臺灣高等法院 臺中分院97年度上字第229號

• 裁判案由: 解除契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 97 年 08 月 20 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　97年度上字第229號
上　訴　人
即被上訴人　甲○○
訴訟代理人　許哲嘉律師
複 代理 人　陳瑾瑜律師
被 上訴 人
即 上訴 人　乙○○
訴訟代理人　張繼準律師
複 代理 人　張瓊文律師
上列當事人間請求解除契約等事件，兩造對於中華民國97年5月
22日臺灣臺中地方法院97年度訴字第174號第一審判決，各自提
起上訴，本院於97年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 　　文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
本件上訴人即被上訴人甲○○（下稱甲○○）上訴聲明，求為判決：㈠原判決不利甲○○部分廢棄；㈡對造應再給付甲○○新台幣（下同）250萬元，及自民國97年1月19日起至清償日止按年息5%計算之利息。被上訴人即上訴人乙○○（下稱乙○○）答辯聲明，求為判決：上訴駁回。又乙○○上訴聲明：㈠原判決不利乙○○部分廢棄；㈡上開廢棄部分，甲○○在第一審之訴駁回。甲○○則答辯聲明：上訴駁回。
上訴人甲○○主張：對造上訴人於96年12月4日與伊就坐落台
中市○○區○○段128、129、130地號土地及其上同段222-1、222-2、222-3建號門牌同市西屯區○○區○○路18號建物（合稱
系爭不動產）簽訂買賣契約，價金以每坪9萬4200元計算，伊
已於同日交付以訴外人大將作家具有限公司為發票人、付款人臺灣銀行台中工業區分行、發票日96年12月10日、面額500萬
元、票號AA0000000之支票1紙（下稱系爭支票），並由對造簽立訂金收據收受完畢，以充購買系爭不動產之定金，雙方復議定於96年12月15日前於安成不動產仲介中心訂立不動產買賣契約書，契約成立之同時，已支付定金轉為買賣之部分價金。嗣對造未如期與伊訂立不動產買賣契約，經伊函催應於同年月24日前與伊訂立不動產買賣契約；再於同年月27日函知已逾簽約期限，要求應於97年1月2日前返還伊交付之定金500萬元及賠
償500萬元之違約金，惟對造遲延而不履行，伊乃以起訴狀繕
本之送達為解除契約之意思表示等情，爰依系爭訂金收據第4
條之約定，求為命對造給付伊500萬元，及加付法定遲延利息
之判決。
被上訴人乙○○則以：兩造就系爭訂金收據內所載條款尚未達成買賣合意，甲○○自不能依該收據之約定向伊請求給付違約金。且伊於96年12月4日收受系爭支票後未為提示，即於同年
月6日以電話通知安成不動產仲介中心負責人黃于綾取回未獲
回應，又於同年月31日旋將支票函寄退還，甲○○實際上應未受有損害。況自伊收受支票起至退還支票止期間甚短，而伊為商專進修部結業，名下除系爭不動產外僅在雲林縣另有土地一筆，請依民法第252條規定酌減違約金等語，資為抗辯。
兩造在本院之陳述：
Ⅰ甲○○補稱：
㈠原判決認系爭訂金收據內之約定內容為系爭不動產買賣之預約非本約云云，應屬誤解：⑴系爭訂金收據中兩造已就買賣標的物及價金計算方式意思表示一致，故應為系爭不動產買賣之本約，非預約。⑵至訂金收據第5條雖約定：「雙方議
訂於96年12月15日前於安成不動產仲介中心訂立不動產買賣契約」等語，然僅係就系爭不動產買賣各項交易細節為更詳實之書面約定，且「契約成立之同時，本據支付訂金轉為買賣之部分價金」之約定，應係任何有支付定金之交易均會有之約定，並非侷限於預約，即使是本約也會有如上約定。
㈡原審認定系爭訂金收據第4條約定：「本據訂立，若甲方反
悔不賣，定金加倍為違約金賠償予乙方；若乙方反悔不買，訂金由甲方沒收」之性質，係屬損害賠償總額之約定，亦屬有誤：⑴按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。⑵細觀兩造上開約定內容，固未明白指出該違約金之約定係懲罰性質，惟從其約定內容足以發現該違約金約定之目的在於強制債務之履行，該項違約金之約定自屬懲罰性違約金。
