臺灣高等法院 臺中分院99年度上易字第423號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 100 年 02 月 15 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　99年度上易字第423號
上　訴　人　陳鶴
上　訴　人　葉協鑫
共　　　同
訴訟代理人　黃勃叡律師
被　上訴人　陳宇穠
訴訟代理人　施廷勳律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國 99年9月24日臺灣彰化地方法院 99年度訴字第323號第一審判決提起上訴，本院於99年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠上訴人陳鶴為坐落彰化縣和美鎮○○段 166地號土地（下稱系爭土地）所有人，上訴人葉協鑫為門牌彰化縣和美鎮○○路58號左側房屋（下稱系爭廠房，與系爭土地合稱系爭房地）之事實上處分權人。被上訴人自民國（下同）92年起向上訴人承租系爭土地如原判決附圖所示 A部分及系爭廠房，每月租金新台幣（下同） 3萬元，每年共分6期，每期應給付2個月租金合計 6萬元，未定期限（下稱系爭租約）。然被上訴人自 97年1月起即不再給付租金，延至97年12月為止合計積欠6期租金36萬元。上訴人遂分別於 98年3月4日、同年月20日以存證信函向被上訴人催繳租金，惟未獲置理。上訴人再於98年4月1日以存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示，其後分別於98年7月27日、同年9月29日以存證信函要求被上訴人應於98年12月31日遷還系爭房地予上訴人。
㈡上訴人葉協鑫於 88年5月30日以買賣方式取得系爭廠房之事實上處分權，故系爭廠房於92年間出租予被上訴人時，上訴人葉協鑫應為出租人，此觀被上訴人所經營之捷運企業社，自93年度起至98年度為止，均向國稅局申報上訴人葉協鑫租賃所得，且被上訴人所簽發 97年7至12月之支票，亦由上訴人葉協鑫之帳戶提示，足見被上訴人亦認同上訴人葉協鑫自92年起為系爭廠房之出租人。又被上訴人所交付之租金支票，先前未指名上訴人葉協鑫之父葉吉為受款人，均交由上訴人陳鶴（上訴人陳鶴再交由其子葉昌鑫託收）或由上訴人葉協鑫簽收，直到上訴人發函終止系爭租約後，被上訴人始於99年間將原判決附表所示最後 6張支票記載受款人為葉吉。基此，被上訴人辯稱葉吉始為出租人，顯係臨訴杜撰之詞。㈢上訴人陳鶴固於 97年3月18日因夫妻贈與而取得系爭土地，然在此之前，系爭土地均由上訴人陳鶴管理使用，此觀被上訴人交付租金支票均由上訴人陳鶴或葉協鑫簽收，即可明瞭。由此，被上訴人自始認定上訴人陳鶴應為出租人，否則何必令非出租人之人簽收支票。況如葉吉為出租人，為何葉吉從未兌現任何支票？顯與一般社會常情不符。
㈣葉吉於原審證稱：「出租情形是我兒子葉協鑫出面跟被上訴人談的。」、「我是講我有遇到被上訴人，被上訴人講說他需要倉庫放東西，後來我就回去跟我太太跟葉協鑫講，後來就交給葉協鑫去處理。」、「葉協鑫是我兒子，我是贈與給他，我沒有跟他拿錢。過戶情形我就授權給太太及葉協鑫去辦。」、「當時我肝癌第 3期，我太太陳鶴跟我要求過戶，本來是土地、地上物都要給葉協鑫的，但是後來他們如何辦理我不清楚。」、「我都沒有收到，因為我已經將權利移轉給上訴人，由他們去收。」、「某天我在系爭廠房附近，我碰到被上訴人，被上訴人說這些租金的支票要給誰，我說我已將權利交給葉協鑫，我將這些支票拿回去後就交給葉協鑫去處理。我剛才所述是以前的事情，這 6張我應該是沒有收到。」等語。據此證詞，可知系爭房地出租人確係上訴人，且全部租金均由上訴人支配使用，葉吉並非出租人。
㈤被上訴人辯稱葉吉為出租人，上訴人否認，依舉證責任分配之原則，被上訴人應負舉證責任。
㈥系爭租約並非土地法第103條規定所稱租地建屋契約：
⑴按「租用建築房屋之基地，非因左（下）列情形之一，出租人不得收回：①契約年限屆滿時。②承租人以基地供違反法令之使用時。③承租人轉租基地於他人時。④承租人積欠租金，除以擔保現金抵償外，達 2年以上時。⑤承租人違反租賃契約時。」，土地法第 103條定有明文，上開有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設，而系爭土地租賃契約是否屬土地法第 103條租用建築房屋之基地之契約，需探求兩造真意以及實際使用情形為斷（最高法院74年台上字第2562號判例要旨參照）。
⑵按承租土地既約明作何用途，非供建築房屋，自非租用建築房屋之基地，其租約又未訂有租期，顯係未定期之租賃，不惟無土地法第103條之適用，且依民法第 450條第2項前段之規定，出租人得隨時終止租約（最高法院 44年台上字第133號判例要旨參照）。
⑶系爭土地地目為田，且被上訴人自承其承租範圍為系爭土地之一部分及系爭廠房，作為染整工廠之用，顯見被上訴人租用系爭房地之目的供染整工廠所用，並無建屋之需要，與一般租地建屋租期至少數10年以上，始符經濟效益之常情有悖，更足徵系爭租約僅屬一般租賃之性質，而非基地租賃，應無土地法第103條規定之適用。
㈦系爭租約既為不定期租賃契約，出租人又於相當期間先期通知，依法應生終止租約之效力：
⑴租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第 450條第 2項定有明文。上訴人曾於98年4月1日以存證信函為終止租約之意思表示，並分別於98年7月27日、同年9月29日郵寄存證信函，要求被上訴人應於98年12月31日遷還系爭房地予上訴人，足證系爭租約已合法終止。
⑵系爭租約既為不定期租賃契約，出租人又於相當期間先期通知，揆諸前開規定及說明，應生租約終止之效力，上訴人自得本於民法第455條前段、第767條等規定，請求被上訴人返還系爭房地。至於被上訴人於 99年2月4日寄送6張支票欲支付98年全年租金予葉吉之行為，係在系爭租約終止後且支付予葉吉，自不足以證明系爭租約之效力仍有效存在。
