臺灣高等法院 臺中分院98年度上字第193號

• 裁判案由: 請求居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 98 年 11 月 10 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　 98年度上字第193號上　訴　人　建源開發建設有限公司
法定代理人　己○○
訴訟代理人　黃勝雄律師
被　上訴人　甲○○
上列當事人間請求居間報酬事件，上訴人對於中華民國98年4月16日臺灣彰化地方法院98年度訴字第6號第一審判決提起上訴，本院於98年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決所命給付新台幣251萬元之本息部分及該部分假執行之宣
告暨訴訟費用負擔之裁判（除已確定部分外）廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：
被上訴人於原審係以：上訴人建源開發建設股份有限公司（以下簡稱建源公司）及其法定代理人己○○為共同被告，提起本件訴訟並聲明求為：上訴人建源公司與第一審共同被告己○○應共同給付被上訴人新台幣（下同）425萬零400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息（見原審卷第37頁），嗣經原審依己○○非居間契約當事人，而判決駁回被上訴人對己○○個人之請求，因被上訴人就此部分並未聲明不服，故此部分即告確定而不在本院審理之範圍。再「數人負同一債務而其給付而分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔」民法第271條第1項定有明文，本件被上訴人於原審聲明既請求：上訴人建源公司及己○○應共同給付上訴人425萬零400元，依前開條文規定，被上訴人聲明請求上訴人給付之金額自應以2,125,200 元為限，合先敘明。
二、被上訴人方面
㈠、被上訴人於原審起訴主張：
⒈伊係以從事不動產仲介為業，原審共同被告己○○為上訴人建源開發建設有限公司（下稱建源公司）之負責人。伊於民國（下同）95年6月間，自訴外人乙○○處獲知台灣金聯資
產管理股份有限公司（下稱台灣金聯公司）欲將其所有坐落彰化縣員林鎮○○段第3326、3327、3328地號三筆土地（下稱系爭土地）出售，隨即出面與上訴人建源公司及其負責人己○○（一審共同被告已判決駁回確定，以下同）報告此項交易訊息，詢問上訴人建源公司有無訂約之意願，己○○表示不認識台灣金聯公司，但有出價購買之意願，雙方並言明居間仲介之報酬為成交價百分之2。嗣伊聯繫上訴人建源公
司、己○○與台灣金聯公司後，於95年6月偕同己○○前去
台灣金聯公司，與該公司經理丙○○洽談購買事宜，雖因價格因素未能成交，伊持續向己○○洽詢有無購買意願，但己○○一再推諉。嗣伊知悉上訴人建源公司已於97年1月30日
因買賣而自台灣金聯公司購得系爭土地，並登記為己○○與訴外人蕭聰華、蕭聰敏所有：且於97年7月16日以買賣為原
因再售予訴外人財團法人彰化基督教醫院，乃隨即催告發函己○○給付仲介費，卻遭其拒絕給付。
⒉伊既已為上訴人建源公司、己○○報告訂約之機會，上訴人建源公司亦因而與台灣金聯公司成立買賣契約，上訴人建源公司、己○○即應依約給付伊按成交價2％計算之居間報酬
。且縱令兩造間係媒介居間，依最高法院52年台上字第2675號判例，伊亦得請求居間報酬。據悉上訴人建源公司係以每坪新台幣（下同）13萬8千元向台灣金聯公司購得，而系爭
三筆土地已合併為同段3326地號，面積為5,092.18平方公尺，折合為1540坪，成交價為2億1252萬元，則以成交價百分
之2計算之居間報酬應為425萬400元。為此，爰依居間契約
之法律關係提起本訴，並求為判命上訴人建源公司、己○○應共同給付被上訴人4,250,400元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息百分之5計付利息之判決。並陳
明願供擔保以宣告假執行。
㈡、於本院之補充陳述：
⒈上訴人於庭上否認建源公司成立在後與本件居間無涉，根本是心虛且強詞奪理，因為對造要以誰的名義買賣並非伊所能干涉，伊也無法了解對造有幾家分公司，但伊有到上訴人公司拜訪還帶己○○台北金聯公司談均為事實，當時沒有談成以每坪12萬元成交，係被上訴人自設的心理價位，如果真的超過12萬元不買，哪有可能後來成交價卻每坪高達16萬1千3百多元，可見對造是在規避仲介的給付義務，如對造無規避之心態，無須拿建源公司當時並不存在，且以三兄弟合買的說詞規避否則應負背信之責。蓋建源公司從二十幾年前就一直使用這個名字一直沿用至今，彰化縣的人都知道建源這家公司，誰知道正春這家公司。
