臺灣高等法院 臺中分院99年度重上字第98號

• 裁判案由: 塗銷所有權移轉登記等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 100 年 04 月 26 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　99年度重上字第98號上　訴　人　顯水實業股份有限公司
法定代理人　沈玟秀即沈錦淑
訴訟代理人　陳育仁律師
訴訟代理人　蔡華得
被　上訴人　席垚企業股份有限公司
法定代理人　張席垚
訴訟代理人　劉邦遠律師
複　代理人　朱文財律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人不服台灣南投地方法院民國99年4月29日98年度重訴更字第1號第一審判決，提起上訴，本院於100年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、坐落南投縣竹山鎮○○段252地號土地（下稱系爭土地）及
門牌號碼南投縣竹山鎮○○○路11號建物（下稱系爭建物，以上系爭土地及系爭建物下合稱系爭房地）原為上訴人所有，除其中一部分出租予訴外人德根酵素生物有限公司（下稱德根公司）使用外，其餘由上訴人管領使用中，並未出售他人。惟近日經德根公司告知：被上訴人主張其為系爭房地之所有權人，要求德根公司向被上訴人給付租金，經上訴人向南投縣竹山地政事務所調取系爭房地之登記謄本後，始發現系爭房地已於民國95年6月27日以95年5月22日買賣為原因，移轉登記為被上訴人所有。再向上訴人前法定代理人林素貞（下稱林素貞）查證後，林素貞表示當初為辦理貸款，而與被上訴人協議以「假買賣」方式辦理貸款，雙方並無「買賣關係」之真意，是系爭房地之買賣即為通謀虛偽意思表示，其意思表示無效，被上訴人自不得依假買賣協議主張買受人權益，故依上開假買賣協議就系爭房地所為之所有權移轉登記，亦應予塗銷。兩造就系爭房地之買賣實係林素貞個人需要周轉，因被上訴人信用狀況與上訴人不同，故以被上訴人名義貸款所為之假買賣。而貸款所得新臺幣（下同）2500萬元，其中1503萬9825元清償系爭房地原銀行之貸款，其餘500萬元及282萬2927元均匯給林素貞，而被上訴人提出之被上訴人與訴外人即上訴人法定代理人之夫蔡華得（下稱蔡華德）就系爭房地簽訂之房屋租賃契約書係當初被上訴人法定代理人張席垚表示：伊公司要出一個新產品，需要七、八百萬元，因投資收入不夠繳交銀行利息，所以要作一份假的租賃合約，銀行如果要看的話，就可以給銀行看，以證明公司有足夠的收入可以繳交本息，稱不會向蔡華得收取租金等語，蔡華得不疑有詐而為簽署，期間蔡華得亦未曾繳付任何租金予被上訴人，該份房屋租賃契約書，亦為假契約，南投縣竹山地政事務所之土地登記申請書內『原因發生日』欄位記載的是『中華民國95年5月22日』，表示買賣發生的日期為95
年5月22日，惟被上訴人提出之買賣契約書記載之買賣日期
卻為『95年5月2日』，而與上開日期不符。又林素貞於前開申請書備註欄記載『一、本宗土地建物確無出租情事，如有不實願負法律責任。二、本案確依有關法令完成處分程序，如有不實願負法律責任』。實際上於95年5月間，德根公司
尚承租系爭房地約二分之一的廠房及土地，且林素貞未曾召開上訴人公司董事會為處分不動產之決議，林素貞所為上開註記即屬虛偽不實的偽造文書行為。再者，上訴人如確有讓售系爭房地的意思，應會優先考量尋求承租人德根公司買受，不可能直接去找被上訴人。
二、本件上訴人與被上訴人間關於系爭不動產之買賣，於買賣之前，並未依公司法第185條之規定召開股東會並經由股東會
特別決議，參照最高法院69年台上字第3362號判例：「公司為公司法第185條第1項所列各款之行為時，應得該條項所列一定股東之同意。否則該行為不發生效力」之意旨，本件以被上訴人與上訴人當時之法定代理人林素貞所締結之買賣契約及不動產移轉之處分行為，既違反公司法第185條之規定
