斗六簡易庭110年度六簡字第206號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 斗六簡易庭
• 裁判日期: 111 年 06 月 27 日
• 當事人: 張謹

臺灣雲林地方法院民事判決
110年度六簡字第206號
原 告 張謹
訴訟代理人 江如蓉律師
鄧輝鼎律師
被 告 沈健興

訴訟代理人 陳國瑞律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國111 年5 月30日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落於雲林縣○○鎮○○段000 ○000 ○00000 地號土地上即如
房屋租賃契約書（下稱系爭租約）之附圖所示斜線部分所示之建物（門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路00號，下稱系爭建物）
為未經保存登記之鐵皮屋，係原告之配偶謝忠雄出資所興建並原始取得所有權。嗣謝忠雄於民國101 年11月26日死亡而由原告與謝允晴、謝欣憲、謝幸容、柯欣瑀共同繼承取得。原告於108 年10月14日與被告締結系爭租約，將系爭建物出租被告，約定租賃期間為108 年10月1 日至110 年12月25日，每月租金新臺幣（下同）5 萬元，109 年12月26日起租金調整為每月5 萬3,000 元，租金應於每月5 日預納1 次，押租金14萬4,000元。詎料，被告未事先告知原告，即擅自將
系爭建物提供予雲林縣舞蹈體育協會使用，而雲林縣舞蹈體育協會除未與原告換約，變更為承租人外，亦未將系爭建物作辦公使用，復未經原告書面同意，逕任雲林縣舞蹈體育協會將系爭建物變更為供公眾使用，除設置視聽歌唱機具並當作舞廳與教學場所，招攬不特定民眾並進行各種娛樂營利行為及課程教學，違反建築法相關規定，經雲林縣政府依規定限期改善，然未見改善，且多次更換負責人，故通知建築物所有權人，原告始知悉上情。嗣雲林縣政府復以雲林縣舞蹈體育協會未辦理建築物公共安全檢查簽證申報，違反建築法第77條第3 項規定，裁處6 萬元罰鍰，原告乃以被告已違反系爭租約第6 條約定，於109 年8 月31日以存證信函表明終止租約，並要求被告於文到30日內將系爭建物騰空返還，該函於109 年9 月4 日已送達被告，故系爭租約已於同日終止。被告則以存證信函回覆，惟迄未遷離且仍持續無權占用中。本件系爭租約既經原告合法終止，原告與被告間之租賃關係消滅，依民法第455 條之規定，被告應將系爭建物返還予原告。又依系爭租約第6 條後段約定，被告並應給付原告租賃期間未到期前（即109 年9 月5 日至110 年12月25日)之
租金。另被告迄未返還系爭建物，應依系爭租約第18條第1項約定，原告得沒收押租金14萬4,000 元，被告並應給付原告相當於無權占有期間原租金一倍之違約金，而該違約金應以系爭租約每月之租金為計算基準。是原告依系爭租約之約定，請求被告給付租賃期間未到期前之租金73萬6,000 元暨沒收被告之押租金14萬4,000 元，並請求給付違約金18萬3,333 元，及自109 年12月26日起按月給付5 萬3,000 元之違約金，其項目及依據分述如下：
１、按系爭租約第6 條後段約定及民法第250 條規定，系爭租約已於109 年9 月4 日經原告依約終止，被告迄今仍拒不返還系爭建物，原告自得依前開約定請求：⒈租賃期間未到期前（即109 年9 月5 日至110 年12月25日）之租金73萬6,000元【109 年11月5 日起未再給付，至109 年12月5 日止即2個月×每月5 萬元=10萬元；另109 年12月26日至110 年12月25日計12個月×每月5 萬3,000 元=63萬6,000 元；計算式：10萬元+63萬6,000 元=73萬6,000 元】。⒉以本件起訴狀通知被告沒收系爭租約書立時所收取之押租金14萬4,000 元。２、兩造就使用系爭建物，原於系爭租約第3 條約定每月租金為5
萬元，每月5 日預納1 次，並於第4 條約定自109 年12月26日起調整為每月5 萬3,000 元。系爭租約已經終止，自終
止後即自109 年9 月5 日起，被告即無權占用系爭建物，應按月給付違約金計18萬3,333 元（計算式：109 年9 月5 日至同年12月25日計3 個月20日，即3 又2/3 個月×每月5 萬
元)，準此，被告自應給付原告違約金18萬3,333元，並自109 年12月26日起，至被告遷讓系爭建物之日止，被告應按月給付原告違約金5 萬3,000 元。
㈡、原告爰依民法第455 條及租賃法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應將系爭建物全部騰空遷讓返還予原告。⒉被
