臺灣高等法院 臺中分院99年度重上更㈡字第20號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 99 年 08 月 17 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　99年度重上更㈡字第20號
上　訴　人　詹益宗
訴訟代理人　熊賢祺律師
複 代 理人　胡家芬
被 上 訴人　林建和
吳美珠
王藝璇
王榮良
上四人共同
訴訟代理人　陳益軒律師
複 代 理人　曹維熙

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國97年1月
11日臺灣臺中地方法院95年度重訴字第382號第一審判決提起上
訴，經最高法院第二次發回更審，本院於99年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決不利於上訴人部分（被上訴人減縮部分除外），及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審（除確定部分外）、第二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
被上訴人起訴主張：訴外人黃唐月英於民國（下同）81年4
月10日與上訴人簽訂房地押租契約書（下稱系爭租約），將當時尚為黃唐月英所有之系爭土地，及其上同段467建號等
四棟建物（下稱原建物）出租予上訴人，租期自81年4月10
日起至101年4月9日止。詎上訴人明知系爭土地屬都市計畫
「特定農業區」，僅能供農牧使用，竟將原建物拆除，而於其上另行興建如原判決附圖所示Ａ棟至Ｉ棟之鐵皮廠房，並出租予訴外人偉敦有限公司等人，供作工廠使用。嗣系爭土地及原建物經黃唐月英之債權人聲請原法院以93年度執字第53691號強制執行事件拍賣，由被上訴人拍定，並於95年6月29日辦畢所有權移轉登記（應有部分各四分之一）。因原建物早經上訴人拆除而滅失，被上訴人亦已向地政機關辦理滅失登記，系爭租約應失其效力，則上訴人其後所興建之上開廠房，即屬無權占用系爭土地；又縱認該租約尚屬有效，然上訴人在系爭土地上興建廠房後，違法出租予他人供作工廠使用，亦違反區域計畫法第15、21及22條之強制規定，及系爭租約第10條約定。上訴人拒不依被上訴人之催告拆除系爭廠房回復原狀，且遲付租金達二年租額以上迄未給付，業經被上訴人於95年8月18日、98年2月24日依土地法第103條第2款、民法第438條、及第440條規定，向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人已無占用系爭土地之正當權源。爰依民法第767條規定、及不當得利法律關係，訴請上訴人應拆除系
爭土地上之上開廠房、及交還土地，暨自98年2月25日起（
嗣於本院前審減縮為自98年2月25日起算）至返還系爭土地
日止，按月給付相當於租金之不當得利9,097元等語。
貳、上訴人方面：
上訴人則辯以：系爭土地及原建物係黃唐月英於81年4月10
日向上訴人借貸2千萬元，以利息抵充租金，將系爭房地出
租予上訴人。依系爭租約第9條約定意旨，該租約不因原建
物之拆除而失其存在。又系爭土地固經都市計畫編定為特定農業區，惟系爭租約就如何使用租賃物既無特別約定，上訴人於其上增建系爭廠房及出租他人使用，又已得原所有權人即原出租人黃唐月英及其全體繼承人黃聖旻等七人（下稱黃聖旻等人）之同意，自無違約可言；即令上訴人增建廠房及出租他人使用之行為不符土地分區使用之相關規定，亦僅屬行政機關得否予以拆除問題，要無任由被上訴人以違反系爭租約第10條約定、或民法、土地法等相關規定，片面終止租約之餘地。再者，被上訴人明知該強制執行拍賣公告中，已載明系爭土地上有上訴人所有系爭廠房，拍定後不點交之拍賣條件，被上訴人仍予買受（繼受），即應受其拘束，自不得主張上訴人非法使用土地，據以終止租約；又上訴人已一次付清20年之租金，被上訴人亦無從以欠租為由，終止系爭租約。被上訴人請求上訴人應拆除廠房、交還土地，及給付相當於租金之不當得利，均無理由等語。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人依民法第767條所規定之物上請求權，請求上訴人將坐落臺中縣
○○鄉○○段000地號土地上如原審判決附圖所示Ａ棟面積
380.28平方公尺建物、Ｂ棟面積328.02平方公尺建物、Ｃ棟面積349.66平方公尺建物、Ｄ棟面積336.24平方公尺建物、Ｅ棟面積326.25平方公尺建物、Ｆ棟面積328.50平方公尺建物、Ｇ棟面積337.50平方公尺建物、Ｈ棟面積357.75平方公尺建物、Ｉ（雨遮）面積146.2 5平方公尺建物全部拆除，
