臺灣高等法院 臺中分院95年度上易字第229號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 96 年 01 月 16 日

台灣高等法院台中分院民事判決　　　　 95年度上易字第229號上　訴　人　繼謙股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　張繼準律師
複 代理 人　黃琪雅律師
蘇若龍律師
被 上訴 人　億和汽車股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　丙○○
上列當事人間返還押租金事件，上訴人對於中華民國95年5月24
日台灣台中地方法院94年度訴字第744號第一審判決提起上訴，
本院於96年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠伊於民國（下同）90年1月1日起向上訴人承租坐落台中市○區○○路18-2地號土地（以下簡稱系爭土地），及系爭土地上由伊以上訴人為起造人名義興建之建物（以下簡稱系爭建物），定有不動產租賃契約書（以下簡稱系爭租賃契約），約定租賃期間自90年1月1日起至 104年12月31日止，伊並交付押租金新台幣（下同）126 萬元與上訴人。嗣於90年10月間因福特汽車經銷權調整，伊之經銷權轉移予訴外人上立汽車股份有限公司（以下簡稱上立公司），連同經銷據點一併移轉，系爭土地及其上建物，遂由伊轉租予訴外人上立公司，租期自90年11月1日起至91年4月30日止。因兩造負責人有多年交情，伊承租系爭土地亦已超過10年以上，基於情誼，伊負責人交待終止租賃契約及返還押租金之事均以口頭通知上訴人，伊之福特汽車經銷業務結束、轉移予上立公司及將系爭土地、建物轉租予上立公司之事，伊均以口頭方式通知上訴人，同時以口頭通知上訴人自91年5月1日起終止兩造租約，經兩造多次協商，獲得上訴人同意而合意終止契約，上訴人同意於系爭土地建物再出租後即返還押租金予伊。期間伊並曾介紹台中德美汽車吳木霖先生、裕唐汽車江副總經理與上訴人接洽，協助上訴人將系爭土地、建物再次出租，雖因承租條件未談妥而未能承租，惟嗣上訴人已將系爭土地、建物出租予他人，然有關本件押租金之返還卻一延再延，迄未返還予伊。
㈡兩造所訂系爭租賃契約雖約定伊應於 6個月前以書面通知上訴人終止契約，惟自90年底、91年初兩造多次洽談協商，上訴人已同意提前自91年5月1日起終止契約，即兩造所訂系爭租賃契約已因合意而終止。伊於兩造合意終止契約後即行遷出，將系爭土地、建物交還上訴人，上訴人要求伊勿拆除地上物及裝潢，俾便利上訴人出租他人，伊亦予配合，嗣上訴人順利於91年 8月29日前將系爭建物出租予三商行股份有限公司精武門市部（以下簡稱三商行）（依該公司之營業登記資料，該公司設立時間為91年 8月29日，故上訴人出租日應在設立日之前）上訴人豈能事後再行否認合意終止契約。嗣因上訴人要求伊出具書面，伊乃再於92年 1月14日以存證信函向上訴人表示終止租約，惟不影響兩造前業已合意終止之系爭租賃契約。
㈢兩造終止契約後，上訴人並且同意返還押租金，有上訴人公司甲○○經理與伊訴訟代理人丙○○之通聯紀錄可憑。按押租金為租金及租賃標的物損害賠償之擔保，兩造既已合意自91年5月1日起終止契約，伊無須再支付租金，上訴人既然同意返還押租金，即表示被上訴人並無積欠租金及租賃標的之損害賠償，此由伊自91年 4月30日後即未再給租金，上訴人自91年5月1日起至本件訴訟提出答辯狀主張以租金抵銷前，皆未曾向伊請求給付租金或就押租金主張抵銷，亦未就押租金開立發票予伊即可得證。上訴人不得再以伊積欠租金為由主張與伊請求返還之押租金為抵銷。