⒉台灣金聯公司就系爭土地雖以公開標售方式為之，並有刊登廣告一般人不會去注意，上訴人會注意是有原因的，若己○○沒有跟伊到金聯公司他哪會知道這消息。且怎會只有他去標，別人都不知道而沒有去參與投標？且上訴人買完後沒多久就馬上轉手，第三人買方如果真要買何必要讓己○○賺這價差，這是否有勾串？
三、上訴人方面：
㈠、上訴人及原審共同被告己○○於原審則以：⒈查95年4、5月間被上訴人得知台灣金聯公司欲將系爭土地出售後，固曾向上訴人公司法定代理人己○○告知此項交易訊息，並稱伊與台灣金聯公司高層認識，有內線可以以每坪12萬元議價，上訴人公司如願購買，保證可以上開價格購得，絕對沒問題，但必須支付仲介費。己○○即以建源公司法定代理人身分答稱：如能以12萬元之價格成交購得，願付交易額百分之2為
仲介費，且隨同被上訴人前往台灣金聯公司，然因發覺被上訴人所言不實，與被上訴人之上述約定顯然不能成立，遂即分手各自回家。故被上訴人所為之仲介買賣系爭土地事宜，因上訴人建源公司並未依約定買受之價格成交並簽訂買賣契約，該仲介行為並未成功。雙方嗣後亦從未再談此事。⒉又經一年半後，金聯公司在網路上公告拍賣外，另在系爭土地上豎立帆布看板，告示大眾欲進行公開標售之意旨，任何人均得依台灣金聯公司所訂之條件參與競標，而己○○與訴外人蕭聰敏、蕭聰華三人獲知上開台灣金聯公司之公開標售公告而聯合參與競標並得標，得標金額為2億5123萬6799元，
換算每坪約為16萬3千1百元，非如被上訴人所稱可以以每坪12萬元購得，故己○○參與投標及得標非因被上訴人之報告或媒介而得標，得標行為與被上訴人無關，且亦被上訴人其仲介之對象。因此，被上訴人自無給付請求上訴人建源公司、己○○給付仲介費之權利等語，資為抗辯，爰均聲明求為：駁回被上訴人於原審之請求。並陳明如受不利判決，願供擔保以免為假執行。
㈡、上訴人於本院之補充抗辯：
⒈上訴人公司並非居間契約之當事人，亦未與金聯公司簽訂系爭土地買賣契約，依法並無給付居間報酬之義務：
按95年6月間，被上訴人告知上訴人現在之法定代理人己○
○稱，金聯公司欲將系爭土地出售，有無訂立買賣契約意願，如有，伊與金聯公司總經理級以上高層認識，有內線可以以每坪12萬元議價購買云云。惟查：上訴人公司，係於96年4月30日始由正春建設有限公司，變更名稱為建源開發建設
有限公司，故在95年6月間，上訴人建源公司尚不存在，何
能為居間契約之當事人，被上訴人起訴主張稱：伊於95年6
月間，是向當時是建源公司負責人之己○○報告此項訊息，詢問建源公司有無訂約意願等語，顯非實在。證人乙○○供證稱：己○○是以建源公司之法定代理人身分與他見面，亦屬不實。且查，建源之名稱，係因為蕭聰敏等三兄弟之父親原係經營建源碾米廠，在20幾年前，轉為經營不動產買賣及開發建設業務，但並未以「建源」之名稱成立公司，故「建源」二字，只是蕭家在商場上之稱呼而已，並無法人資格，正春建設有限公司，係蕭家關係企業中之一個公司，被上訴人在95年6月間迄至97年12月間提起本件訴訟時止，均不知
有「正春公司」之存在，故當時絕不可能是以「正春公司」為居間之對象，而上訴人「建源開發建設有限公司」係於96年4月30日始成立，亦不可能是以上訴人為居間之對象，且
上訴人並無與金聯公司簽訂系爭土地買賣契約，何來給付居間報酬義務之有？其居間對象，實係己○○個人，與上訴人無關。
⒉己○○與被上訴人間係約定以能以每坪12萬元之價格議價購買而成立買賣契約為給付居間報酬之必要條件，該條件並未成就，被上訴人無請求給付居間報酬之權，且其居間關係，已於95年12月間，無法以每坪12萬元之價格與金聯公司成立買賣契約之當天，即已終止：
查95年6月間被上訴人是對己○○說：「金聯公司欲將系爭
土地出售，有無訂立買賣契約意願，如有意願，他與金聯公司總經理級以上高層認識，有內線可以以每坪12萬元之價格議價購得，如有成交，應給付仲介佣金等語。己○○回答稱：如果可以以每坪12萬元之價格購得，願意給付佣金，而成立居間契約。參以己○○與被上訴人同往台北金聯公司時，即隨身攜帶行支面額2仟萬元之支票。足證其與被上訴人居
間契約，確係約定能以每坪12萬元之價格購得為給付居間報酬之條件，該條件並未成就，被上訴人並無居間報酬請求權。況且，己○○於95年6月間與被上訴人同往台北金聯公司
由被上訴人進行促使雙方成立買賣契約時，因為價格無法談攏，致未能訂立買賣契約，己○○當即表示，買賣價格既無法如被上訴人所稱可以以每坪12萬元成交，那就算了，亦即表示放棄購買意願並終止仲介委託之意，故被上訴人之居間關係，於95年6月間，即已消滅，嗣後未再有任何接觸。