將土地返還被上訴人；另依不當得利之法律關係，請求上訴人應自95年8月22日起至返還上開土地之日止，按月給付被
上訴人9,097元，為有理由，而予准許，並為兩造供擔保後
，得、免為假執行之宣告，另駁回被上訴人超過上開部分之請求。上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為：①原判決廢棄。②上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。③訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人於本院答辯聲明為：①上訴駁回。②第一、二審及發回更審前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。（被上訴人就原審駁回其超過上開數額損害金之請求部分，並未聲明不服，該部分已告確定；又於被上訴人於本院減縮損害金請求日自98年2月25日起算，
該減縮不請求部分，亦已告確定，均不在本件審理範圍內，先予敘明。）
肆、兩造不爭執之事實（本院卷第28至29頁）：
一、被上訴人主張訴外人黃唐月英於81年4月10日與上訴人簽訂
系爭租約，將系爭土地暨其上之原建物出租予上訴人，租期自81年4月10日起至101年4月9日止，計20年；系爭土地地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地；原建物已遭上訴人拆除而滅失，被上訴人並已向地政機關辦理滅失登記；上訴人於系爭土地上另行興建如原判決附圖所示Ａ棟至Ｉ棟之鐵皮廠房，出租予訴外人偉敦有限公司等人供作工廠使用。
二、嗣系爭土地及原建物經黃唐月英之債權人向原法院聲請原法院以93年度執字第53691號強制執行事件予以拍賣，由被上
訴人拍定，並於95年6月29日辦畢所有權移轉登記（被上訴
人之應有部分各四分之一）。
三、被上訴人曾於95年8月18日、98年2月24日分別以律師函、及郵局存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示。
四、黃唐月英曾經於82年7月28日簽署土地使用同意書，同意詹
益宗於系爭土地增建房子。
五、黃唐月英的繼承人黃聖閔等人也曾經於94年5月23日簽署一
份同意書，同意系爭土地及建物由上訴人詹益宗承租及增建房屋，且該增建部分的權利屬於上訴人所有。
六、上訴人詹益宗從95年5月29日被上訴人取得系爭土地及建物
所有權開始之日起，都沒有給付租金給被上訴人。
七、被上訴人於98年2月12日及98年2月24日以存證信函催告上訴人給付租金，及終止系爭租約，上訴人已收到該二份存證信函。
伍、本院之爭點：
被上訴人主張上訴人在系爭土地上興建上開廠房違法出租予他人供作工廠使用，已違反區域計畫法第15、21及22條強制規定、及系爭租約第10條約定，上訴人拒不依被上訴人之催告拆除系爭廠房回復原狀；又遲付系爭土地租金達二年租額以上，迄今均未給付，業經被上訴人於95年8月18日、98年2月24日依土地法第103條第2款、民法第438條、及第440條規定，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人已無占用系爭土地之正當權源，上訴人應將上開廠房拆除，及交還系爭土地，以及自98年2月25日起至返還系爭土地之日止，按
月給付被上訴人相當於租金之損害金等節，則為上訴人所否認，並以上詞置辯。經查：
一、上訴人在系爭土地上另行興建上開廠房出租予他人作為工廠使用，如有違反區域計畫法第15、21及22條規定、及系爭租約第10條約定，被上訴人得否終止系爭租約？
（一）按凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。土地法第82條前段定有明文。又按區域計畫公告實施後，不屬第十一條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。違反第十五條第一項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣（市）政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。前二項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。區域計畫法第15條第1項前段、第21條亦有明文。惟核上開
