斗六簡易庭99年度六簡字第220號

• 裁判案由: 排除侵害
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 斗六簡易庭
• 裁判日期: 100 年 03 月 08 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 99年度六簡字第220號原　　　告　華泰綜合大樓管理委員會
法定代理人　蔡宏文
訴訟代理人　林重仁律師
被　　　告　李瑞寶
上列當事人間請求排除侵害事件，於中華民國100 年2 月22日言詞辯論終結，本院判決如下
主 文
被告應將坐落雲林縣斗六市○○路一百五十六號華泰綜合大樓地下一樓如附圖所示Ａ部分面積六平方公尺之木板隔間房屋及Ｂ部分面積十三點七二平方公尺之活動式車棚除去。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款、第436 第2 項分別定有明文。本件原告起訴原聲明請求：被告應將坐落雲林縣斗六市○○路156 號華泰綜合大樓（下稱系爭大樓）地下1 樓之建物除去，嗣經雲林縣斗六地政事務所實際測量系爭建物占用部分之面積後，基於原聲明請求之同一基礎事實而變更聲明為：被告應將系爭大樓地下1 樓如雲林縣斗六地政事務所民國99年10月11日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A 部分面積6 平方公尺之木板隔間房屋及B 部分面積13.72 平方公尺之活動式車棚除去；又原告起訴時原依公寓大廈管理條例之規定為請求權依據，嗣後原告本於同一原因事實而追加依租賃契約之法律關係為請求權基礎，並請求本院擇一為原告勝訴判決，經核原告上開訴之變更與追加與前揭規定相符，自應予准許。
㈡按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1
項定有明文。又上開條文所指之管理委員會，係指依公寓大廈管理條例所合法成立之管理委員會而言，苟管理委員會並非依公寓大廈管理條例之規定所合法成立，自無以管理委員會之名義，依上開條文規定擔任原告之餘地。次按公寓大廈管理條例第28條第1 項規定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」同條例第29條第2 項則規定：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推1 人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」查本件被告抗辯原告自86年以來未依法開會改選委員及向主管機關即縣政府報備，其組織及法定代理人並不合法乙節，惟查，系爭大樓係於85年12月21日召開區分所有權人第1 次會議，決議成立原告管理委員會，且通過原告組織章程、系爭大樓管理規則，並依組織章程第4
、5 條規定選出15名管理委員，再由原告於同日召開管理委員會第1 次會議選出主任委員即訴外人廖惠瑛，並由其於86年2 月22日向主管機關雲林縣政府申請報備原告之管理組織及訂定規約等資料，經雲林縣政府於同年3 月4 日以八六府建管字第023526函同意備查等情，此有原告提出之上開函文及雲林縣政府100 年1 月11日府建用字第1000006605號函所檢送之申請報備書、使用執照、起造人名冊、區分所有權人名冊、區分所有權人第1 次會議紀錄、原告第1 次會議紀錄、區分所有權會議出席人員名冊、原告組織章程、系爭大樓管理規則等件附卷可稽，是原告於86年間業已合法成立，應可認定。且原告組織章程第4 、5 、6 條所規定：「管委會之成立與委員之產生，由本大樓之業主（所有權人或用人）1 樓派出2 人，其餘每層樓派出1 人為委員，代表該樓之業主執行管委會之各項任務，任何其它對委員會委員之業主對管委會所決議之事項不得有任何異議。」「管委會設委員15名，任期為1 年，連選得連任。」「管委會設主任委員1 名……由管委會3 分之2 以上委員出席，出席委員過半數之同意相互推選，其任期1 年，連選得連任。」即屬公寓大廈管理條例第29條第2 項但書所稱「規約另有約定」，自應從其約定。而原告主張其成立後均依上開組織章程所定方式每年選任委員，並推選主任委員，最近1 次係於99年1 月15日之管理委員會議中由出席委員全數推選蔡宏文為主任委員乙情，有原告所提出之99年1 月15日會議紀錄在卷可憑，被告復未能舉證證明原告歷次推選主任委員之決議有違反規約之情事，堪認原告之組織及法定代理人均屬合法，並有本件訴訟之當事人能力。至於報備乃供主管機關備查性質，非管理委員會改選主任委員決議之生效要件，是原告縱未向主管機關報備歷次主任委員變更之事，尚無礙其主任委員已為變更之事實，附此敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣系爭大樓為地上14層、地下2 層之大樓，其中地下1 、2
