臺灣高等法院 臺中分院95年度上更㈠字第32號

• 裁判案由: 返還停車位
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 96 年 11 月 13 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　95年度上更㈠字第32號上　訴　人　丹龍建設股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　楊榮富律師
複　代理人　蔣志明律師
被　上訴人　鹿寮丹聯成衣商圈社區管理委員會
法定代理人　林庭陞
訴訟代理人　施瑞章律師
複　代理人　丙○○
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國 93年4月6日臺灣台中地方法院第一審判決（92年度訴字第 1968號），提起上訴，判決後經最高法院廢棄發回，上訴人並為訴之追加，本院於96年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主　 文
原判決廢棄。
被上訴人應將附圖所示編號37、42至51、54至59、63至78、80至82號等36位停車位（面積各為15平方公尺），編號38至41、52、53、83號等 7位停車位（面積各為13平方公尺），及編號60至62號等 3位停車位（面積各為12平方公尺），合計46位停車位返還與上訴人。
被上訴人應再將附圖所示編號30至33號等 4位停車位（面積各為15平方公尺）返還與上訴人。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用暨追加之訴訴訟費用均由被上訴人負擔。
本判決第二、三項於上訴人分別以新台幣八十二萬六千元及七萬八千元或等值之台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被上訴人於執行標的物拍定、變賣前，分別以新台幣二百四十七萬八千一百三十五元及二十三萬五千零八十元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人由陳世權變更為乙○○，被上訴人之法定代理人由甲○○變更為林庭陞，乙○○、林庭陞分別具狀聲明承受訴訟，均無不合，應予准許。
二、上訴人於原審係請求被上訴人返還如附圖所示編號37至78，80至83號等46位停車位，於本院再追加請求被上訴人返還如附圖所示編號30至33號等 4位停車位（上訴人所請求返還之50位停車位，下稱系爭停車位），上訴人此部分之追加係屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項但書、第 255條第1項第3款之規定應予准許。又上訴人原係主張其係系爭停車位之所有權人，系爭停車位為被上訴人無權占有，因此依民法第 767條之規定請求被上訴人返還系爭停車位；嗣再主張縱認上訴人對系爭停車位無所有權，惟系爭停車位由上訴人出資建築，被上訴人之各住戶並未購買系爭停車位，系爭停車位之使用權自應歸上訴人享有，被上訴人無權占有系爭停車位，獲得占有、使用之利益，致上訴人受有無法利用之損害，上訴人得依不當得利之規定請求被上訴人返還系爭停車位，為此追加不當得利返還請求權為本件之訴訟標的。上訴人此部分之追加雖未獲被上訴人同意，但上訴人所追加之訴訟標的，亦係請求被上訴人返還同一之停車位，其基本事實亦係原主張之上訴人為系爭停車位之出資興建者，系爭停車位之權利應歸上訴人，被上訴人無權占有系爭停車位，是本院認該追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內，具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，兩訴之基本事實應為同一，上訴人此部分之追加依民事訴訟法第 466條第1項但書、第225條第1項第2款之規定，應不必得被上訴人同意，被上訴人抗辯上訴人不得為不當得利返還請求權之訴訟標的追加，委無足採。