⒊金聯公司公開標售系爭土地之訊息，係屬公眾所週知之事實，無需透過任何人居間即可獲知，且其訊息內容與被上訴人於95年6月間所告知己○○之訊息內容，完全不相同，顯與
被上訴人無關，且買受人己○○、蕭聰敏、蕭聰華亦是自網路及現場之公告而獲知其事，也非由被上訴人所告知，且金聯公司公開標售系爭土地之訊息，既係在網路及土地現場公告週知，乃係公眾均可獲知之事，無須他人居間仲介，更無須使用被上訴人在95年6月間所為與一年半後標售內容完全不
相同之居間報告訊息之必要，且上訴人公司法定代理人己○○根本沒有將上開居間報告之訊息轉給蕭聰敏、蕭聰華之行為及必要，因為彼等已在網路及現場之公告獲知公開標售之訊息，又何來上訴人同意己○○、蕭聰敏、蕭聰華使用被上訴人在95年6月間所為居間報告訊息情事之有？又己○○、
蕭聰敏、蕭聰華三人，係各自出資共同參與競標而標得系爭土地，絕非上訴人所出資而以己○○、蕭聰敏、蕭聰華三人名義標買，與上訴人無關。
⒋96年12月間，金聯公司在網路及土地現場公告欲進行公開標售系爭土地，與被上訴人媒介居間之時間，已相隔一年六個月以上之久，時空背景均有甚大變遷，而且已沒有原先被上訴人所稱有內線可以以每坪12萬元議價購得之條件存在，並且必須與不特定之多數人競爭，因此，必須就96年12月間之不動產景氣狀況，就價格訂定及資金籌措甚而市場變化等重新作通盤之評估始能參與競標，被上訴人在95年6月所提供
給己○○之訊息，已全無使用價值，何況其訊息在95年6月
當時已不實在，純係編造，更不值得使用。又金聯公司所為公開標售及己○○、蕭聰敏、蕭聰華三人參與競標之行為，皆非被上訴人所告知，均與被上訴人毫無關係，尤非因被上訴人所為媒介居間之行為發生效果所致。且金聯公司將系爭土地公開標售之行為，以及蕭聰敏等三人得標之價格若干？被上訴人完全均不知情，而據證人即金聯公司總經理丁○○及當時任金聯公司襄理丙○○亦均到庭證稱：金聯公司將系爭土地進行公開招標，完全出於自主獨立之行為，此項進行公開之標售行為，均不曾與任何人接洽，尤未曾與兩造當事人接觸，進行公開招標之前後，甚至到目前為止，均不知有「建源公司」之存在，亦未曾與得標人接觸及交換名片等語。足見金聯公司將系爭土地進行公開標售之行為，與兩造當事人均屬無關，而且，蕭聰敏等三人得標之價格若干？被上訴人亦不知情，尤足證與被上訴人之居間行為毫無因果關係存在。
⒌按「媒介居間」與「公開標售」之出售土地模式，完全不同，「媒介居間」係由居間人促使買賣雙方當事人以議價方式進行磋商媒合為模式，而「公開標售」則係以不特定之多數人，秘密出價競標，由出價最高者得標而買受土地，並無「媒介居間」之第三者可介入，亦無議價蹉商之程序，故在「公開標售」之場合，不可能有「媒介居間」之關係同時存在。從而，被上訴人之「媒介居間」契約，至少，在轉變為「公開標售」之模式時，其「媒介居間」契約，亦應認為已不可能實現而喪失或中斷其效力。況且已相隔一年六個月以上之久。媒介居間契約之效力，亦無永遠存在之理。更何況本案「媒介居間」契約如前述所言早已在95年6月已經由己○
○向被上訴人表示終止。
⒍又按民法第565條明定:「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」而最高法院52年台上字第2675號判例意旨稱:「民法第
565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居
間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人間為之說合為必要，僅以為他人報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介期間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」，依上開法條規定及判例意旨可知，無論媒介居間或報告居間，均必須雙方當事人有成立買賣契約之事實，且與居間行為有因果關係，始得請求買受之當事人給付居間報酬。本案上訴人並未與金聯公司成立買賣契約，而己○○、蕭聰敏、蕭聰華三人參與競標而得標，與金聯公司訂立買賣契約，並非被上訴人媒介居間所致，與被上訴人完全無關。本案與民法第565條所規定及最高法院52年台上字第2675號判例意旨
所述之情節完全不符合，無適用該法條及判例之餘地。
四、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，以居間報告契約確存在於被上訴人與上訴人之間，且被上訴人請求原居間媒介報酬百分之2之五成即百分之1作為居間報酬為合理酬勞，而認被上訴人向上訴人請求之居間報酬，按上訴人公司買受系爭土地之價格即2億5123萬6799元之百分之1計算，於251