㈢原審將訟爭500萬元違約金酌減為250萬元，應屬無據：⑴訟爭違約金應屬懲罰性質之違約金，審酌訟爭違約金是否過高時，自不得將伊實際所受損害之因素列入考量。⑵縱認訟爭違約金之約定係屬損害賠償總額之預定，惟系爭不動產買賣標的面積達3678.92平方公尺，換算為1112.8733坪，依兩造約定價格每坪9萬4200元計算，交易價值高達1億0483萬2665元，約定違約金500萬元，僅約占交易金額4.77%，客觀上無過高情況。更何況本件契約之不履行，純因對造拒絕履行所致，而對造之所以甘冒遭伊罰以違約金之風險，仍斷然拒絕履約，主要即是對造評估違約不賣後之系爭土地地價上漲價值遠超過被處罰之違約金所致，以此觀之，兩造500萬元違
約金之約定自無過高情形。抑且兩造締約後，台中地區之不動產交易價格有上升趨勢為眾所周知，今因對造違約不賣，伊自須另行支付更高額代價始能取得等同面積之土地，足見伊受損情形嚴重，絕非輕微。其已然造成伊須增加購置土地成本之受損，此與對造是否曾兌現系爭支票及持有系爭支票多久時間，根本毫無關係，豈可謂伊未受損，益見訟爭500
萬元違約金之約定絕無過高情事。
㈣對造於上訴理由中就系爭不動產買賣過程之陳述，均非事實，系爭不動產實際交易情形乃對造主動向訴外人李英華（即黃于綾之媳婦）表示欲出賣系爭不動產，且對造不僅未向李英華表示過：「如要出售，須承租人同意終止租約並搬遷，才有出售之可能」等語，反而在訴外人黃于綾向對造詢問如欲出賣，系爭土地上有承租人該如何處理時，對造答稱承租人部分我自己可以處理沒問題等語，黃于綾在對造為上開保證後始積極促成本件買賣，故絕無對造向黃于綾告稱：「如要買賣，必須承租戶願意無條件提早終止租約及遷讓房屋方可」等語之事實，亦無黃于綾持系爭面額500萬元支票給對
造時向其表示：「可持該500萬元支票向承租戶表示確有人
欲購買系爭不動產，並已收受定金，以證明所言非虛，有利說服承租戶搬遷」等語，及對造向黃于綾聲明：「此支票僅係暫時用以取信承租戶之用，惟如承租戶不願搬遷，且支票未經兌現，是否買賣協談就不算數」云云之情事。關於上情，對造始終不敢傳喚李英華及黃于綾出庭證述其所言為真，足見對造就系爭不動產交易及其收取訂金支票之過程所為陳述，確與事實不符。
Ⅱ乙○○補稱：
㈠當初仲介人黃于綾向伊表示有人要買系爭不動產時，伊已明白告知黃于綾：如要買賣，必須系爭土地上之承租戶願意無條件提早終止租約及遷讓房屋方可等語；嗣黃于綾雖將系爭面額500萬元支票交予伊，然系爭支票僅係用以向承租戶表
示確有人欲購買系爭不動產、證明所言非虛而已，系爭支票並非作為定金之用，伊亦從未提示系爭支票，祇是於說服承租人期間代為保管支票而已。嗣經伊與承租戶溝通，因其中有一家公司不願提早終止租約及搬遷，伊隨即於96年12月6
日通知黃于綾前來取回系爭支票，但未獲置理；伊乃於96年12月31日將該從未提示過之系爭支票，以存證信函方式退還予當初交付支票之黃于綾，完全未將系爭支票予以提示。
㈡伊於黃于綾交付系爭支票時，雖有於系爭訂金收據之第2頁
上記載「收受人：乙○○12/4」字樣。惟查：⑴系爭支票僅係綾交付予伊作為取信承租戶之用，該訂金收據上僅有伊之簽名，並無甲○○之簽章，難認兩造間已就該收據內所載條款達成合意或成立契約，該訂金收據自難拘束兩造。即對造應不能基於該訂金收據之條款，而向伊請求給付定金加倍之違約金。⑵況且，本件之基礎事實係甲○○欲向伊購買系爭不動產，惟系爭訂金收據上竟記載「立據人甲○○（下稱甲方）... 茲因乙方承買甲方所有不動產... 立據同時乙方支付訂金新台幣伍百萬元正（如附件所示）予甲方... 」云云，而將買方與賣方身分顛倒，實甚荒謬。另系爭不動產包括土地及建物部分，而該訂金收據第2條竟記載買賣總金額為
「每坪玖萬肆仟貳佰元」，不知究係「土地每坪玖萬肆仟貳佰元」或「建物每坪玖萬肆仟貳佰元」？記載極不精確。是由上述訂金收據記載內容之粗漏，可見系爭訂金收據之性質，應僅係伊暫時保管系爭支票之收據而已，當非兩造間已有買賣之合意或成立契約，對造自不得以此訂金收據上之條款向伊請求給付違約金。