告應給付原告73萬6,000 元。⒊被告應給付原告18萬3,333元，及自109 年12月26日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告5 萬3,000 元。⒋原告願供擔保，請准為宣告假執行。⒌訴訟費用由被告負擔。
二、對被告答辯之陳述：
㈠、系爭租約之當事人為兩造，而出租人並不以所有權人為限：參諸最高法院88年度台上字第694 號判決意旨，系爭租約上記載出租人為原告，承租人為被告，有系爭租約可稽，足見系爭租約之出租人為原告，承租人為被告至明。是被告主張出租人非僅原告一人，顯與客觀事實不合。復參最高法院64年台上字第424 號判例意旨，本件被告主張原告未告知其本人、訴外人謝幸容及謝允晴沒有任何繼承權及尚有遺囑爭議等，使被告不知所有權人之正確範圍，對真正所有權人屬於無權使用，原告無出租權利竟出租他人不動產，造成被告無法再使用租賃標的云云，惟租賃契約係以租賃標的物及租金為契約之必要之點，且租賃契約係債權契約，出租人並不以所有權人為限，是以，自不以具有所有權人身分為必要。又，系爭建物原係被繼承人謝忠雄所有，雖訴外人謝欣憲以94年度雲院公字第000000000 號公證遺囑未具法定要件為由訴請鈞院確認遺囑無效，經鈞院於109 年10月29日以109 年度家繼訴字第12號判決系爭遺囑無效。然該判決係在系爭租約108 年10月14日簽立後1 年餘方始作成，按原告本於其為謝忠雄遺孀即合法繼承人之認知及確信，於108 年10月14日與被告簽立系爭租約，自無何故意或過失可言，亦無虛偽不實之處，至被告稱因此造成其無法再使用租賃標的乙節，更屬無稽，且與事實完全不符。再者，依民法第820 條第1 項規定，針對共有物之管理，改採多數決為之，以促使共有物能有效利用。而共有物之出租，屬共有物之管理行為，是於為出租之管理行為時，只需以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，即屬適法。被告主張原告於締約時未告知關於系爭建物涉訟中等重要資訊云云，惟系爭租約係由原告等共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意而簽立，符合民法第820 條第1 項多數決之要件，具有拘束全體共有人之效力，被告自得依系爭租約而取得承租人之占有使用權源，並無因出租人未包含共有人全體而有影響系爭租約效力之虞。又系爭建物既為數人共有之共有物，共有人除有法令限制或特約外，依法本得隨時請求分割共有物，被告承租系爭建物，依民法第425 條買賣不破租賃之規定，被告之承租人地位仍受保護，亦不影響被告依約所享有之權利或致令其承擔未及預料之契約風險及義務。是以，原告縱有未主動告知（僅為假設語氣，原告僅否認之）尚有其他法定繼承人存在及上開涉訟情事，亦僅為單純沉默，依契約或交易習慣亦無向被告告知涉訟乙事之附隨義務。被告主張原告有隱瞞涉訟之事致其無法使用系爭建物云云，要無可採。
㈡、系爭建物本即無從供公眾使用，而僅得供辦公使用：
參以內政部90年11月20日台內營字第9067311 號函釋意旨，可知需依建築法規定為公共安全檢查之公眾使用之建物，係指領有使用執照之合法建物。本件系爭租約第1 條明揭，系爭建物為未保存登記之鐵皮屋，因整棟屬未保存記之建築，將無法通過建築法所規定之公共安全檢查，而不得作為供公眾使用之建築物，換言之，其用途本即有所侷限。又，系爭建物遭雲林縣政府命停止營業及裁罰，係因未辦理公共安全檢查簽證及申報，而未能補辦公共安全檢查簽證，乃因系爭建物未辦保存登記，沒有辦理使用執照，就沒有辦法辧理安全檢查簽證及申報，均為被告所明知並自承在案（詳見鈞院110 年度重訴字第36號判決第9 頁），且原告無需交付「足以供公眾使用之租賃物」（詳後述），亦即，系爭建物本即無從供公眾使用，而僅得供辦公使用。
㈢、系爭租約因被告違約業經原告終止，被告無終止租約之權：參諸最高法院73年台上字第3292號判例、99年度台上字第781 號裁定等意旨，本件被告以原告未依系爭租約提供合於系爭租約第6 條之租賃物給被告，所交付之系爭建物不符債之本旨，屬不完全給付，起訴向原告請求債務不履行之損害賠償事件，業經鈞院110 年度重訴字第36號事件判決駁回被告之訴在案；且觀前述判決理由，就訴訟標的以外兩造所主張之重要爭點，系爭租約第6 條有無約定原告應提供足以供被告使用目的之租賃物，及原告是否應交付足以供公眾使用之租賃物等情，已本於當事人辯論之結果認定，系爭租約第6條係限制被告使用之用途，並非在約定原告應提供足以供被告使用目的之租賃物，及雙方並無約定原告需交付「足以供公眾使用之租賃物」並詳述其得心證之理由，則在上開認定並無顯然違背法令，被告復未提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形下，基於「爭點效」之法理，被告就與該重要爭點有關，由原告所提起之本件訴訟，自不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符訴訟法上之誠信原則。