㈣證人甲○○是上訴人之經理，有為公司為營業上所必要之一切行為之權限，並無須公司特別授權之必要，且證人甲○○為上訴人之代理人，兩造多次協商均由證人甲○○出面協商，縱證人甲○○未獲上訴人公司特別授權，惟上訴人既未表示反對之意思，仍應負授權人之責任，上訴人為規避返還押租金之義務，始稱證人甲○○無權同意終止租約及返還押租金。證人甲○○證稱上訴人係同意於以上訴人法定代理人經營之其他公司向上訴人承租，或由上訴人找人以跟被上訴人原先承租時之類似條件承租系爭標的，且承租人有給付上訴人押租金時，上訴人始同意返還押租金云云，伊否認兩造有此條件之約定，依證人甲○○與被上訴人訴訟代理人丙○○之通話紀錄顯示，上訴人早已同意返還押租金，僅因其財務狀況而無資金返還，並無證人甲○○所述之條件。且若有此條件才算終止租約，為何上訴人於兩造租約尚未合法終止前，即將系爭土地上之建物於91年8月29日前出租予訴外人，
足證上訴人本來就已同意終止租約。是爰依租賃契約，請求上訴人返還被上訴人押租金126萬元及自91年5月1日起至清
償日止按年息5%計算利息之判決。
二、上訴人則以：
㈠依兩造所訂租賃契約第3條第2款之約定，承租人即被上訴人倘欲於期前終止租約，需於 6個月前以書面通知上訴人，被上訴人於92年 1月14日始以存證信函表明終止租約。否認被上訴人於寄發存證信函前曾以口頭方式向上訴人表示終止租約，按依兩造於90年12月 4日所訂之協議書，其內容係就90年12月 4日以後之租金為協議，倘被上訴人已於91年11月間向上訴人表示終止租約，則兩造何以仍於同年12月 4日就嗣後一年之租金為協議。縱被上訴人曾向上訴人以口頭方式為終止租約之意思表示，惟既未符合兩造租賃契約所定終止權行使之方式，自不發生終止租約之效果，被上訴人主張兩造租賃契約自91年5月1日起終止，誠屬無據。
㈡被上訴人主張系爭租賃標的於90年10月25日轉租予上立公司時，曾口頭通知伊，獲伊同意終止租約及返還押租金云云，與事實不符。伊未曾同意終止租約及返還押租金，被上訴人轉租之事，亦未通知伊，且承租人將租賃物轉租，與伊是否同意終止租約乃屬二事，自無從以租賃標的曾轉租即謂出租人同意終止租約。另有關福特經銷權可能調整之問題，被上訴人於承租時即已明知，仍與伊簽訂長達15年之租賃契約，自無以未獲經銷權為由而終止本件租約之理。
㈢系爭租約期限長達15年，依民法第534條第2款之規定，倘欲終止該租約，受任人自亦須獲得特別之授權，證人甲○○即上訴人公司經理於原審審理時明白證稱：「公司有授權我，在符合上訴人提出的條件下，可以返還押租金給被上訴人，若不符合前述條件，我個人沒有權限同意返還押租金」等語。是上訴人之經理縱曾同意終止租約，惟依其授權範圍，係須符合一定條件下，方有權同意終止，倘不符合該條件，經理自無權同意終止契約並返還押租金。退步言之，上訴人之經理縱獲有公司同意終止租約之特別授權，且曾同意終止租約、返還押租金，惟該「同意」係附有條件，且條件未成就，伊經理即證人甲○○證稱：「同意只要被上訴人能夠找到其他公司向上訴人承租，就同意提前終止租約」、「上訴人是同意在被上訴人找到新承租人向上訴人承租系爭土地之前提下，才同意提前終止租約」、「我的意思是說返還押租金，必須以被上訴人法定代理人乙○○經營的其他公司來向上訴人承租的前提之下」、「公司的立場，必須以被上訴人法定代理人乙○○經營的其他公司來向上訴人承租的前提之下，並且承租人有交給我們押租金，我們才返還」等語，亦核與證人吳木霖所證：「上訴人公司林經理口頭上同意可以終止租約，表明現在資金有問題，等土地再租出去，才有資金返還押租金」等語相符。足證伊經理於被上訴人告以終止租約之情時，確附有「由被上訴人法定代理人所經營的其他公司來向上訴人承租，且有給付押租金」之條件，茲系爭土地被上訴人既未能以其法定代理人所經營之其他公司向上訴人承租並給付押租金，則上開條件自屬尚未成就，被上訴人欲終止租約，仍應依約以書面於6個月前向上訴人為之，方能
認為合法。被上訴人僅以口頭向上訴人為終止租約之意思表示，依約自不生終止租約之效力，而被上訴人自91年5月起
即未給付租金，被上訴人於92年1月14日始寄發存證信函通
知上訴人終止租約，則被上訴人尚欠上訴人自91年5月起至
92 年6月15日止之租金，合計為641萬2395元，伊爰以此數
額與被上訴人請求返還之押租金主張抵銷等語，資為抗辯。三、兩造不爭執之事實：
