臺灣高等法院 臺中分院98年度重上更㈠字第17號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 99 年 08 月 31 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　98年度重上更㈠字第17號
上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　蕭顯榮律師
被 上 訴人　盛裕建設股份有限公司
法定代理人　丙○○○
被 上 訴人　乙○○
共　　　同
訴訟代理人　尤雯雯律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國 97年6月13日臺灣臺中地方法院97年度重訴字第97號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於 99年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第 2項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再連帶給付上訴人新台幣297萬元，及自97年3月13日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔3分之1，餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新台幣99萬元為被上訴人預供擔保後得假執行；但被上訴人如以新台幣 297萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國（下同） 94年9月29日與被上訴人盛裕建設股份有限公司（下稱盛裕公司）及乙○○，分別簽訂相互關聯而不可分之房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約（下稱系爭房地買賣契約），以房、地合計新台幣（下同）1800萬元之總價，向其等購買盛裕公司在台中市○○區○○段 593等號土地上興建之「富宇ＩＣＲＴ」炫光區Ａ棟一、二樓店二號房屋（約 62.42坪）暨停車位（下稱系爭房屋），已依約交付訂金20萬元及簽約金50萬元。詎被上訴人於簽約後見不動產漲價甚鉅，竟圖養地以獲暴利，無故於95年 8月25日寄交伊信函，解除各該買賣契約，其解約本不生效力。嗣被上訴人於 97年1月間在原地推出「藍海帝國」建案，竟將伊原購同位置之房（約 61.35坪）、地，以2900萬元之總價，出售予第三人唐以芬，致系爭房地買賣契約因可歸責於被上訴人之事由而陷於給付不能，使伊受有差價1100萬元之「所失利益」損害，伊自得請求被上訴人賠償。爰以起訴狀繕本之送達為解除系爭房、地買賣契約之意思表示，依民法第226條、第256條、第260條、第216條之規定，求為命被上訴人連帶給付（賠償）1030萬元，及自 97年3月13日（訴狀繕本送達翌日）起加付法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行之判決（上訴人另請求被上訴人返還70萬元價金，及賠償70萬元損害，合計 140萬元本息部分，業經原審判決其勝訴確定）。
二、被上訴人則以：伊於系爭房地買賣契約簽訂後，無法獲得銀行同意核貸，事屬不可抗力，乃取消原推建案，依系爭房屋買賣契約第 20條第4項約定，對上訴人為解除契約之意思表示。並於上訴人拒絕受領伊欲返還70萬元價金，及依該房屋買賣契約第21條第1項所定之70萬元違約金後，已將140萬元提存於法院而生清償之效力，上訴人自不得再請求伊賠償。又依該契約第17條約定，上訴人於房屋興建完成產權移轉前，未經伊之同意，本不得為轉讓。是系爭房屋既未興建，上訴人顯無從轉讓他人，即無民法第 216條所定之預期利益可言，其請求伊賠償「所失利益」，並以盛裕公司於事隔二年餘後另與唐以芬簽訂買賣契約，與系爭房地買賣契約之差價，作為請求「所失利益」之依據，亦非有理等語，資為抗辯。並求為判決駁回上訴人之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人主張上開事實，業據其提出兩造房屋及土地預定買賣契約、台中民權路郵局 95年8月28日第8246號存證信函、唐以芬與被上訴人訂立之房屋預定買賣契約書等影本各 1份、土地謄本1件、唐以芬購買臨時證明單影本2件在原審卷為證（見原審卷第 9-149頁）。