，自屬無效之法律行為。是縱認上訴人所主張之通謀虛偽意思表示無法證明，亦因該行為違反前開規定而無效。
三、聲明：確認兩造就系爭房地之買賣關係不存在，被上訴人應將系爭房地於95 年6月27日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。
貳、被上訴人則以：
一、兩造間就系爭房地之不動產買賣契約書，兩造業已履行，被上訴人支付買賣價金明細如下：⑴於95年5月2日簽約訂金一百萬元，被上訴人自家族公司饒明加油站帳戶支出，被上訴人於同年八月四日返還給饒明加油站。⑵代償上訴人於系爭房地上之貸款1503萬九千九百九十五元。⑶九十五年七月十八日匯款500萬元至林素貞帳戶，由林素貞再轉匯給蔡華得
。蔡華得亦無法說明收受林素貞匯給其三百多萬元之原因。⑷95年7月20日匯款給林素貞282萬2927元。⑸以上合計為2386萬2922元，尚欠213萬7078元。
二、兩造就系爭房地不動產買賣契約書簽訂時附有一年六個月買回期限及考量德根公司原承租系爭房地，上訴人有繼續使用之必要，故要求先向被上訴人租用，因此於95年7月20日匯
入282萬2927元，雙方會帳時簽訂租約，租期95年8月1日至
96年11月30日，共16個月，租金每月12萬5000元，押金25萬元，合計200萬元由價金中扣除，故其餘價金13萬7078元，
扣除相關費用後雙方結清。
三、股份有限公司之董事長以法定代理人之身分，未經董事會之特別決議，而與他人簽訂出售屬公司重要資產之不動產買賣，雖因其未經股東會之特別決議而無效，然該無效係指對公司不生效力而言，並不得以其無效對抗善意之契約相對人，並聲明請求駁回上訴人之訴。
參、本件第一審對於上訴人之請求，判決全部敗訴，上訴人聲明不服求為廢棄並為如聲明之判決。被上訴人則求為判決駁回上訴。
肆、本院審理之結果：
一、程序方面：
本件上訴人主張伊與被上訴人間就系爭不動產之買賣契約，上訴人當時之法定代理人林素貞於買賣之前，並未依公司法第185條召開股東議並經股東會特別決議，因此林素貞與被
上訴人所締結之買賣契約及不動產移轉之處分行為，屬無效之法律行為，故縱認上訴人所主張之通謀虛偽意思表示無法證明，亦因該行為違反公司法第185條規定而無效云云。查
本件上訴人原審起訴之訴訟標的，係主張兩造買賣契約係出於通謀虛偽意思表示而無效。而依上訴人上開主張意旨所述，則係追加以兩造間買賣契約因違反公司法第185條規定而
無效為其訴訟標的，兩者之請求基礎事實同一，且如不准予追加亦有失公平，故依民事訴訟法第446條第1項、第255條
第1項第2款之規定，准予上訴人訴之追加，先予敘明。
二、實體方面：
㈠兩造不爭執事項：
1.上訴人於95年6月27日日以95年5月22日買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人所有。
2.被上訴人曾向臺灣銀行貸款2500萬元。
3.被上訴人曾於95年7月5日匯款1503萬9825元至臺中商業銀行股份有限公司竹山分行（下稱臺中商銀竹山分行）代清償上訴人前以系爭房地設定抵押權之借款。
4.被上訴人曾於95年7月18日及95年7月20日匯款予當時之上訴人法定代理人林素貞各500萬元及282萬2927元。
5.德根公司就承租部分系爭房地之租金，自96年6月20日轉
讓所有權至被上訴人名下起至97年2月份之租金由上訴人
收取，自97年3月後迄今由被上訴人收取。
㈡兩造爭執事項：兩造就系爭房地於95年5月間之買賣及移轉
行為是否為虛偽意思表示？上訴人移轉系爭房地之所有權，有否違反公司法第185條規定？
㈢按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。惟所謂通謀虛偽表示