兩造所訂系爭租賃契約，租賃期間自90年1月1日至 104年12月31日止，並約定被上訴人得隨時於 6個月前以書面通知上訴人終止契約。訂約時被上訴人有給付押租金 126萬元予上訴人，押租金上訴人迄未返還被上訴人。系爭租賃標的被上訴人於90年10月25日簽約轉租給上立汽車股份有限公司，期間自90年11月1日起至91年 4月30日止，為期6個月。被上訴人有介紹台中德美汽車股份有限公司董事長吳木霖先生及裕唐汽車江副總經理與上訴人公司林經理接洽，並協助將該標的出租。德美汽車股份有限公司與被上訴人公司之董事相同。兩造於90年12月 4日簽署調整租金之協議書。被上訴人92年 1月14日曾寄存證信函通知上訴人終止租約，以上事實有租賃契約書影本兩件與公司變更登記表、公司基本資料查詢表、存證信函、協議書影本各一件可稽（參原審卷㈠第 8至25頁與第42、43、49、50、55、131、132頁）。
四、當事人間主要爭點在於：㈠當事人間曾否合意終止系爭租賃契約？㈡如是，當事人間就押租金之返還是否約定附有條件？㈢上訴人得否以被上訴人積欠自91年5月1日起至92年 6月15日止之租金與被上訴人請求返還押租金互為抵銷？茲分別析述如下：
㈠當事人間曾否合意終止系爭租賃契約？
⒈按契約自由之原則，契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除，所謂意思表示，無論其為明示或默示，均包含在內。（最高法院57年台上字第3211號判例參照）。又公司經理人有為公司為營業上所必要之一切行為之權限，其為公司為營業上所必要之和解，除其內容法律上設有特別限制外，並無經公司特別授權之必要，此為經理權與一般受任人權限之不同處（最高法院67年台上字第2732號判例參照）。
⒉茲被上訴人主張系爭租賃契約業經兩造以口頭合意終止，雖為上訴人所否認，並以被上訴人於92年 1月14日寄發存證信函向上訴人表示終止契約前，未曾依系爭租賃契約第3 條第2款之約定，於6個月前以書面通知上訴人終止契約，是縱被上訴人曾以口頭通知，該通知亦不生終止系爭租賃契約之效力云云。查系爭租賃契約第3條第2款約定：「租賃期間內，乙方（即被上訴人）得隨時於 6個月前以書面通知甲方（即上訴人）終止本約，…。」，然此係賦予被上訴人單方之契約終止權，並約定該單方終止權行使之方式，即被上訴人如欲單方終止系爭租賃契約，須依該約定方式為之始生效力；然於本系爭事件，被上訴人係主張系爭租賃契約經兩造「合意終止」，被上訴人並非單方行使終止權。是有關系爭租賃契約已否終止之待證事實，應為兩造是否合意提前終止系爭租賃契約，而非被上訴人是否依系爭租賃契約之約定方式行使終止權。
⒊被上訴人主張兩造已合意提前自91年5月1日起終止系爭租賃契約，然為上訴人所否認。據證人吳木霖於原審證稱：「（法官：就兩造間系爭土地之租賃爭執是否知悉？請詳述之。）我當時在被上訴人億和汽車股份有限公司任職，任職到89年年底，租賃契約是我任職期間訂立由我負責，我離職後轉任德美公司，90年10月份發生經銷商經銷權移轉的事情，被上訴人不要繼續承租，轉租給其他公司，請我出面與上訴人公司的甲○○經理談押租金要如何返還的問題，上訴人公司林經理口頭上同意可以終止租約，表明現在資金有問題，等土地再租出去，才有資金返還押租金，時間我不記得，當時沒有簽立任何書面，是口頭談，兩造洽談過好幾次，兩造洽談我都有參與，每次洽談上訴人的經理都口頭表示同意終止及返還押租金。（法官：是否知悉兩造有再訂一個協議調整租金？）我不曉得。（法官：有何補充？）當初上訴人的林經理一再表示資金的問題，需要土地再出租出去才能返還押租金，我轉任德美公司有需要土地使用，我有向上訴人表示要承租土地，但希望租金能調降，上訴人不同意，而未訂立租約。（法官：租約是你任職內所訂，租約記載要終止租約需要6個月前書
面通知，有何補充？）因為當時洽談時上訴人經理已經口頭同意，故未依租約記載以書面通知對造終止契約。被上訴人轉租給上立公司之前，就已經跟上訴人經理洽談終止租約事宜，當時跟上訴人談終止期間是以轉租給上立汽車公司期滿時候終止即91年4月30日以後終止。但被上訴人