規定之本質，均僅係行政上取締之規定，並非規範民事上法律行為效力之規定。次按租用建 築房屋之基地，承租人以基地供違反法令之使用時，出租人得收回之。土地法第103條第2款固有明文。然所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，諸如開設娼寮、賭場等行為，及其他有危害於公共安全、或違反公序良俗之情形而言（最高法院86年度台上字第1691號、89年度台上字第1018號判決意旨參照）。上訴人在系爭土地上興建上開廠房，出租予他人供作工廠使用，應僅違反土地法第82條前段、及區域計畫法上開法定用途之使用，尚難認有何危害於公共安全、或違反公序良俗之情事，應非屬民法第71條前段所規定之法律行為有違反強制、或禁止規定，而得認為無效。是被上訴人以上由，主張依土地法第103條第2款規定，終止系爭租約，應無可採。
（二）次查系爭土地上之原建物4棟，於81年間即遭上訴人拆除
，上訴人又在系爭土地上另行興建如原審判決附圖所示Ａ棟至Ｉ棟之鐵皮廠房，出租予訴外人偉敦有限公司等人供作工廠使用，而被上訴人於95年間向地政機關辦理建物滅失登記等情，為兩造所不爭，已如上述。依系爭租約第9
條約定：「本約存續期間，房（店）地有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即黃唐月英）同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築構造。」、「前項設施，乙方於租約期滿後，得予以取回，並應回復租賃物之原狀，但於空地上增建其增建物於限期屆滿時歸屬甲方所有，乙方不得主張任何權利。」；第10條第1項約定：「乙
方保證本約房（店）地不得供作非法使用．．．」等語，則依系爭租約上開約定之文義，原出租人黃唐月英於訂立系爭租約時，並未反對上訴人在系爭土地空地上增建建物，黃唐月英於82年7月28日亦簽署土地使用同意書，同意
上訴人在系爭土地上增建房屋等情（見原審卷第224頁)，嗣黃唐月英死亡，其繼承人黃聖旻等人於繼承出租人地位後，亦於94年5月23日簽定同意書，同意系爭土地及建物
繼續由上訴人承租、及增建房屋，且該增建部分之權利屬於上訴人所有等情，亦有同意書在卷可稽（見原審卷第56頁)。按系爭土地上之原建物雖已滅失，但出租人既同意
繼續出租系爭土地予上訴人使用，且同意上訴人在其上增建上開鐵皮廠房，系爭租約即不因上訴人上開之增建行為，而影響系爭租約之效力，被上訴人自不得依系爭租約第7條、及12條約定主張終止系爭租約，系爭租約應認繼續
有效存在。又系爭租約第10條第1項約定，承租人在系爭
土地上不得供作非法使用，其義意亦係指上揭所述之不得有危害公共安全、或違反公序良俗之情事而言，並非指違反土地法第82條前段、及區域計畫法第15條第1項前段、
第21條行政上取締規定之情事，自不待言，因之；被上訴人亦無依系爭契約第10條第1項約定主張系爭租約無效、
或以上訴人違反系爭租約第7條、及12條約定情事，而主
張終止系爭租約之餘地。
二、被上訴人另於98年2月24日以上訴人遲付租金達2年以上租額為由，向上訴人終止租約之意思表示，是否已生合法終止系爭租約之效力？
（一）按承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人，故租賃契約，如訂明承租人得於押金已敷抵充租金之時期內，不再支付租金，而將押金視為預付之租金者，雖受讓人未受押金之交付，亦得以之對抗受讓人（司法院院字第一九○九號解釋(一)後段）。又依司法院院字第一九○九號解釋，出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，如為有押租金之租賃，承租人已依原約將押租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題，其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合（參看本院五十一年台上字第二八五八號判例）。（二）上訴人辯稱：依系爭租約第1條至第5條約定，伊20年之租金已完全繳納，並以二千萬元之押租金視為租金之預付而於期內不再付租金，被上訴人縱未受押租金之交付，亦不得對抗伊，被上訴人不得以伊欠租為由，終止租約等語（分見本院上字卷39頁、重上更(一)卷45、57、58、78、79頁），而被上訴人所提系爭執行事件之查封筆錄（黃唐月英之子黃聖旻到場簽名，且為保管人），亦載為：「鐵皮建物為詹益宗所建，原因為其母黃唐月英向詹益宗借錢，但沒錢還，因此同意由詹益宗建屋，分別再租給他人，由詹益宗收現抵債」云云（見原審審卷72、73頁），證人黃聖旻並於本院證稱係以二千萬元之債務抵租金云云（本院卷第26頁背面），故上訴人辯稱係二千萬元之債務充為已支付之押租金，而以此二千萬元之押租金抵租金云云，然查系爭租約既稱之為「房地『押租』契約書」，並於第1