⑶以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被上訴人對上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年台上字第1552號民事判決要旨參照）。按被上訴人未經上訴人陳鶴之同意，竟在系爭土地上即如原判決附圖所示編號 B、C、D部分，擅自無權搭建廠房、水塔系統及污水處理槽（下稱系爭增建部分），經上訴人多次催告返還，惟未獲置理，且未經舉證證明其合法占用之權源，則上訴人陳鶴得依民法第 767條規定，請求被上訴人拆還。
⑷上訴人陳鶴亦為 165地號土地共有人，應有部分為2分之1，被上訴人未經全體共有人之同意，竟在 165地號土地上即如原判決附圖所示 D部分，擅自無權搭建污水處理槽，故上訴人陳鶴得依民法第767條規定，請求被上訴人拆還。
⑸上訴人自94年度起皆有未按期繳納租金之情形，且97年度租金被上訴人僅簽發1張支票，面額為27萬3300元，擅自扣款8萬6727元，且係於 98年4月22日才要求葉吉將上開支票轉交於上訴人，並未告知葉吉扣除項目及內容，顯然與兩造間之約定明顯不同，且未經上訴人之同意，任意扣除租金，有被上訴人出具之扣款明細可證，況被上訴人於另案原法院99年度易字第 851號毀損案件中，亦稱扣除租金時葉吉並無表示同意。其一部清償，自不發生清償之效力，上訴人於 98年4月1日所發之存證信函，自發生終止契約之效力。
⑹上訴人葉協鑫與兄長葉昌鑫於96年底分家後，葉吉即將本件166 地號土地分配與上訴人葉協鑫所有，有代筆遺囑可稽，被上訴人亦為該遺囑之見證人，知之甚詳。故上訴人葉協鑫原先於 88年5月30日取得系爭廠房之事實上處分權及分得上開 166地號土地後，即係因分家而需將上開房屋重新建築收回自住而終止租約，此觀上訴人葉協鑫於租賃契約終止後即雇用怪手整地、挖除水溝，其目的即係將系爭房屋收回自住，重新建築為農舍，以符合土地利用價值，與土地法第 100條第1項規定並無違背。
⑺被上訴人經營之順鴻企業社雖有水污染防制許可證及操作許可證，然每日排放之廢水，並未確實經過處理，即排放至附近溝渠，造成鄰近空氣、農地遭受污染，附近居民生活品質嚴重遭受影響，有連署書可證，且該排放許可係有條件開放，需每月檢查合格始能繼續排放，現該排放許可亦遭環保局撤銷，故被上訴人乃將房屋供違反法令之使用，依土地法第100條第3、4項之規定，上訴人亦得收回房屋。
㈧返還相當於租金之不當得利部分：
⑴按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準；而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項亦有規定。是此項房屋之租金應受年息 10%之限制者，須以土地及其建築物兩者之申報總額為其計算標準（最高法院41年台上字第810號民事判決要旨參照）。
⑵被上訴人自97年1月起未付租金，截至97年12月為止共積欠6期租金，上訴人乃於 98年3月15日、同年月20日以存證信函催告被上訴人清償租金，然未獲置理。上訴人乃於98年4月1日以存證信函為終止租約之意思表示，則被上訴人自 97年1月至98年4月，共積欠15個月租金 45萬元，上訴人得依租賃關係請求被上訴人如數給付，並加給自98年4月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息。
⑶系爭房地為上訴人所有，且系爭租約業經終止，故自 98年4月 1日起，被上訴人已無占用系爭房地之正當權源，其繼續占用系爭房地，使上訴人受有相當於租金之損害，上訴人有權請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，即自98年4月2日起至返還系爭房地之日止，按月給付上訴人3萬元。
⑷被上訴人占用系爭土地之面積為553平方公尺（計算式：396＋57＋100＝553），作為搭建廠房、水塔系統及污水處理槽之用，依系爭土地申報地價按年息百分之10計算，被上訴人每年不當得利金額 1萬7696元（計算式：553㎡×320元/㎡×
10％＝17,696元）。被上訴人迄今至少無權占用逾10年以上，上訴人自得主張請求被上訴人最近 5年之不當得利，即自98年4月1日催告翌日起回溯 5年，故被上訴人應給付上訴人陳鶴8萬8480元（計算式：17,696元×5＝88,480元）及其利
息。
㈨如認系爭房地之出租人為葉吉，然葉吉與被上訴人間之租賃契約不得對抗上訴人，上訴人依民法第 767條規定，仍得請求被上訴人返還系爭房地：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之（民法第 767條參照）。此為所有人物上請求權，此於未保存建物嗣後繼受取得者，其權利雖非不動產所有權，然事實上處分權之性質實係為所有權權能之集合，對於該事實上處分權之保護，應同於不動產所有權之保護，是民法第 767條所有權保護規定，本於同一利益狀態，價值衡量，於事實上處分權亦應類推適用之。
⑵如認系爭房地之出租人為葉吉，則上訴人葉協鑫於 88年5月30日以買賣方式取得系爭廠房之事實上處分權，依債之相對性，葉吉與被上訴人間之租賃契約不得對抗上訴人葉協鑫，上訴人葉協鑫自得類推適用民法第 767條規定，請求被上訴人返還系爭廠房。
⑶上訴人陳鶴雖係於 97年3月18日因夫妻贈與取得系爭土地，然葉吉與被上訴人間之租賃契約未經公證且未定期限，依民法第425條第2項規定，不得對抗上訴人陳鶴，上訴人陳鶴依民法第767條規定，亦得請求被上訴人返還系爭土地。
㈩綜上，系爭房地為上訴人所有，系爭租約業經終止，被上訴人已無占用系爭房地之正當權源，是上訴人本於所有人之地位，自得請求被上訴人拆還。爰本於所有人物上請求權、給付租金及返還不當得利等法律關係，請求⑴被上訴人應將系爭廠房遷讓返還上訴人葉協鑫，⑵被上訴人應自系爭土地上如原判決附圖所示編號 A部分遷出，⑶被上訴人應將系爭增建部分拆除，並將該土地返還上訴人陳鶴，⑷被上訴人應將坐落165地號土地上如原判決附圖所示編號D部分之污水處理槽拆除，並將該土地返還全體共有人，⑸被上訴人應給付上訴人45萬元及自 98年4月2日起至清償日止，按年息分之5計算之利息，⑹被上訴人應自98年4月2日起至返還系爭房地之日止，按月給付上訴人 3萬元，⑺被上訴人應給付上訴人陳鶴8萬8480元，及自 98年4月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，⑻被上訴人應自 98年4月2日起至返系爭土地之日止，按年給付上訴人陳鶴 1萬7696元，⑼願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被上訴人辯稱：