與上立間轉租的租賃契約不是我處理。與上訴人經理洽談時間是在91年11月之前，詳細時間我不記得。（法官：有何補充？）甲○○經理當初一再表示一定會返還押租金，請我幫他找人來承租土地，為何現在不願意返還我也不清楚。…」、「原本是被上訴人請我跟上訴人甲○○經理洽談返還押租金之事，甲○○同意終止及返還押租金，並請我幫他找人來承租土地，所以德美公司表示有意願要租，另外我有幫上訴人找其他公司來承租土地。」等語（參原審卷㈠第77至79頁）。另證人甲○○於原審則證稱：「91年年初被上訴人已經確定無法取得福特公司經銷權，被上訴人有口頭跟我表示他們要換約（即被上訴人不承租由被上訴人其他相關公司承租），我有口頭同意被上訴人不必按照契約約定的書面通知方式終止租約，也同意只要被上訴人能夠找到其他公司向上訴人承租，就同意提前終止租約…」、「原本被上訴人並未確認要終止契約的時間，到91年4月的時候，被上訴人口頭告知我要從5月1日開始終
止，5月1日之後億和公司就開始拆除在系爭土地上的設備，並且將系爭土地交還給上訴人，詳細時間我不記得，但在1個月內就將土地交還給上訴人…」等語（參原審卷㈠
第94、95頁）。查上訴人之經理即證人甲○○亦證實被上訴人曾口頭向其表示要提前終止租賃契約，其亦口頭同意被上訴人不必按照契約約定的書面通知方式終止租約，而終止時間係自91年5月1日起，此與證人吳木霖所證內容完全相符，是證人吳木霖有關上訴人之經理甲○○同意終止系爭租賃契約，終止時間自91年5月1日起之證述，應屬實情。
⒋嗣於90年10月間因福特汽車經銷權調整，被上訴人將經銷權轉移予訴外人上立公司，連同經銷據點一併移轉，系爭土地及其地上建物，亦轉租予訴外人上立公司，租期從90年11月1日起至91年4月30日止，此有被上訴人所提出之租賃契約書可稽（參原審卷㈠第18至25頁），為兩造所不爭；此一事實足資佐證，當事人間應有協議自91年5月1日起提前終止系爭租賃契約，故被上訴人與訴外人上立公司所簽訂之轉租契約才至91年 4月30日，僅約半年期間。被上訴人另主張，其自91年 4月30日後即未再給付租金予上訴人，上訴人自91年5月1日起至被上訴人提起本件訴訟前，亦未曾向被上訴人請求給付租金或就押租金主張抵銷，此為上訴人所不爭執，益證當事人間應有協議系爭租賃契約提前自91年5月1日起終止之事實，否則被上訴人長期未給付租金，上訴人焉有未請求給付之理。
⒌上訴人又辯稱，證人甲○○未經上訴人特別授權，並無同意終止契約之權限云云。惟證人甲○○既為上訴人之經理，則證人甲○○為上訴人所為有關營業上所必要之一切行為，無須經被告之特別授權始得之；縱認證人甲○○處理本件租賃契約應得上訴人之特別授權，依證人甲○○於原審所證：「（法官：本件被上訴人向上訴人公司承租土地是否由你處理？）本件被上訴人是向上訴人續租土地，有關續租事宜是由我負責處理。…」等語（參原審卷㈠第94頁），亦足認證人甲○○業經上訴人公司特別授權處理系爭租賃契約之訂立及終止等相關事宜。
⒍再者，系爭租賃契約標的之建物，業於91年 6月19日由訴外人美部屋企業股份有限公司（以下稱美部屋公司）以該址為公司所在地並辦理設立登記，同年 8月29日由訴外人三商行以該址為營業人所在地辦理營業登記，此有被上訴人提出而上訴人不爭執之公司基本資料查詢及營業登記資料公示查詢單為證（參原審卷㈠第195、196頁），稽諸訴外人三商行提出商場專櫃廠商設櫃協議書所示，系爭建物原由美部屋公司與三商行訂立租賃契約，嗣因賣場經營權移轉，故由嬌豐化粧品股份有限公司與三商行續立租約，租期至96年 6月11日止（參原審卷㈠第200至204頁），上訴人亦自認於被上訴人交還租賃標的後，嗣將系爭租賃標的出租予美部屋股份有限公司。是於91 年6月間，訴外人美部屋公司，應已與上訴人訂有租賃契約或至少已與上訴人洽定承租事宜，故而以系爭建物登記為公司所在地辦理登記，如依上訴人所辯兩造租賃契約於92年 6月15日前並未終止，則上訴人何以於被上訴人交還租賃標的物後之短期間內，即另與他人洽定承租事宜，且租期至少至96年 6月11日止，上訴人當時顯然有將系爭建物長期另行出租予他人之構想及行動，上訴人所為核與被上訴人主張系爭租賃契約已於91年5月1日起終止之時程相符，是被上訴人主張系爭租賃契約業經兩造合意自91年5月1日起終止之事實，應堪信為真正。