萬2,368元及自繕本送達翌日（98年1月13日）日止按年息百分之5計算之利息範圍內為有理由，超過部分則不應准許。
至被上訴人另向己○○個人請求共同給付上開額部分，則以己○○非契約當事人，無庸無負責，而認被上訴人此部分之請求為無理由，因而判決如原審主文第1項所示，被上訴人
其餘請求則予以駁回。上訴人對於原審上開判決結果聲明不服，提起上訴（被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服而告確定），求為：㈠原判決不利之部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、本院得心證理由：
㈠、被上訴人於原審起訴主張：伊於95年6月間獲知金聯公司欲
將其所有坐落彰化縣員林鎮○○段第3326、3327、3328地號三筆土地，即與上訴人建源公司之負責人己○○報告此項交易訊息，己○○表示不認識金聯公司，但有出價購買之意願，雙方並言明居間仲介之報酬為成交價百分之2。嗣伊聯繫
上訴人建源公司、己○○於95年6月偕同己○○前去金聯公
司，與該公司經理丙○○洽談購買事宜，但因價格因素未能成交。嗣伊知悉上訴人建源公司已於97年1月30日向金聯公
司標購系爭土地，己○○與訴外人蕭聰華、蕭聰敏並已於97年7月16日將系爭土地轉售予訴外人財團法人彰化基督教醫
院，被上訴人得悉後即發函催告己○○給付仲介費，卻遭其拒絕給付。惟被上訴人既已為上訴人建源公司報告訂約之機會，上訴人建源公司亦因而與台灣金聯公司成立買賣契約，上訴人建源公司即應依約給付伊按成交價2％計算之居間報
酬。且縱令兩造間係媒介居間，依最高法院52年台上字第2675號判例，伊亦得請求居間報酬。據悉上訴人建源公司係以每坪13萬8千元向金聯公司購得，而系爭三筆土地已合併為
同段3326地號，面積為5,092.18平方公尺，折合為1540坪，成交價為2億1252萬元，按成交價百分之2計算之居間報酬應為425萬400元，但就原審判定應以百分之1計付報酬並無意
見等語。
㈡、上訴人則以：己○○當時係與被上訴人約定以每坪12萬元之價格議價購買而成立買賣契約為給付居間報酬之必要條件，該條件並未成就，被上訴人無請求給付居間報酬之權，且其等間之居間關係，已於95年12月間，無法以每坪12萬元之價格與金聯公司成立買賣契約之當天，即已終止。金聯公司其後於96年12月間，在網路及土地現場公告欲進行公開標售系爭土地，與被上訴人媒介居間之時間，已相隔一年六個月以上之久，時空背景均有甚大變遷，而且金聯公司所為公開標售及己○○、蕭聰敏、蕭聰華三人參與競標之行為，皆非被上訴人所告知，均與被上訴人毫無關係，尤非因被上訴人所為媒介居間之行為發生效果所致，且金聯公司將系爭土地公開標售係出於該公司獨立自主之決定，與兩造當事人均屬無關，況「媒介居間」與「公開標售」之出售土地模式，完全不同，「媒介居間」係由居間人促使買賣雙方當事人以議價方式進行磋商媒合為模式，而「公開標售」則係以不特定之多數人，秘密出價競標，由出價最高者得標而買受土地，並無「媒介居間」之第三者可介入，亦無議價蹉商之程序，故在「公開標售」之場合，不可能有「媒介居間」之關係同時存在。再所謂「報告居間」，雖不以於訂約時周旋於他人間為之說合為必要，而僅以為他人報告訂約之機會為已足，但無論媒介居間或報告居間，均必須雙方當事人有成立買賣契約之事實，且與居間行為有因果關係，始得請求買受之當事人給付居間報酬。本案上訴人並未與金聯公司成立買賣契約，而己○○、蕭聰敏、蕭聰華三人係參與競標得標後，再與金聯公司訂立買賣契約，並非被上訴人媒介或訂約居間所致，被上訴人請求核無理由等語資為抗辯。
㈢、按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限得請求報酬，民法第568條第1項定有明文，是無論係報告訂約機會之「報告居間」或以說合訂約之「媒介居間」，均以契約業因居間人之報告或媒介而成立之前提，居間人方得請求報酬之支付。被上訴人雖主張：伊於95年6月間自乙○○處獲知金聯公
司欲將系爭坐落彰化縣員林鎮○○段3326、3327及3328號土地出售，即告知上訴人公司是項交易訊息，並與上訴人公司之代表己○○前去金聯公司與該公司之經理丙○○洽談價買事宜，嗣因價格因素固未能成交，但上訴人係因被上訴人之介紹始知金聯這家公司，並知悉系爭土地買賣之訊息，可見被上訴人之提供訂約之訊息與後來買賣間確有因果關係等語。至上訴人雖不否認於95年6月間曾與被上訴人公司前去金
