臺灣高等法院 臺中分院95年度上字第17號

• 裁判案由: 確認買賣關係存在等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 95 年 06 月 06 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　　95年度上字第17號上　訴　人　丙○○
訴訟代理人　吳光陸　律師
複　代理人　己○○
被　上訴人　瑞有建設事業股份有限公司
法定代理人　丁○○
被　上訴人　甲○○
上二人共同
訴訟代理人　柳正村　律師
上列當事人間請求確認買賣關係存在等事件，上訴人對於民國94年10月12日臺灣臺中地方法院93年度訴字第1143號第一審判決提起上訴，本院於95年5月23日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應共同給付上訴人新台幣貳佰伍拾萬元及自民國92年11月27日起至清償日止，按年利百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新台幣捌拾參萬元供擔保後得為假執行；惟被上訴人於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，如以新台幣貳佰伍拾萬元為上訴人預供擔保後，得免為假執行。
事 實
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應共同給付上訴人新台幣（下同）250 萬元及自民國92年11月27日起至清償日止，按年利百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人願供擔保請准宣告假執行。其陳述除與原判決記載相同者予以引用之外，另補稱：
㈠本件兩造不爭執者為：①系爭土地為被上訴人甲○○所有，房屋為被上訴人瑞有公司所有，但均由瑞有公司出售。②劉琇瑜受被上訴人瑞有公司委託銷售包括系爭房屋即67號在內之該「賓士皇家」社區被上訴人之房地已數年，長期持有銷售之房屋鑰匙，帶領客戶看屋並在其中之房屋設立售屋中心，其中一間為被上訴人瑞有公司董事，亦即被上訴人瑞有公司負責人丁○○姐姐陳淑玲所有。③上訴人與劉琇瑜就系爭房地訂立買賣契約。④除上訴人外，尚有他人就瑞有公司之房地向劉琇瑜承買，其中曾東海給劉琇瑜之40萬元，有轉交給被上訴人瑞有公司。為移轉房屋所有權被上訴人瑞有公司與曾建璋（按即曾東海指定之登記名義人）於93年1月6日訂立建築改良物買賣所有權移轉契約，並於同日向稅捐處申報契稅。⑤系爭房地被上訴人已出售並移轉第三人蔡博凱，不能再移轉給上訴人。⑥系爭房地劉琇瑜曾以被上訴人瑞有公司名義出租乙○○，事後乙○○搬遷時，瑞有公司返還押租金給乙○○。而兩造爭執者則為：⑴劉琇瑜有無代理權或為履行輔助人，何人負舉證責任？⑵劉琇瑜出售系爭房地是否有權代理被上訴人或為履行輔助人？被上訴人主張劉琇瑜係居間關係，無代理權，使用於買賣契約上之被上訴人印章為偽造，是否有據？⑶劉琇瑜縱無代理權，是否有表見代理之適用？被上訴人應否就劉琇瑜之行為，對於上訴人負授權人之責任？