㈠被上訴人與葉吉於92年2月間就系爭房地成立系爭租約（屬
不定期租地建屋契約），出租人並非上訴人：
⑴被上訴人於 92年2月起承租系爭房地前，係租賃他處不動產經營紡織染整加工業。截至 91年9月間他處租期將屆至時，葉吉經常前往被上訴人所設工廠，央求被上訴人租期屆滿後遷至其所有系爭土地上設立染整工廠。被上訴人念及姊夫情誼，雙方遂合意租賃系爭土地作為建廠之用，葉吉並同意被上訴人自91年10月起可在系爭土地上建造所需廠房、廢水處理設備等地上物，迨至 92年2月建造完成後，始起算租金。故系爭土地上部分鐵架造廠房及全部廢水處理設備等地上物（系爭增建部分），均在葉吉同意下且於預留之 4個月施工期內完成。
⑵依上訴人所提土地建築改良物買賣所有權移轉契約書所示，上訴人葉協鑫於 88年5月30日始與葉吉簽定契約，取得系爭廠房之事實上處分權，此為上訴人所主張，非被上訴人自認。惟渠等為父子關係，系爭土地又為葉吉所有，未辦保存登記建物原亦為葉吉所有，嗣後贈與葉協鑫，故被上訴人於洽談承租系爭廠房時，均與葉吉商談，嗣後並與葉吉簽定系爭租約，嗣後亦由葉吉收取租金。故上訴人主張締結系爭租約時之出租人為上訴人，並非事實。
⑶系爭租約之承租範圍包括系爭房地，每月租金3萬元，以1年為1期，於租期屆滿1年之翌年農曆年初左右， 1次簽發交付數紙支票與葉吉收受金額共36萬元，用以給付去年之租金，租賃期限未約定，迄今已承租 7年，未曾間斷。雙方就上揭租賃條件口頭達成合意後，葉吉即於91年10月間交付系爭房地予被上訴人占有使用。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。不動產之租賃契約，其期限逾 1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃（民法第421條、第422條參照）。次按租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立。使用租賃為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件（最高法院33年上字第84號、 33年上字第637號等判例要旨參照）。是被上訴人與葉吉所成立者，乃不定期租地建屋契約。
⑷被上訴人承租系爭房地後，即作為設立順鴻企業社等用途，經營布料染整之廠房，營運前並合法取得主管機關發給之水污染防治許可證及操作許可證等。
⑸被上訴人所營工廠若有大型建築工事，平日營繕工程、建築工人、車輛頻繁出入等等情事，住於同地號土地即相鄰之上訴人或葉吉等人無由不知。若有違約占用非屬租賃區域，更不可能不加阻止。而系爭土地上被上訴人所建鐵架造廠房、廢水處理池及水塔等巨大地上物，明顯存在 7年之久，何以上訴人起訴時方稱為無權占有，請求拆還？是上訴人之主張，顯違事理。
㈡被上訴人未積欠上訴人任何租金：
按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之（民法第 439條前中段參照）。系爭房地租金之給付係採期後給付方式，業如上陳，且自92年承租起迄均按此約定給付，復由出租人葉吉收訖。是可知被上訴人均按約履行，從未拖欠。
㈢上訴人無權且未曾合法終止系爭租約：
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達 2年之租額時，適用前項之規定（民法第 440條參照）。系爭租約為不定期租地建屋契約，且被上訴人未曾積欠租金，業如上陳。故上訴人主張依民法第450條第2項規定終止系爭租約，自非適法。
⑵上訴人所為催告不生效力：
①債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外，須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在之可言（最高法院40年台上字第1241號判例要旨參照）。由前段事實可知，上訴人於發出催索租金之存證信函時，葉協鑫並非出租人，是其自無權催告被上訴人繳租，更無權要求將租金匯入葉協鑫設於台灣中小企業銀行帳戶內，是其催告自不生效力。
②按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之（民法第258條、第260條參照）。於當事人依法律之規定終止契約者準用之（民法第258條第1項、第2項、第263條參照）。退步言之，縱上訴人欲合法終止系爭租約，依前揭規定，亦須由出租人葉吉及陳鶴全體具名通知被上訴人，而不得以非出租人之葉協鑫名義發函終止租約，是上訴人終止租約之意思表示，不生效力。
③縱被上訴人積欠租金，然依前揭規定，租地建屋，亦須所欠金額已達 2年之租額，出租人方有權於催告未果後終止租約，惟被上訴人均無此情狀，足見上訴人主張，益徵無憑。
㈣系爭租約迄今仍有效存續中，上訴人依民法第 455條前段、第 767條等規定，請求被上訴人返還系爭房地云云，自屬未合。被上訴人復無欠租情事，上訴人請求給付租金及不當得利，均無依據。又上訴人請求不當得利金額，與其援引最高法院 41年度台上字第810號民事判決所示計算方法相互齟齬，亦無可採。
㈤系爭房地之出租人為葉吉，而非上訴人：
⑴上揭事實於臺灣彰化地方法院檢察署99年度偵字第4025號被上訴人告葉吉與上訴人葉協鑫涉嫌毀損及妨害自由等案件，99年7月16日偵查庭訊問時，上訴人與葉吉均已自承在案。