層主要用途為共同部分，系爭大樓之區分所有權人依應有部分比例保持共有。詎被告無合法權源，竟於系爭大樓地下1
樓設置如附圖所示A 部分木板隔間房屋及B 部分活動式車棚，經原告於99年6 月25日決議以存證信函通知被告限其於10日內拆除，並於同年7 月2 日以存證信函通知被告自動拆除，惟被告至今仍未拆除。依公寓大廈管理條例第9 條規定：「各區分所有權人按其各共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者，從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前2 項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」第10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」第36條規定「管理委員會之職務如下：…共有及共同部分之清潔、維護、修繕及一般改良。…、共同部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。」又兩造前曾雖訂立租賃契約，租期自86年9 月1
日起至98年8 月31日止，惟該契約現已屆期失效，被告自不得再持該契約而主張係有權占用，並應依約定返還租賃物。爰依公寓大廈管理條例之規定及租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴判決，並聲明如主文第1 項所示。
㈡對被告抗辯之陳述：系爭大樓聲請建造執照時並無共有約定專用之情形，亦未經區分所有權人會議決議共有約定專用之情形，且鈞院民事執行處97年度執字第3548號執行程序之特別變賣公告中，有關4556建號（即系爭大樓）亦僅註明屬區分所有建物之共同使用部分，並無約定專用或出租之記載，是被告抗辯其占用之停車位為約定專用部分，並無依據，至被告所提出原告98年12月15日會議記錄討論事項㈡，係應訴外人台西汽車客運股份有限公司（下稱台西客運）來函要求大樓地下停車場租金10000 分之528 應歸屬該公司所有而來，會議中訴外人富甲天下企業有限公司（下稱富甲天下公司）提出說明，原告乃決議按富甲天下公司之說明函覆台西客運，該決議尚不得作為共有專用之依據，故系爭停車位確為共有，且並無約定專有或專用情形，理應由管委會統一管理並劃分停車位予住戶無誤。再者，依公寓大廈管理條例第9
條規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，收益結果可以分配收益，但不代表區分所有權人可將共用部分出租給其他人。且公寓大廈共用部分之管理屬於管委會之權責，區分所有權人無權就特定部分出租予第三人使用，因此被告與區分所有權人訂立之租賃契約應為無效。就原告而言，被告既非承租人，即無權利使用系爭地下1 、2 樓之停車位，況被告使用停車位之方式亦違反正常使用方式，故原告自得訴請被告拆除上開建物，至於系爭大樓地下1 樓設置原告辦公室及保全室係經原告同意，如被告係經原告同意而承租系爭停車場，原告可在必要範圍內同意被告設置必要之地上物以便管理。二、被告則以：系爭大樓之停車位自86年分配使用之今，訴外人華安大飯店、台西客運、兆豐證券等區分所有權人均係經區分所有權人會議開會後決定為各車位所有人，而各車位所有人為統一方便使用管理，均依照被告所提出之圖示及照片使用車位，即2 樓汽車位2 位、3 樓3 位、華安大飯店12位，其餘空間均由台西客運使用。而被告當初係向台西客運承租停車位，並自86年起即在系爭大樓地下1 樓經營停車場，且依台西客運之要求與原告簽訂租賃契約，租賃標的之產權係台西客運所有，契約之見證人為台西客運之董事長，並約定系爭大樓地下1 、2 樓除保留給住戶之停車位外，其餘空間可由被告自行設施、使用，被告乃於該處設置活動車庫並自行用板子搭蓋茶水間，故被告雖將租金交付原告，但原告僅為代收，扣除台西客運應繳之管理費後，剩餘部分原告仍應繳回台西客運，92年間原告未繳回台西客運部分，經台西客運發函原告後，原告亦已開會決議繳回台西客運。