三、本件上訴人主張：上訴人出資在坐落台中縣沙鹿鎮○○段466之3等12筆地號土地上興建十六層公寓大廈（地下二層）及鹿寮丹聯成衣商圈社區地下一層地上四層透天房屋，出賣移轉所有權與各承購戶，惟依法所留設之法定空地即同段 461之1地號土地，其中所分割出來之 461之7地號土地（作公園使用，所有權人為上訴人）及同段461之8地號土地（作道路使用，所有權人為訴外人宏桔營造股份有限公司），並未將所有權移轉登記與各承購戶。上訴人出資於上開461之7及461之8地號法定空地土地下開挖地下室，原始取得該地下一層停車場之所有權，停車場內如附圖所示編號30至33、37、42至51、54至59、63至78、80至82號等40位停車位（面積各為15平方公尺），編號38至41、52、53、83等 7位停車位（面積各為13平方公尺），及編號60至62號等 3位停車位（面積各為12平方公尺），合計50位，係上訴人出資增設之停車空間，自應由上訴人原始取得所有權，惟被上訴人在社區管理委員會成立之後，強指本件地下一層停車場為社區之公共設施，進而無權占有系爭停車位，上訴人基於民法第 767條之規定即得請求被上訴人返還系爭停車位。再縱認上訴人對系爭停車位無所有權，然系爭停車位既由上訴人出資建築，被上訴人之各住戶並未購買系爭停車位，系爭停車位之使用權自應歸上訴人享有，被上訴人無權占有系爭停車位，獲得占有、使用之利益，致上訴人受有無法利用之損害，上訴人亦得依不當得利之規定請求被上訴人返還系爭停車位。爰求為命被上訴人返還如附圖所示編號30至33、37至78、80至83號等50位停車位之判決（上訴人於原審係請求返還編號37至78、80至83號等46位停車位，嗣於本院再追加請求返還編號30至33號等4位停車位）。
四、被上訴人則以：系爭停車位位於被上訴人大樓地下室防空避難室，構成整個防空避難室兼停車場不可分離之一部分，依本件建築案之使用執照81工建使字第5139號使用執照竣工圖所示，系爭停車位所在之地下一層，係一併列入全部停車空間、防空避難室面積及防火區劃面積檢討，現場亦可見系爭停車位所在地下室上方全係被上訴人大樓不可或缺之公共管線、消防設施管線，更附建上訴人建造交付被上訴人社區共有使用之會議室、地下室管理室，此一部分在構造及使用上並無其獨立性，並非為單獨所有權之標的，而係被上訴人公寓大廈之共同使用部分。依建築法第 11條第3項：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」，及公寓大廈管理條例第41條、施行細則第13條：「依建築法第11條規定之一宗建築基地依本條例41條所定其共同設施之使用管理具有整體不可分性之集居地區」及同條例第45條第 2項：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地，法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人，或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損區分所有權人權益之行為」等規定，系爭停車位既係位於本集合住宅社區法定空地下方，且為同一建築執照、使用執照依法設置之防空避難設備及法定停車空間，即為被上訴人社區所屬之區分所有權人所共有，且依法不得移轉使非區分所有權人所有或使用，上訴人應於被上訴人社區區分所有權人買受該公寓大廈時，將法定空地之土地隨同移轉予買受人，上訴人未依相關規定移轉法定空地所有權，已侵害消費者權益，更不得據此未辦理移轉登記之侵害行為，主張上訴人為法定空地下方系爭停車位之所有權人等語，資為抗辯。
五、以下之事實為兩造所不爭執：
（一）坐落台中縣沙鹿鎮○○段466之3等12筆地號土地上之十六層公寓大廈（地下二層）及鹿寮丹聯成衣商圈社區地下一層地上四層透天房屋，係由上訴人為起造人所興建，並銷售出賣移轉所有權與各承購戶。
（二）上訴人興建上開公寓大廈及透天房屋，依法所留設之法定空地即台中縣沙鹿鎮○○段461之1地號土地，其中所分割出來之同段461之7地號土地（所有權人為上訴人）及同段461之8地號土地（所有權人為宏桔營造股份有限公司），係無償供作被上訴人社區○○○道路使用。
（三）公寓大廈及透天房屋之地下一層，其中位於上開461之7及46 1之8地號法定空地下之地下一層停車場面積3,636平方公尺部分，當時未編定門牌，亦未辦理所有權第一次保存登記，但上訴人有向稅捐機關申請辦理房屋稅籍，而為該稅籍之納稅義務人。
（四）上訴人於銷售當時派發之海報及銷售廣告，載明法定空地面積為本建築之綜合規劃廣場，地下一樓平面參考圖上有將本件系爭停車位列載其內，上訴人於本案銷售後，未將銷售廣告所列載為綜合廣場即上開461之7及461之8地號法定空地所有權移轉於各承購戶。
（五）系爭停車位自被上訴人社區管理委員會成立之後，即由被上訴人接管迄今。
（六）上訴人所興建之公寓大廈及透天別墅，其中 A區係公寓大廈，B、E區為透天別墅，其建築執照是合照，使用執照則為 A區及B、E區各一張，兩張使用執照其停車空間一併計算，所有之地下一層扣掉自用儲藏室外，其餘均為法定避難空間兼停車空間。
（七）地下一層之建築圖說中就系爭停車位未標示法定停車位與自行增設停車位。
（八）B 區透天別墅地下一層之儲藏室部分為被上訴人之住戶所有。建號2626、2627、2628號共同使用部分係登記 A區公寓大廈住戶共有；建號2629、2695號共同使用部分係屬地下一層之車道，分別登記B區及E區透天別墅住戶共有。