⑵上訴人固稱捷運企業社自93年起均以上訴人葉協鑫為租賃所得人，向國稅局申報租賃所得，故主張被上訴人亦認同上訴人葉協鑫為出租人云云。然租賃契約之出租人與申報租賃所得之人未必相符，蓋出租人或所有權人有其承擔稅賦多寡之考量，或為節稅之考量，或為領取政府補助（如老農津貼）之考量，非謂申報租賃所得之人必為出租人。若上訴人上開主張論理正確，則系爭房地之承租人（即負有給付租金及返還不動產義務）應為捷運企業社，豈會是被上訴人？兩造間租金亦應係每年 2萬4000元？上訴人訴請被上訴人給付或返還，豈非顯無理由？
⑶由臺灣中小企業銀行和美分行函覆關於票據明細附表即被上訴人給付出租人葉吉92至98年歷年處租金之支票正反面影本可知，被上訴人確已給付歷年租金，未曾遲延或未付。
⑷被上訴人用於給付租金之支票自93年起均由葉吉或陳鶴親收，故於支票上不會指名。自99年起支付 98年度租金之6紙支票，因以存證信函附件之方式郵寄予葉吉，故於支票上指名，避免他人冒收或冒領，其差異原因非如上訴人所曲解。再者，如以租金支票之兌領人為出租人之認定基準，則葉昌鑫（即原告葉協鑫之兄，亦曾兌領租金支票）豈非亦是出租人？
⑸系爭土地始終由葉吉管理，陳鶴無論於取得土地所有權前後均未曾參與。又系爭房地於出租被上訴人前，亦係由葉吉出租予訴外人（系爭房屋為前承租人所建）。由此，被上訴人未曾認定陳鶴為出租人。
㈥上訴人葉協鑫並非系爭廠房所有人，無權主張物上請求權。葉吉為系爭廠房之原始起造人即真正所有權人，縱認葉協鑫已取得系爭廠房之事實上處分權，惟於訂約時既同意或授予代理權，葉吉自立於出租人地位出租系爭廠房，則被上訴人對上訴人葉協鑫而言，即非無權占有系爭廠房，葉協鑫嗣後自不得主張被上訴人為無權占有。則上訴人葉協鑫不得依民法第767條規定，請求被上訴人返還系爭房地。
㈦上訴人陳鶴已明示同意承繼系爭土地部分之出租人地位：
上訴人陳鶴取得系爭土地所有權後，仍於翌年農曆年後向被上訴人收取97年度全年租金，嗣後並交由上訴人葉協鑫兌領（臺灣中小企業銀行和美分行檢送之支票影本參照）。由上訴人陳鶴繼續收取租金之行為，足見其明示同意以原定條件承繼土地部分之出租人地位，否則豈有上開舉措？故其提出民法第425條第2項之抗辯，既無依據，亦違誠信，自無足採。
㈧上訴人請求不當得利及遲延利息，於法無據：
⑴被上訴人既係合法承租即有權占用系爭房地，自無不當得利可言。又系爭租約包含承租土地部分（即租地建屋契約），上訴人陳鶴就系爭土地部分亦無權主張不當得利。
⑵給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力（民法第229條第2項參照）。上訴人於起訴前未曾催告被上訴人返還不當得利，故無權利主張自98年4月2日起計付遲延利息。
㈨葉吉於原審證述不實：
⑴（為何在 99年4月10日你在和美分局有承認系爭土地在92年起出租給被上訴人？‧‧‧在和美分局警訊筆錄時有坦承，有答應要讓被上訴人擴建廠房，其坪數如何？‧‧‧系爭土地及廠房的租金，你有無收到？）。葉吉證稱：我是講我有遇到被上訴人，被上訴人講說他需要倉庫放東西，後來我就回去跟我太太跟葉協鑫講，後來就交給葉協鑫去處理‧‧‧我事後回想，我沒有這樣講‧‧‧我都沒有收到，因為我已經將權利移轉給上訴人，由他們去收。（你有無去過被上訴人坐落在和美鎮○○路 362號被上訴人所設的順路發實業有限公司？‧‧‧據證人所知葉協鑫與被上訴人有無往來？）葉吉證稱：我沒有去過‧‧‧我不知道云云，盡皆不實。
⑵葉吉於 99年7月16日在臺灣彰化地方法院檢察署偵查時陳述略以：有自92年出租系爭房地予被上訴人。葉協鑫陳述略以：97年起才真正開始管理系爭房地，99年因為要整地過戶以辦理移轉系爭房地所有權‧‧‧。從上開於和美分局及檢察官較早訊問之陳述可知，葉吉本即承認系爭房地係由其出租予被上訴人，且同意在系爭土地上擴建廠房。上訴人葉協鑫亦自承自97年起才接手管理系爭房地。反面言之，至少於97年前，均由葉吉管理、收益系爭房地。又葉吉於被上訴人遷廠至系爭房地前，經常前往被上訴人所營位於和美鎮○○路362 號之順路發實業有限公司，同樣係經營布料染整加工索取塑膠籃或廢布料回家，嗣後亦數度於該址招攬、洽談租賃系爭房地之條件，今卻諉稱未曾到過此處，實屬無稽。
⑶於租賃之初第 1年，且為期滿後收租，即係由葉吉前來收取租金，此有葉吉之簽收租金支票紀錄可稽，其上有葉吉之簽名，益徵證人證稱未收到租金云云，虛假不實。
⑷於本件紛爭發生後，葉吉、上訴人葉協鑫與被上訴人調解時，渠等即提出和解條件乙紙，其上第 4點清楚載明：與葉吉口頭契約5年到期，租滿5年後租金3萬元整調為6萬元等等，足見葉吉及上訴人承認系爭租約係由葉吉與被上訴人等口頭合意，方有與葉吉口頭契約 5年到期之用語，否則何以非寫成與上訴人葉協鑫、陳鶴口頭契約 5年到期？可知證人所述與事實不符。
⑸葉吉所為證詞自相矛盾、違反常理：
①如被上訴人向上訴人陳鶴、葉協鑫 2人承租系爭房地，被上訴人大可親自向上訴人陳鶴商洽租賃條件即可，何須向葉吉商談，再由葉吉轉告上訴人，多此一舉？
②由原審履勘系爭房地現場時可知，系爭廠房係堆置放布料染整機器及相關器具、物料之生產工廠，完全非作為倉庫之用，葉吉何來系爭廠房供作倉庫之說？
③若系爭房地係上訴人葉協鑫與被上訴人洽談出租之事，則何以葉吉竟稱不知上訴人葉協鑫平日有無與被上訴人往來？上訴人葉協鑫與被上訴人乃甥舅關係，葉吉與被上訴人乃姊夫妻舅關係，雙方又有系爭租約關係存在，葉吉豈能諉稱不知！足見葉吉所言，屬閃爍迴護之詞。
⑹葉吉自 82年至94年擔任3屆里長，里長辦公室均設於系爭土地上，順鴻企業社工廠旁，足徵被上訴人或順鴻企業社日常之一舉一動，葉吉或上訴人均一目了然。故順鴻企業社於承租系爭土地之初，即91、92年間葉吉仍任里長時大肆鳩工、擴建廠房時，渠等豈能諉為不知？嗣後再訛稱不知擴廠情事，而主張系爭廠房無權占用系爭土地云云，實屬無稽！
⑺綜上事實，足徵葉吉所為證詞，無非係為使上訴人勝訴，而扭曲事實之詞。申言之：
①系爭租約成立於葉吉與被上訴人間，出租人並非上訴人，且屬租地建屋契約。
②被上訴人未積欠上訴人任何租金。
③上訴人無權且未合法終止系爭租約。
④被上訴人並非無權占有系爭土地。
㈩上訴人請求被上訴人將系爭增建部分拆除，惟其中編號 B廠房部分坐落在123、165等地號土地上，上訴人無權請求。
順鴻企業社所有污水處理槽於建造時部分占用 165地號土地，為上訴人陳鶴所明知並默示同意建築，故自非無權占用，上訴人無請求拆除之權利。
