臺灣高等法院 臺中分院99年度上易字第282號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 99 年 10 月 12 日
• 當事人: 甲○○、中屋國際股份有限公司、乙○○

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 99年度上易字第282號上　訴　人 甲○○
訴訟代理人 蕭慶鈴律師
被　上訴人 中屋國際股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 潘正雄律師
李郁芬律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國99年4月
30日臺灣臺中地方法院98年度訴字第2003號第一審判決提起上訴，本院於99年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠查坐落於臺中市○區○○段246之16地號土地（下稱系爭土
地）現為被上訴人所有，惟遭上訴人長期搭蓋違章建築即門牌號碼臺中市○區○○路3段175巷29號房屋（下稱系爭房屋）占有使用，後上訴人更將該違章建築拆除部分重建，並出租與訴外人許麗琴如原判決附圖（下稱附圖）所示b部分、
黃浥榕如附圖所示c部分，供其二人營業使用，經被上訴人
多次催告請求返還拆除該地上物，將土地騰空遷讓返還被上訴人，上訴人甲○○均置之不理，從而，被上訴人爰依民法第767條訴請上訴人拆屋還地。
㈡又上訴人既無權占有使用系爭土地建築房屋，而受有使用收益系爭土地之利益，即無法律上原因，被上訴人亦因未能獲得此部分之利益，而受有損害，依民法第179條前段，被上
訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還其無法律上原因所受之利益。惟本件上訴人所受之利益係使用收益被上訴人所有之土地，此一利益，依社會通念，顯難以原狀返還，依民法第181條規定，自應返還其價額；又上訴人長期
占用被上訴人所有之土地，搭建違章建築並出租予他人使用，每月收取新台幣（下同）2萬元以上租金，衡諸系爭土地
周邊環境、交通便利性、生活機能、商業繁榮程度等情，被上訴人請求上訴人自被上訴人於民國93年11月9日信託取得
所有權之日起至98年7月9日止共56個月，以其所收租金之二分之一即1萬元計算，返還所受相當於租金之不當得利共56
萬元，以及請求上訴人、訴外人許麗琴及黃浥榕自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止按月連帶給付被上訴人1萬元。
㈢綜上，本件被上訴人依民法第767條請求上訴人拆除如附圖
所示a、b、c部分建物並將前揭土地返還被上訴人，另依民
法第179條規定請求上訴人給付被上訴人56萬元及自起訴狀
繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止按月連帶給付被上訴人1萬元等語。
㈣對上訴人抗辯之陳述：
⑴系爭土地係訴外人劉福壽於79年間向訴外人李行購買取得，後劉福壽於86年賣予中友百貨股份有限公司（下稱中友百貨公司），被上訴人再於93年間信託取得系爭土地所有權。劉福壽於買受系爭土地時，並無容忍系爭房屋繼續存在於系爭土地之意思，是劉福壽與李行所簽訂之不動產買賣預約書，已明白約定買受之標的含土地及地上建物全部；又倘系爭土地如上訴人所言係其所有，為劉福壽向其佯稱換地而取得，且其於系爭土地上建有系爭房屋，並無移轉系爭土地予劉福壽之可能，則無論就劉福壽或上訴人而言，均無上開民法第425條之1第1項規定「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人
」之適用。
⑵上訴人自陳系爭房屋興建於67年間，原為「磚石造」建材，然現今原有樑柱幾已無存，屋頂樑柱、四周牆面均為「現代鋼構」所造，顯已非67年間所造之系爭房屋。再系爭房屋業經臺中市○○○○道路拓通工程（下稱系爭工程），徵收系爭房屋坐落臺中市○區○○段246之25、246之26地號共64.97平方公尺面積房屋，並由上訴人自動拆除後領取獎勵金29