被上訴人則以前詞抗辯，並提出土地銀行函、存證信函、彰化地方法院提存書、購屋臨時證明單、民法債篇通則，邱聰智著，第 224頁、民法學說與判例研究，第 244、245、246頁，王澤鑑著及盛裕建設公司函等影本各1份在原審卷為憑（見原審卷第156-166頁、第178-183 頁），並聲請訊問證人廖興力。本院審酌本件若被上訴人主張解除契約有理由，則上訴人即無從再就業經解除之契約行使解除權，是自應先審究被上訴人之解除契約是否有理由，若無理由，再予審究上訴人之解除契約之效力，是本件兩造爭點為：㈠被上訴人抗辯其已依兩造房屋預定買賣契約第 20條第4項之約定解除契約，是否有理由？㈡上訴人主張依民法第226條、第256條之規定解除契約，是否有理由？㈢上訴人主張依民法第 259條、第260條、第216條之規定訴請被上訴人連帶給付上訴人1030萬元，及法定遲延利息，是否有理由？經查：
㈠被上訴人抗辯其已依兩造房屋預定買賣契約第 20條第4項之約定解除契約，是否有理由部分：被上訴人抗辯其因向土地銀行貸款無法核貸，致取消原推出之預售屋，同時並逐一通知已訂購之消費者，依兩造房屋預定買賣契約第 20條第4項之約定解除契約，並依約以其所已繳之定金加倍返還，即願給付上訴人 140萬元，請上訴人至被上訴人公司領取，然上訴人仍不願接受，被上訴人不得已至台灣彰化地方法院提存所以 140萬元辦理提存，上訴人迄今不願前往領取之事實，固據其提出前揭卷附土地銀行函、存證信函及彰化地方法院提存書等影本各1份為憑（見原審卷第156-160頁），並聲請訊問證人廖興力，證人廖興力在原審結證稱：「我從94年11月1 日調任臺灣土地銀行沙鹿分行經理迄今，本案發生時貸款申請事宜我知道，我到任時本件建案的貸款案已經申請了，因為該案的貸款金額已經超過分行經理的權限所以要報總行審核，所以我到任時該申請案已經全部做好，前任經理交接給我之後再由我報總行審核。這大概在94年11月初報總行。當時是以土地來貸款，我到任時他們要辦理建築融資，被上訴人有提出建屋的計畫，銀行就申報總行，我到任時有看到被上訴人是以套房作為建屋的規畫，再提報總行後，有和被上訴人公司人員討論，因為我個人對套房的建屋規劃不是很看好，後來被告公司內部對於系爭建屋計畫要做產品變更，當時所呈報的建物是富宇ＩＣＲＴ，Ａ、Ｂ二棟，其中一棟為套房，另外一棟為一般住宅，最後我是基於被上訴人公司既然要做產品變更，為免將來貸款下來後造成麻煩，我就將整個貸款申請案撤回，撤回時總公司當時仍在審查中還沒有決定。我想等被上訴人公司產品規劃完善後另外再重新申請。」等語甚詳（見原審卷第 199頁反面），堪信被上訴人於上開卷附存證信函所載「因故無法興建」之原因，實係因向土地銀行貸款無法核貸所致。惟按「如因天災、地變、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約房屋不能繼續興建時，雙方同意解約，解約時賣方應將所收價款無息退還買方。」，兩造房屋預定買賣契約第 20條第4項約定甚明。被上訴人抗辯其解除契約之原因為：「因套房建案並不被土銀及其他銀行願意承接，被上訴人對於Ａ棟套房建案無資力可以繼續興建，依被上訴人當時的能力，也沒有其他辦法再籌措資金」，屬房屋預定買賣契約第 20條第4項之不可抗力事由。然所謂不可抗力，係指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦不能避免者而言。本件被上訴人抗辯之「因套房建案並不被土銀及其他銀行願意承接，被上訴人對於Ａ棟套房建案無資力可以繼續興建，依被上訴人當時的能力，也沒有其他辦法再籌措資金」等情，均屬被上訴人個人資金信用問題範籌，顯與上開條文約定及說明所謂不可抗力之要件不符，自非前開契約第 20條第4項約定之不可抗力事由，被上訴人不得依房屋預定買賣契約第 20條第4項約定解除契約，被上訴人抗辯兩造合約業經其依上開約定予以解除，即非有據。被上訴人所為上開解除契約，既不合法，對上訴人自不生解除契約之效力，是其在台灣彰化地方法院提存所辦理140萬元之提存，對上訴人亦不生清償效力。
㈡上訴人主張依民法第226條、第256條之規定解除契約，是否有理由部分：按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「債權人於有第 226條之情形時，得解除其契約。」，民法第 226條第1項、第256條分別定有明文。經查，上訴人主張被上訴人盛裕公司於兩造簽約後之 95年4月20日，已自被上訴人乙○○處以買賣原因取得系爭土地之所有權移轉登記，被上訴人盛裕公司乃於97年1 月間推出藍海帝國案，在原地興建房屋出售，其中與上訴人原購買同位地之店（A）建坪61.35坪，以房地總價2900萬元出售與第三人唐以芬等情，有其提出前揭卷附訴外人唐以芬與被上訴人訂立之房屋預定買賣契約書、土地謄本及唐以芬購買臨時證明單等件在原審卷為證，堪信為真，是上訴人主張兩造契約因上開可歸責於被上訴人之事由致給付不能之事實，堪信為真。上訴人因而依上開規定，爰以本起訴狀繕本之送達對被上訴人等為解除兩造於 94年9月29日訂立之房屋及土地買賣合約書之意思表示，即屬有據。再查，上訴人上開起訴狀繕本已於 97年3月12日送達被上訴人，有送達證書二份在原審卷為證（見原審卷第151、152頁），是上訴人主張兩造所訂上開契約業經其合法解除，自屬有據。