聯公司洽談本件土地之買賣，但未成交之事實，惟其法定代理人己○○已到庭抗辯稱：金聯公司標得系爭土地後，即有多人前來向伊仲介，但因伊只想標買靠近莒光路的那塊地，所有仲介均表示因該塊地是最好的地點，不可能以每坪12萬元買得，只有被上訴人向伊表示：有認識金聯公司之高層可以每坪12萬元買到，伊才跟他上台北，但實際上無法以每坪12萬元成交，之後就未再與被上訴人聯絡，直至金聯公司上網公告並在現場築造看板，伊才買此地，被上訴人根本不知情，金聯公司公告標售系爭土地之訊息並非透過被上訴人而來，被上訴人不得向上訴人請求媒介或報告居間之報酬。故本件所應審究者乃己○○、蕭聰華與蕭聰敏三兄弟向金聯公司標買系爭土地是否係因被上訴人之媒介或報告居間而成立。
㈣、首就被上訴人居間之對象，上訴人雖否認與被上訴人有何居間之關係，並稱：建源公司係於96年4月30日始由正春建設
有限公艮公司更名而來，在此之前建源公司尚不存在，故不得為居間契約之當事人，而「建源」僅係蕭家企業（指己○○一家）在商場上之稱呼而已，並無法人資格，且正春建設有限公司（下稱正春公司）係蕭家關係企業，其中之一家公司，被上訴人於95年6月迄97年12月提起本件訴訟，均不知
有正春公司之存在，故正春公司亦非被上訴人居間之對象，被上訴人居間之對象實係己○○個人，與上訴人公司無涉云云。然己○○於原審已自承：伊當時係以建源公司法定代理人之身分與被上訴人接洽，與其私人身分無涉等語（原審卷第26頁）；稽之被上訴人所提之己○○名片上亦係以建源關係企業機構總經理為名（見本院卷第98頁），可見己○○當時應係以建源企業代表之身分與被上訴人成立居間關係無訛。而「建源公司」之名稱，雖係96年4月30日向經濟部申請
變更而來，但與其前身即正春建設有限公司，僅是單純公司名稱及營業項目之變更而已，並不影響其前後法人主體之同一性，故被上訴人當時所居間者應係己○○所代表之建設公司，該建設公司其後又已更名為建源公司，則上訴人建源公司就本件之居間，自應概括承受其法律效果，合先敘明。
㈤、又查，被上訴人所為之居間，上訴人雖應概括承受，但被上訴人得否請求居間之報酬，依民法第568條第1項之規定，仍應視其所居間之契約是否已成立以為定。經查，金聯公司承受系爭土地以後，陸續有許多人向建源之己○○仲介這塊土地，而上訴人公司法定代理人己○○當初之所以與被上訴人一起前去台北找金聯公司，係因被上訴人表明伊認識金聯公司之高層，可以以每坪12萬元買到系爭土地，伊才帶2千萬
元之台支支票前去台北，故兩造當時居間之內容，係以每坪12萬元與金聯公司簽訂土地買賣契約為條件，但因金聯公司不接受此買賣之單價，故買賣不成立，此業據上訴人公司業務經理即證人戊○○證述明確（本院卷第59頁反面），雖被上訴人否認居間當時有說可以以每坪12萬元成交，並稱每坪12萬元係上訴人公司自己預設之價位，伊未說可以以此價位成交。但證人即被上訴人獲得消息來源之乙○○，就上訴人供稱當時有許多仲介公司拿系爭土地之資料給己○○一節已自承為真（本院卷第32頁）；而被上訴人既以仲介不動產買賣為業，衡情其於居間系爭土地之買賣當時，當會向己○○說明系爭土地之大致單價為多少，否則己○○應無於多方仲介來源之中，選擇與被上訴人一同前往金聯公司並無端攜帶面額達2千萬元台支支票之可能！再由證人乙○○於原審所
證：「95年3、4月間，金聯公司承受台鳳公司，我是從事資產管理，這個訊息是金聯公司的承辦人告訴我的，我就近要找買主來買土地，我就將此訊息告訴被上訴人，被上訴人跟我說他願意去找建源公司來買土地，…被上訴人之後去找建源公司的己○○，被上訴人與己○○見面的時間於95年4、5月間，見面的詳細地點我太不記得，好像約在台中見面，他們談妥後即去金聯公司，當時買土地一定會碰觸價金問題，金聯所有的台鳳這塊土地約7千坪，我表示一坪約12萬多元
，己○○表示願意以此價格買土地，問我是否可以幫助他，己○○之後告訴我願意買系爭三筆土地，但我告訴他這三筆土地是位於精華地帶，以這個價格購買是不可能，己○○表示願加價至每坪13萬5千元，但我表示這個價格我還是沒有
把握，我告訴己○○，請他帶訂金，我們直接去金聯公司談，之後己○○帶2千萬的台支，我們三人即至金聯公司商談
，但…談不攏」（原審卷第52頁反面）；及被上訴人於原審自承：當初跟伊談的是建源公司劉經理（即證人戊○○）與己○○，當初劉經理曾經問伊仲介費要如何計算，伊表示公司是拿百分之三至百分至五，但伊須與乙○○拆帳，劉經理表示如果13萬元（指每坪之單價）以下，他願意付百分之4
，13萬以上可以給百分之2（原審卷第54頁）等情互核對照
可知，當初己○○以公司代表之身分應允被上訴人為買賣之居間，縱如乙○○所言已同意加價為每坪13萬5千元，亦係
以每坪12萬元～13萬5千元之單價成立買賣契約作為給付被