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。經查委請他人出售房地，並交付房屋鎖匙以便客戶看屋銷售甚至允許在出售之房屋內設置售屋中心者就此外觀事實觀之，其常態事實當係授與代理權或為履行輔助人，否則如何保障消費者權利。又持有他人房屋鎖匙，長期在出售房屋設立售屋中心，其鎖匙亦應係所有權人交付，為常態事實，否則所有權人不可能長期不予置理。況依消費者保護法第7條第1項「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性」。其安全自應包括交易之安全。又依公平交易法第24條「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」、第21條第一項「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」。也明示事業不可為引人錯誤或顯失公平行為，以維市場正常交易秩序，保障消費者。本件包括系爭房地在內該社區之被上訴人其他房地，均由被上訴人瑞有建設公司銷售，並委託訴外人劉琇瑜銷售，為第一審判決所認定並經被上訴人瑞有建設公司法定代理人丁○○於偵查中承認，而劉琇瑜有此等房屋鎖匙，能帶人看屋，並長期於出售房屋處設立售屋中心，為被上訴人所不爭執，並有照片在卷可稽，被上訴人不可能不知悉。被上訴人否認有代理關係，辯稱為居間，應就此變態事實及其間無代理關係、非履行輔助人及為居間負舉證責任，並非由上訴人負舉證責任證明有代理關係存在或劉琇瑜為履行輔助人。
㈢依民法第167 條規定「代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之」。是凡本人有向代理人為代理權授與之意思表示，即有代理權，至代理人與本人間內部法律關係為何不論。系爭房地劉琇瑜曾代理被上訴人出租乙○○，此有租賃契約書一件在卷可稽。其契約已表明劉琇瑜代理被上訴人訂約，乙○○退屋遷出時，押租金亦由被上訴人瑞有建設公司退還，此據乙○○陳明在卷，並稱都是二位小姐處理，一位是劉琇瑜，劉琇瑜為被上訴人瑞有公司之人，代表公司出租，被上訴人就此證言不爭執，足見被上訴人與劉琇瑜間有委任代理關係或為履行輔助人。況依租約所載租期自92年1月5日至92年12月31日，在此將近一年期間被上訴人不可能不聞不問，不關心房地出售結果，毫不知悉房屋有他人使用，而讓劉琇瑜坐享租金利益。
㈣曾東海於92年間向劉琇瑜購買同弄65號房屋，其所付價金中40萬元劉琇瑜有轉交被上訴人瑞有公司，為丁○○在另案承認（參見上證一），核與曾東海在第一審所述相同（參見第一審卷第130 頁）。雖被上訴人瑞有公司在第一審主張不承認該買賣，並要曾東海於93年05月31日簽立切結書，表明其向劉琇瑜購買之65號係私下買賣，被上訴人不知情（參見第一審卷第103 頁），現因同情同意減價出售該屋，將房屋過戶曾東海之子曾建璋名下，並稱曾東海之價金係和解後直接交給公司。但一方面如上所述，該40萬元係和解前劉琇瑜收到後轉交被上訴人瑞有公司，另一方面依本院向台中市稅捐處調得為移轉房屋所有權申報契稅資料，在93年1月6日即已由被上訴人瑞有公司與曾建璋用印訂立建築改良物買賣所有權移轉契約，並於同日申報契稅，甚至依土地登記謄本及建物登記謄本（參見上證三）暨中山地政事務所檢送之移轉所有權之土地買賣契約，訂立日即為93年1月6日（參見本院卷第122頁），雖93年6月24日移轉登記，但原因發生日期均為民國93年1月6日，在上開立切結書之前，足見被上訴人知情，確有授權或以劉琇瑜為履行輔助人，否則何以在立切結書之前，即已申報契稅，並於過戶時載明93年1月6日為原因發生日期？