本件被告為雲林縣舞蹈體育協會的實際經營者，實質掌控該協會，同時任副理事長（參該卷第255 頁，110 年10月15日言詞辯論筆錄，及卷第334 及336 頁，110 年11月23日言詞辯論筆錄），則被告未事先告知原告，即擅自將系爭建物提供予雲林縣舞蹈體育協會使用，而雲林縣舞蹈體育協會除未與原告換約，變更為承租人外，亦未將系爭建物作辦公使用，復未經原告書面同意，逕任雲林縣舞蹈體育協會將系爭建物變更為供公眾使用，自已違反系爭租約第6 條約定，從而，原告終止租約，自屬有據。退步言之，被告與雲林縣舞蹈體育協會雖屬不同之獨立主體，惟按「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。」民法第244 條定有明文，雲林縣舞蹈體育協會是經被告同意使用系爭建物而為被告之使用人，且二者均應注意對系爭建物為善良管理人之合法使用，而雲林縣舞蹈體育協會竟違法使用，足認被告有過失或被告應就雲林縣舞蹈體育協會之故意過失負同一責任。準此，原告終止租約，自屬有據。復依前述判決理由，原告並無違約之情事，則被告自無可得終止系爭租約之事由可言，從而，被告主張已寄發存證信函終止系爭租約云云，自不生終止之效力。
㈣、被告於系爭租約終止後，自有返還系爭建物予原告之義務：按系爭租約第11條、民法第455 條、第940 條、第941 條、第946 條、第241 條等規定，並參諸最高法院73年度台上字第4363號、98年度台上字第1127號、88年度台上字第1211號等判決意旨，本件被告自陳為間接占有，其將系爭建物供雲林縣舞蹈體育協會使用而該協會為直接占有等語(參111 年2月10日言詞辯論筆錄第3 至4 頁)，惟被告既未現實交付亦未曾通知原告返還系爭建物，則被告依法仍應為系爭建物之占有人，易言之，在被告於點交、移轉系爭建物予原告前，縱已為搬遷未為積極之利用行為，惟此並不影響其就系爭建物之占有。再參諸最高法院73年度台上字第4363號判決，所謂返還租賃之建物，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃建物之占有而言；依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241 條所定之情形，始得免除其給付義務；被告既未舉證已通知原告交還系爭建物，經原告受領遲延，而拋棄其對系爭建物之占有，並預先通知原告，依民法第241 條規定，尚難認被告交付系爭建物之義務已消滅，準此，被告於系爭租約終止後，自有依法返還系爭建物予原告之義務，亦無疑義。
㈤、被告於系爭租約終止後，並未返還系爭建物：
依內政部之住宅租賃契約書範本第14條規定，承租人需先完成點交屋況及設備，始可認為完成租賃物返還。故被告雖稱已將系爭建物之鑰匙交原告住處之信箱，惟原告否認之，且被告亦未與原告進行點交，是被告並未完成點交返還系爭建物手續；復依民事訴訟法第277 條、民法第455 條規定，並參照最高法院98年度台上字第1127號判決意旨，系爭租約終止後，被告自應依債務本旨返還系爭建物，並於交付系爭建物後，喪失對系爭建物之事實上管領力而消滅占有，如此始可謂已返還系爭建物，準此，被告自應就點交返還事實盡舉證責任，如不能就此舉證即應受不利之認定。而被告提示照片2 幅並聲請其配偶林倚丞為證人主張略以：其已張貼公告對外通知雲林縣舞蹈體育協會將終止營業，住在隔壁的原告豈會不知，且被告已告知原告要終止租約，原告知悉被告會搬走，又被告有將系爭建物之鑰匙交原告住處之信箱，又原告在原有門鎖外加裝鐵鎖並張貼廣告，已取得占有云云。然而，證人為被告之配偶，與被告間有情誼及經濟上之利害關係，證言難免偏頗，不足為被告有利之認定。復依111 年3月21日言詞辯論筆錄第3 頁第28至第31行所載：「法官：被告有無通知原告他把鑰匙放在信箱嗎？證人林倚丞：我不知道，我只知道當天我們搬完把鑰匙放信箱。」更無從證明被告有通知原告把鑰匙放在信箱。被告係台灣雲林地產股份有限公司董事長，證人林倚丞則為董事（參鈞院110 年度重訴字第36號卷第177 至178 頁），該公司所營事業有住宅大樓開發租售業、工業廠房開發租售業、不動產租賃業，可知被告及證人均非法律智識薄弱之人，且都具有高度不動產相關專業，是以，租賃不動產之相關事務，不論是交付或返還，該如何合法妥適辦理應知之甚詳。從而，倘被告所言為真（僅為假設語氣），既已見面口頭告知原告，直接交付鑰匙即可，根本無須將鑰匙放信箱，實則，被告及證人所述，與渠等專業不合亦與常情有異，顯係臨訟補證彌縫之舉。觀之被告所提照片，雲林縣舞蹈體育協會字樣及標示清晰可見，另有舞蹈教學廣告3 幅，益證系爭建物係由被告持續占有，而非由原告取得占有。至於雲林縣舞蹈體育協會公告，11月30日結束開放則與被告是否返還系爭建物無涉。故被告上開所辯、照片暨證人陳述，均無從為有利於被告之認定。