（九）上訴人於 A區公寓大廈尚有建號2500、2620、2621號之建物（即門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路537號、錦華街15、16號，於E區透天別墅尚有建號2688、2690、2691、2693號之建物（即門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○街 108、104、102、98號）未出售。
以上兩造所不爭執之事實，並有上訴人所提出之建照執照申請書、建照執照影本各一件、使用執照影本二件、丹聯大商場地下一樓停車位編號圖、地籍圖謄本影本各一件、461之7及461之8地號土地登記謄本二件、台中縣稅捐稽徵處92年期房屋稅籍證明書影本一件、台中縣清水地政事務所建物測量成果圖影本四件、被上訴人 91、92年度12月21日起至3月31日止收支明細月報表影本一件、建物登記謄本、建物測量成果圖各十二件、房屋買賣讓渡聲明書、不動產預約買賣契約書影本各一件（附原審卷第11至20頁，第 60至101頁，第230至247頁）。及被上訴人所提出之本件建築案使用執照81工建使字第5139號使用執照竣工圖所附變更設計面積計算表、各樓層面積表、停車空間、防空避難設備、防火區劃檢討圖本影本各一件、丹聯大商場銷售廣告四紙等可證（證物外放）。
六、本件兩造爭執之重點：
（一）系爭停車位係屬法定停車位或自行增設停車位？
（二）系爭停車位是否有獨立之所有權？
（三）系爭停車位是否應依民法第799條之規定推定為A區公寓大廈、B、E區透天別墅全體住戶共有，被上訴人所屬住戶是否於登記透天別墅所有權時即取得系爭停車位之所有權？（四）系爭停車位之共同使用部分是否為上訴人保留而應與上訴人尚未出售之建號2500、2620、2621、2688、2691、2693號建物一併登記，仍屬上訴人所有？
（五）上訴人未將沙鹿鎮○○段461之7、461之8地號之法定空地移轉於被上訴人所屬住戶，亦未將系爭停車位辦理所有權第一次登記供全社區住戶使用，有無違反消費者保護法第22條及公寓大廈管理條例第45條之規定？
（六）上訴人請求被上訴人返還系爭停車位有無理由？
七、本院得心證之理由
（一）系爭停車位係屬法定停車位或自行增設停車位？
1.本件公寓大廈及透天別墅合建案係於 81年7月10日領得建築執照（執照號碼為81年工建建字第5139號），該案於規劃時，法令並未明確區分法定、增設與獎勵停車位，直至86年9月20日內政部始以台內營字第8681708號函要求起造人於建照申請書中區分上開三種停車位予以標明（該函附本院前審卷第33頁）。上訴人於興建系爭地下一樓停車場時，因法令未要求區分法定停車位與自行增設停車位，故地下一層之建築圖說就系爭停車位未標示法定停車位與自行增設停車位。
2.依上訴人提出附卷之建照執照、使用執照、停車位編號圖及地籍圖謄本等所示，坐落台中縣沙鹿鎮○○段466之3等12筆地號土地上之十六層公寓大廈（地下二層）及鹿寮丹聯成衣商圈社區地下一層地上四層透天房屋，係由上訴人為起造人所興建，系爭停車位之所在僅係上開公寓大廈及透天房屋之地下一層之一部分，亦即上訴人為起造人所興建者係上開十六層公寓大廈（地下二層）及地下一層地上四層透天房屋之整體建築案，系爭停車位並非上訴人另外出資興建之獨立存在建築物至為明確。再依卷附使用執照及台中縣政府工務局81年工建使字第5139號使用執照竣工圖所示，該使用執照係合照，第一次 83年12月6日核發者係公寓大廈即Ａ區部分，第二次84年1月9日核發者係透天房屋即Ｂ、Ｅ區部分，上訴人所稱系爭停車位所在之地下一層，其兩次申請核發使用執照，均係一併列入停車空間、防空避難室面積及防火區劃面積檢討，且全部計入地下一層公共面積13,239.42平方公尺（Ａ區部分 6,311.92平方公尺，Ｂ及Ｅ區部分 6,927.5平方公尺）。經原審法院向台中縣政府函查上訴人所稱系爭停車位，是否全部為被上訴人社區之法定停車空間或避難室等疑義，經函覆稱：「依前開使用執照所載地下一層用途為防空避難室、停車場、自用儲藏室，另地下一層圖說標示：『第二次變更後、法定停車位應設為147部、實設停車位為217部』，系爭停車位編號37號至83號位置，位於該大樓地下一層，係屬防空避難室兼停車場，該部分須共用車道為出入口。次查前開執照之法定停車位應設為147部、實設停車位為217部，自行增設為70部，惟原卷圖說並未明確標示法定停車位與自行增設停車位，故本府無法明確查復法定停車位之位置」，此有台中縣政府92年11月5日府工建字第0920273667號函在卷足稽（附原審卷第145頁）。