提出登記之土地、建物買賣契約均為93年1月6日？另證人戊○○證稱劉琇瑜以前就幫被上訴人瑞有公司賣房屋，有交伊辦理過戶手續，伊有到被上訴人瑞有公司用印，未出事前，伊以為其為公司之人。上開劉琇瑜出售曾東海過戶曾建璋之手續由其辦理申報契稅資料，係伊拿到被上訴人瑞有公司辦理、用印，劉琇瑜一起到公司（參見本院卷95年03月29日筆錄），私契、公契係93年1月6日辦理，被上訴人瑞有公司沒有否認劉琇瑜之出售，至於過戶拖至六月係買方辦理貸款拖延，足見在六月辦理移轉，並非被上訴人不承認，其另外之和解，係掩耳盜鈴，避免他人亦以此追究被上訴人責任。
㈤依證人曾東海於原審證稱以前有朋友向劉琇瑜買被上訴人瑞有建設公司之房屋，劉琇瑜告知，有權為公司出售，伊太太有打電話給被上訴人瑞有公司，負責人之媳婦告知找劉琇瑜處理，劉琇瑜強調有權代表公司買賣，其將所付價金中40萬元交給被上訴人瑞有公司，嗣因公司不承認，再以差額補給被上訴人瑞有公司買下房屋，被上訴人瑞有公司出賣時，要伊簽立切結書，表明不對公司提任何訴訟（參見第一審卷第128 頁以下），苟無代理權或劉琇瑜非履行輔助人，何以補差額即可，甚至心虛要求出具切結書？又據證人陳亭柏於第一審證稱伊向劉琇瑜洽妥購買房屋，付訂金10萬元後，劉琇瑜以稅捐處禁止處分為由未正式訂約，伊多次打電話給瑞有公司，瑞有公司均表示「委託」劉琇瑜處理。劉琇瑜並要陳亭柏先搬進去，為復水、復電，劉琇瑜傳真被上訴人瑞有公司執照及營利事業登記證給伊使用，附近被上訴人房屋均係向劉琇瑜購買（參見第一審卷第124 頁以下），苟劉琇瑜僅為居間，何以能持有上開執照及登記證可傳真給陳亭柏使用？
㈥依被上訴人瑞有公司負責人丁○○在偵查中承認56弄75號房係公司借給劉琇瑜當辦公室約二、三年（參見上證一），足見劉琇瑜長期在該區之房屋設立售屋中心，苟為居間，何以如此？尤其被上訴人迭稱有多人居間，何以無他人在此設立售屋中心？又其中一間售屋中心之75號房屋為被上訴人瑞有建設公司董事，亦即為丁○○姐姐陳淑玲所有（參參見第一審卷第77頁及176 頁以下），苟無代理權，何以如此？證人唐慧美在第一審證稱，上訴人曾打電話給被上訴人瑞有建設公司表示與劉琇瑜接洽即可，問附近鄰居，均稱向劉琇瑜購買，事發後，電視台採訪時，打電話問被上訴人瑞有公司，公司承認劉琇瑜是公司人員（參見第一審卷第252 頁以下），則劉琇瑜應有代理權或為履行輔助人。再劉琇瑜簽收訂金收據上蓋用賓士皇家印章為真正（參見第一審卷第12頁），業據被上訴人瑞有公司人丁○○於偵查中承認（參見上證一），苟被上訴人未交付伊使用，劉琇瑜如何取用該印章？況劉琇瑜苟無代理關係或非履行輔助人，被上訴人瑞有公司何以就上訴人所發存證信函未有任何回應？尤其在有上述極易使人誤解情形，被上訴人瑞有公司為何沈默不語？足見劉琇瑜確有代理關係或為履行輔助人。
㈦劉琇瑜售屋中心使用之電話[phone]係以長鋒建設股份有限公司名義向中華電信公司承租，該建設公司負責人為陳清景，該電話於於91年8月12日移機至樹義5巷56弄65號，93年03月5日再移機至同弄75號（參見第一審卷318頁），而長鋒公司與被上訴人甲○○為負責人之長益營造股份有限公司均設台中縣大里市○○路○段377 號，監察人即為陳清景（參見第一審卷第291頁、292頁），且證人洪榮勳購屋交付之支票，其中一紙背面有長益公司印章，為洪榮勳陳明在卷，並有支票一紙在卷（參見第一審卷第288 頁），洪榮勳付款時，劉琇瑜即開立長益公司收據，足見其間關係非比尋常，苟劉琇瑜無代理關係或非履行輔助人，何以如此？