三、被告答辯則以：
㈠、系爭租約形式上僅記載張謹為出租人，非本人出租他人建物顯有權利瑕疵，且原告預示拒絕給付，故違約者為原告：
本件被告與張謹簽系爭租約時，張謹表示該建物、土地是其已歿之配偶謝忠雄所有，並稱其配偶謝忠雄已寫遺囑將不動產均分給謝幸容、謝允晴，其已取得謝幸容、謝允晴同意來簽約，因此被告誤信張謹所言而與張謹簽約，詎料簽約後因有上開爭議，謝允晴即發函給被告之舞蹈協會與雲林縣政府，經其否認出租給被告，被告始知有異，查詢司法院網頁後始知其謝忠雄所立之遺囑因不符合法定要件，且謝忠雄前後共訂有2 份遺囑，故張謹、謝幸容、謝允晴等人是否為合法之繼承人，而得排除謝忠雄之子謝欣憲，均有爭議，經鈞院109 年度家繼訴字第12號判決確定唯一繼承人為謝欣憲，原告根本沒有任何繼承權，原告張謹在簽約之時未告知上情，造成無權出租建物及土地，更造成被告對真正所有權人屬於無權使用房屋，原告未有出租之權利竟然出租他人不動產，造成被告無法再使用系爭建物及土地，顯然違約自應負損害賠償之責。因此，本件有權之出租人絕非僅張謹，本件租約係因出租人未能提供合於系爭租約第6 條之租賃物給被告，自應負違約之責，被告無任何違約之處，且是無權出租他人之物，已然違約在先，自不得請求起訴請求損害賠償。
㈡、原告已預示拒絕給付，已然債務不履行：
參諸臺灣高等法院103 年重上更㈠字5 號判決意旨，本件被告均未違約，將建物作為舞蹈協會使用，係符合先前林秉毅承租時之現況，及至被告承租時已有數年，住在隔壁的原告數年間亦無異見，被告承租亦是交由舞蹈協會使用，完全未改變現況，原告卻片面發函主張被告將系爭建物作為舞蹈教學違反系爭租約，主張終止系爭租約並要求返還系爭建物，其所為已符合預示拒絕給付之行為，故被告始以原告違約為由主張終止租約，亦符合上開預示拒絕給付之要件、理由。㈢、原告主張遭政府機關裁處，據此指摘被告違約，亦屬無據：按最高法院77年台上字第2369號判決意旨，系爭建物座落之土地為農地，經被告請教律師後，其告知依照申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法，農地上不得興建建物作為舞蹈教學使用，雙方於系爭租約第6 條既訂明使用目的，故動機已形於契約書，成為契約要素，原告即應負責提供合於准予舞蹈、教學使用之建物給被告，且維護結構安全是出租人之責，但雲林縣政府以違反建築法第77條規定裁罰6 萬元並禁止使用，造成被告無法營業，被告發函給原告2 人，惟原告及其他出租人等人均推卸其詞。故原告之農地既本身已存有瑕疵，未能依法提供適原告適於承租之環境，造成舞蹈協會遭裁罰6 萬元，應是可歸責於原告所造成，原告根本未受有任何損失，損失者為承租人，原告竟以此作為理由主張被告違約，實在至無理由。
㈣、按系爭租約第6 條，系爭建物將來是給舞蹈協會使用，原告在出租時已明知上情，自應提供合於使用目的之出租物給舞蹈協會：
參諸最高法院85年台上字第517 號判決意旨，復依系爭租約第6 條之約定，本件係將來是給舞蹈協會使用，被告在出租時已明知上情，契約之文義亦係記載作為舞蹈協會使用，並未限於僅作辦公使用，故依契約文義解釋，被告依之前承租情況，亦同樣交付舞蹈協會使用，完全未違約，業如前述。舞蹈協會早在系爭租約成立前已然設立且有網頁，其中之業務亦有舞蹈教學等，原告在雙方另案訴訟中，甚至將舞蹈協會的網頁列印提供給法院，足徵其明知協會之業務亦包含教學等，且租約只約定作為舞蹈協會使用，未限定用途，但原告竟自行曲解限縮為只限辦公使用，並作為訴訟理由，遍觀其起訴狀，無任一依據可憑，明明是原告違約不履行租約之義務，竟反指摘被告違約，顯無理由。又案外人林秉毅先承租數年交由上開協會從事舞蹈教學等，已有數年，數年之後再由被告承租同樣交由上開協會從事舞蹈教學等，原告就住在隔壁，數年間林秉毅開設舞蹈教學，學員來來往往不斷，原告顯然明知上情，及系爭租約第6 條約定其本有提供作為舞蹈協會經營使用，足見其從未反對不能從事舞蹈教學，但數年後原告承租後，竟於本案訴訟前始突然主張僅限於辦公室使用，並曲解系爭租約第6 條之文義，主張至無理由。
㈤、原告知悉被告已遷離建物且鑰匙已交還給原告：