又證人即台中縣政府工務局人員陳欽銓於原審結證證稱：「依照使用執照，第一次 83年12月7日領的使用執照是指大樓的部分，第二次 84年1月11日領的使用執照是指別墅的部分，兩次使用執照，地下室停車空間都是一併計算，兩次使用執照都有地下一層空間檢討」、「所有的地下一層扣掉自用儲藏室外，其餘均是防空避難室空間，防空避難空間會與停車空間、防火區、固定設施重疊」、「Ａ、Ｂ、Ｅ三區停車空間合併計算，法定停車位應設為147部，實設停車位217部」、「本件法定停車位無法確定其位置，由所有權人自行協調，圖說裡面沒有標示法定停車位與自行增設停車位。編號37號至83號停車位須共用車道為出入」等語（見原審卷第218、219頁）。足見上訴人為起造人興建上開公寓大廈及透天房屋建築案，系爭停車位之所在，依使用執照竣工圖說，係一併列入停車空間、防空避難室面積及防火區劃面積檢討，均全部計入地下一層公共面積範圍內；又所有地下一層公共面積扣掉自用儲藏室外，其餘均是防空避難室空間，防空避難空間會與停車空間、防火區、固定設施重疊，且當時圖說裡面並沒有標示法定停車位與自行增設停車位。又使用執照竣工圖雖將被上訴人所屬住戶之儲藏室誤算入公共面積 13,239.42平方公尺之內，但並不影響該竣工圖將系爭停車位列入公共面積計算之事實，上訴人以該竣工圖之公共面積誤算入儲藏室之面積，否認系爭停車位之面積係屬公共面積之一部分，要無可採。再就使用執照竣工圖未明確標示系爭停車位為法定停車位或自行增設停車位，可否認為未辦理保存登記之停車位為建商自行增設之停車位乙節，經本院函詢台中縣政府，台中縣政府以96年9月7日府工建字第0960226968號函覆謂「未明確區分法定停車空間及自行增設停車空間位置，得由起造人自行約定區分法定停車空間及自行增設停車空間位置」（見本審卷（一）第 153頁）。就此問題，本院認為所謂法定停車位乃建築物依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第59條及其他有關法令必須設置之停車位，而增設停車位則係指建築物除法定停車位外，由建商以剩餘樓地板面積或法定空地自行設置之停車位，如依建築技術規則建築設計施工編第59條之 2之規定增設之停車空間，法定停車位係區分所有建物之公用設施，本質上已欠缺使用上之獨立性，故不能成為專有部分，非區分所有權之客體，至增設停車位如係設置於區分所有建物之共用部分如附有防空避難設備之地下室，其於區分所有建物之物權關係定位，應與法定停車位同。本件上訴人已設置法定停車位147位，並辦理所有權保存登記，為A區公寓大廈住戶所共有，再於沙鹿鎮○○段461之7、461之8地號之法定空地下開挖地下一層停車場增設70位停車位，系爭停車位自應認係屬增設停車位，惟上訴人於使用執照竣工圖將系爭停車位列入公共面積之內，系爭停車位又與防空避難空間重疊，系爭停車位仍與法定停車位無異。
3.建商於興建大樓時依建築法令之規定，按大樓總地板面積予以計算應設置之法定停車位，為最低應設置停車位數量，建商依法設計規劃之停車位苟符合法定停車位之數量要求，即可順利取得建築及使用執照，因此有關法定停車位之規範目的，僅係要求建商就興建大樓所設置之停車位，須達一定之數量，以解決停車之問題，要與達此數量所設置之停車位產權及使用權之歸屬無涉。則建商所興建而未出售或附贈之停車位，即令屬法定停車位，其所有權或使用權仍應歸建商原始取得，系爭停車位與法定停車位相同，被上訴人所屬之住戶若未向上訴人購買或受贈，即非當然取得系爭停車位共同使用部分之應有部分。
（二）系爭停車位是否有獨立之所有權？
1.系爭停車位之所在，位於該大樓地下一層，係屬防空避難室兼停車場，車輛進出，除共用同一出、入口外，並無另外獨立之出入口，此有本院勘驗筆錄及附圖可稽（附本院前審卷第106、107頁）；加以地下一層之上方設置有各種相通之管線，亦有上開勘驗筆錄可考，足證系爭停車位構造上及使用上並無獨立性。又區分所有建物內法定避難空間及法定停車空間之產權登記，內政部80年 9月18日台（80）內營字第 8071337號函謂「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」（見本審卷㈠第56頁），85年2月27日台（85）內地字第8573716號函及85年6 月4日台（85）內地字第8575201號函認「區分所有建物內作為共同使用部分之法定防空避難室或法定停車空間，不得合意由某一專有部分單獨所有，必須以共同使用部分辦理登記」（見本院前審卷第28頁）；另內政部 81年5月30日台（81）內地字第 8181119號函訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第11點明定「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間，應為共同使用部分」，內政部 93年8月20日內授中辦地字第0930725801號令再就上開規定增訂第11.4點明定「區分所有建物依公寓大廈管理條例第 3條第4款所稱共同部分及第5款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：（一）共同出入區域，（三）法定避難室，（四）法定停車空間」（見本審卷（一）第108至110頁）。可見區分所有建物內之法定避難空間及法定停車空間應為共同使用部分之登記，不得與主建物分離而單獨為所有權之客體，應為該區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有。