條、第3條及第4條分別約定：「甲方願將．．房屋全部及．．空地一併『押租』與乙方，而乙方願意『承押』」、「甲乙雙方同意以押租金《所生之孳息》抵充租金」及「甲乙雙方同意本『押租』契約之押租金數額為二千萬元正。前項押租金，乙方應於本約簽訂日同時交付甲方收訖無誤」（分見原審卷15、53至55頁），已明確記載係以「押租金所生之《孳息》抵充租金」，且兩造亦不爭執黃唐月英與上訴人訂立系爭租約之同日（81年4月10日）亦簽立
面額二千萬元之本票予上訴人（本院卷第70頁背面、原審卷第53頁），而上訴人於90年間以上開本票聲請二千萬元之本票裁定時，於聲請狀即載明「相對人黃唐月英於81年4月10日將．．．以二千萬元押租予聲請人（即本件上訴
人），約定押租金於租賃屆滿時《無息退還》予聲請人，並由相對人簽發．．．本票一張交付聲請人．．．」等語（見本院依職權調閱之原審法院90年度票字第783號卷）
，與上訴人於本院所辯以二千萬元抵租金一情已有未合，且上訴人聲請二千萬元本票裁定當時距系爭租約訂定之初已近九年，苟確係以二千萬元之債務本金抵付租金，則90年間所餘債務當已少於二千萬元，何以其時黃唐月英並未對二千萬元之本票裁定提出抗告？是以應認被上訴人所主張上訴人與黃唐月英係約定以二千萬元債務之利息抵系爭租約之租金，較為可採。
（三）被上訴人雖主張上訴人於90年1月16日即已請求黃唐月英
返還二千萬元押租金，足認上訴人與黃唐月英間「以二千萬元押金孳息抵充租金」之押租約定，於90年1月16日前
即已終止，而被上訴人是在上訴人與黃唐月英終止押租約定後，至95年6月29日才取得系爭土地所有權，顯見被上
訴人取得系爭土地所有權時，上訴人與黃唐月英間已無押租約定存在，上訴人焉能不付租金云云，然查81年1月16
日上訴人僅係因系爭土地遭強制執行，復經執行法院裁定除去系爭土地上之租賃權，為恐日後無法繼續使用系爭土地故而聲請本票裁定以供日後執行之用，並無終止租約之意，且目前系爭土地及其之建物仍供上訴人使用，亦為兩造所不爭執，被上訴人亦無證據證明黃唐月英或其繼承人已返還充抵押金之二千萬元債務，實難認上訴人有終止系爭租約之意思。
（四）綜上，上訴人對系爭租約之出租人黃唐月英既仍有二千萬元借款債權（已充為系爭租約之押租金）存在，則其等間以二千萬元押租金之利息抵付租金之約定亦仍存在，且性質上為租金之預付，雖被上訴人未受讓此二千萬元押租金，然依司法院解釋及判例意旨，上訴人仍得以此租金之預付對抗受讓人，是以被上訴人以上訴人積欠租金為由主張終止系爭租約，即屬無據，應予駁回。
三、末以被上訴人於更二審程序中爭執黃唐月英曾向上訴人借款二千萬元一情，然被上訴人自原審至本院更一審均對「上訴人於81年4月10日與黃唐月英約定，以上訴人貸與黃唐月英
二千萬元之利息充作租金」一情未予爭執（原審卷第67頁），應屬對他造主張事實之自認，被上訴人經最高法院第二次發回本院後始爭執原先自認之事實，然並未為撤銷自認之表示，亦未證明其先前之自認與事實不符，況證人即黃唐月英之子黃聖旻亦到庭證稱其母黃唐月英因投資及渠父親生病時就醫之花費而向上訴人借錢，並非一次借兩千萬元，是陸陸續續借的等語（本院卷第27頁及背面），以證人係黃唐月英繼承人之身份，實無就不存在之債務予以證實之必要，是應認被上訴人於更二審中上之上開爭執尚不足以推翻其先前自認之事實，黃唐月英於簽立系爭租約時，確有積欠上訴人二千萬元債務。
陸、綜上所述，上訴人抗辯其無違反租約之情形自屬可信，被上訴人主張系爭租約無效，或主張終止系爭租約均為不足採。從而，被上訴人本於民法第767條物上請求權、及不當得利
法律關係，訴請上訴人應拆除系爭土地上之廠房返還系爭土地，及減縮自98年2月25日起至返還系爭土地日止，按月給
付相當於租金之不當得利9,097元，為無理由，不應准許，
其就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第二項所示。
柒、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後均不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條
，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 17 日民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 謝說容
法 官 蔡秉宸
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 洪麗華

中 華 民 國 99 年 8 月 18 日