，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又主張通謀虛偽意思表示者，就此事實有舉證之責任。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第345條定有明文，故買賣契約之雙方當事人，對於買賣標
的、買賣契約內容特定且有意思表示合致，買賣契約即屬成立。
㈣被上訴人抗辯確於95年5月2日以2600萬元價金向上訴人購買系爭房地，並提出買賣契約書為證（原審97年度重訴字第23號卷118至120頁參照）。則依買賣契約書所示買賣價金為2600萬元，被上訴人已當場給付100萬元現金，且被上訴人曾
於95年7月5日匯款1503萬9825元至臺中商銀竹山分行代清償上訴人前以系爭房地設定抵押權之借款，復於95年7月18日
及95年7月20日匯款予當時上訴人之法定代理人林素貞各500萬元及282萬2927元等事實，亦為上訴人所不爭，並有被上
訴人提出之設於臺灣銀行之活期存款存摺轉帳資料、匯款單、取款憑條等件在卷可佐（同上卷48至55頁參照），是被上訴人抗辯兩造就系爭房地有買賣關係及上開2300餘萬元係被上訴人履行買受系爭房地支付予上訴人價金之一部，顯非子虛。
㈤另被上訴人抗辯因上訴人要求先向被上訴人租用，因此於95年7月20日匯入282萬2927元，雙方會帳時簽訂租約，租期95年8月1日至96年11月30日，共16個月，租金每月12萬五千元，押金25萬元，合計200萬元由未付清之價金中扣除，故其
餘價金13萬7078元，扣除相關費用後雙方結清，嗣發現上訴人法定代理人之夫蔡華得亦住在系爭房地，因而要求蔡華得需另外與被上訴人簽約，約定前16個月不必付租金等情，業據提出房屋租賃契約書二件為證（同上卷43 頁至47頁，124頁至126頁，219頁至225頁參照），而上訴人對上開租賃契
約書形式上真正亦不爭執，堪認被上訴人上開所辯為真。
㈥又上訴人前法定代理人林素貞到庭證稱：「因為系爭房地有向臺中區中小企業銀行竹山分行設定抵押貸款，但我們利息繳貸款利息繳的很吃力，因為沈玟秀與我是朋友，他們夫妻需要用錢，要到大陸投資，所以他們建議賣掉系爭房地，我兒子就去找他朋友幫忙找買主，他朋友就找到被上訴人公司，後來以2600萬元成交，但其中100萬元是付給仲介的佣金
，因為我們也捨不得出賣，所以對造就同意2年內可以讓我
們優先買回，但買回的價金沒有談。買賣價金給付方式是由被上訴人公司匯到貸款銀行繳納貸款，餘額再匯給我，價金部分除清償銀行貸款外，另外又匯給我二筆錢，我有將部分的錢匯給蔡華得，我匯給蔡華得300多萬元，剩下的錢當成
租金，被上訴人同意讓我們繼續使用系爭房地，所以才另外簽立租賃契約並且德根公司的租金由上訴人公司來收，一直到今年3月被上訴人才主張買回期限已經到了，要求收取德
根公司的租金，系爭房地買賣後將原來的抵押權塗銷，由被上訴人公司直接向臺灣銀行設定抵押貸款，貸款的利息是被上訴人公司付的，我們是為了需要錢用才將系爭房地轉賣給被上訴人公司，當初不是為了向被上訴人借錢，才將系爭房地移轉給被上訴人公司作為擔保，而是單純的買賣，只是多附上買回條件，而被上訴人公司也才同意我們繼續使用」等情（同上卷148頁參照）；另證人詹聰助亦證述：「95年3月時林素貞的兒子莊厚仁來找我，說他媽媽公司有土地要出賣，請我幫忙找買主，結果我找到張席垚。後來雙方兩造有面談，第一次是去員林員集路2段饒明加油站旁的房子洽談，