而證人洪榮勳證稱其係向劉琇瑜購買被上訴人瑞有公司之該區房屋（83號），劉琇瑜在65號設立銷售中心銷售房屋，買賣契約與劉琇瑜訂立，被上訴人未參與（參見第一審卷第275 頁以下），伊曾於92年04月中旬致電被上訴人瑞有公司，其員工向伊表示買屋之錢可交給劉琇瑜，再於同年12月31日致電丁○○，丁○○亦表示買屋之事可直接找劉琇瑜談，而非極力否認其售屋權限，或告知應與其簽訂買賣契約。凡此均在93年04月27日劉琇瑜逃匿之前，足證被上訴人有授權劉琇瑜或以其為履行輔助人簽訂系爭房屋之買賣契約，不能因其事後未收到劉琇瑜所收款項，即否認之。是就劉琇瑜以被上訴人名義出售本件房地或其他房地及出租房屋，收取價金、租金等前開行為，苟無代理權或非履行輔助人，自有損及被上訴人權利，何以被上訴人從未對之提起刑事竊佔、偽造文書之訴訟或不當得利、損害賠償民事訴訟，以為追究？
㈧至於上訴人於93年04月15日與劉琇瑜簽訂之協議書（參見第一審卷第47頁），係因被上訴人迄不過戶，亦不處理，不得已上訴人為此找經手之劉琇瑜，為免屋財兩失而為，至其內容當係劉琇瑜受制於於被上訴人指示，否則何以載明「投資買斷」，甚至交由被上訴人持有該協議書？況此為事後之事，不足以否認劉琇瑜無代理權或非履行輔助人。劉琇瑜既有代理權，則其代理被上訴人簽訂契約，雖未為代理被上訴人之表示，屬隱名代理，仍屬有效，此與使用之被上訴人印文是否為偽造無涉。而另案雖有不起訴處分，但參照最高法院19年上字第2366號判例「檢察官不起訴之處分書，本無拘束民事訴訟之效力」之意旨，不能拘束民事訴訟，法院仍應自為判斷。
㈨退步而言，縱認被上訴人未授與劉琇瑜代理權或劉琇瑜非其履行輔助人，但被上訴人承認委託劉琇瑜銷售，交付房屋鎖匙及同意設立售屋中心。劉琇瑜尚持有真正之「賓士皇家」印章、代理被上訴人與訴外人乙○○訂立租賃契約，證人曾東海、陳亭柏、唐慧美、洪榮勳均證稱被上訴人瑞有公司人員稱找到劉琇瑜接洽買賣等表見事實。證人戊○○、乙○○均稱認為劉琇瑜為被上訴人瑞有公司人員，而劉琇瑜代理被上訴人瑞有公司出租，被上訴人知悉劉琇瑜對外表示為其代理人，未為反對之表示。是就外面觀之，一般人均認為劉琇瑜為被上訴人瑞有公司之職員，上訴人基此而與之簽約，交付價金，則被上訴人顯有由自己之行為表示以代理權授與訴外人劉琇瑜，或知訴外人劉琇瑜表示為其代理人而不為反對之表示之表見事實。依民法第169 條表見代理之規定，被上訴人對上訴人仍應負授權人之責任。
㈩上訴人確已給付250萬元價金（詳一審卷193頁以下）。而關於延遲五個月未申報契稅或增值稅，拖延一年不過戶及未開立統一發票一事，均不影響契約之成立及生效，蓋上訴人並非專業，如何能強求上訴人知悉有關規定，況曾東海一戶，嗣以子曾建璋名義之登記，其契約為93年1月6日訂立，同年06月24日始過戶，同樣超過上開期間，被上訴人亦未質疑，足見被上訴人此一抗辯無理由。
二、被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。其陳述除與原判決及前審判決記載相同者予以引用之外，另補稱：
㈠劉琇瑜係仲介業，專門介紹不動產買賣，有上訴人所舉証人陳亭柏於本院作証：劉琇瑜向伊收取仲介費10萬元，並提出議價金收據為証，上載仲介費百分之一可證。劉琇瑜為民法上所稱居間人，依民法第574 條規定：「居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權」，故居間人僅居於訂約之媒介，不得代當事人訂約或受領給付之權。詎劉琇瑜竟偽造被上訴人私章與上訴人訂立買賣契約書，該契約書係偽造的，被上訴人不負授權責任。
