臺灣高等法院 臺中分院九十二年度上字第四二號
關鍵資訊
- 裁判案由租佃爭議
- 案件類型民事
- 審判法院臺灣高等法院 臺中分院
- 裁判日期93 年 03 月 10 日
臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上字第四二號 上 訴 人 丙○○ 乙○○ 甲○○ 送達代收人 楊振芳律師 右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月五日臺灣彰化地 方法院九十一年度訴字第三三八號第一審判決提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、本件經本院審理結果，認第一審判決認事用法均無不當，應予維持，並引用第一 審判決書記載之事實、證據及理由。 貳、上訴要旨： 一、上訴人上訴意旨略以：查本件系爭坐落於彰化員林鎮○○段（下同）第一三０二 、第一四０七地號土地（下簡稱系爭土地）及同段第一四０四地號土地，乃祭祀 公業集奉社於日據時代即出租與上訴人之祖父張清水，後由上訴人之父張金石承 租，張金石於民國（下同）七十二年間去世後，始由上訴人基於繼承關係繼續承 租之。又系爭土地於四十七年四月十七日公告員林鎮實施都市計劃時，將系爭二 筆土地劃屬都市計劃內之工業用地，此有員林鎮公所簡便行文表可證，第一四０ 四地號土地則劃屬計劃道路用地，六十九年間因員林鎮○○路拓寬而徵收第一四 ０四號計劃道路用地，是斯時系爭第一三二０、一四０七地號土地因受鄰地使用 狀況之變遷，計劃道路之開闢，灌溉渠道之淤塞，及附近土地樓房陸續增建等因 素之影響，致無法為從來之耕作使用。嗣經張金石與祭祀公業集奉社之代理人張 連發（按即上訴人張鐵男之父），商議變更上開土地之耕地用途，雙方同意由張 金石支付新台幣（下同）五十萬元與祭祀公業集奉社，祭祀公業集奉社則同意准 許張金石在上開土地上建築房屋；至系爭土地之每期租谷則另行收取，此有五十 萬元收據可證。嗣張金石方在本件系爭土地上興建門牌育英路四五二之一、四六 ○、四六二、四六四、四六六號等鐵皮造房屋六棟（下簡稱系爭房屋）。又張連 發苟非祭祀公業集奉社管理人之代理人，然張連發行使管理人之職權多年，在彰 化縣員林鎮公所所訂立縣私有耕地租約書時，即將張連發列為管理人，而被上訴 人及其他派下又均不為反對之表示，則衡情酌理，自應負表見代理之責任。查系 爭土地既已依法編定為工業用地，而非耕地，且迄經上訴人之父張金石與土地所 有權人祭祀公業集奉社之原代理人張連發協議變更用途而改供張金石建築房屋使 用，兩造間就本件系爭土地之租賃已非耕地租賃，自無耕地三七五減租條例之適 用，原審仍依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定，而確認上訴人與 祭祀公業集奉社間就本件系爭土地之耕地租賃關係不存在，並命上訴人拆除系爭 土地上建物，實為違誤。又被上訴人收受上訴人五十萬元之租金，以作為建屋之 用，而被上訴人復已蓋屋達二十三、四年之久，被上訴人之派下員均無異議，仍 任由張連發續收租金，如今才以不自任耕作為由請求收回土地，顯有權利濫用及 有違誠信原則。為此求為判決：㈠原判決廢棄㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴之駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。添 二、被上訴人則以：否認上訴人所稱：「上訴人之父張金石與祭祀公業集奉社之代理 人張連發商議變更系爭土地之耕地用途，雙方同意由張金石支付五十萬元與祭祀 公業集奉社，祭祀公業集奉社則同意准許張金石在上開土地上建築房屋」云云， 亦人否認上訴人提出之五十萬元收據之真正。查管理人張仕死後，直至八十七年 間才再度產生管理人張桂森，而張連發於管理人產生前即已過世，則張連發未經 其他公同共有人全體之同意之處分行為（縱有，亦屬個人行為），自無拘束祭祀 公業集奉社之效力。又查被上訴人之原管理人張仕死後，直至八十六年三月十八 日才再根據張仕之戶籍資料尋找派下員，且直至同年十一月十四日才完全確立嗣 並選任派下員張桂森擔任管理人，然上訴人所指述張連發個人之行為，均係在派 下員名單確立及新管理人產生之前所為，於此之前，被上訴人又如何能由自己之 行為表示以代理權授與張連發或知張連發表示為被上訴人而不為反對表示；簡言 之，被上訴人根本不可能會有表見之事實，足使上訴人信張連發有代理權之情形 存在，則上訴人主張被上訴人應負授權人責任，於法自有未洽。再按承租人非經 出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，如係租用耕地，則承租人縱經出租人承 諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人；又承租人應自任耕作，並不得將耕地 全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效，此在民法第四 百四十三條第一項前段、土地法第一百零八條、耕地三七五減租條例第十六條分 別設有規定，並有最高法院四十三年臺上字第八六八號判例可資參照。