萬2,365元在案，可知系爭房屋被拆除後，所餘部分已無法
遮風避雨，應認系爭房屋之所有權於拆除後已不復存在，上訴人嗣後重建系爭房屋，舊有磚造牆柱附合成重建之系爭房屋一部分，該重建之系爭房屋與系爭土地間並無民法第425
條之1規定之適用。又縱認系爭房屋所有權仍存在，亦因上
訴人之大幅翻修改建，系爭房屋之使用期限早已到期而無法繼續使用，故上訴人抗辯有民法第425條之1規定適用，係有權占用系爭土地，顯屬無據。
⑶綜上，系爭房屋與系爭土地間，並無民法第425條之1第1項
規定而推定在房屋得使用期間內，有租賃關係存在之情事。二、上訴人則以：
㈠系爭土地係79年間自臺中市○區○○段246之1地號土地分割而來，上訴人早於67年間因與李行合作生意之故，即在當時未分割前之246之1地號上建築系爭房屋，後李行將上開246
之1地號土地過戶予上訴人，是系爭土地及土地上之房屋之
所有權人同屬上訴人一人所有。嗣劉福壽欲創設中友百貨公司，劉福壽便假藉要換地開設中友百貨公司之名義，於上訴人不知情之情形下，向上訴人換得系爭土地，否則上訴人甲○○於系爭土地上既有建物，殊無將系爭土地過戶予劉福壽之可能。
㈡系爭房屋係於67年前所建造，現仍係老舊之建築，且主要樑柱、牆面仍是原先磚石所造，惟為出租他人營業之美觀及安全需求，乃以鐵材加強結構，並加上裝潢，並非重建系爭房屋，況系爭房屋並未遭全部拆除，加強系爭房屋之鋼柱均僅係附合為系爭房屋之一部分，是系爭房屋既建造於系爭土地上，系爭土地確曾為上訴人所有，則系爭土地嗣後所有權移轉予被上訴人所有，依民法第425條之1規定，應推定於系爭房屋得使用期限內有租賃關係，上訴人自屬有權占有，亦無不當得利可言。惟縱認系爭房屋無民法第425條之1規定，上訴人已於被上訴人取得系爭土地所有權前，取得系爭土地之基地利用權，依「相類事實，應為相同處理」之法理，本件亦應類推適用民法第425條之1之規定。另系爭房屋拆除約9
坪面積後，將造成系爭房屋其餘部分無法利用，有違反民法第425條之1規定側重房屋既得使用權保護之原則之虞。
㈢又上訴人所有系爭房屋之一部分占用被上訴人之土地，並非因故意或重大過失而造成，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值，上訴人亦得依民法第796條第1項前段、第796
條之1第1項前段規定，請求本院免為系爭房屋全部或一部之移去或變更等語，資為抗辯。
㈣另於本院補充：
⑴按「建築物部分拆除（以下簡稱半拆戶）超過二分之一，或賸餘部分未達30平方公尺無法使用者，房屋所有人得請求全部拆除（以下簡稱全拆戶）補償。」基隆市辦理公共工程拆遷補償救濟自治條例第7條定有明文。依臺中市政府府建土
字第0980041733號函認本件系爭房屋係屬半拆戶，仍可合法使用，然原判決竟將系爭房屋認定為無法使用之全拆戶，顯與法未合。再者，本件系爭房屋本為一個大型建築物之一部分，雖經部分拆除，然經樑柱補強後，仍可合法安全使用無虞，原判決竟稱原建物因附合而成改造後房屋之重要成分，實有本末倒置之誤。退萬步言，縱認本件不符民法第425條
之1第1項之規定情形，亦應參酌民法第425條之1第1項規範
之本旨，乃側重於「房屋所有權與基地利用權一體化」之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進而肯認「基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響」，藉以調和土地與建物之利用關係。若拆除該9坪不到之房屋，將造成上
訴人之房屋其餘部分（整體大型建築物）無法利用，而違反房屋既得使用權保護原則，並嚴重損害上訴人之利益。
⑵按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條定有明文。本件系爭房屋坐落之土地相對於中友百
貨僅是一塊零碎土地，然對上訴人而言，卻是一整體大型建築物所不可或缺之一部，上訴人亦曾多次向被上訴人尋求買回該土地，但被上訴人均置之不理；且被上訴人所要求拆除之系爭房屋，其土地與中友百貨公司尚有一定之區隔，並無法與被上訴人所有土地連結而為妥適使用，但系爭房屋所佔據之土地對上訴人而言，卻為整體建築物運用所不可或缺之一部，觀此被上訴人拆除系爭房屋似僅為損害上訴人為目的而已，此實有違誠信原則。