㈡依最高法院76年度台上字第807 號判決及77年度台上字第1130號判決意旨，未以代理人身分為法律行為，即非表見代理。本件買賣契約書係偽造的，而劉琇瑜亦未以代理人身分簽訂買賣契約書，不生表見代理問題。何況劉琇瑜與地主即被上訴人甲○○互不認識，亦非被上訴人瑞有公司之受僱人，縱令如上訴人所指「委託銷售」，充其量僅仲介人而已，因被上訴人同一時期亦委託數家仲介業銷售，不能因此而成立表見代理。吾人一般委託仲介公司代為銷售房屋，比比皆是，但仲介公司並非代理人，如須訂約，乃須當事人出面，上訴人將居間與代理混為一談，尚無足採。
㈢上訴人提出之買賣價金支付，疑點甚多。延遲五個月未辦理申報契稅或增值稅，竟將買賣價金其中200 萬元支付現金，有違常情。系爭房屋為成屋，竟將門牌67號寫成63號，正常過戶時間二個月，但拖延一年不過戶、不求証。買賣房屋與土地價金各若干元？未分開記載，被上訴人瑞有公司未開立出售房屋價金之統一發票。訂金收據記載買賣總價490 萬元，但買賣契約書則記載總價515 萬元。上訴人提出之存摺領款明細，第一筆係92年03月12日，但訂金收據係92年05月13日，相差兩個月，豈有現金放置二個月。另買賣契約書記載92年11月25日已收受一百萬元，但上訴人於其後92年11月27日領款50萬元，如何算出兩天以後領款，亦包括在一百萬元以內。上訴人領款記錄11次，湊足250 萬元，僅能証明提款事實，不能証明買賣價金。被上訴人並未收到250 萬元或任何買賣價金。
㈣另案刑事案件偵查結果，認定上訴人係被劉琇瑜詐騙訂立買賣契約書。被上訴人甲○○部分：檢察官問：「你有無通知甲○○或問他章是否他蓋的」？上訴人答：「簽約前後都無」，檢察官問：「還要告丁○○、甲○○」？上訴人答：「丁○○部分還要查，甲○○就不告了」。關於瑞有前負責人陳錦順部分：檢察官問：「劉琇瑜認識否」？陳錦順答：「不認識」。檢察官問：「劉琇瑜有交現金250 萬給你或瑞有公司過」？陳錦順答：「我不認識他，我不知他是否有交公司，但未交給我」。關於瑞有公司部分：檢察官問：「你曾和劉琇瑜訂協議書，你知否第二條所述情形為何」？上訴人答：「他說四間有買斷，含我承買那戶，價錢他向公司包多少錢，再賣出價格為他自已負責」。檢察官業以93年度偵續字第256 號不起訴處分確定。
㈤綜合上訴人上述供詞可知：被上訴人甲○○與上訴人互不相識，上訴人也表示不告訴了，足見，被上訴人甲○○並無授權劉琇瑜出價土地，劉琇瑜亦無表見代理出售土地。而瑞有公司前負責人陳錦順根本不認識劉琇瑜，亦不知道本件買賣情形。上訴人與劉琇瑜訂立協議書，已經自稱劉琇瑜是向瑞有公司買斷房屋再賣給上訴人（按：事實上劉琇瑜是詐騙上訴人買斷事實）。足見上訴人雖受詐騙，但主觀上買賣時已知悉劉琇瑜為仲介人，以買斷房屋方式賣給上訴人，賺取差價，被上訴人瑞有公司並未授權劉琇瑜出售房屋，亦無表見代理情形，已很明確。
理 由