上訴人自99年 1月起即已排除被上訴人占用系爭房地，又因上訴人已非出租人，無權主張；縱有權主張，然逾99年 1月之部分，因渠等既已排除被上訴人之占有，自無理由。
設若上訴人葉協鑫於88年 5月30日即系爭租約締結前已取得系爭房屋之事實上處分權，則被上訴人與葉吉於91年底成立系爭租約時，乃上訴人葉協鑫所明知、同意或授權葉吉出租，並由葉吉自立為出租人地位，否則被上訴人何以能占有使用系爭廠房，並於系爭土地上大肆鳩工興建，多年來均未見上訴人葉協鑫反對？更何況，依臺灣中小企業銀行和美分行函覆資料可知，系爭租金支票大部分為上訴人葉協鑫兌領，足見上訴人葉協鑫明知或授權葉吉出租之事實，並長期收取租金。詎其諉稱葉吉與被上訴人間之租賃契約不得對抗上訴人葉協鑫云云，違反意定代理等相關民法規定，毫無足採，更與債之相對性無關。
物權法定主義，乃民法第 757條所明定。又對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑（最高法院95年度台上字第94號民事判決要旨參照）。從而，上訴人葉協鑫自稱其為系爭廠房之事實上處分權人，並主張類推適用民法第 767條規定，請求遷讓系爭廠房云云，尚乏依據。
退萬步言，縱上訴人葉協鑫為出租人，惟其收回房屋非為自住，不合土地法第100條等規定：
⑴雖民法第 450條規定，不定期租賃契約各當事人得隨時終止契約，惟按土地法第100條之規定，出租人須有該條所列6款事由發生時，方得終止租約，收回房屋。又土地法乃民法之特別規定，故出租人於欲終止不定期租約時，自須符合土地法第 100條之限制，方屬合法。又未定期限之房屋租賃契約定有出租人於一個月前通知承租人應即遷讓之特約者仍應依土地法第 100條之規定辦理，如出租人中止租賃契約之意思表示在房屋租賃條例施行後到達者則應依該條例辦理，此亦有司法院院解字第3953號解釋意旨足資參照。
⑵於原審 99年度易字第851號刑事案件偵查時，檢察官問葉協鑫有何急迫的理由要趕快毀損水溝、水池及更換電動門遙控器？葉協鑫答：我沒有很急迫，檢察官繼而問：既然你沒有很急迫，為何沒有向臺灣彰化地方法院訴請返還土地及建築物？葉協鑫答：這是代書教我的說只要寄存證信函就可以。於本院 100年1月5日準備程序時，上訴人葉協鑫表示伊已婚，和伊太太及女兒現在住在以前 165地號上里長辦公室，土地有 1分9，房子面積大約3、40多坪的鐵皮屋。葉吉是跟哥哥一起住在舊家。伊要收回將建物拆掉，回復農用，過戶才免繳土地增值稅及贈與稅，上訴人陳鶴表示葉吉都將土地分給大兒子，上訴人葉協鑫都沒有分到，葉吉身體不好，所以要趕快過戶給葉協鑫。由此足見，上訴人純係欲儘速將系爭土地所有權辦理移轉登記予葉協鑫，顯然並非因欲收回系爭房屋自住或重新建築。況謝協鑫現所住之同段 165地號土地持分面積已達 1974平方公尺（原審卷第117頁土地登記簿謄本），建物亦有 3、40多坪，供其一家三口居住綽綽有餘，根本無收回系爭土地自住之需要。又，被上訴人亦無其他五款所定違約事由，故出租人自尚無權終止系爭租約。
⑶再者，由上訴人提出之葉吉遺囑（原審卷第88頁）可知，系爭不動產乃預定於葉吉過世後方由葉協鑫繼承，益徵葉協鑫目前確實無收回自住之需要及理由，否則何以能遲至日後方辦理繼承？
⑷按房屋所有人將房屋出租後而將租賃權讓與他人者，該租賃權之受讓人，不得以自用為由向承租人請求交還房屋，良以法律規定收回房屋之要件，原為限制出租人與保護承租人而設，倘任聽出租人於出租後隨時交由第三人以自用為由收回房屋，則土地法第100條第1款所稱之收回自住等於具文，殊失立法之原意。本件上訴人向原業主出租人買受系爭房屋，既未為所有權移轉登記，依民法第 758條規定尚未取得其所有權，縱認其房屋買賣契約包括租賃權之債權讓與契約在內。依上說明，上訴人仍不得以自用為由，請求承租人之被上訴人交還房屋，最高法院 53年台上字第909號判例意旨參照。經查，葉協鑫係於葉吉與被上訴人成立系爭租約後方自居於出租人地位主張權利，今姑不論葉協鑫是否合法取得出租人地位，惟按前揭最高法院 53年台上字第909號判例意旨所示，葉協鑫不得以土地法第100條第1款收回自住之理由對被上訴人主張權利，諉無疑義。
從而，上訴人之訴為無理由，爰請求駁回上訴人之訴其假執行之聲請，並陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行等語。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，求為判決㈠原判決關於駁回上訴人下列㈡至㈥項之訴及該部分假執行之宣告暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人應將門牌彰化縣和美鎮○○路58號左側之房屋，即如原判決附圖一所示編號A座落於彰化縣和美鎮○○段166地號土地上之部分，遷讓交還上訴人葉協鑫。㈢被上訴人應將坐落於彰化縣和美鎮○○段 166地號土地遷讓交還上訴人陳鶴。㈣被上訴人應將坐落於彰化縣和美鎮○○段 166地號土地上，如原判決附圖一所示編號 B、C、D部分之增建廠房、水塔系統及污水處理槽拆除。㈤被上訴人應將坐落於彰化縣和美鎮○○段 165地號土地上，如原判決附圖一所示編號 D部分之污水處理槽拆除，並將該部份土地返還予全體共有人。㈥被上訴人應給付上訴人，自 98年4月2日起至交還上開房地之日止，按月給付3萬元。㈦願供擔保，請准宣告假執行等語。被上訴人則求為判決駁回上訴，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。（上訴人請求被上訴人應給付上訴人陳鶴 8萬8480元，及自98年4月2日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，及應自98年4月2日起至返系爭土地之日止，按年給付上訴人陳鶴1萬7696元敗訴部分未上訴，已經確定）
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地（166地號）及165地號土地原為訴外人葉吉所有，嗣於97年3月18日贈與上訴人陳鶴，並於97年3月27日辦竣所有權移轉登記。