㈢上訴人主張依民法第 259條、第260條、第216條之規定訴請被上訴人再連帶給付上訴人損害1030萬元及法定遲延利息部分（上訴人原起訴主張被上訴人應連帶賠償1100萬元，原審就其中70萬元本息部分為上訴人勝訴判決，並駁回1030萬元本息部分之請求，上訴人就1030萬元本息敗訴部分提起上訴，是本件僅論述1030萬元本息部分）：
⑴按「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」、「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」，民法第260條、第216條分別定有明文。上訴人主張其購買之系爭房屋面積為 62.42坪，訴外人唐以芬購買之房屋面積為61.03坪，上訴人部分多出1.39坪，如以61.03坪計算，上訴人購買之總房地價為1800萬元，唐以芬購買之總房地價為
2900萬元，兩者之差價為1100萬元，本件如被上訴人依約興建系爭房屋交付上訴人，依通常情形，上訴人將可獲得上開差額之利益，該利益為上訴人可得之預期利益，亦即上訴人所失利益，依房屋買賣契約第24條第1款及土地買賣契約第
15條之約定，被上訴人除原判決判命應給付之70萬元外，應再連帶賠償上訴人之所失利益合計1030萬元等語，則為被上訴人否認，並以前詞抗辯。經查，兩造契約業經上訴人合法解除，已如前述，是本件應再予審究者為，原審已判決被上訴人應賠償上訴人70萬元，上訴人再請求被上訴人連帶賠償1030萬元，是否有理由。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示
當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參見最高法院17年上字第1118號判例）。本件依系爭房屋買賣契約第21條第1項約定：「若賣方（被上訴人盛裕
公司）有要求增加價款、違約不賣或於買方（上訴人）付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，『買方』得主張解除本契約及與本契約有連帶關係之契約，『解約時』賣方除應將買方已繳之房地價款遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價百分之20之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。暨同條第2項約定：
「倘買方有減少價金要求、違約不買‧‧‧經賣方催告仍不履行時，『賣』方得解除本契約‧‧‧‧，『解約』後依左列方式辦理‧‧‧‧」等內容（原審卷55頁）。其中關於違約金之約定，應解為於盛裕公司有要求增加價款、違約不賣，或於上訴人付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，經上訴人據以解除契約。或上訴人有減少價金要求、違約不買等情形，經盛裕公司解除契約時，始有其適用。而該條第3項：「買賣雙方當事人除依前2項之約定請求外，不得另行請求其他損害賠償」之約定（同上卷56頁），又應解為買賣雙方有（第21條）第1、2項所定之違約情形時，除依各該約定請求違約金外，不得另行請求其他損害賠償。然本件上訴人（買方）係主張：被上訴人乙○○嗣將其建築基地移轉予被上訴人盛裕公司，盛裕公司另進行「藍海帝國」建案，將其中與上訴人原購買同位置之店出售與第三人唐以芬。‧‧‧‧屬可歸責於被上訴人之事由致兩造原訂系爭房地買賣契約給付不能，上訴人依民法第226條、第256條之規定，解除該買賣契約，請求被上訴人賠償依民法第216條所定之
「所失利益」等語（原審卷4頁、5頁）。及如上所述，被上訴人之解約不生效力，上訴人以被上訴人「給付不能」對之解除系爭房地買賣契約為有理由，則被上訴人之解約既不合法，雙方之買賣契約仍屬有效存在，而被上訴人卻將原買賣之同一位置房地另出賣予第三人，上訴人遂以被上訴人「給付不能」為解約之事由，而非以買賣契約第21條所定「賣方違約不賣」等為解約之依據，應為法之所許。不得認為上訴人僅得依系爭房屋買賣契約第21條第1項之約定，請求損害