原告早已張貼公告於系爭建物，對外通知將終止營業，住在隔壁的原告豈會不知。又，被告告知原告要終止系爭租約，有存證信函2 份，終止後自然係要搬走，原告自明知被告會搬走。原告甚至在原有金色門鎖外，加裝鐵鎖，顯見原告得自由進出系爭建物，因此才會加裝門鎖。原告甚至在系爭建物外張貼廣告，要出租該建物，據悉已張貼逾1 年以上，足見原告早已取得占有並要出租，故原告主張未取得建物占有，不用出租云云，均非事實。上開廣告帆布係架設於系爭建物上，且達多月以上，如非所有人同意架設，第三人豈能隨意架設均未拆遷，經查該廣告為其子所架設，且於日前出租給他人，足見依上開上建物為其子所有，原告自始非所有權人，本不得享有使用、收益之權利，原告顯未受有任何損害，故原告之請求於法有違。
㈥、原告未受有任何損失，不得主張損害賠償：
按最高法院48年台上字第481 號判例意旨，本件被告並未違約，違約者為原告，原告自不得請求損害賠償，業如前述。如得請求，請依誠信原則，認本件係因原告違約致被告終止租約，但原告竟可請求原租金兩倍之賠償，顯然違反誠信原則，請求將違釣金酌減至零等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢若受不利之判決，被
告願供擔保請求宣告免假執行。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張其於108 年10月14日與被告就系爭建物成立系爭租約，雙方約定租賃期間為108 年10月1 日至110 年12月25日，每月租金5 萬元，並自109 年12月26日起租金調整為每月5 萬3,000 元，上開租金應於每月5 日預納1 次，另押租金為14萬4,000 元；而系爭建物於租賃期間因違反建築法經雲林縣政府查處，原告遂以存證信函通知被告終止系爭租約等客觀事實，業據其提出系爭租約、授權書、雲林縣舞蹈體育協會FACEBOOK社群網站粉絲專頁截圖、雲林縣政府109 年6月20日府建用二字第1093917303號函、109 年8 月12日府建用二字第1093922915號函、臺北成功郵局存證號碼000630號存證信函等件影本為證（見本院卷第7 頁至第9 頁反面、第12頁至第30頁），應可認定為真實。然而，原告復主張被告使用系爭建物違反系爭租約第6 條之約定，業經原告合法終止系爭租約，被告自應依約負遷讓系爭建物之義務，並應給付未到期租金73萬6,000 元與違約金18萬3,333 元及自109年12月26日至遷讓系爭建物之日止按月給付原告5 萬3,000元等語，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯。本院綜合兩造上開主張，認定本件爭執核心應為：⒈被告是否有違反系爭租約第6 條之情事？原告終止系爭租約是否合法？⒉系爭租約於何時發生終止效力？⒊原告主張沒收押租金，復請求被告應遷讓系爭建物，並給付未到期租金及違約金予原告，有無理由？均如後述。
㈡、關於被告是否有違反系爭租約第6 條之情事？原告終止系爭租約是否合法？
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院98年度台上字第1925號號著有判決可參。
２、按系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告，下同）就租賃物（即系爭建物，下同）使用應完全限於作為舞蹈暨歌唱協會之用途，非經甲方（即原告，下同）之書面同意不得變更其他用途使用。該協會設立登記時，本契約需更換承租人為該協會。如乙方就租賃物有以上約定使用目的以外或經營有違法令之營業者，甲方得逕行終止本件租賃契約，乙方並應支付租賃期間未到期前之租金，不得異議。」。經查，本件原告固主張被告未另行設立「舞蹈暨歌唱協會」並依上述約定換約，而將系爭建物供「雲林縣舞蹈體育協會」使用，然雲林縣舞蹈體育協會未將系爭建物作辦公使用，而用於公開招募會員並有營運事實，顯已違反上述約定等語，惟查：
⑴、本件被告以與本案同一原因事實起訴請求原告負債務不履行之損害賠償事件，業經本院民事庭以110 年度重訴字第36號判決，而該案證人林秉毅於審理時具結證稱：「（〈提示本院卷第307頁，並告以要旨〉108年7月5日是你跟張謹簽立的租約？）對。」、「（為何是108年7月5日簽立？）租約有
更換過2、3次，這只是其中一份，我有續約，最早的是106
年舞蹈協會設立左右的時候租的。」、「（〈提示本院卷第7
1頁，並告以要旨〉你是雲林縣舞蹈協會第一屆理事長？）是