一、上訴人主張：被上訴人瑞有建設公司及被上訴人甲○○，在台中市南區樹義05巷56弄處，建造約60戶透天房屋，並由表明為被上訴人瑞有建設公司之受僱人及代理人之訴外人劉琇瑜在該處新建房屋其中之門牌號碼樹義05巷56弄65號房屋處設置售屋中心，嗣因該屋出售，又改在樹義05巷56弄75號房屋設置售屋中心，上訴人自92年3月起至5月止，前後約10次至樹義05巷56弄65號銷售中心洽詢，並由接待人員劉琇瑜帶上訴人看屋，上訴人看中樹義05巷56弄67號系爭房屋及土地，於92年05月13日交付訂金50萬元，又於92年10月21日，由訴外人劉琇瑜代理被上訴人等與上訴人訂立不動產買賣契約書（契約書誤將67號房屋書寫為63號房屋，誤將建號5859記載為建號5857），並由上訴人再交付50萬元予訴外人劉琇瑜，嗣上訴人於92年11月03日又支付50萬元，92年11月07日、25日、27日再陸續支付現金共100萬元，合計250萬元。嗣93年04月27日前後，訴外人劉琇瑜離開該75號售屋中心，被上訴人等竟否認上訴人之購屋權利。查訴外人劉琇瑜既受被上訴人等之委任出售系爭房屋及土地，被上訴人等自應負出賣人之責任。縱被上訴人等未授權劉琇瑜出售系爭房屋及土地，但被上訴人顯有由自己之行為表示以代理權授與訴外人劉琇瑜，或知訴外人劉琇瑜表示為其代理人而不為反對之表示之表見事實。依民法第169 條表見代理之規定，被上訴人對上訴人仍應負授權人之責任。因本件買賣契約被上訴人已給付不能，上訴人乃解除系爭土地及房屋之買賣契約，並依民法第259 條第1、2款規定，請求被上訴人返還所受領之價金250 萬元及附加自受領時即92年11月27日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息等語。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約係訴外人劉琇瑜所偽造，訴外人劉琇瑜係仲介業，介紹不動產買賣，並非被上訴人瑞有建設公司之職員或受僱人，被上訴人瑞有建設公司係同時委託數家仲介業銷售，包含訴外人劉琇瑜在內，如有介紹客戶成交則由劉琇瑜從中取得仲介費用，但仲介並非代理人，被上訴人等均未授權劉琇瑜得代理被上訴人等與上訴人或其他購屋客戶簽訂買賣契約，如須訂約仍須由當事人出面訂約，故兩造間就系爭土地及房屋並無買賣關係存在。系爭土地及房屋之買賣關係應存在於上訴人與訴外人劉琇瑜間，上訴人與訴外人劉琇瑜於93年04月15日訂立協議書，明確記載上訴人係與訴外人劉琇瑜成立買賣契約，劉琇瑜已向被上訴人瑞有建設公司買斷系爭房屋（事實上是劉琇瑜詐騙上訴人），因劉琇瑜個人問題而延遲辦理過戶，兩造間並無系爭土地及房屋之買賣關係存在。且被上訴人瑞有建設公司就本件買賣契約之訂立亦無表見之事實，自不負授權人之責任等語，資為抗辯。
三、兩造前揭主張及抗辯，對於本件被上訴人甲○○為系爭房屋坐落基地之土地所有權人，提供該土地與被上訴人瑞有建設公司合建，在台中市南區樹義05巷56弄處，建造約60戶透天房屋，並以「賓士皇家」為社區名稱對外推出銷售。而訴外人劉琇瑜在該處新建房屋其中之門牌號碼樹義05巷56弄65號房屋處設置售屋中心，嗣因該屋出售予訴外人曾東海（指定登記予曾建璋）後，又改在樹義05巷56弄75號房屋設置售屋中心，除懸掛「賓士皇家」旗幟外，還使用與建方關係密切之長鋒建設股份有限公司名義向中華電信公司所承租之00000000號電話與客戶聯繫等事實，雙方均未有爭執。惟就上訴人主張伊於前揭時地至樹義05巷56弄65號銷售中心洽詢，由劉琇瑜帶同看屋，看中樹義05巷56弄67號系爭房地後，先交付訂金，由劉琇瑜代理被上訴人等與伊訂立不動產買賣契約書，再陸續交付價金合計250 萬元。嗣劉琇瑜離開售屋中心，被上訴人等竟否認伊之購屋權利。