賠償（給付違約金）。
⑵按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「債權人於有第 226條之情形時，得解除其契約。」、「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第226條第 1項、第256條、第260條、第216條分別定有明文。經查，依系爭房屋買賣合約書第17條約定，上訴人於房屋興建完成產權移轉前，未經被上訴人之同意，不得為轉讓。（原審卷第50頁）是以，上訴人於房屋建築完成後，自可出賣他人，賺取價差。系爭房屋買賣合約書第10條約定自94年10月31日開工，自開工日起算1228個日曆天以前應完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施‧‧‧‧（原審卷第45頁）。而損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補債權人所受損害（即積極損害）與所失利益（即消極損害）。而依通常情形，或依已定之計劃設備，或其他特別情事，可得預定之利益，視為所失利益，民法第216條第2項有明文規定。據此規定，凡依外部情事，足認其已有取得利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應由債務人賠償，而不以有取得利益之絕對確實為必要。則系爭房屋如被上訴人依約建築，並依約完工，依上訴人購屋後，被上訴人無故解除買賣契約，並於 97年1月間在原地推出「藍海帝國」建案，再將上訴人原購同位置之房（約 61.35坪）、地，以更高之價錢，出售予第三人唐以芬，致系爭房地買賣契約因可歸責於被上訴人之事由而陷於給付不能之情形觀之，上訴人應可於系爭房屋建築完成後享有增值之利益，其增值之利益，即為上訴人所失利益。本院將本件送請臺灣省建築師公會鑑定系爭房屋如被上訴人依約建築，依約完工，斯時該房地價格若干？經該會鑑定結果，完工時價格應為2167萬元，此有該公會99年6月7日台建師鑑 98065字第3699-2號函附卷可查。該鑑定報告就價格形成之主要因素，以區域因素、個別因素分析，並運用指數調整法、市價比較法、成本法求得價格為2167萬元，鑑定甚為嚴謹，應可採信。是上訴人得請求被上訴人賠償之損害金額本院認為應以 367萬元較為適當。惟原審及本院前審已判決上訴人得請求損害賠償之金額為70萬元，並已確定，是上訴人得再請求被上訴人賠償之金額應為 297萬元，超過部分不應准許。
四、依房屋預定買賣契約第 24條第1款約定（土地預定買賣契約第15條亦同）：「本契約房屋之基地由買方另向乙○○先生價購，買方同意由乙○○先生委託賣方代收本契約房屋之土地價款，代辦本契約房屋之土地產權及貸款有關事宜，且本契約與買方與乙○○先生所簽訂之『富宇I.C.R.T.土地預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何之一契約違約時，視為兩造契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約之全部」。上訴人已先後交付房屋訂金20萬元及簽約金50萬元，經盛裕公司於契約附件(一)付款明細表簽收無訛，則被上訴人等應負連帶責任。從而，上訴人本於民法第 226條、第256條、第260條、第216條之規定，請求上訴人再連帶給付1030萬元，及自97年3月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於297萬元及自 97年3月13日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第 2項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核後認對判決結果不生影響，爰不予一一論述，併予敍明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項、第463條、第390條第2項、第292條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑
法 官 曾謀貴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王麗珍
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日Ｓ