⑶按「法律幫助勤勉之人，不幫助睡眠人」，在權利上睡眠之人並不值得法律保護。本件被上訴人所有之系爭土地之前手為中友百貨公司之前董事長劉福壽、中友百貨公司，最早於79年劉福壽取得系爭土地時，即已知系爭房屋有越界之事實卻未提出任何異議，而中友百貨公司於86年間取得系爭土地、被上訴人至遲亦於93年間取得系爭土地，卻均未對上訴人提出任何異議，直至97年間臺中市○○○○○道路，拆除系爭房屋之一小部分後，才向上訴人主張要拆除房屋，此明顯是被上訴人亦默認上訴人之合法權限及系爭房屋之有權占有。被上訴人直至臺中市○○○○○道路而拆除系爭房屋之一小部分後，才主張權利，是以，本件被上訴人讓自己權利睡眠之情形，已不值得保護。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。⑶如受不利判決願供擔保請准宣告免假執行。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，同意成立爭點整理協議如下：㈠兩造不爭之事項：
⑴系爭土地於79年2月27日自同段246-1地號土地分割而出，分割前之246-1地號土地原登記為訴外人李行所有，於78年12
月28日移轉所有權登記為上訴人所有，前揭分割後，系爭土地於79 年3月30日移轉登記為訴外人劉福壽所有，嗣經輾轉移轉登記現為被上訴人所有。
⑵系爭建物於56年間為上訴人原始起造而所有。
⑶系爭建物曾於於97年間因臺中市政府辦理系爭工程，由上訴人自行拆除占用道路部分之建物。
㈡兩造爭執事項：
⑴上訴人主張基於民法第425-1條規定就系爭土地有合法占有
權源是否有理由？
⑵本件有無上訴人主張民法第796條第1項前段、第796-1條規
定之適用？
⑶被上訴人行使權利有無違反民法第148條？
㈢兩造均無其他爭點。
五、本院得心證之理由：
㈠被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人於系爭土地上建有如附圖所示b、c部分建物等情，業為兩造所不爭，故應堪採信。另如附圖所示a部分乃屬空地，並無建物，上訴人亦未
占有使用該部分土地，故被上訴人於原審請求上訴人拆除該部分建物及返還土地，即屬無據，惟被上訴人就此部分敗訴並未上訴，本院因原審判決漏未敘明該部分敗訴之判決理由，僅附此敘明。
㈡兩造間就上訴人於56年所興建之建物，應推定於該建物得使用期限內，有租賃關係存在：
⑴系爭建物於56年間為上訴人原始起造而所有，系爭土地於79年2月27日自同段246-1地號土地分割而出，分割前之246-1
地號土地原登記為訴外人李行所有，於78年12月28日移轉所有權登記為上訴人所有，前揭分割後，系爭土地於79年3月
30日移轉登記為訴外人劉福壽所有，嗣經輾轉移轉登記現為被上訴人所有等情，業為兩造所不爭，故上訴人主張系爭土地與建物於78年12月28日曾同為上訴人所有，嗣於79年3月30日上訴人將系爭土地移轉登記為訴外人劉福壽所有，嗣再
移轉登記為被上訴人所有等情，應堪採信。
⑵按土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣者，於上訴人將系爭土地移轉登記為訴外人劉福壽所有之79年間，民法並未就此情形漏未加以規範，有違反法律規範計畫之不完整性，應屬「法律漏洞」，故當時審判實務為彌補前揭法律漏洞，適用法理，以判決見解認為其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。且使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，此有最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事
庭會議決議意旨可資參照。
⑶又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，於89年5月5日修正施行之民法第425條之1第1項定有明文