，我是創會者。這個協會是我創立的，所以第一份租約是在106年左右。」、「（ 協會用途為何？）採會員制，舞蹈教學，讓喜歡跳舞的人進來運動，還有舞蹈比賽，培育舞蹈的選手跟老師。」、「（會員權利義務為何？）要繳會費，有晚會可以免費參加。若是會員使用場地買票比較便宜。」、「（是否包含視聽、唱歌？）培育現場唱歌、伴舞的舞群。」、「(〈提示本院卷第211頁，並告以要旨〉說明三，為何辭
職？）因為場地頂讓給原告，原告（即本案被告下同）要掌控協會，所以要我退出原告是在我頂讓給他時才入會，因為徐佩君會跳舞如由他當理事長，原告當副理事長。」、「（提示本院卷第149頁，並告以要旨）是否有看過？）有。」
、「（經營時是否有收到這種函？）原告收到後有來找我。」、「（你在經營時是否有被消防檢查過？）有，都OK，我消防設備花了2、3百萬。」、「（你的消防設備都OK，為何原告會收到函？）這張其實不是消防問題，是建物沒有使用執照的問題，但是舊房屋沒有辦法補照。」、「（此函第三點、在你當經營人時就是這樣使用嗎？）是，就是當作訓練班使用。」、「（〈提示本院卷第319 頁並告以要旨〉是原告
簽的？）對，我頂讓給原告後，原告去換約承租，我先頂讓給原告，他過幾天再去換約。有先電話告知房東要換人租。」「（為何是原告去簽約？他不是理事長。）實際經營者是原告。」、「（為何是先簽頂讓，再換租約？）一定要先頂讓好再換租約，不然換租約，頂讓沒談好怎麼辦。」、 「
（你的契約書跟原告的契約書，除了2、3、4點不同之外，
其它都相同，為何如此？）沿用，因為租給我跟租給原告的目的相同。」、「（契約書第6條規定承租人就租賃物使用
應完全限於作為舞蹈暨歌唱協會之用途是何意？）當時我在洽談租賃時就跟出租人說我要成立舞蹈協會培訓選手，舞蹈競技，我有問他是否等舞蹈協會完成設立時再來簽，他說不用，你是創會理事長你簽就可以，我也急著簽，因為我要裝潢，要5、6個月，所以契約書才附帶舞蹈協會成立後要變更，但後來我要求要變，出租人也不變，後來續約時還是用我的名字。」、「（原告跟張謹簽的契約書簽約時是否有參與？）有，我在場，因為是我引薦的在張謹住的小屋，也就是在我租租屋處東北角的那間小屋。改稱，是在劉正凱家簽的，我帶原告去的。」、「（簽約當時張謹表示出租人限於他本人或是有代表其他人?）簽約時是劉正凱去的，張謹沒有
去。」、「（劉正凱跟原告簽約時是否有說限舞蹈協會辦公使用？）沒有。限舞蹈協會使用就是指整體。」等語（見該卷第332頁至第339頁），可知被告係接手頂讓訴外人林秉毅經營之「雲林縣舞蹈體育協會」，原告對於原訴外人林秉毅之「雲林縣舞蹈體育協會」經營狀況應知之甚詳，參以系爭租約第6 條亦未具體明確約定系爭建物僅供辦公用途，佐以依爭租約第9 條及第10條分別約定：「乙方非經甲方同意，不得在承租之土地上另行建築房屋使用或添設其他工作物，但得增設舞蹈與歌唱相關之設施及工作物」、「乙方如有使用便利臨時搭設之籬笆或遮蓋物，應限於與租賃用途有關，並於租賃關係消滅時自行拆除，恢復原狀，將土地交還於甲方，不得要求任何補償」，可知兩造已約定被告得自行增設舞蹈與歌唱相關設施及工作物，且得因營運用途自行搭設籬笆或遮蓋物等情，上述約定之文義顯非如原告主張系爭建物之使用僅限於辦公用途，則原告主張被告使用系爭建物經營「雲林縣舞蹈體育協會」應僅限於辦公使用等語，缺乏依據。
⑵、至於被告經營「雲林縣舞蹈體育協會」前經雲林縣政府查處，並審認有違反建築法乙情，已如前述，然系爭租約第6 條亦未具體明確約定系爭建物僅供辦公用途，已如前述，則系爭建物未能補辦公共安全檢查簽證，乃因系爭建物為未辦保存登記建物本身之問題，尚不得解為被告經營「雲林縣舞蹈體育協會」違反建築法令即屬系爭租約第6 條末段所稱「經營有違法令之事業」，此外，原告復未舉證以實其說，準此，原告主張被告違反系爭租約第6 條約定，難認有據。是以，原告以被告違反系爭租約上述約定為由，向其寄發存證信函為終止系爭租約之意思表示，自非適法。
㈢、關於系爭租約於何時發生終止效力？
１、原告未違反系爭租約第6 條，被告終止系爭租約亦非適法：按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷（最高法院110 年度台上字第1848號民事判決意旨參照）。經查，被告辯稱原告未提供合於使用目的之租賃物予被告使用，並以此為由寄發存證信函通知原告終止系爭租約等語，固據其提出斗六西平路郵局存證號碼000814號存證信函暨回執為證（見本院卷第175 頁至第176 頁），然而，被告前以上述原因事實向本院起訴請求原告應負債務不履行之損害賠償責任，業經本院以110 年度重訴字第36號判決敗訴，其判決理由略以：「㈤原告主張被告張謹並未依系爭租約提供合於系爭租約第6
條之租賃物給原告，所交付之系爭租賃標的物不符債之本
旨，屬不完全給付等語：系爭租約第6 條約定，依契約文義解釋，該約定在限制原告使用系爭租賃標的物之用途，並非在約定被告張謹應提供足以供原告使用目的之租賃物。……由