㈢縱認系爭訂金收據之約定條款或有對伊發生效力之可能，然以：⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。⑵原判決雖已將對造所請求之違約
金500萬元酌減為250萬元，惟伊認為該250萬元之違約金仍
有過高情形。蓋：伊於96年12月4日收受系爭支票後，於96
年12月6日即以電話通知黃于綾取回，因未獲置理，伊又於
96年12月31日以存證信函方式，將系爭支票退還予黃于綾，即自伊收受支票日迄伊以存證信函退還支票日之相隔期間甚短，未達1個月，系爭土地之市場交易價格實不可能於如此
短暫時間內暴漲，故應無所謂台中地區不動產交易價格有上升趨勢可能致對造受有損失之情形。況且伊從未將系爭支票提示兌現，對造實際上根本未受有任何損害，若認對造可平白獲取高達250萬元之違約賠償，實非事理之平。故原判決
雖將違約金酌減為250萬元，但客觀上仍應屬過高，請再酌
減違約金，以符公平。
關於：㈠兩造於96年12月4日就乙○○所有坐落台中市○○區
○○段128、129、130地號土地及其上同段222-1、222-2、222-3建號建物簽立訂金收據，約定甲○○向乙○○承買之範圍為土地及建物全部，並以每坪9萬4200元計算，甲○○則於同日
將發票人大將作家具有限公司、付款人臺灣銀行台中工業區分行、發票日96年12月10日、帳號：041488、面額500萬元、票
號AA0000000之支票一紙交付乙○○收受以充定金；並約定應
於96年12月15日前在安成不動產仲介中心訂立不動產買賣契約，契約成立之同時，已支付定金轉為買賣之部分價金。㈡系爭訂金收據第4條約定：若乙○○反悔不賣，定金加倍為違約金
賠償予甲○○；若甲○○反悔不買，定金由乙○○沒收。㈢嗣兩造未於約定之96年12月15日訂立不動產買賣契約書。㈣甲○○曾於96年12月19日以龍井新庄郵局第274號存證信函催告乙
○○應於同年月24日前與甲○○訂立不動產買賣契約；再於同年月27日以龍井新庄郵局第284號存證信函通知乙○○已逾簽
約期限，要求乙○○返還甲○○交付之定金及賠償500萬元之
違約金。上開二件存證信函均已送達乙○○。㈤甲○○於本件起訴時，以乙○○給付遲延為由，主張以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，該訴狀繕本已經臺灣臺中地方法院於97年1月18日送達乙○○，已生契約解除之效力。以上，為兩造不
爭執之事項，並有土地及建物登記謄本、訂金收據、支票暨存證信函均影本等為證。甲○○關此主張，堪信為真實。
兩造間主要爭點為：㈠乙○○抗辯系爭訂金收據並非預約或本約，而僅是其與仲介人黃于綾所簽立代為保管支票之收據，是否有理由？㈡甲○○主張其於解除契約後，依兩造所簽立系爭訂金收據第4條之約定，請求乙○○給付500萬元之違約金，是否有理由？㈢如甲○○得請求給付違約金，則乙○○抗辯約定之違約金過高，應予酌減，是否有理由？
經查：
㈠按當事人意思表示相合致者，契約即屬成立，雙方均應受其拘束，此觀民法第153條第1項之規定自明。而當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示一致，其契約即已成立。且所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立。本件乙○○雖辯稱：系爭訂金收據僅屬其為訴外人黃于綾暫時保管支票之收據，伊與甲○○間就該收據內載條款並未已經達成合意云云。然乙○○抗辯黃于綾持系爭支票向伊稱可持該支票向系爭不動產之承租人表示確有人欲購買伊之房地，並已收受定金，以說服承租人搬遷，伊始同意先暫時保管系爭支票，且向黃于綾表示如承租人不願搬遷，支票又未經提示，是否買賣之協議即不算數等情，既為甲○○於原審及本院所堅決否認，乙○○迄仍未據舉證以實其說，此部分所辯，即非可採。參諸系爭訂金收據所載，首尾立據人欄甲方項下均為甲○○名義、末尾立據人欄乙方項下並有乙○○簽名，雖與該訂金收據第3、4條所稱甲方、乙方依次應指賣方、買方而言，顯於雙方地位為相反之記載，惟甲○○實為系爭不動產之買受人、乙○○則為出賣人，兩造未予爭執，且該訂金收據所約定之內容已就兩造買賣之標的物、價金計算之方式等契約必要之點，乃至定金之給付、違約金之約定及履行期間，約定明確，有訂金收據可稽，乙○○復不爭執該訂金收據之真正，足認其意思表示已屬一致，自有拘束為契約當事人之兩造之效力。雖該訂金收據係由黃于綾持予乙○○簽收者，然該收據末端已載明仲介人為安成不動產仲介中心，顯係由黃于綾代為傳達甲○○之意思表示，而媒介與乙○○之意思表示一致，其買賣預約自已成立。至該訂金收據第2條記載：不