㈡當事人間就押租金之返還是否約定附有條件？
上訴人雖另以上訴人同意返還押租金部分，係附有以「由被上訴人法定代理人所經營的其他公司來向上訴人承租，且有給付押租金」為條件，但該項條件迄未成就等語置辯。惟依被上訴人所提出，被上訴人訴訟代理人丙○○與上訴人之經理即證人甲○○分別於93年9月6日、94年3月5日之通話紀錄譯文顯示，證人甲○○並不反對被上訴人訴訟代人丙○○所為兩造已於91年間終止契約之陳述，且屢次表示願意返還押租金，僅以上訴人財務困難暫無法返還為由回覆被上訴人之訴訟代理人丙○○，惟均未表示當初同意返還押租金，係附有以「由被上訴人法定代理人所經營的其他公司來向上訴人承租，且有給付押租金」為條件之相關情事（參原審卷㈠第102至108頁），證人甲○○於原審亦承認與被上訴人訴訟代理人曾為上開內容之談話（參原審卷㈠第95頁）；是由兩造對話之內容觀之，證人甲○○不僅認同上訴人有返還系爭押租金之義務，且未見證人甲○○提出附有條件之約定或條件尚未成就前被上訴人不得請求返還押租金等意見，僅係一再以上訴人之財務狀況為辯，另依證人吳木霖之證詞亦指證人甲○○係「表明現在資金有問題，等土地再租出去，才有資金返還押租金」等語，並無上訴人所辯稱之約定具體條件；此外，上訴人復未能再舉證證明與被上訴人就押租金之返還約定附有上開條件，所辯自無足採。
㈢上訴人得否以被上訴人積欠自91年5月 1日起至92年6月15日止之租金與被上訴人請求返還押租金互為為抵銷？
上訴人雖稱，依兩造所簽定之租賃契約，被上訴人得隨時於6 個月以前以書面通知上訴人終止本約，被上訴人以口頭終止租約時，上訴人並未同意免除被上訴人前開責任，是被上訴人既係在91年3月始以口頭通知終止租約，租約應於91年9月始生終止之效；而被上訴人自91年 5月起即未再給付租金，是自91年5月起至9月止，共計5月之租金為222萬5000元，主張與押租金互為抵銷云云。然如上所述，系爭租賃契約係經雙方合意終止，非被上訴人依系爭租賃契約單方行使終止權，被上訴人並不受系爭租賃契約所訂終止租約方式之拘束，即勿需於6個月前以書面通知上訴人，兩造既合意自91年5月 1日起終止系爭租賃契約，被上訴人並隨即遷出，將系爭土地與建物交還上訴人，被上訴人即無再給付租金之義務，故上訴人請求被上訴人給付自91年5月至9月之租金，並主張以該租金與其應返還之押租金互為抵銷，即難成立。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條第2項、第 3項分別定有明文。系爭租賃契約雖經兩造合意終止，然兩造對於押租金之返還並未約定給付之確定期限，依上述法律規定，上訴人應於受催告而不給付，自受催告時起始負遲延責任。被上訴人係於94年3月8日始以存證信函催告上訴人返還押租金，並定有3日期限，上訴人於同年月9日收受存證信函，此有被上訴人所提出之存證信函及回執可憑（參原審卷㈠第26頁），是上訴人所負返還押租金之債務，應自催告期限屆滿即94年3月13日起負遲延責任。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約第4條第2款之約定，請求上訴人返還押租金126萬元及自94年3月13日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，原審為上訴人敗訴判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　1 　　月　　16　　日民事第三庭　審判長法　官　陳照德
法　官 朱　樑
法　官　陳成泉
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官　許哲禎
中　　華　　民　　國　　96　　年　　1 　　月　　17　　日Ｃ