此可知，兩造並無約定被告張謹必須交付『足以供公眾使用之租賃物』，有關於系爭租賃標的物究竟是否可以供公眾使用，於被告張謹交付系爭租賃標的物給原告使用時，此危險就應為原告自行負擔。…再者，系爭建物遭雲林縣政府命停止營業及裁罰，係因未辦理公共安全檢查簽證及申報，已如前述，而未能補辦公共安全檢查簽證，乃因系爭建物為未辦保存登記建物，沒有辦理使用執照，就沒有辦法辦理安全檢查簽證及申報，此節既為原告所明知，並自承在卷，而系爭租約已經明確載明系爭建物為未辦保存登記建物，原告自不得諉為不知，已如前述，以原告身為『臺灣雲林地產股份有限公司』之法定代理人之智識程度而言，該公司所營事業包含不動產買賣、租賃、仲介、代銷、開發租售等，有公司基本資料查詢表在卷可憑，顯然原告係對於不動產及其相關規定有相當專業之知識，原告既然知道自己承租的是未辦保存登記建物，仍願意簽約承租，顯然就本件未辦保存登記建物是不是有使用執照，能不能供公眾使用之風險已表示願意承受，故其於本院主張被告張謹應因此負債務不履行之損害賠償責任等語，即不可採…。」從上述判決理由可知，本件被告主張原告未提供合於系爭租約第6 條約定之租賃物予被告，並未構成不完全給付而毋庸負債務不履行之損害賠償責任乙情，業經本院民事庭審酌當事人辯論之結果已為判斷，而本件被告就同前爭點復為與前述確定判決理由相反之主張，惟未提出新訴訟資料舉證證明，亦未說明有何足以推翻原判斷之情形，依前述說明，此部分應有爭點效之適用，被告自不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷。因此，被告辯稱原告違反系爭租約第6 條約定，難認有據；其以存證信函向原告為終止系爭租約之意思表示，亦非適法。又，被告一再陳稱因本院家事庭109 年度家繼訴字第12號判決認定唯一繼承人為謝欣憲，原告於系爭租約簽訂當時，無出租之權利而與被告締結系爭租約，亦屬違約而應負損害賠償責任等語，惟按出租之使用收益行為係負擔行為，並不以有處分權為必要，是出租人非必為所有權人或事實上處分權人。是依上開說明，本件原告縱非系爭建物之真正所有權人，並不影響系爭租約之成立，亦不構成違約事由，故被告上開所辯，自難憑採。
２、系爭租約應於109 年12月31日發生合意終止之效力：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院110 年度台上字第395 號裁判意旨參照）。經查，兩造互為終止系爭租約之意思表示，均非適法，業已認定如前述。本件被告主張其於寄發存證信函予原告後，已搬離系爭建物，惟為原告所否認，是依上述規定，自應由被告就已自系爭建物遷讓之事實，負舉證責任。惟查，被告就上述待證事實，提出系爭建物門鎖、外懸掛招租布條照片及系爭建物現況照片各1 紙為證（見本院卷第116頁、第117 頁、第173頁），並辯稱該布條上之行動電話號碼[phone]號為原
告之子即訴外人謝欣憲所有，且系爭建物現已出租由他人使用等語，復經本院調閱該行動電話號碼之申登資料，可知上述行動電話號碼確屬訴外人謝欣憲所有（見限閱卷第4 頁至第8 頁），堪認被告上開所辯，並非無據。又，被告復就上開待證事實，聲請傳喚其配偶林椅丞到庭作證，證人林椅丞於111 年3 月21日到庭具結證稱：「（你是否知道本件系爭房屋租賃契約書之事實？【提示本院卷第7 頁至第9 頁】）知道。」、「（被告是否有通知原告搬遷之事？）他都跟我先生聯絡，我知道後面我們一起去搬東西，因為原告不租給我們，我們把裡面的東西搬走。」、「（你有無直接跟原告接觸過？）沒有。」、「（搬遷的原因為何？何時搬遷的時間？）什麼時候搬遷的大概是在12月左右，不是去年，忘記了，我只知道大概是12月。搬遷的原因是屋主不讓我們承租。」、「（所以被告就跟你去承租的地點把裡面的東西搬出來？）對。」、「（你有無至現場幫忙搬物品？）有。」、「（整個清空嗎？）對。清空。」、「（被告有無交付系爭建物之鑰匙於原告住處之信箱中？）有，我們一起去的。」、「（何時去的？）12月底，確定時間忘記了。」、「○○○○
○○○○○○○○○○○○○○○？）對。」、「○○○○○○○○○○○○○○○○○嗎？）