洽談結果是看張席垚有沒有意願要投資，張席垚表示要到現場看一下，後來雙方都有去現場看，張席垚也有帶朋友去，看完後覺得可以談價錢，後來他們談到最後以2600萬元成交，五月份時有寫買賣契約書…去現場看時蔡華得及上訴人法代夫妻也在現場，他們也知道我們去現場是談土地買賣的事情」等情（同上卷80頁參照），均核與被上訴人抗辯兩造於95年五月就系爭房地以2600萬元價金成立買賣契約，並陸續依約給付買賣價金等情相符，再者，證人蔡華得亦證述林素貞有匯款予伊300餘萬元款項（同上卷289頁參照），益證兩造間就系爭房地於95年5月2日以2600萬元成立買賣契約應為真正。至上訴人聲請與林素貞、張席垚對質，本院認無必要，併予敘明。
㈦至上訴人主張成立假買賣係為向銀行貸款，惟兩造之法定代理人並非熟識，兩造公司亦非關係企業，上訴人亦未說明被上訴人於此交易受何利益，且被上訴人抗辯其向臺灣銀行貸款2500萬元支付上訴人系爭房地之買賣價金，一直由被上訴人繳納本息等情，業據提出明細表、臺灣銀行利息收據等件在卷可憑（同上卷129頁、184至196頁參照），堪認屬實。
則依一般常情，被上訴人怎可能於無任何對價關係、利益下，會以自己名義向金融機構借款後將貸得資金無償交付予上訴人運用，並仍由被上訴人按月清償繳納貸款本息？是上訴人主張兩造間就系爭房地所為之買賣及因該買賣所為移轉所有權均係虛偽之意思表示一節，實不足採。
㈧況蔡華得與被上訴人簽立房屋租賃契約書，此部分除據證人林素貞到庭證述：剩下的錢當成租金，被上訴人同意讓我們繼續使用系爭房地，所以才另外簽立房屋租賃契約等情無訛，原法院97年度訴字第355號民事判決及本院99年度上易字
第67號確定判決亦認蔡華得與被上訴人簽立之房屋租賃契約書為真正，並判准被上訴人依租賃物返還請求權訴請蔡華得返還系爭房地等情，亦經本院調閱上開卷宗足憑。且被上訴人買入系爭房地後，迄95年7月尚有200餘萬元價金未清償，而於與上訴人及蔡華得簽立房屋租賃契約書由上訴人及蔡華得繼續租用系爭房地，並以價金尾款抵銷租金，則被上訴人未再向上訴人或蔡華得收取95年7月起2年租金，亦無不合情理之處，尚難執此認上訴人及蔡華得與被上訴人簽立之房屋租賃契約書為虛偽之意思表示。
㈨有關上訴人提出之錄音光碟及譯文，原審97年度重訴字第23號審理中98年4月10日言詞辯論筆錄固載明「法官諭知當庭
播放錄音譯文光碟。勘驗錄音光碟內容與譯文相同」等語，惟依上開勘驗結果，僅確認上訴人所提出該錄音光碟之內容與譯文相同。至於該錄音光碟之內容，是否確與本案系爭房地買賣有直接關係，尚非明確，稽諸被上訴人訴訟代理人當庭已表示，有二份租約，且95年7月間，上訴人及蔡華得確
各與被上訴人簽立租約，有該租約在卷可參（同上卷第43頁至第47頁、第124頁至第126頁）。是以，上訴人所提出之該錄音光碟及譯文，尚難據以證明蔡華得與被上訴人簽立之租賃契約書係兩造間通謀而為之虛偽意思表示之事實，並進而否認兩造間就系爭房地之買賣亦非真正。
㈩而上訴人提出95年3月2日兩造名義所為就系爭房地以2000萬元為買賣價金之買賣契約，認買賣價金比被上訴人抗辯之95年5月2日之買賣價金2600萬元為低，被上訴人如有買受系爭房地之意，應會於95年3月2日成立買賣，惟該契約經被上訴人否認為真正，且證人林素貞亦證述要節稅才不用原來契約書向國稅局申報等語（同上卷288頁參照），是上訴人上開
主張，亦不足否認兩造間確有於95年5月2日以2600萬元價金就系爭房地成立買賣之事實。
又依南投縣竹山地政事務所之土地登記申請書上（參原審97年度重訴字第23號卷第42頁），『原因發生日』欄位記載的是『中華民國95年5月22日』，亦即表示買賣發生的日期為95年5月22日，惟被上訴人提出之買賣契約書記載之買賣日期卻為『95年5月2日』，而與上開日期不符。又林素貞於前開申請書備註欄記載『一、本宗土地建物確無出租情事，如有不實願負法律負任。二、本案確依有關法令完成處分程序，如有不實願負法律負任』。此部分與系爭房地有德根公司承租之事實固有未盡相符之處，惟兩造於申請書上因何緣故而為上述記載，與兩造間於95年5月2日確以2600萬元價金買賣系爭房地之意思合致不生影響。另系爭土地面積為2380平方公尺，於95年之公告現值為每平方公尺7700元，此有土地登記謄本足佐，依此計算，系爭土地於95年現值為1832萬6000元，另加計系爭建物於95年投保商業火災保險單之保險金額280萬元（同上卷167頁參照），總計為2112萬6000元，則兩造以高於系爭土地公告現值及系爭建物投保金額總和約400