上訴人居間報酬之條件，而此一買賣條件，既為金聯公司所拒絕，則被上訴人所為之居間，無論係媒介或單純報告訂約之機會，均因買、賣雙方條件未達成意思表示之合致而無法成立，依民法第568條之規定，被上訴人得否向上訴人請求
原訂之居間報酬，洵非無疑。
㈥、雖被上訴人又主張：雖第一次至金聯公司未能完成交易，但事後被上訴人確實經常與上訴公司業務部劉經理聯絡，後來建源公司表示超過13萬5千元就不買，伊在上訴人還沒有標
到系爭土地之前，亦有於電話通知對造之劉經理說現在約每坪16萬元等語（本院卷第33頁反面、第96頁反面），但為上訴人所否認，並稱：到台北以後，兩造就系爭土地就沒有再聯絡（本院卷第31頁反面），證人戊○○亦證稱：「從台北回來後，被上訴人就沒有再介紹這個案子，但有介紹其他的案子，但與本案無關」、「金聯公司有看板上網標售，被上訴人都不知情也沒有跟伊講這個訊息」、「他完全沒有跟伊到16萬元的訊息」（見本院卷第32頁）；而被上訴人除台北該次以外，就其何時曾與上訴人公司己○○就系爭土地之單價及居間之情更為磋商，及於何時告知上訴人系爭土地目前每坪售價約16萬元之事實均自承無法舉證（本院卷第32頁），自難遽予採信。被上訴人嗣後雖又改稱：「伊回台中時會介紹其他土地之買賣給上訴人，會順便提到系爭土地，只是沒有想到有成交沒有跟我說」等語（本院卷第95頁反面），然兩造若有繼續居間之意，按理應會就買賣價格與條件作進一步洽商，自不可能僅係順便提及而已，況被上訴人本人亦自承：除去台北該次外，即未再與金聯公司聯絡（本院卷第96頁反面）；而負責與金聯公司聯絡之證人乙○○亦於本院證稱：伊當時係與金聯公司之丙○○聯絡，之後丙○○離開金聯公司，而系爭土地之標案是丙○○離職後才辦的，所以不知道金聯公司何時招標何時公告，也不知公開標售之價格每坪是多少（見本院卷第32頁反面、第33頁）；則被上訴人及證人乙○○既不知系爭土地何時決定公開標售及底價為若干，亦不知蕭家三兄弟何時標得系爭土地，被上訴人又如何於上訴人得標前向上訴人提供系爭土地售價每坪約16萬元之訊息？上訴人因此抗辯：兩造間之居間契約，業因第一次議價買賣不成而告終止，之後兩造即未再聯絡，被上訴人之報酬請求權條件尚未成就，自非無據。
㈦、次查，上訴人及證人乙○○雖又稱：對造當時並不知道金聯公司之存在，對造往後之買賣係因此訊息而來，是渠等帶上訴人進去金聯公司之大門，另彰化基督教醫院的土地就在旁邊，彰化基督教醫院不會自己去標，還讓上訴人賺價差，可見如果沒有渠等帶己○○到金聯公司，就沒有蕭家兄弟後來向金聯公司標買土地的果，兩者間仍有前因後果之因果關係存在云云。惟查，上訴人公司法定代理人己○○與訴外人蕭聰敏及蕭聰華購買系爭土地係經由台灣金聯公司之公開標售而買得，此有上訴人提出標售公告為證，而金聯公司就系爭坐落員林縣莒光段第3326、3327、3328地號等三筆土地（現巳合併為3326地號土地），連同周邊土地共有20筆，原於94年11月1日決議要採分區分期公開標售，並分批執行，但因
原債務人提出塗銷抵押權之訴訟，故曾一度暫緩，待該案確定，於96.6.7.始重新再啟動，而系爭土地係於96.12.26.最後一批決定公開標售，金聯公司除透過網路對外公告，並刊登三家報紙，刊登日期為96.12.3.～96.12.5.；網路公告期間則為：96.12.1～96.12.17.；同時為了廣招潛在客源，金聯公司也於96.12.1.～96.12.27.在現場搭起大型廣告招牌
，至於底價之決定，因金聯公司本身就是資產管理公司，都是透過內部的評估會議參考同仁秉持專業查訪之當地市價、法拍價格及一般投資者前來洽談之報價提報評估會議加以決定，並採通訊密封方式公開標售土地，於開標當日由主持人當場剪開標封，本件投標係由蕭聰敏、蕭聰華、己○○三人組成標得，在此之前或之後均未與建源公司之人或己○○等三人聯繫或交換過名片等情，業據金聯公司現任總經理丁○○到庭證述屬實，並提出投標當天之標單領取清單、簽到表、標價單、押標金資料表等文件及委託經濟日報、聯合報及工商時報刊登全國版廣告之見報形式暨現場看版廣告照片、公司網路標售公告為證（見本院卷第61-80頁），是以金聯
公司既已公開標售系爭土地之訊息，並以網路、報紙廣告公告土地標售之底價為246,500,000元，押標金為24,650,000
元，開放投標期間則自96年12月1日起至至同年12月17日止
，除此之外更在現場架設看板，藉以招攬不特定買主前來競標，自無需透過任何人之居間或報告即可獲知上開交易消息。而兩造於成立居間契約當時，因金聯公司就系爭土地尚有官司涉訟，何時終結尚不可知，且未公開標售，固有私人媒介訂約及議價之空間，但直至金聯公司公告採行公開標售之後，無論買賣之單價或交易方式，與被上訴人於95年6月間