因本件買賣契約被上訴人已給付不能，乃發函解除系爭土地及房屋之買賣契約，請求被上訴人返還所受領之價金及附加自受領時起至清償日止之法定遲延利息。則為被上訴人所否認，並以前情抗辯。是本件自應審究訴外人劉琇瑜是否為被上訴人瑞有建設公司之受僱人或代理人？其是否受被上訴人等之委任出售系爭房屋及土地？如訴外人劉琇瑜非被上訴人瑞有建設公司之受僱人或代理人，被上訴人等亦未授權劉琇瑜出售系爭房屋及土地，被上訴人是否有由自己之行為表示以代理權授與訴外人劉琇瑜，或知訴外人劉琇瑜表示為其代理人而不為反對之表示之表見事實，而應依民法第169 條之規定負授權人之責任？爰分析說明如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件上訴人主張訴外人劉琇瑜為被上訴人瑞有建設公司之受僱人或代理人，係受被上訴人等之委任出售系爭房屋及土地乙節，俱為被上訴人所否認，則上訴人應就其所主張之上開積極事實，負舉證責任。上訴人未能就此提出確切之事證予以證明，是其上述之主張，即難憑採。
㈡上訴人以其看中系爭樹義05巷56弄67號之房屋及土地，於92年05月13日交付訂金50萬元，又於92年10月21日，由訴外人劉琇瑜代理被上訴人等與伊訂立不動產買賣契約書，並再交付50萬元，嗣又陸續支付150萬元，合計250萬元，而提出該系爭買賣契約、訂金收據等為證。惟上訴人所提上開系爭土地、房屋買賣契約書上所蓋用之被上訴人瑞有建設公司印文及被上訴人甲○○印文，被上訴人等均否認為真正。且所蓋瑞有建設公司印章與被上訴人瑞有建設公司提出之公司變更登記表上之印鑑並不相符。而依該變更登記表所載：被上訴人瑞有建設公司之法定代理人於89年間即變更為「丁○○」，而系爭買賣契約書上蓋用之印文則為「瑞有建設事業股份有限公司陳錦順」，亦核與被上訴人瑞有建設公司之登記事項不符。又上訴人所提訂金收據，其上訂金簽收人欄係由訴外人劉琇瑜簽收，並於店章欄位另蓋用「賓士皇家」之圓戳章而已，亦無表明被上訴人確有收受該款項之記載，或足以認定訴外人劉琇瑜代理被上訴人收受訂金之意旨。再參上訴人於其對被上訴人瑞有建設公司負責人丁○○、被上訴人甲○○提出詐欺之刑事告訴案件偵查中（台灣台中地方法院檢察署93年度偵續字第256 號）陳稱：「是訴外人劉琇瑜說他拿回去公司蓋」等語，足見上訴人並未親自見聞被上訴人等親自在系爭買賣契約書上蓋章用印，或收受訂金，尤難單憑該系爭買賣契約書蓋有被上訴人印章，即遽為上訴人有利之認定。
㈢被上訴人瑞有建設公司之法定代理人丁○○固於上述偵查中供稱有委託訴外人劉琇瑜銷售房屋，惟其最初在台中市警察局第三分局勤工派出所供稱：「我認識劉琇瑜，她是房屋介紹人沒有任職（無薪資）只有房屋買賣成交時有百分之一之報酬，是公司付予」、「瑞有建設公司沒有授權給劉琇瑜販售房屋」；嗣於台中市警察局第三分局刑事組訊問時供稱：「劉琇瑜為房屋代售人，於91年起，幫瑞有建設公司代售台中市南區樹義05巷56弄賓士皇家社區房屋，如介紹客戶向公司購買房屋成交，劉琇瑜可向公司領取成交價的百分之一傭金，但劉琇瑜於92年10月21日，未經公司允許，也未向公司報告，竟私下偽刻瑞有建設公司與地主甲○○印章，與客戶丙○○簽定台中市南區樹義05巷56弄63號不動產買賣契約書」、「劉琇瑜不是本公司員工，只是房屋代售人，並沒有向公司支領薪水」、「有5、6位房屋代售人替瑞有建設公司代售房屋，並不只為劉琇瑜一人，因該社區是開放給各代售人代售房屋」；再於檢察官偵訊時供稱：「劉琇瑜是房屋的仲介，如果介紹成了就給她百分之一的傭，我們公司委託她賣房子大概有兩三年了，她只是純粹介紹客戶給公司，不能直接跟客戶簽約」等語。核其前後所陳述雖稱被上訴人瑞有建設公司委託訴外人劉琇瑜銷售房屋，但依其陳述之內容，僅係指委託訴外人劉琇瑜介紹客戶向被上訴人瑞有建設公司購買房屋，亦即由訴外人劉琇瑜仲介該公司所有房屋之銷售而已。尚難執此認定訴外人劉琇瑜為被上訴人瑞有建設公司之受僱人或代理人，有受被上訴人委任代為出售系爭房屋及土地之權限。