。前揭條文增訂之立法理由為：「土地及房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地即房屋同時或先後讓與相異之人時，依上開實務上見解認為，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。」，亦即該增訂條文僅係將審判實務上為彌補前揭法律漏洞所採認之法理明文化，故本院認本件上訴人於79年間將系爭土地移轉登記予訴外人劉福壽時，雖無法將前揭民法第425條之1增訂條文溯及既往之直接適用，但仍應採用前揭審判實務彌補法律漏洞所採認之法理，認定於上訴人56年間所興建之建物得使用期限內，上訴人與訴外人劉福壽間有系爭土地之租賃關係存在，嗣被上訴人自訴外人劉福壽受讓前揭土地所有權，自應受前揭租賃關係所拘束，故上訴人主張其於56年間所興建之建物就被上訴人所有之系爭土地有租賃關係存在等情，應堪採認；被上訴人否認有前揭租賃關係存在，不足採信。
㈢上訴人所興建之建物所有權已不存在，故前揭租賃關係應已消滅：
⑴按建築物與基地同屬一人所有，僅將土地或建築物同時或分別出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，固認基地受讓人與建築物受讓人之間成立租賃關係，惟此並非指建築物之所有人對該基地有不定期或永久之租賃權，而係指建築物對該基地具有租賃關係之使用權源，故此等租賃關係應以建築物存在為前提，若該建築物滅失或不堪使用，無論該滅失或不堪使用之原因為何，縱使基於災變或第三人之行為所致，租賃關係均歸於消滅。
⑵經查：系爭房屋為未保存登記建物，於56年間經稅捐機關進行房屋稅籍調查時，原為「磚木竹」平房、構造主體為「磚石、木、竹」樑柱、「磚石、木」主牆、外型屋頂為「木屋架蓋瓦」、木門窗、天花板為「蔗板、隔音板、平頂」，課稅面積為112.8平方公尺等情，此有系爭房屋之房屋稅籍證
明書、房屋稅籍紀錄表影本各1份在卷足稽（見原審卷第111至112頁）。又被上訴人主張：系爭建物曾於97年間因臺中
市政府辦理系爭工程，由上訴人自行拆除占用道路部分之建物，面積共計64.97平方公尺等情，業為兩造所不爭，且有
系爭工程之地上建築物自動拆金清冊、建築物改良物調查表各1份、系爭房屋拆除前後之現場照片4張附卷足憑（見原審卷第106至109頁），本院審酌系爭房屋經拆除後之現場照片，認系爭房屋經拆除上開面積後，前方面臨道路之牆壁整片拆除，屋頂顯已毀損，故系爭房屋於斯時顯然不再足以遮風避雨，而非獨立之所有權客體，應認已不堪使用，依前揭說明，系爭房屋既已不堪使用，其就系爭土地之租賃關係應認已消滅。
⑶退步言之，上訴人於自行拆除建物後，因系爭房屋已因拆除而毀損，故上訴人同時將原平房向上增建2樓部分，並改以
鋼構鐵皮建築屋頂，且1樓橫樑亦改為鋼樑，此有被上訴人
提出之系爭建物改建時之照片附卷可證（見原審卷第8頁）
；又系爭建物如附圖所示b部分為2層樓建築、c部分為1層樓建築，a、b相連處即b部分前端位置未見有磚造柱子，b、c
緊連處即b部分後端位置則有磚造柱子2支相距約1公尺左右
；其中b部分前端左側柱子係RC水泥柱高度為1. 17公尺，其上緊接著為鋼柱1. 63公尺，右側則未見有柱子；b部分後端左側磚造柱子之1樓部分高度2.8公尺、2樓部分高度0.4公尺，2樓磚造柱子以上為鋼柱2.05公尺，同端右側磚造柱子僅
餘2樓部分高度為0.11公尺；且b部分前端1、2樓橫樑皆為鋼架等情，業經原審至現場勘驗並製有勘驗測量筆錄1份及現
場照片30張在卷足憑（見原審卷第127至128頁、第132至145頁），足認系爭房屋於上訴人前揭修繕後，房屋結構除b部
分後端2支柱子之1樓、部分2樓仍為磚造建材外，其餘柱子
、橫樑、天花板已由「磚木竹造」、「木屋架蓋瓦屋頂」改為「RC水泥」或「鋼造」、「輕鋼架」建材，前揭修繕顯屬重大結構之修繕，故舊建物顯因前揭結構性之重大修繕而不復存在，故被上訴人主張系爭租賃關係應已消滅等情，即堪採信。
㈣上訴人雖另主張：⑴本件有民法第796、796-1條之適用；⑵被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋返還土地，違反第148條