餘萬之2600萬元價金成立系爭房地之買賣，亦無悖於常情之處。
另被上訴人提出與德根公司簽署之不動產買賣契約，其上記載土地部分之讓售價格為每坪4萬6000元，以系爭土地面積
2380.92平方公尺（720.23坪)核算，土地部分約3313萬元，固屬事實，惟買賣契約僅須買賣雙方就買賣標的及價金等意思表示一致即成立，而相同標的於不同交易關係人、不同交易時間，或因市場行情、社會經濟景氣環境情況等等因素有所影響，並非每次交易價金均相同，且依被上訴人與德根公司之不動產買賣契約記載，係被上訴人買受系爭房地二年後之97年5月15日簽立，且其買賣標的為系爭土地一部，而被
上訴人與德根公司之買賣價金僅須其等合意即可，是上訴人以被上訴人與德根公司簽署之買賣契約就系爭土地之讓售價格為每坪4萬6000元，以系爭土地加上系爭建物，其價格應
逾4000萬元，上訴人絕無可能以2600萬元之價格讓售系爭房地，執此否認兩造間於95年5月2日就系爭房地以2600萬元成立買賣契約之事實，亦非足採。
又上訴人於本院另稱：本件上訴人與被上訴人間就系爭不動產之買賣契約，上訴人當時之法定代理人林素貞於買賣之前，並未依公司法第185條召開股東議並經股東會特別決議，
因此林素貞與被上訴人所締結之買賣契約及不動產移轉之處分行為，屬無效之法律行為云云。惟查，公司為讓與全部或主要部分營業或財產之行為，因涉及公司重要營業政策之變更，基於保護公司股東之立場，須先經董事會以特別決議（三分之二以上董事出席，出席董事過半數之決議）向股東會提出議案（公司法第185條第5項）。並於股東會召集通知及公告中載明其事由（公司法第185條第4項），不得以臨時動議提出（公司法第172條第5項）並經股東會以特別決議（應有代表已發行股份總數三分之二以上股東出席，出席股東表決權過半數之同意）通過後始得實行。是以公司未經股東會上開特別決議通過即為主要財產之處分，係屬無效之行為，惟受讓之相對人難以從外觀得知其所受讓者是否為公司營業之主要部分或全部，如相對人於受讓時係屬善意，公司尚不得以其無效對抗該善意之相對人，用策交易安全（最高法院97年度台上字第2216號判決意旨）。是股份有限公司之董事長以法定代理人之身分，未經董事會之特別決議，而與他人簽訂出售屬公司重要資產之不動產買賣，雖因其未經股東會之特別決議而無效，然該無效係指對公司不生效力而言，並不得以其無效對抗善意之契約相對人，併予敘明。
綜上所述，上訴人主張兩造間就買賣系爭房地之行為係通謀虛偽意思表示或未經公司特別決議而無效，並不足採。是上訴人執此請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在及被上訴人應將系爭房地於95年6月27日以買賣為原因所為之所
有權移轉登記塗銷，自屬無據，原審不予准許，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
伍、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響毋庸逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 26 日民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍
法 官 黃永祥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳如慧
中 華 民 國 100 年 4 月 27 日Ａ