我不知道，我只知道當天我們搬完把鑰匙放信箱。」、「（承租房子的門把是什麼顏色？）金色。」、「（金色手把上面有一個鎖？）沒有。」、「（那如何鎖？）用遙控器去開關。」、「（裡面有電動鎖？）對。」、「（除此之外，有無其他鎖？）沒有。」等語（見本院卷第100 頁反面至第101 頁），本院爰審酌證人林椅丞與被告有親屬關係，然證人之信憑性如何，應由法院本於經驗及論理法則，就證言之內容與卷內事證綜合觀察，以判斷該證言客觀上是否有與卷內既存事證或社會通常事理相互矛盾之情事，尚不得僅以證人與當事人間具有一定之親屬或交友關係，即遽認其證詞不得採信。而就上情以觀，證人林椅丞所證述之情節核與被告所提系爭建物門鎖、懸掛招租布條及嗣後出租現由他人使用之現況照片及本院調閱之行動電話申登資料等證據資料大致相符，是證人林椅丞上述證詞，應屬信實可採。況且，依系爭租約第11條前段約定：「乙方於租賃期間屆滿或租約終止時，應即將房屋遷讓交還甲方，不得向甲方請求遷移或其他任何費用，如乙方遺留傢具雜物未搬離者，視為放棄，任由甲方處理，乙方不得異議。」可知被告縱有留置物品於系爭建物內，亦因兩造上述約定而視為被告拋棄留置物品之所有權，自不得據此認定被告仍占用系爭建物。準此，本院綜合上開證據資料，應可認定本件被告於109 年12月31日將系爭建物之鑰匙放置於信箱內，並於同日遷讓系爭建物，而使系爭建物為原告可得占有、使用、收益之狀態，否則系爭建物何以嗣後出租予他人使用。從而，原告終止系爭租約雖未合法，但從上情堪認系爭租約於109 年12月31日經兩造合意而終止。
㈣、關於原告主張沒收押租金，復請求被告應遷讓系爭建物，並給付未到期租金及違約金予原告，有無理由？
原告固主張依系爭租約沒收押租金14萬4,000 元，並聲明請求被告應遷讓系爭建物，並給付未到期租金73萬6,000 元、違約金18萬3,333 元及自109 年12月26日起至騰空遷讓系爭建物之日止，按月給付5 萬3,000 元予原告等語。惟查：
⒈、系爭建物業於109 年12月31日經被告遷讓，業經本院認定如前，是原告自不得依民法第455 條請求被告騰空遷讓系爭建物。
⒉、本件被告並未違反系爭租約第6 條約定，原告以其違約而片面終止系爭租約並非適法，亦如前述，是原告亦不得依系爭租約第6 條約定，請求被告給付未到期租金73萬6,000 元。⒊、按系爭租約第18條第1 項約定：「違約處理及逕受強制執行之約定：⑴乙方於終止租約或租賃期限屆滿不交還租賃物時，自終止租約或租賃屆滿之日起，甲方得沒收押租金，乙方並應支付相當於原租金一倍之違約金。」本件被告於兩造合意終止系爭租約當日即109 年12月31日同時遷讓系爭建物，業如前述，是被告並無終止租約後不交還租賃物之情事，自未構成上述系爭租約第18條第1 項之違約情形，故原告主張沒收押租金14萬4,000 元乙節，於法無據。且原告亦不得依上述約定主張被告應給付相當於原租金1 倍之違約金，是其請求被告應給付違約金18萬3,333 元，及自109 年12月26日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告違約金5萬3,000 元，亦屬無據。
⒋、查依兩造系爭租約第2、3、4條約定：「租賃期間：自民國10
8年10月1日起至民國110年12月5日止。」、「租金：每月租金為新台幣伍萬元整，每月5日預納壹次。」、「民國109年12月26日起租金調整為每月新台幣伍萬參仟元整。」。而本件被告於承租系爭建物期間最後一次繳納租金日為109 年10月5 日，已付清10月份租金乙情，為兩造不爭執之事實（見本院卷第152 頁反面），則被告於109 年11月1 日起至同年12月31日遷讓系爭建物日止均未給付租金，應可認定。因此，被告應給付原告租金核計為110,600元【計算式：109 年11月1 日至同年12月25 日2個月租金共10 萬元；同年12月26日至12月31日租金：53,000÷30×6＝10,600元，元以下均四捨
五入；100,000＋10,600＝110,600元】。然按系爭租約第5 條
約定：「押租金：新台幣壹拾肆萬肆仟元整，於本契約簽訂同時付清，俟租賃關係消滅，乙方無違約事項並返還租賃物時，由甲方無息退還乙方，但承租人如有積欠水電費、租金等費用時，出租人得於扣減後，將餘額返還之。」本件被告雖尚有租金110,600元未償，業如前述，但依上述約定，被
告尚未清償之租金自得於押租金中扣減，而押租金144,000元經扣減上述未償之租金110,600元後仍有餘額，故原告自
不得再對被告請求給付租金，附此敘明。
五、綜上所述，原告依系爭租約及民法第455 條租賃法律關係，聲明請求：㈠被告應將系爭建物全部騰空遷讓返還予原告。㈡
被告應給付原告73萬6,000 元。㈢被告應給付原告18萬3,333
元，及自109 年12月26日起至騰空遷讓返還系爭建物之日
止，按月給付原告5 萬3,000 元，均無理由，應予駁回。又其聲明願供擔保請求准予宣告假執行等語，已失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 6 月 27 日斗六簡易庭 法 官 温文昌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　28　　日書記官 林雅菁