㈡上訴人陳鶴為葉吉之妻，其子為上訴人葉協鑫及訴外人葉昌鑫。
㈢被上訴人為上訴人陳鶴之弟，即葉吉之妻弟，亦即上訴人葉協鑫及訴外人葉昌鑫之舅父。
㈣訴外人王綾鈞為被上訴人之妻，係順鴻企業社之負責人。
㈤葉吉於83年間將系爭土地出租予訴外人葉富明，約定租賃期限 7年，葉富明無須繳納租金，但葉富明在系爭土地上所興建系爭廠房（屬未經保存登記之建物，無門牌，位於彰化縣和美鎮○○路58號左側）7年後歸葉吉所有。葉吉嗣於88年5月30日將系爭廠房贈與（形式上以買賣為之）予上訴人葉協鑫，由上訴人葉協鑫取得事實上處分權。
㈥被上訴人自 92年間起承租系爭房地（何人為出租人有爭執）
，每月租金 3萬元，每年共分6期，每期應給付2個月租金合計6萬元，未定期限，亦未簽定書面契約。
㈦被上訴人給付92至98年歷年租金支票明細，詳如原判決附表所示。其中除最後 6張尚未提示付款外，其餘均由上訴人葉協鑫或其兄葉昌鑫（支票由陳鶴轉交）提示付款。
㈧如原判決附表所示最後6張支票（給付 98年度租金）由被上訴人於99年2月4日郵寄予葉吉。
㈨上訴人分別於98年3月4日、同年月20日以存證信函向被上訴人催繳租金，又於98年4月1日以存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示，其後分別於98年7月27日、同年9月29日以存證信函要求被上訴人應於98年12月31日遷還系爭房地予上訴人。
㈩系爭增建部分（即原判決附圖所示編號 B、C、D部分廠房設施）為被上訴人自91年10月間起至92年2月間止所建造。
五、兩造爭執事項：
㈠系爭房地之原始出租人為何人？被上訴人有無權利增建廠房或其他設施（系爭增建部分）？
㈡上訴人事後是否成為系爭房地之出租人？
㈢系爭租約之性質？
㈣被上訴人迄今有無負欠租金？
㈤系爭租約是否合法終止？
㈥被上訴人占用系爭房地，是否屬於無權占有？
㈦上訴人請求被上訴人應返還系爭房地，有無依據？
㈧上訴人請求被上訴人應拆除系爭增建部分（即如原判決附圖所示編號 B、C、D部分增建廠房設施），並返還土地，有無依據？
㈨上訴人請求被上訴人返還不當得利，有無依據？
六、證人葉吉於原審審理時雖否認曾將系爭房地出租予被上訴人，惟查：
㈠依據葉吉於 99年4月11日在彰化縣警察局和美分局接受調查時陳稱：「（‧‧‧在警方查辦本案及偵詢時是否要請辯護人或家屬到場？）不用請辯護律師，我兒子葉協鑫陪同到場。」、「（告訴人陳宇穠有無向你租賃坐落於彰化縣和美鎮○○段 166地號土地？租金多少？）陳宇穠約於92年詢問我何處可租賃倉庫，他要囤放匹布，我跟他說我出租給承租人葉富明之處所剛好要終止租賃，告訴他可以過去看看，如果可以的話，可比照出租給葉富明之租金一樣， 1個月租金新台幣3萬元。」、「（葉富明向你租賃起迄時間？）於83年1月1日起至 89年12月31日止這段時間免付租金，但葉富明於租賃地所承建之地上建築物（指系爭廠房）於租賃契約終止後歸我所有，葉富明並於90年1月份以月租金新台幣3萬元向我承租該處所，接續於92年間由陳宇穠向我租賃該處所。」、「彰化縣和美鎮○○路58號（左側）建築物（指系爭廠房）為何人所搭建？何時興建？可否提供建築物所有權狀？）該建築物是我於83年將該地（指系爭土地）租賃給葉富明，當初於契約書中明載由承租人葉富明承建地上物約100坪，7年內不用交付租金， 7年後該承租地上建築物歸我所有。於92年陳宇穠向我租賃該處所經營匹布囤放，於租賃後陳宇穠告訴我該承租處面積太小，他要再擴建鐵皮屋，我就告訴他可以，但是就比照承租人葉富明一樣， 7年後該地上建築物歸我所有，他搭建約有 100多坪，搭建後他就搬運機器進來，我不知道他在從事何事業，只知道剛開始有囤放一些匹布，後來又搬一些機器。該建築物是違建，故沒有建築物所有權狀。」、「（現彰化縣和美鎮○○路58號（左側）建築物約幾坪？）約 200坪左右。」、「（可否提供告訴人陳宇穠、王稜鈞 2人所經營之順鴻企業社之土地租賃契約書？該土地於何時、地向何人所租賃？租金為何？如何給付？）因為是親戚關係，當初雙方以口頭約定，未定書面契約。於92年間陳宇穠向我承租坐落於和美鎮○○段 166地號土地（重劃前為塗厝厝段嘉寶潭小段 427地號），作為陳宇穠囤放布匹用途，雙方約定履行繳付租金，但租金都是我老婆陳鶴收領，我只收過 1次支票，面額多少我忘記了。」、「（陳宇穠自92年間起迄今，是否有按期給付租金？如何給付？）我不知道，因為我於88年間我就將該租賃處所及土地過戶給我兒子葉協鑫，雖然我和陳宇穠之間有不定期租賃契約，但是我都將租賃事宜交給我兒子葉協鑫處理，因為我已將該土地及地上（物）所有權過戶歸他所有。」、「（警方人於製作筆錄時有無同步錄音？你所作之陳述是否在自由意識下所作之陳述？）有錄音。是在自由意識之下所陳述。」等語（臺灣彰化地方法院檢察署99年度偵字第4025號妨害自由等案件偵查卷宗第14、15頁參照）。
㈡上訴人葉協鑫於 99年4月10日在彰化縣警察局和美分局接受調查時亦稱：「（‧‧‧在警方查辦本案及偵詢時是否要請辯護人或家屬到場？）不用請辯護律師，我叔叔葉騫到場。」、「（告訴人陳宇穠有無向你租賃坐落於彰化縣和美鎮○○段 166地號土地？租金多少？作何用途，請詳述之？）於92年陳宇穠向我父親葉吉租賃該筆土地，租金月租金新台幣3 萬元，剛開始承租人陳宇穠告訴我父親葉吉說承租該地是作為匹布存放用，但承租後就從事布料染整項目，就從92年至98年從事布料染整至今。」、「（告訴人陳宇穠租賃該地之月租金 3萬元如何給付？租金交由何人？）他都開具支票給付租金，並將支票交給我母親陳鶴。」、「（彰化縣和美鎮○○路58號（左側）建築物為何人搭建？何時興建？可否提供建築物所有權狀？）該建築物是我父親葉吉83年間將該地（指系爭土地）租賃給葉富明，當初於契約書中明載由承租人葉富明承建地上物約 100坪，7年內不用交付租金，7年後該承租地上建築物歸我父親葉吉所有，我父親葉吉並於88年 6月21日將該土地建築改良物所有權移轉給我。該建築物是違建，故沒有建築物所有權狀。」、「（現彰化縣和美鎮○○路58號（左側）建築物約幾坪？是否與當初你繼承（承受）之建築物面積相同？）約 100多坪，是我所繼承（承受）之建築物面積不同。是陳宇穠承租該土地後在該建築物左側加建的。」、「（可否提供告訴人陳宇穠、王稜鈞 2人所經營之順鴻企業社之土地租賃契約書？該土地於何時、地向何人所租賃？租金為何？如何給付？）當初雙方以口頭約定，未定書面契約。陳宇穠於92年間和葉吉成立不定期租賃契約，由陳宇穠向葉吉承租坐落於和美鎮○○段 166地號土地（重劃前為塗厝厝段嘉寶潭小段 427地號），作為經營順鴻企業社布料染整廠房用途，雙方約定履行繳付租金，他都開具支票給付租金，並將支票交給我母親陳鶴。」、「（警方人於製作筆錄時有無同步錄音？你所作之陳述是否在自由意識下所作之陳述？）有錄音。是在自由意識之下所陳述。」等語（上開偵查卷宗第12、13頁參照）。