2.80年11月19日修正之土地登記規則第73條規定「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理所有權第一次登記。」（即現行第 82條第1項規定），故區分所有建物之地下層，依其使用執照記載「非屬共同使用」性質，且已編列「門牌」者，始得申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。然查本件地下一層全部，依其使用執照竣工圖記載，係一併列入停車空間、防空避難室面積及防火區劃面積檢討等範圍，且全部計入地下一層公共面積 13,239.42平方公尺，其性質自難謂「非屬共同使用」，加以上訴人無法就系爭停車位所在之地下一層停車空間申請獨立門牌，再依內政部80年6月6日台內營字第920627號函所示「依法應附建之停車空間為建築物必要之設備，其性質與共同走廊、樓梯相同，不必編訂門牌」（見本審卷（一）第 113頁），上訴人亦不能申請編列門牌獲准，是上訴人就系爭停車位實無法申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，自應認系爭停車位並無獨立所有權，應附屬於區分所有建物之共同使用部分，而由區分所有建物之所有權人共有。
（三）系爭停車位是否應依民法第799條之規定推定為A區公寓大廈、B、E區透天別墅全體住戶共有，被上訴人所屬住戶是否於登記透天別墅所有權時即取得系爭停車位之所有權？1.80年11月29日修正之土地登記規則第72條第1款、第2款規定「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外；共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人」（84年7月12日修正後為第75條第1款、第80條，90年9月14日修正後再移為81條第1款、第94條），最高法院86年度台上字第1655號判決、 87年度台上字第578號判決意旨認為「各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第 799條規定『推定』為各區分所有人共有之餘地。」最高法院95年度台上字第1173號判決意旨認為「公寓大廈之各區分所有權人有需停車位者，於買受專有部分，同時購買停車位之共同使用之應有部分，未一併購買停車位者，即無該停車位之共同使用之應有部分，故各區分所有人就共同使用之應有部分，並非當然按其區分所有建物之專有部分面積與共同使用部分面積之比例計算。」故停車位共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有，需停車位者於買受其專有部分時，一併買受地下室停車位，始有該共同使用部分之應有部分，未買受停車位者即無該共同使用部分之應有部分，在停車位與其他共同使用項目合併為一個建號登記者，購買停車位之住戶即依該戶專有部分面積占全部專有部分面積之比例計算其他共同使用項目之應有部分比例，再加計該停車位之應有部分比例，未購買停車位者則未加計停車位之應有部分比例；而在停車位單獨另編建號登記者，購買停車位之住戶即另移轉該建號之應有部分比例，未購買停車位者則未移轉該建號之應有部分比例，地下室停車位即不能依民法第799條規定推定為全體住戶共有。
2.系爭地下一層停車場係上訴人出資興建，系爭停車位自應附屬區分所有建物由上訴人原始取得所有權，而B、E區透天別墅之其他共同使用部分，上訴人已就地下室之車道950、895.37平方公尺，建號編為2629、2695號，登記為B、E 區透天別墅住戶共有，系爭停車位上訴人則未辦理所有權登記。再依上訴人之銷售廣告，載明「130 棟店面每戶地下樓20餘坪停車倉儲空間，16層住宅華廈每戶贈送一停車位」，可見上訴人每戶附贈一停車位係A區公寓大廈（
車位在地下二層），B、E區透天別墅上訴人所規劃之停車位係在地下儲藏室，被上訴人所屬住戶有獨立之產權，B
、E 區透天別墅所屬住戶與上訴人所訂立之買賣契約，買賣標的亦不及於系爭停車位，此有不動產預約買賣契約書在卷可憑（附原審卷第234頁至第247頁），被上訴人所屬住戶並未向上訴人購買系爭停車位，上訴人亦未將系爭停車位附贈被上訴人所屬住戶，顯然被上訴人所屬之住戶對系爭停車位並無權利存在。