云云。惟查：⑴又系爭房屋係自始建築於系爭土地上，被上訴人並非鄰地所有權人，故本件並非越界建築，自無適用民法第796、796-1條之餘地；⑵被上訴人基於系爭土地所有權人身分請求上訴人拆除系爭房屋返還土地，乃屬正當權利之行使，並無違反第148條之情事，故上訴人前揭抗辯，亦不
足採信。
㈤綜上所述，本件上訴人所興建之舊有建物既因上訴人自行部分拆除或重大修繕而不堪使用，故租賃關係應認業已消滅，從而上訴人主張基於租賃關係有權占有使用系爭土地云云，即無理由，此外上訴人復未能舉證證明有何其他正當占有使用權源，從而被上訴人請求上訴人拆除如附圖所示b、c部分建物，並將前揭基地返還被上訴人，為有理由，應予准許。㈥末按無法律上之原因受有利益，而致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；又城市地方房屋之租金，
以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項亦有明文。本件上訴人無權占有被上訴人所
有之系爭土地而受有利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人即得依上開規定請求上訴人返還不當利得。本件上訴人占有如附圖所示b、c部分土地，面積共計27平方公尺，而兩造於本院已表明對原審不當得利計算之標準均無爭執，故原審判決所採認依系爭土地申報地價之8%計算上訴人占有系爭土地之不當利得，本院自應採認。再查，上訴人因前揭道路拓通而自動拆除系爭房屋之部分面積，並由其子林文川於97年11月26日領取自動拆除獎勵金完畢，此已有前揭獎勵金清冊1份在卷可稽，依本院前述系爭房屋既於上訴人自動拆除後
已成不堪使用，前揭租賃關係應認已消滅，是最遲上訴人自97年11月26日起即已無權占有系爭土地，故被上訴人自得請求上訴人自97年11月26日起至被上訴人請求計算之98年7月9日止共226天之不當利得，而系爭土地96年1月申報地價為每平方公尺7,040元，是上訴人應返還之不當利得應為9,415元（7,040元27平方公尺8％226／365年≒9,415元）。
又系爭土地99年1月申報地價為每平方公尺7,040元，此有系爭土地申報地價查詢單1紙附卷可憑，與96年1月申報地價相同，故被上訴人另請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即98年8月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付1,267元（7,040元27平方公尺8％12≒1,267元），即屬有據，
應予准許。被上訴人於原審於前揭範圍之請求為有理由。
㈦綜上所述，本件上訴人所有之舊有建物既因上訴人之自行拆除部分建物而不堪使用，退步言之，該舊有建物亦於上訴人重大修繕改建成新建物時即不復存在，從而上訴人主張系爭建物就被上訴人所有系爭土地有租賃關係之正當占有權源，即無理由，此外，被上訴人復未能舉證證明有何其他正當占有權源，從而被上訴人依民法第767條請求上訴人拆除如附
圖所示b、c部分建物並返還基地，暨給付自97 年11月26日
租賃關係消滅日起至被上訴人請求之98年7月9日按系爭土地每平方公尺7040元計算之不當利得及自起訴狀繕本送達翌日即98年8月27日起至返還前揭土地日止，按月給付1,267元，即有理由，應予准許。原審判決直接適用修正後民法第425
條之1第1項規定，認定上訴人之舊有建物對系爭土地有租賃關係存在，適用法律雖有未洽，惟原審判決認定上訴人舊有建物對系爭土地有租賃關係存在，該舊有建物已不復存在，因而前揭租賃關係應已消滅之結果，暨准許被上訴人對上訴人前揭不當利得之請求，並依兩造聲請分別命供擔保准許宣告假執行及免為假執行等情，核無不當，上訴意旨仍以前揭理由指摘原判決不當，求予廢棄改判云云，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 12 日民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 張瑞蘭
法 官 陳毓秀
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 高勳楠
中 華 民 國 99 年 10 月 13 日Ｓ