土地，有合法之權源，非無權占有，因而駁回其訴，王慶村提起上訴，鈞院及最高法院均判決駁回上訴確定在案，本件既經判決確定，依最高法院四十二年台上字第一三０六號判例意旨，被上訴人就同一法律關係，不得於新訴訟中作相反之主張，玆被上訴人竟於上述拆屋還地事件判決確定後，再就同一事項，為相反之主張，否認上訴人乙○○○與原地主間有租賃關係存在，即非可取等語。惟查：上述事件最後事實審言詞辯論終結日期為八十年十月一日（見調閱之本院八十年上字第三六四號卷第一二三頁），當時系爭房屋所有人即上訴人乙 ○○○與王慶村間就系爭土地之租賃契約尚存續中（見原審卷第六十、六十一頁），本院八十年上字第三六四號判決因而認定上訴人乙○○○與王慶村間就系爭土地之租賃契約仍屬存在，上訴人乙○○○有使用房屋基地之合法權源，而判決上訴人乙○○○勝訴（見該判決理由欄乙所載），而本件被上訴人係於上述土地租賃契約期滿後之八十六年五月八日，以租期屆滿無權占有為由，訴請上訴人乙○○○拆屋還地，其事由係發生於前開確定判決最後事實審言詞辯論終結日期之後，自不受上述確定判決之拘束，被上訴人於後訴之本件為相反之主張，與最高法院四十二年台上字第一三０六號判例意旨無違，上訴人乙○○○上述抗辯，殊屬無據。（六）上訴人乙○○○復辯稱：訴外人王慶村於七十九年十一月六日致上訴人之存證信函略稱：「．．．．又上開土地，本人（指王慶村）擬收回自用，租期屆滿後，本人即不再出租與台端．．．．」云云。顯見訴外人王慶村自始係以收回自用為由，而提起本訴，其並無收回自用之原因，其訴為無理由云云。惟被上訴人於起訴狀已明確載稱上訴人乙○○○無權占有伊所有之系爭土地，依民法第七百六十七條之規定，訴請上訴人乙○○○拆屋還地（見原審卷第五頁正面），上訴人乙○○○該存證信函竟妄指被上訴人係以收回自用為由而提起本件之訴云云，顯屬無據。（七）綜上所述，上訴人乙○○○迄未舉證證明其以系爭房屋占有系爭土地有何正當權源，則被上訴人以系爭土地所有權人之地位，本於物上請求權，訴請上訴人乙○○○拆除系爭房屋，將系爭土地返還被上訴人，核無不合。（八）被上訴人請求損害金部分；按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會之通念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。系爭土地位於市區，北隔鄰地建有十二層樓房及三層樓房，東側有停車場及十二橧大樓，南側及西側均面臨十二米道路，隔鄰建有三至十五層樓房多棟上訴人乙○○○係以磚瓦造平房占有系爭土地，供出租他人使用等情，已據本院履勘屬實，被上訴人請求上訴人乙○○○應按上開土地面積合計０‧０七六七公頃申報總價額年息百分之八計付之損害金，尚稱允當。（九）上訴人甲○○○部分：上訴人甲○○○提出收據四張（本院卷一第五十一至五十三頁，第二一一頁），主張伊向乙○○○租用系爭房地，租約現尚存續中，伊使用系爭房地有合法權源云云。惟查上訴人乙○○○以其所有之系爭房屋占有系爭土地，因無正當權源，被上訴人訴請拆屋還地已獲勝訴判決，業如上述，則上訴人甲○○○雖向乙○○○租用系爭房屋，但仍不能自無權源之上訴人乙○○○取得系爭土地之使用權，是被上訴人本於所有權作用，訴請上訴人甲○○○遷離系爭土地，且不得妨礙拆屋還地之執行，亦屬有據。五、原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依兩造之聲請，為附條件「准」、「免」假執行之宣告，核無不合，上訴人猶執前詞，指摘原判決失當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。六、兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述。七、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　四　　　月　　二十五　　日 ~B1民事第一庭審判長法　官　楚汝聰 ~B2　　　　　　　　法　官　陳憲智 ~B3　　　　　　　　法　官　邱森樟右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 ~B　　　　　　　書記官　盧東煥中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　四　　　月　　二十八　　日附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。Ｄ

臺灣高等法院臺中分院八十七年度重上字第二十一號

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