查本件上 訴人未於系爭土地自任耕作，並在上面建築房屋居住或供商店使用，此有照片及 原審勘驗筆錄可稽，依前揭判例意旨，耕地租用承租人應自任耕作，以耕作為目 的之轉租，尚且不因經出租人承諾，而使因之無效原訂租約變為有效，則上訴人 在系爭土地上建屋居住或供商店使用之行為，並未自任耕作，縱經張連發之同意 ，依「舉輕以明重」法理，原訂租約當然更應無效，且亦不得以之對抗被上訴人 。又查上訴人每次寄系爭租金匯票所附之存證信函上均記載有「．．．依照往年 繳交租佃．．．．一期稻穀．．斤，折算新台幣．．．等語」；再觀本件因雙方 就系爭租約發生爭議，先後由員林鎮公所及彰化縣政府耕地租佃委員會調解、調 處，此有員林鎮公所九十年十一月九日及彰化縣政府九十一年三月二十七日之耕 地租佃委員會調解處程序筆錄附原審卷可憑。另土地登記謄本之其他登記事項下 亦記載有三七五租約等語。綜前所述，兩造就系爭土地既簽訂有耕地租約，則兩 造間於該耕地租約發生爭議時，自有耕地三七五減租保約之規定之適用。再者， 系爭土地之土地分區使用雖編定為工業區，然依法上訴人仍應僅得為從來之耕作 使用，不得擅自變更他種使用，況系爭土地地目現亦仍屬「田」並未變更，而兩 造之租約亦未終止仍存續中，並參照最高法院六十四年台再字第八號判例意旨， 系爭土地仍有耕地三七五減租條例之適用，為此求為判決駁回上訴等語，資為抗 辯。 參、得心證之理由： 一、查被上訴人主張系爭土地為祭祀公業集奉社所有，由上訴人承租，訂有耕地三七 五租約，惟系爭土地上建有房屋，上訴人並未耕作等事實，業據其提出地價稅繳 款書、地價稅課稅明細表各一件為證，且有彰化縣政府函送之台灣省彰化縣私有 耕地租約書一件（即八十八年一月十六日簽訂，租期自八十六年一月一日起至九 十一年十二月三十一日止）、土地登記謄本二件在卷可稽（見原審卷第十三至十 九頁），並為上訴人所不爭執。又系爭土地如原判決附圖（下簡稱附圖）所示代 號Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｓ、Ｏ、Ｒ部分房屋為上訴人所有乙節，亦經原法院勘驗屬實， 製有勘驗筆錄，並囑託彰化縣員林地政事務所人員測量，繪製複丈成果圖在卷可 稽，且為兩造所不爭執，是被上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。 二、次查，上訴人對其未在系爭土地上耕作之事實，固不爭執，惟辯稱兩造所訂者並 非租佃契約，無耕地三七五減租條例之適用云云，是本件首應審究者厥為兩造所 簽租約之性質為何。茲分述如下： （一）查系爭土地於日據時代即由祭祀公業集社管理人出租與上訴人之祖父張清水， 後由上訴人之父張金石承租，張金石七十二年間過世後，上訴人基於繼承關係 繼續承租系爭土地之事實，為上訴人自承在卷（見本審卷第五０頁），且為被 上訴人所不爭執，則系爭土地既係由兩造之祖先訂立後，廷續至兩造，上訴人 復未舉證證明系爭土地於簽訂租約之初即非供耕作使用，其所辯系爭土地租賃 時已非供耕作之用云云，不足採信。 （二）再系爭土地於四十七年四月十二日因實施都市計劃，變更為工業區使用之事實 ，固據上訴人提出彰化縣員林鎮公所簡便行文表一件為證（見原審卷第六六頁 ）。惟依耕地三七五減租條例第十七條第一項規定：「耕地租約在租佃期限未 屆滿前，非有左列情形之一『不得終止』：①承租人死亡而無繼承人時。②承 租人放棄耕作權時。③地租積欠達兩年之總額時。④非因不可抗力繼續一年不 為耕作時。⑤經依法編定或變更為非耕地使用時。」觀之，耕地租約之耕地， 縱經依法編定或變更為非耕地使用時，於租期未屆前，僅賦予出租人有終止租 約之權而已，非謂一有上揭情形，耕地租佃約即當然終止。又按「編為某種使 用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用」，土地法第八 十三條亦定有明文，則在租佃關係存續中，耕作土地地雖經編定為非耕地使用 ，承租人仍得繼續為從來之使用，如出租人並未終止租約，承租人自應繼續為 從來之使用，而仍有耕地三七五減租條例之適用（參照最高法院六十四年台再 字第八０號判例意旨、最高法院六十四年四月二十二日、六十四年度第二次民 事庭庭推總會決議意旨）。準此，系爭土地雖於四十七年四月十二日經編定為 工業區使用，然地目仍為「田」，此有該土地登記謄本在卷可按（見原審卷第 十四、十五頁），則系爭土地仍可繼續為原來之耕作使用，兩造之祖先亦未因 此終止耕佃租約，足認系爭土地並未因上開事由而變更使用性質，承租人自應 為原來之耕作使用。 （三）至上訴人辯稱被上訴人與上訴人簽訂租約時明知上訴人未自任耕作，仍與上訴 人簽訂租約，已有變更租約性質乙節，則為被上訴人所否認，主張兩造並未合 意變更租約之性質等語。對此，上訴人固提出八十五年度之房屋稅繳款書一件 為證（見原審卷第六九、七０頁），惟承租人未自任耕作，依耕地三七五減租 條例第十六條第二項規定，係賦予出租人得收回自行耕作或另行出租之權利， 是否收回，係屬被上訴人之權利，自不得以被上訴人未收回土地，即謂被上訴 人已同意上訴人在其上興建房屋使用。