㈣又上訴人對被上訴人瑞有建設公司負責人丁○○、被上訴人甲○○提出詐欺之刑事告訴案件（台灣台中地方法院檢察署93年度偵續字第256 號），亦經檢察官認上訴人係受訴外人劉琇瑜詐欺，業已處分不起訴確定。故被上訴人否認劉琇瑜係其受僱人或代理人，亦否認有委任劉琇瑜代為出售系爭房屋及土地，所辯各節自屬可信。
㈤惟按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第169 條前段定有明文。本件訴外人劉琇瑜以被上訴人名義與上訴人簽訂不動產買賣契約之系爭房屋，係由被上訴人甲○○提供土地與被上訴人瑞有建設公司合建，共建造約60戶透天房屋，並以「賓士皇家」為社區名稱對外推出銷售。而被上訴人為委託訴外人劉琇瑜仲介出售房屋，除提供該批新建房屋其中之門牌號碼樹義05巷56弄65號房屋，讓劉琇瑜設置售屋中心，嗣因該房屋出售後，又改提供樹義05巷56弄75號房屋讓劉琇瑜設置售屋中心，並懸掛「賓士皇家」旗幟外，還提供由長鋒建設股份有限公司名義向中華電信公司所承租之00000000號電話，讓劉琇瑜與客戶聯繫使用，客觀上自足以使人誤信該售屋中心係由被上訴人所設置，為對外銷售其所興建之「賓士皇家」社區房屋之窗口，誤認訴外人劉琇瑜為其受僱人或代理人，有權代為出售系爭房屋及土地。從而，上訴人主張縱訴外人劉琇瑜非被上訴人瑞有建設公司之受僱人或代理人，被上訴人等亦未授權劉琇瑜出售系爭房屋及土地，亦因被上訴人容許劉琇瑜在上址懸掛「賓士皇家」旗幟，設置售屋中心，銷售系爭房屋及土地，顯有由被上訴人自己之行為表示以代理權授與訴外人劉琇瑜之表見事實，而應依民法第169條之規定負授權人之責任，即非
全然無據。
㈥是上訴人依民法第169 條表見代理之規定，以本件系爭買賣契約被上訴人已給付不能，乃發函解除，並依民法第259 條第1、2款規定，訴請被上訴人返還所受領之價金250 萬元及附加自受領時即92年11月27日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，即為有理由，應予准許。
四、綜上所述，本件原審判決上訴人敗訴，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。並依兩造請求，酌定相當擔保金額，分別為准免假執行之宣告。
五、兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第463 條、第390條第2項、第392條第2項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　6　　月　 　6 　　日民事第五庭審判長法　官 陳滿賢
法　官 邱森樟
法　官 古金男
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 詹錫朋
中　　華　　民　　國　　95　　年　　6 　　月　　12　　日Ｂ