3.按數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依民法 第799條前段規定，推定其為各區分所有人所共有（最高法院88年度台上字1553號判決意旨參照）。而民法第 799條所謂共同部分，係指大門、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言（最高法院71年度台上字第1193號判決意旨參照），建築物應附建防空避難設備或停車空間，細譯此等規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間，且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由全體區分所有權人共有之意。蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民能有避難之空間；而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題（最高法院93年度台上字第661號判決、93年度台上字第228號判決意旨參照）。防空避難設備或停車空間僅係用途受限制，並非必須供全體區分所有權人共同使用，在登記該共同使用部分之應有部分者，彼此間仍得以分管契約約定由特定區分所有權人使用，防空避難設備或停車空間應屬公寓大廈管理條例第3條第5款所謂之約定專用部分，即非必須由全體區分所有權人共有。而建築物之共用部分並非必須全體區分所有人共有，仍得僅由部分區分所有人所共有，最高法院88年度台上字第627判決意旨，及內政部80年9月18日台內營字第 8071337號函，亦均認為法定防空避難或法定停車空間可以合意由部分區分所有建物所有權人所共有。至最高法院 88年度台上字第1553號判決意旨，依民法第799條之規定，認為「地下室倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有」，其所謂地下室應屬全體區分所有人共有，與前揭最高法院86年度台上字第1655號、87年台上字第578號、 88年度台上字第627號、 95年度台上字第1173號判決意旨見解不同，且與現行土地登記規則第81條第 1項之規定不符，自為本院所不採。
4.被上訴人抗辯其依建築法第 11條第3項、公寓大廈管理條例第41條、施行細則第 13條，同條例第45條第2項之規定，可以取得系爭停車位之所有權云云。但建築法第11條第3 項規定「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」，係有關法定空地之規定，法定空地係指建築基地供建築物本身所占之地面外，所應保留之空地而言，法定空地屬地面，此與系爭停車位為地下層，應屬建築物不同，被上訴人所屬住戶無從因上訴人在法定空地下興建地下一層停車場，即當然取得系爭停車位之所有權。至公寓大廈管理條例第41條、施行細則第13條、同條例第45條第 2項之規定，亦與系爭停車位之所有權歸屬無關，被上訴人不得以之為取得系爭停車位所有權之依據。5.80年11月29日修正之土地登記規則第 72條第2款規定「共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有權移轉時，隨同移轉於同一人」，84年7月12日修正之土地登記規則第80 條規定「區分所有建物共同使用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關區分所有建物移轉、設定或為限制登記。」最高法院81年度台上字第2962號、88年度台上字第 627號判決意旨因此認為「建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。」、「法定防空避難設備或法定停車空間係區分所有建物之共同使用部分，各共有人對該共同使用部分之設施，雖得依經濟目的，加以使用，但不得分割，且除法令另有規定外，應僅能隨同各相關區分所有建物移轉。」均係指法定避難設備或法定停車空間該共同使用部分之應有部分已登記為區分所有人所有，該共同使用部分之應有部分應隨同區分所有建物之移轉而移轉，兩者不能分離，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，非係該共同使用部分應為全體區分所有人所共有，區分所有人未購買停車位或受贈停車位，建商即必須將該共同使用部分之應有部分移轉登記與該區分所有權人，區分所有人自非於登記區分所有建物時即當然取得該共同使用部分之應有部分的權利，此與本件被上訴人所屬住戶未取得系爭停車位之權利，上訴人無須移轉該共同使用部分之應有部分無關。被上訴人援引最高法院上開判決之見解，抗辯系爭停車位為被上訴人所有公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，當然於上訴人將區分所有建物移轉所有權於被上訴人之住戶時隨同移轉，而為被上訴人之區分所有建物所共有，被上訴人之住戶自係該共同使用部分之所有權人云云，尚無足採。