㈢承上，證人葉吉與上訴人葉協鑫於警詢時所為陳述均出於自由意志，警詢過程亦全程錄影錄音，其間分別有其子即上訴人葉協鑫、其叔葉騫在場陪同應訊，顯然足以擔保該等陳述之任意性及真實性，復有葉吉與葉富明於82年11月30日所簽定土地租賃契約書影本附於該偵查卷宗，可資佐證。依上揭葉吉與上訴人葉協鑫於警詢所為陳述，可知系爭房地之原始出租人應為葉吉，被上訴人亦有權利建造系爭增建部分，應無疑義。
七、按租賃契約之承擔，民法雖無明文，惟法律之沈默，並不代表不許；相反地，實應允許當事人透過法律行為從事契約承擔之可能。契約之承擔，既有當事人之合意為其基礎，一般只要不違背強制規定或公序良俗，基於契約自由原則，自應許其成立生效。故在我國民法上，亦應解釋為允許成立所謂租賃契約之承擔。租賃契約之承擔，因會影響任何一方原契約當事人以及取代者之權益，故僅有脫離契約之當事人與契約承擔者間之合意，尚屬不足。必須留下之契約當事人亦表同意，承擔契約之合意始能成立生效。換言之，租賃契約承擔之合意，在性質上屬於一種三方承擔契約，本質上須得脫離契約之當事人、留下之契約當事人及承擔者三方同意始可。惟實際運作上，通常並非由三方當事人聚集一堂，然後簽定三方承擔契約。而多係先由留下或脫離之契約當事人與承擔者達成承擔契約之合意，再由另一方為事後之承諾以完成之。次按民法第 161條：「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。前項規定，於要約人要約當時預先聲明承諾無須通知者，準用之。」意思實現之規定，既明文規定於民法債篇契約章節內，於租賃契約承擔之場合，應有適用之餘地，自不待言。系爭租約原出租人即葉吉、承租人即被上訴人固未與上訴人簽定三方承擔契約。惟查：
㈠葉吉所為與履行三方承擔契約有關者計有：⑴系爭土地（166地號）及165地號土地於 97年3月18日贈與上訴人陳鶴，並於 97年3月27日辦竣所有權移轉登記，使上訴人陳鶴得以履行出租人之義務。⑵同意由上訴人陳鶴收取系爭房地租金。⑶同意由上訴人葉協鑫處理系爭房地租賃事宜。
㈡上訴人陳鶴所為與履行三方承擔契約有關者計有：⑴取得系爭土地及 165地號土地所有權後仍繼續向被上訴人收取租金，即行使出租人權利之行為。⑵取得系爭土地及 165地號土地所有權後，仍繼續提供系爭土地及 165地號土地予被上訴人使用，即履行出租人義務之行為。⑶向被上訴人催繳租金應撥入帳戶為上訴人葉協鑫設於臺灣中小企業銀行和美分行000-00-00000-0號帳戶，即行使出租之權利之行為。
㈢上訴人葉協鑫所為與履行三方承擔契約有關者計有：⑴上訴人葉協鑫同意被上訴人所經營之捷運企業社，自93年度起至98年度為止，均向國稅局申報系爭房地租金為上訴人葉協鑫租賃所得，即行使出租人權利之行為。⑵被上訴人所簽發如原判決附表所示 97年7至12月之支票，均由上訴人葉協鑫之帳戶提示付款，即行使出租人權利之行為。⑶上訴人葉協鑫於葉吉與被上訴人成立系爭租約後，仍繼續提供系爭廠房予被上訴人使用，未為反對之意思表示，並繼續收取租金，即行使出租人權利及履行出租人義務之行為。⑷向被上訴人催繳租金應撥入帳戶為上訴人葉協鑫設於臺灣中小企業銀行和美分行000-00-00000-0號帳戶，即行使出租之權利之行為。㈣基上，上訴人已各自履行三方承擔契約之主要權利義務，縱認兩造與葉吉就三方承擔契約尚存歧見而未成立者。惟依據上揭兩造與葉吉履約行為，應足以推認兩造與葉吉確有承認（承諾）三方承擔契約之事實，核與前開意思實現規定相符，兩造與葉吉自應受已合法成立之三方承擔契約拘束，不得藉故出爾反爾，或事後託詞翻異。換言之，上訴人事後已成為系爭房地之出租人無訛。此由上訴人起訴伊始亦堅詞以系爭房地出租人自居，即不謀而合。
八、按承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第104條第1項之適用（最高法院39年台上字第1313號判例要旨參照）。查被上訴人向葉吉承租系爭房地，雙方固約定被上訴人得在系爭土地上增建廠房，惟應比照前手承租人葉富明之租賃條件，即 7年後增建廠房歸葉吉所有（上開葉吉與上訴人葉協鑫於警詢陳述參照），依上判例要旨，足見系爭租約非屬租地建屋之性質，自無租地建屋相關規定之適用。依此，被上訴人辯稱系爭租約屬租地建屋之性質云云，即有未合，要難採認。
九、按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約。」、「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或 1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」，民法第439條、第440條第1項、第2項、第450條第2項、第3項分別定有明文。次按未定存續期間之租賃契約，固可不論何時主張終止，但在主張之一造，應於相當期間前預行通知（最高法院19年上字第2558號判例要旨參照）。又按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」、「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」，民法第 99條第1項、第101條第1項分別定有明文。經查：依被上訴人與其妻王稜鈞分別於檢察官偵查時陳稱：「之前都是年底來收該年度的租金。」