動產買賣總金額每坪9萬4200元等字，參據甲○○迭陳：「
每坪9萬4200元是包含土地及建物的買賣價格，但是以土地
的面積來計算」、「（問：買賣價金每坪9萬4200元，是否
包含土地及建物價格，而以土地面積為計算總價金？）是的」等語（見原審卷79頁、本院卷32頁背面），乙○○對此又未否認，稽考系爭不動產中土地三筆面積均經登記有案，有卷附土地登記謄本之登載可稽，自得據以換算坪數及買賣總價金。乃乙○○執詞辯稱：每坪9萬4200元不知究係土地每
坪9萬4200元或建物每坪9萬4200元，內容極不精確，系爭訂金收據之性質應僅係伊暫時保管系爭支票之收據，當非兩造間已有買賣之合意或成立契約云云，委不足採。
㈡徵諸契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，推定成立之契約，究為「本約」抑係
「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概推定已成立「本約」。且按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例參照）。本件兩造於系
爭訂金收據就買賣標的物及價金計算方式之意思表示已屬一致，有如上述。甲○○固謂該訂金收據為本約，惟觀訂金收據第5條約定：「雙方議定於96年12月15日前於安成不動產
仲介中心訂立不動產買賣契約，契約成立之同時，本據支付訂金轉為買賣之部分價金」等字，可知該訂金收據僅為兩造就系爭不動產買賣所成立之預約，而非本約，蓋如兩造係成立本約，要已無庸議定他日俾以訂立不動產買賣契約，甚且訂明屆期立契同時所支付定金轉為買賣部分價金。是甲○○陳以該訂金收據為本約，委無足取。
㈢關於系爭訂金收據第4條約定：「本據訂立，若甲方（指賣
方，下同）反悔不賣，訂（定）金加倍為違約金賠償予乙方（指買方，下同）；若乙方反悔不買，訂（定）金由甲方沒收」之性質，甲○○雖謂係懲罰性違約金之約定，然乙○○則予否認，並辯以該項約定係賠償總額之預定。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。足徵違約金有賠償
性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。查依兩造所簽立系爭訂金收據上述約定事項，僅約定乙○○若反悔不賣，定金加倍為違約金賠償予甲○○，並未特別表明所約定之違約金係懲罰性違約金，依上規定，此項約定之違約金，其性質要係債務不履行所生損害賠償總額預定性之違約金，且以甲○○給付乙○○定金之數額為約定違約金之金額，甲○○謂係懲罰性違約金，尚不足採。而乙○○未依約於96年12月15日前與甲○○就系爭不動產訂立買賣之本約，嗣經甲○○於96年12月19日、同年月27日分別以龍井新庄郵局第274
號、第284號存證信函催告乙○○履行，經送達乙○○後，
乙○○迄未履行，為兩造不爭之事實，乙○○自已遲延。雖乙○○辯稱：上開預約之不履行係因系爭不動產之承租人不願搬遷，致伊無法履行本約之訂立，為不可歸責於伊之事由云云，惟查乙○○辯述須以不動產上承租人同意提前終止租約為兩造買賣契約之條件乙節，不足憑採，已如前述，乙○○迄未履行，不無反悔不賣，自難謂無歸責事由。則依系爭訂金收據第4條之約定，甲○○請求乙○○給付違約金，即
非無據。
㈣參酌系爭訂金收據第4條約定，甲○○原得請求乙○○給付
按原交付定金之數額以充約定違約金之金額，而甲○○已支付之定金數額為500萬元，復為兩造所不爭，足認兩造約定