（四）系爭停車位之共同使用部分是否為上訴人保留而應與上訴人尚未出售之建號2500、2620、2621、2688、2691、2693號建物一併登記，仍屬上訴人所有？
1.上訴人係在沙鹿鎮○○段461之7、461之8地號之法定空地下興建系爭地下一層停車場，依內政部 72年1月28日台內營字第128607號函所示「法定空地係指建築法第11條所稱『建築基地供建築物本身所占地面外，所應保留之空地』而言，在不違反建築及其他有關法令下，在法定空地下建築利用並無限制。」之意旨（函附本院前審卷第 161頁），仍係法律所准許。上訴人於84年辦理保存登記時，就系爭停車位雖無法依當時之土地登記規則第73條（即現行第82 條第1項）之規定，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，但仍可依當時之土地登記規則第72條（即現行第81條）之規定，申辦「共用部分」之建物所有權第一次登記，此經本院向台中縣清水地政事務所函查屬實，有該地政事務所 96年9月20日清地登字第0960017193號函在卷可憑（附本審卷（一）第149、150頁）。
2.系爭地下一層停車場係由上訴人出資興建，雖未辦理保存登記，然仍應由上訴人原始取得所有權（參照最高法院41年台上字第 1039號判例）。上訴人於A區公寓大廈仍保有建號2500、2620、2621號之建物（即門牌號碼沙鹿鎮○○路537號、錦華街15、16號），於E區透天別墅仍留有建號2688、2690、2691、2693號之建物（即門牌號碼沙鹿鎮○○街 108、104、102、98號），迄未出售，而系爭停車位之共同使用部分應附屬於區分所有建物，部分不需停車位者得予除外，上訴人自得將系爭停車位附屬在上訴人所有尚未出售之建號2500、2620、2621、2688、2691、2693號建物，系爭停車位自仍為上訴人所有，上訴人並得於移轉登記區分所有建物與 A區公寓大廈及B、E區透天別墅住戶前，就系爭停車位之共同使用部分為與上訴人上開區分所有建物一併登記，自應認系爭停車位之原始所有權仍然附屬在上訴人上開區分所有建物上，而為上訴人所有。
3.台中縣清水地政事務所就本院所詢「建商就鹿寮丹聯成衣商圈社區○○○○○段2688、2690、2691、2693建號建物之所有權，建商就地下一層停車位可否附屬於上開建物辦理上開建物所有權人共有之登記？」以 96年9月20日清地登字第0960017193號函表示「本案起造人丹龍建設公司於84年以登記收件清字第 125號申辦第一次登記，於該案中檢附二張81年工建使字第 5139號使用執照及5份共用部分分配協議書等文件申辦登記，嗣後該公司陸續移轉各區分所有建物於現所有權人。因貴院所指地下室部分，倘丹龍建設公司依土地登記規則第81條申辦共用部分之建物第一次登記，登記機關無法認定此部分持分該公司是否已併同移轉於其他區分所有建物現所有權人，是以問題所示：如區分所有建物起造人未移轉前應由起造人協議，惟起造人移轉後登記機關仍會要求申請人檢附『全體』區分所有建物現所有權人之分配協議書，無法直接辦理為該建設公司保留的鹿寮段2688、2690、2691、2693建號建物所有權人共用部分之共有登記。」、「當事人如對本案地下室一樓所有權歸屬有所爭執，經由民事法院判決確定後，檢附法院『判決書』及判決確定證明書向地政機關申辦建物第一次登記，則毋庸檢附協議書。」（見本審卷（一）第 149、150 頁），可見上訴人於移轉區分所有建物之所有權前，檢附上訴人所製作之分配協議書，即得申辦系爭停車位附屬於上訴人尚未出售而保留之區分所有建物之共同使用部分登記，現因上訴人已將部分區分所有建物移轉於現所有權人，地政機關無法認定系爭停車位共同使用部分之應有部分是否已併同移轉於其他區分所有建物現所有權人，故要求申請人須檢附全體區分所有建物現所有權人之分配協議書。則地政機關要求申請人須檢附全體區分所有建物現所有權人之分配協議書，始得辦理系爭停車位附屬於上訴人上開未出售建物之共同使用部分登記，僅在確認上訴人是否已將系爭停車位共同使用部分之應有部分併同移轉於其他區分所有建物現所有權人，並非因其他區分所有建物現所有權人就系爭停車位有所有權或使用權所致，因此上訴人在取得確認其他區分所有建物現所有權人就系爭停車位無任何權利之法院確定判決，即毋庸檢附協議書，可以直接向地政機關申辦系爭停車位附屬於上訴人上開未出售建物之共同使用部分登記。