、「今年度的租金開明年度的票期，當年度的租金是年底收的。」等語（上揭偵查卷宗第84頁參照），再參酌被上訴人於原審審理時陳稱：於租期屆滿1年之翌年農曆年初左右，1次簽發交付數紙支票與葉吉收受金額共36萬元，用以給付去年之租金，租賃期限未約定，迄今已承租7年，未曾間斷等語。核與原判決附表所示即 92年度租金由被上訴人簽發 93年2月27日以後之支票給付，93年度租金由被上訴人簽發 94年3月27日以後支票給付，94年度租金由被上訴人簽發 95年5月27日以後之支票給付，96年度租金由被上訴人簽發 97年7月27日以後支票給付，97年度租金由被上訴人簽發 98年3月27日以後支票給付，98年度租金由被上訴人簽發 99年1月27日以後支票給付，大致脗合。此外，尚有臺灣中小企業銀行和美分行99年7月2日(99)和分字第0125號函檢附相關支票正反面影本附卷可佐。依此，可知系爭租約該當前揭期滿後付規定，且被上訴人均按期給付租金，並無拖欠情事。至於原判決附表所示最後 6張屆期未經提示之支票，業經被上訴人郵寄予葉吉，經葉吉收受後再轉交上訴人葉協鑫收執（原審 99年8月13日言詞辯論筆錄證人葉吉之證詞參照）。依此，上訴人葉協鑫執意未提示該 6張支票，核屬可歸責於上訴人之事由，依上規定，上訴人不得再主張被上訴人有何遲延給付租金情事。雖上訴人主張被上訴人自94年度起皆有未按期繳納租金之情形，且97年度租金被上訴人僅簽發1張支票，面額為27萬3300元，擅自扣款8萬6727元，且係於 98年4月22日才要求葉吉將上開支票轉交於上訴人，並未告知葉吉扣除項目及內容，顯然與兩造間之約定明顯不同，且未經上訴人之同意，任意扣除租金，其一部清償，自不發生清償之效力，上訴人於98年4月1日所發之存證信函，自發生終止契約之效力云云。惟查：被上訴人抗辯稱97年度扣除租金之緣由，乃因葉吉於該年度強行收回原由被上訴人占有使用之辦公室，欲作為其里長辦公室之用。被上訴人遭驅趕而喪失占有後，僅能要求扣還被上訴人於葉吉交付系爭房屋時花費於其上之裝修及設備費用。而葉吉前來收取租金時，亦自知理虧，未表示任何不同意，亦未為任何保留，否則上訴人何以有該紙明細可供提出等語。按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條第1項定有明文。葉吉前揭排除占用等行為，被上訴人自得主張類推適用前開規定自租金中扣除損害，方符合衡平原則。況且葉吉前來收取租金時，亦未表示任何不同意，否則上訴人何以有該紙明細可供提出？今於訴訟中始再爭執，不足採取。被上訴人既無負欠租金情事，再佐以系爭租約租金亦經約定期滿後附後寬限期1年以上，則上訴人僅以被上訴人負欠租金2個月以上為由（但未以系爭租約屬不定期租賃性質為由），故郵寄前揭存證信函予被上訴人，作為終止系爭租約之意思表示，於法即有未合，故難採認。換言之，被上訴人辯稱系爭租約未經上訴人合法終止，尚非無稽，洵堪採信。
十、民法第 450條雖規定，不定期租賃契約各當事人得隨時終止契約，惟按土地法第100條之規定，出租人須有該條所列6款事由發生時，方得終止租約，收回房屋。又土地法乃民法之特別規定，故出租人於欲終止不定期租約時，自須符合土地法第 100條之限制，方屬合法。上訴人葉協鑫於原法院99年度易字第 851號刑事案件偵查時，稱其無急迫的理由要趕快毀損水溝、水池及更換電動門遙控器。於本院準備程序時，更表示伊已婚，和太太及女兒現在住在以前 165地號上里長辦公室，土地有1分9，房子面積大約 3、40多坪的鐵皮屋。葉吉是跟哥哥一起住在舊宅。伊要收回將建物拆掉，回復農用，過戶才免繳土地增值稅及贈與稅，上訴人陳鶴表示葉吉都將土地分給大兒子，上訴人葉協鑫都沒有分到，葉吉身體不好，所以要趕快過戶給葉協鑫。由此足見，上訴人純係欲儘速將系爭土地所有權辦理移轉登記予葉協鑫，顯然並非因欲收回系爭房屋自住或重新建築。況謝協鑫現所住之同段165地號土地持分面積已達1974平方公尺（原審卷第117頁土地登記簿謄本），建物亦有 3、40多坪，供其一家三口居住綽綽有餘，根本無收回系爭土地自住之需要。又，被上訴人亦無其他五款所定違約事由，故出租人自尚無權終止系爭租約。又被上訴人承租系爭房地後，即作為設立順鴻企業社等用途，經營布料染整之廠房，營運前並合法取得主管機關發給之水污染防治許可證及操作許可證等，此為被上訴人所不爭執。足見被上訴人經營順鴻企業社並未違反法令，上訴人以被上訴人將房屋供違反法令之使用，依土地法第100條第3、4項之規定，請求收回房屋，亦無所據。
十一、系爭租約既未經上訴人合法終止，被上訴人亦無負欠租金情事，則被上訴人本於系爭租約而占用系爭房地，並建築系爭增建部分，即非無權占有，亦無不當得利之可言，上訴人亦不得請求給付租金。
十二、綜上所述，上訴人本於所有人物上請求權、給付租金及返還不當得利等法律關係，請求：㈠被上訴人應將門牌彰化縣和美鎮○○路58號左側之房屋，即如原判決附圖一所示編號A座落於彰化縣和美鎮○○段166地號土地上之部分，遷讓交還上訴人葉協鑫。㈡被上訴人應將坐落於彰化縣和美鎮○○段 166地號土地遷讓交還上訴人陳鶴。㈢被上訴人應將坐落於彰化縣和美鎮○○段 166地號土地上，如原判決附圖一所示編號 B、C、D部分之增建廠房、水塔系統及污水處理槽拆除。㈣被上訴人應將坐落於彰化縣和美鎮○○段165地號土地上，如原判決附圖一所示編號D部分之污水處理槽拆除，並將該部份土地返還予全體共有人。㈥㈤被上訴人應給付上訴人，自98年4月2日起至交還上開房地之日止，按月給付 3萬元即無理由，不應准許，其假執行之聲請失所附麗，亦應駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決之結果並無影響，爰不再贅詞論列。
十四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 15 日民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑
法 官 曾謀貴
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳慈傳
中 華 民 國 100 年 2 月 16 日Ｓ