所告知己○○之訊息內容均有不同，蓋公開標售係由不特定之潛在買主，秘密出價而由出價最高者得標，此與媒介居間係由居間人促使雙方進行議價及磋商以媒合買賣契約之成立迥然有別，是故系爭土地公開標售之標售條件與內容，與被上訴人前於95年6月間以每坪約12萬～13萬5千元作為居間之內容已有不同，二者時間相隔又長達一年又六個月之久，兩造其後又未再就系爭土地之居間買賣有所接洽，自不能逕謂被上訴人之居間，效力亦及於第三人即金聯公司所為之公開標售。況被上訴人與乙○○就金聯公司何時公開標售系爭土地、開放投標之期間為何暨底價為若干既均不知情，亦未告知上訴人或己○○，被上訴人又如何向上訴人報告此一公開標售之訂約機會？至被上訴人主張：上訴人之法定代理人己○○係因被上訴人之居間介紹而得知金聯公司一節縱認屬實（按上訴人否認之），但知道金聯公司及至金聯公司洽價，與被上訴人所媒介居間之買賣或所報告訂約之機會是否有效果，即買賣契約是否因之成立係二回事，本件被上訴人於95年6月間所為之居間並無效果，已如前述，而金聯公司決定
公開標售系爭土地，依證人丁○○及丙○○所證，又係本於該公司既定之政策而為，其底價之核定亦為該公司本於內部之估價而來，與被上訴人先前所為之居間內容已屬無涉，被上訴人及乙○○就己○○三兄弟參與投標，應如何出價方能順利標得系爭土地，復未提供任何專業之意見予己○○或上訴人公司，是以己○○等三兄弟經由金聯公司公告之訊息，依投標程序與金聯公司成立之買賣契約，自難謂係因被上訴人先前所為之居間而成立。被上訴人及乙○○二人徒以：被上訴人於95年6月當時並不知道有金聯公司，係渠等帶上訴
人進去金聯公司之大門，對造往後之買賣，均因此訊息而來，故其居間與對造日後成立之買賣契約，無論以何人之名購買，均有因果關係云云，洵無可採。
㈧、再查，金聯公司公開標售系爭土地所標售底價係246,500,000元，依土地面積5092.18平方公尺（換算坪數為1540.38坪
）核計，每坪約160,025元，而己○○、蕭聰華及蕭聰敏三
兄弟係以總價2億5,123萬6,799元標得系爭土地，換算單價
每坪為163,100.5元，每坪價差為3千多元，此有金聯公司總經丁○○提供之開標紀錄、標價單等為憑（本院卷第65、72、75頁），此項交易之價格與上訴人居間當時之價格明顯不同，交易方式亦有別，被上訴人於起訴狀稱系爭土地係由上訴人公司以每坪13萬8千元得標云云，自屬其個人推測之詞
尚無足取。雖證人乙○○及上訴人又以：渠等帶己○○至台北，是由丙○○招待，丙○○叫他們在咖啡廳等，後來丙○○自己帶己○○上樓，他們見到什麼人談什麼內容渠等不知情，只是講好後下來說價格談不攏，質疑丙○○私下與己○○談好價格，另證人乙○○於原審陳稱：金聯公司雖採公開標售，但只是一個手段，實際上係金聯公司與建源公司套招，且第一次見面後金聯公司與己○○已互換名片，金聯公司要賣土地，一定第一個告訴金聯公司甚至會寄標單給建源公司所以與渠等之居間有關連等語（原審卷第55頁）；然被上訴人與乙○○所謂金聯公司與己○○私下套好招，公開標售僅為形式手段，或乙○○於所謂金聯公司內部作業之模式會交換名片、如果有標案會主動通知對方云云（本院卷第33頁反面）；均屬一方之詞，不僅為上訴人所否認，亦無證據以資證明。證人丙○○亦到庭否認有私下與己○○達成何買賣底價之協議，並證稱：本案土地係在伊離職後才公開標售，而乙○○雖曾向伊詢問過莒光段土地之出售事宜，並說他有買方想要買，但伊並不認識建源公司，對己○○及戊○○亦無印象，且伊當時在金聯公司頭銜係襄理，負責不動產之鑑價評估，以其在公司之角色及職務，不可能與己○○私下談好價格，也無此權限，又伊只有乙○○之名片，且未曾就此標案私下通知上訴人公司或己○○等情（本院卷第57-59頁
）；是系爭土地既在96.10.26.始確定公開標售，證人丙○
○則於96.6.11.即已離職，其後並轉任元大國際資產管股份有限公司，自無從再就金聯公司之事務與己○○達成私下協議之可能。抑有進者，金聯公司係一泛公股公司，且本案既採公開標售，就是公開透明化，之前雖有各方人馬前來接洽，但都屬業務接觸性質，無論12萬元或15萬元均僅係探詢之價格又據丁○○於本院證述屬實（本院卷第55頁、56頁～58頁）；從而，金聯公司就員林鎮○○段之土地既採分區分期公開標售，並無特例，而系爭土地乃最後一批標售之土地，其標售之訊息又由金聯公司自行為之，並同時兼採報紙、看板及網路三種方式，其看板之架設時間又逾半個月之久，上訴人身為彰化在地之開發建設公司，就彰化縣境內究有何土地欲出售（含公家單位公開標售之土地）及莒山段之他筆土地何時標售，是否標售成功，於標售後是否轉賣及各地之房地產行情暨未來發展趨勢如何，衡情當會多方蒐集並注意各種交易之訊息，故不能單以上訴人所謂報紙廣告很少人會去看，即否認公聯公司公開標售之合法性。況且金聯公司既採通訊密封之方式公開招標，其開放投標之期間又長達17日之久（即96年12月1日至同月17日），在此期間內究有多少人