4.上訴人申辦系爭停車位為上訴人區分所有建物共同使用部分之所有權第一次登記，固須檢附分配協議書分配應有部分之比例，但上訴人在移轉其他區分所有建物之所有權前申辦登記，因上訴人為全部區分所有建物之所有權人，上訴人自得以全部區分所有建物所有權人身份出具分配協議書分配系爭停車位共同使用部分之應有部分比例，不必經嗣後登記其他區分所有建物所有權之承購戶同意，此觀上訴人辦理建號2626、2627、2628、2629、2695號共同使用部分之所有權第一次登記所檢附之分配協議書均係以上訴人之名義出具自明（分配協議書附本審卷（二）第29至46頁），上訴人代表全部區分所有建物所有權人將系爭停車位共同使用部分之應有部分分配與上開上訴人保留未出售之建物，仍屬合意由部分區分所有建物所有權人所共有，被上訴人否認系爭停車位曾經有合意由部分區分所有權人所共有，核無足採。上訴人原可辦理系爭停車位附屬於上訴人尚未出售建物之共同使用部分所有權第一次登記，系爭停車位之權利自仍應歸上訴人，不能因上訴人未辦理所有權登記，而使上訴人喪失權利。
（五）上訴人未將沙鹿鎮○○段461之7、461之8地號之法定空地移轉於被上訴人所屬住戶，亦未將系爭停車位辦理所有權第一次登記供全社區住戶使用，有無違反消費者保護法第22條及公寓大廈管理條例第45條之規定？
1.本件兩造係就系爭停車位之權利歸屬發生爭執，此與鹿寮段461之7、461之8地號之法定空地無關，則上訴人有無義務將該法定空地移轉於被上訴人所屬住戶，上訴人未移轉對被上訴人所屬住戶應否負違約之責任，均不影響本件之判決結果。
2.上訴人於銷售當時派發之海報及銷售廣告，載明法定空地面積為本建築之綜合規劃廣場，更於地下一樓平面參考圖上將系爭停車位列載其內。惟上訴人確係將沙鹿鎮○○段461之7、461之8地號之法定空地規劃為廣場，系爭停車位亦係供停車使用，上訴人並未將該法定空地及系爭停車位作為與銷售廣告不同之使用，且依前所述，上訴人之銷售廣告就系爭停車位僅表明係供停車使用，A區公寓大廈及B、E 區透天別墅住戶所規劃之停車位非系爭停車位，上訴人亦未將系爭停車位附贈 A區公寓大廈及B、E區透天別墅住戶，是上訴人未將系爭停車位辦理所有權第一次登記供全社區住戶使用，即不能認為有違反消費者保護法第22條「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容」之規定。
3.系爭停車位係上訴人出資興建，應由上訴人原始取得，被上訴人所屬住戶並未向上訴人購買系爭停車位，亦未受贈系爭停車位，被上訴人所屬住戶就系爭停車位即無所有權或使用權。系爭停車位之權利歸屬與公寓大廈管理條例第41條、施行細則第13條「依建築法第11條規定之一宗建築基地依本條例第41條所定其共同設施之使用管理具有整體不可分性之集居地區」，及同條例第 45條第2項「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設施及法定停車空間讓售於特定人，或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損區分所有權人權益之行為」等規定無關，則上訴人有無違反公寓大廈管理條例第 45條第2項之行為，亦與判決結果不生影響。
（六）上訴人請求被上訴人返還系爭停車位有無理由？
系爭停車位之所有權應歸屬上訴人而非被上訴人所屬之住戶，被上訴人所屬之住戶對系爭停車位亦無使用權存在，則被上訴人以系爭停車位應歸其所屬住戶所有，抗辯其係有權占有系爭停車位，應無可採，被上訴人並不能證明其有正當權源占有系爭停車位，上訴人以其係系爭停車位之所有權人，依民法第 767條之規定請求被上訴人返還系爭停車位，自無不合，應予准許。上訴人既得依民法第 767條之規定請求被上訴人返還系爭停車位，被上訴人所主張之不當得利返還請求權有無理由，即無論斷之必要。
八、綜上所述，上訴人於原審起訴請求被上訴人返還如附圖所示編號37至78、80至83號等46位停車位，應予准許，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，原判決應予廢棄，爰由本院改判如主文第二項所示，又上訴人於本院追加請求被上訴人返還如附圖所示編號30至33等 4位停車位，亦應准許，爰判決如主文第三項所示。被上訴人所應返還如主文第二項所示之46位停車位及主文第三項所示之 4位停車位，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，故酌定相當擔保金額予以宣告。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　13　　日民事第四庭 審判長法　官　黃斐君
法　官 黃永祥
法　官 陳蘇宗
以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官　林振甫
中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　15　　日Ｍ