況兩造於八十六年間，尚就系爭土地簽 訂耕地三七五租約，此亦有彰化縣政府函送所附之「臺灣省彰化縣私有耕地租 約書」一件可稽（見原審卷第十三頁）；且上訴人於九十年六月二十二日及九 十一年六月二十八日所寄予被上訴人之存證信函，均記載其係繳依稻穀折算市 價繳交佃租等語，亦有被上訴人所提存證信函及匯票各二張為證（見原審卷第 一０八、一０九頁），堪認上訴人主觀上亦係基於耕地租賃之意思而與被上訴 人簽約，蓋若非如此，兩造於八十六年間又豈會繼續簽訂耕地租約，並仍以稻 穀計算佃租？是被上訴人主張兩造並未合意變更系爭租約之使用性質等語，應 堪採信。從而，兩造既未約定將系爭土地變更為非耕地使用，上訴人即應繼續 為原來之耕地使用，自有耕地三七五減租條例之適用。 三、又上訴人雖抗辯，祭祀公業集奉社之代理人（或表見代理人）張連發，曾收受上 訴人之父張金石交付之五十萬，作為同意張金石在系爭土地上建築房屋，變更土 地用途云云，並提出五十萬元收據及舉出證人賴火爐證詞為證。然此為被上訴人 所否認，被上訴人並否認張連發有代理或表見代理祭祀公業集奉社之權限。按耕 地三七五減租條例第十六條第一、二項明定：「㈠承租人應自任耕作，並不得將 耕地全部或一部轉租於他人。㈡承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出 租人收回自行耕種或另行出租」。再按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉 租於他人。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部 轉租於他人。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租 人違反前項規定時，原定租約無效。此在民法第四百四十三條第一項前段、土地 法第一百零八條、耕地三七五減租條例第十六條分別設有規定，違反此項禁止規 定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正 當權源，最高法院四十三年台上字第八六八號著有判例。申言之，本於耕地三七 五減租條例承租人應自任耕作之立法本旨，承租人縱經出租人同意，將耕地轉租 他人耕作，該耕地租約尚且無效，依「舉輕明重」法理，「轉租」既屬無效，則 出租人同意在耕地「建屋」，較之「轉租」更嚴重情形，更應使耕地租約無效。 是姑不論祭祀公業集奉社是否同意上訴人在系爭土地上建屋，該耕地租約應屬無 效。 四、又查兩造之耕地租約既屬無效，則出租人即被上訴人訴請拆除系爭土地上之上訴 人建物，乃正當權利之行使，要無權利濫用或違反誠信原則可言。 肆、綜上所述，本件被上訴人主張，上訴人在系爭土地上違法建屋，而不自任耕為可 採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於耕地三七五減租條例第十六條 規定，請求確認上訴人與被上訴人祭祀公業集奉社間就系爭土地之耕地租賃關係 不存在，為有理由。又兩造原訂之租約既屬無效，上訴人占有使用系爭土地即屬 無據，則被上訴人基於所有權作用，請求上訴人應將其所有坐落於系爭土地上如 原判決附圖所示代號Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｓ、Ｏ、Ｒ部分之建物拆除，並將系爭土地交 還被上訴人，洵屬有據，應予准許。是則原審判命如被上訴人之請求，於法並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成 及判決結果，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明．陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。 中 華 民 國 九十三 年 三 月 十 日 ~B1民事第六庭審判長法 官 吳火川 ~B2 法 官 饒鴻鵬 ~B3 法 官 陳繼先 右為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴 理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或 第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 ~B 書記官 劉建智 中 華 民 國 九十三 年 三 月 十一 日 附註： 民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項） 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具 有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機 關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人 。 Ｙ