參與競標，各人出價之金額各多少，均屬未定之數，被上訴人及乙○○於丙○○離職後，已無與金聯公司聯絡之管道，就金聯公司與台鳳公司之官司何時終了，何時公開標售，底價及己○○三兄弟之出價如何，何時成立買賣契約，又均不知情亦未提供任何專業之意見及交易訊息予己○○或上訴人公司，又如何謂其報告居間已有效果，並得依己○○三兄弟與金聯公司成立之買賣價金請求居間之報酬？而己○○、蕭聰敏、蕭聰華三兄弟於事隔一年半載之後，藉由金聯公司公開標售之新訊息，進而參與競標，縱僅其三兄弟參加競標，亦不能因此即推論金聯公司財務不公或與己○○等人有何私下套招之不法勾串。至彰化基督教醫院為何未參與標買，係該醫院個別考量之問題，與本案無涉。末按，被上訴人固又以：己○○、蕭聰華、蕭聰敏三兄弟投標之金額較每坪12萬元為高，己○○於期間卻一再推諉每坪超過13萬5千元即不
買，私下竟與其他二名兄弟以每坪16萬餘元之高價格標買系爭土地，顯然意在逃避仲介費云云。然金聯公司既已公開系爭土地標售之最低底價，則任何有意應買系爭土地之買主，所出之價格當然不能低於上開底價，否則將無法順利標得系爭土地，此為眾所週知之事，故不能以己○○等三人以每坪16 萬餘元之價格參加投標，即謂渠等之目的係為規避仲介
費。更何況被上訴人與乙○○與蕭家其餘二名兄弟即蕭聰華、蕭聽敏又從無接觸，而與系爭土地坐落同段之附近鄰地，因已被彰化基督教醫院買下，蕭家三兄弟據此預期若買下系爭土地，價格將會飆漲，故出價以每坪16萬3100.5元標買系爭土地，衡情亦係基於渠等對於市場經濟判斷之結果，此業據上訴人及己○○陳述明確（見本院卷第33、97頁），故不能以其等出價是否高於每坪13萬5千元，逕以推論其目的係
出於不法並係為規避居間報酬之給付，上訴人此部分之主張，亦無可採。
㈨、綜上，金聯公司之公開標售行為，既為該公司獨立自主之決定並為公告週知之交易訊息，並非因被上訴人報告而來，被上訴人於95年6月所為之居間，縱認非屬媒介居間而為報告
之居間，亦因其居間行為並無效果，而與最高法院52年台上字第2675號判例所謂「僅為報告即已有效果時（即契約即因此成立），亦應許居間人得請求報酬之支付」之情形不同，自不能援引適用。而被上訴人於居間買賣不成後，並未就系爭土地之買賣或標售事宜與上訴人公司或己○○有何磋商或提供何新的訂約訊息，上訴人公司與己○○、蕭聰華及蕭聰敏三兄弟又屬個別之法律關係，被上訴人為建設公司所提供之交易訊息，與己○○等三人嗣後自行以每坪163,100.5元
之價格得標並與金聯公司訂立買賣契約，無論買賣之方式或內容均屬有別，二者間難認有何因果關係，是以被上訴人原來居間之契約既未成立，與民法第568條第1項所定得請求居間報酬之要件即有不合，故不得依蕭家兄弟向金聯公司標買之土地價格，作為向上訴人請求居間報酬之依據。原審認被上訴人帶同己○○至賣方確認賣方之出賣意願及價格底線，且己○○以公司代表人身分攜面額2千萬元之支票與賣方協
談買賣事宜，該居間報告對上訴人建源開發建設有限公司嗣後標買系爭土地即屬至為重要之交易訊息，認被上訴人得按居間媒介報酬百分之2之五成即百分之1作為居間報酬，並因此判令上訴人應給付被上訴人251萬2368元及法定遲延利息
，容有未洽，上訴意旨以被上訴人告知己○○之交易訊息，即每坪12萬元之價格議價購買並未成立，而己○○等三兄弟其後係經由金聯公司在網路及現場之巨幅廣告之公告獲知金聯公司將公開標售系爭土地之交易訊息，被上訴人先前所提供之交易訊息已無使用價值，其所為之居間與己○○等三人於一年六個月以後另行與金聯公司透過通訊競標而成立之買賣契約無涉等語提起本件上訴，求予將原審不利於己之判決及該部分假執行之宣告予以廢棄，核屬有據，其上訴為有理由，爰將原審此部分之判決予以廢棄並判決如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
據上論結：上訴人之上訴為有理由，並依民事訴訟法第第450條
、第78條判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　10　　日民事第二庭 審判長法　官 邱森樟
法　官 翁芳靜
法　官 謝說容
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 李宜珊
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　11　　日Ｖ