之違約金固為500萬元。惟按約定之違約金額過高者，法院
得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而契約當事人
約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害，及債務人倘能如期履行債務時債權人可享受之一切利益為衡量標準（參看最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例）。又關於違約金約
定，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，倘其金額過高，自得訴由法院依民法第252條規定減至相當之數額（參
看最高法院50年台抗字第55號判例）。本件系爭訂金收據約定違約金係以甲○○支付定金之總額計算，而甲○○則以大將作家具有限公司為發票人、付款人臺灣銀行台中工業區分行、發票日96年12月10日、面額500萬元、票號AA0000000之支票1紙交付以充定金給付，惟其後乙○○未將該支票提示
，嗣又於96年12月31日以存證信函致知黃于綾俾資退還甲○○，且甲○○亦不爭執該支票未經提示即已返還伊無訛。審斟上情，非不可認甲○○實際上所受損害殆屬有限。鑑於一般不動產之買受人所以願意給付高額定金予出賣人，並約定以定金數額為違約金之給付內容，其目的本即在於確保出賣人能如期履約，避免因房地產價格之短期波動上漲，致出賣人任意違約而不履行，因此審酌違約金約定是否過高時，實難遽以違約金之絕對數額為單一判斷標準，而仍應依其他情況，資為適當酌定，倘其違約金約定確屬過高，自得酌予核減。衡諸兩造約定之違約金500萬元數額非寡，而系爭不動
產買賣標的面積計達3678.92平方公尺（計算式：1226.31＋1226.37＋1226.24＝3678.92），換算約為1112.8733坪，依每坪價格9萬4200元計算，交易價格約達1億0483萬2665元，所約定違約金500萬元約占交易金額4.77%；而上開買賣契約之不履行，純因乙○○拒絕履行簽訂本約。經斟酌兩造締結預約後，台中地區之不動產交易價格略有上升趨勢、及甲○○實際所受損害非鉅，暨乙○○若能如期履約則甲○○可能獲得之利益，應認兩造約定之違約金500萬元尚嫌過高，應
予酌減為250萬元始屬適當。乙○○抗辯系爭訂金收據第4條有關違約金之約定過高，非無可採。因而，甲○○依該訂金收據第4條之約定，請求乙○○給付訟爭違約金於250萬元之範圍內，洵屬有據。又甲○○對於乙○○之違約金債權，核屬無確定期限之給付，既經甲○○起訴而於97年1月18日送
達起訴狀繕本，有送達證書可憑，乙○○迄未給付，自應負遲延責任。按諸民法第229條第1項、第2項、第233條第1項
及第203條之規定，甲○○請求自起訴狀繕本送達乙○○之
翌日即97年1月19日起算其法定遲延利息，核無不合。
綜上所述，甲○○依系爭訂金收據第4條之約定，請求乙○○
給付伊上開金額，於250萬元及自97年1月19日起至清償日止按年息5%計算之利息，應予准許；逾此部分所為請求，不予准許。原審判命乙○○如數給付，並無不合。兩造上訴論旨，各就其敗訴部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，均非有理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，不另逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件兩造上訴，均無理由。依民事訴訟法第449條
第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8 　　月　　20　　日民事第一庭 審判長法　官 吳火川
法　官 饒鴻鵬
法　官 簡清忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 鄧智惠
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8 　　月　　20　　日Ｍ