嗣因台西客運將其於系爭大樓之產權移轉予富甲天下公司，且因各區分所有權人對系爭停車位有約定專有所有權人可各自使用，被告遂直接與富甲天下公司簽訂系爭大樓停車場租賃契約，承租系爭大樓1 、4 、5 、6 、7 樓及地下1 、2 樓之停車位，租期自98年10月7 日至101 年10月6 日止，此有經公證之租賃契約書可稽，故被告依約即有合法使用系爭停車位之權源，原告不得擅自干涉，甚至妨害被告行使權利。再者，被告承租經營之停車場係24小時營業，為管理停車場之必要，於不妨害安全與衛生之情形下，在承租之範圍即停車場之一隅設立簡易休息室，俾便管理車輛進出，應符合公寓大廈管理條例第9 條第2 項「住戶對共用部分之使用應依其設置目的即通常使用方法為之」之規定，亦即被告使用之位置本來即設計為停車空間，而被告基於停車空間管理上之必要，設置簡易休息室，尚不構成侵害系爭大樓其他區分所有權人之權益，何況原告亦在系爭停車場內設立保全室及辦公室，若原告認被告不可於系爭地下室設置休息室，則原告焉可設置未經合法取得建築執造之保全室及辦公室，是原告以會議之決議方法要求被告拆除，該決議已侵害被告之租用權益等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於系爭大樓地下1 樓設置如附圖所示A 部分面積6 平方公尺之木板隔間房屋及B 部分面積13.72 平方公尺之活動式車棚。
㈡原告於99年6 月25日決議以存證信函通知被告於10日內拆除上開房屋，並於99年7 月2 日寄發存證信函通知被告於文到10日內拆除，經被告於99年7 月5 日收受，惟被告至今仍未拆除上開A 、B 部分地上物。
㈢兩造前於86年8 月間簽訂汽機車停車場租賃契約書，租賃標的物為系爭大樓地下1 、2 樓汽機車停車場（面積及範圍如契約書之附件平面圖），租賃期限自86年9 月1 日起至98年8 月31日止，租賃期間租金均由被告交予原告用以抵付台西客運之管理費，餘額再由原告交付台西客運，此租約所出租之停車位為當時原告同意台西客運使用之停車位。
㈣被告於98年12月16日與富甲天下公司簽訂停車場租賃契約，租賃標的物為系爭大樓1 、4 、5 、6 樓之地下1 、2 樓停車位，租賃期限自98年10月7 日起至101 年10月6 日止，並經本院所屬民間公證人公證。
㈤偉倫開發有限公司（下稱偉倫公司）、富甲天下公司、黃正賢及被告於99年1 月18日簽訂協議書，約定由偉倫公司繼受黃正賢就上開㈣所載租約之權利與義務，且與富甲天下公司共同將租賃標的物出租予被告，並變更租賃標的物為系爭大樓1 、4 、5 、6 樓、7 樓之1 、7 樓之4 、7 樓之5 之地下1 、2 樓停車位。
㈥台西客運就系爭大樓土地應有部分萬分之4402及區分所有權建物全部暨共有部分，經本院民事執行處97年度執字第3548號案件執行拍賣後，於98年9 月22日由富甲天下公司及黃正賢拍定取得，持分各2 分之1 ，其後黃正賢再將所買受之2
分之1 持分出售予偉倫公司。
四、本院就兩造爭執事項所為之判斷如下：
㈠被告所占用之系爭停車位屬系爭大樓之共用部分或約定專用部分？
⒈按公寓大廈管理條例所定義之「共用部分」：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；「約定專用部分」：指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；「住戶」：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，該條例第3 條第4 、5 、8 款分別定有明文。
⒉原告主張被告所占用之系爭停車位屬系爭大樓之共用部分，應由原告統一管理，區分所有權人無權就特定部分出租予第三人使用乙節，被告則抗辯系爭停車位屬約定專用部分，前為台西客運產權，並出租予被告，嗣台西客運將產權移轉予富甲天下公司後，被告再與富甲天下公司訂立租賃契約，被告自屬有權占有等情。經查：
⑴系爭大樓之地下1 、2 樓係經登記為系爭大樓之共用部分，此有原告提出之雲林縣斗六市○○段4556建號建物登記謄本附卷可佐。又觀諸前揭於85年12月間經系爭大樓區分所有權人第1 次會議決議通過之系爭大樓管理規則第6 條記載：「本大樓地下停車場管理：……⑵凡領有停車證之車輛，應依車位編號位置停放，不得越位跨線，更不得擅佔他人車位。⑶每一車位所有人，應由管理處發給停車證1 張，以資識別。⑷車位所有人，如將其車位出租他人時，原領停車證應即繳回，並由管理處另發新停車證。⑸凡領有停車證之車輛應按月繳交管理費新台幣伍佰元……。⑻回租於管理處，如停車位所有人同意將其車位回租於管理處用於收費停車場，停車位所有人則不需繳交月管理費新台幣伍佰元。」足認系爭大樓地下1 、2 樓之停車場自85年12月間起即有劃分各個停車位及編號，並分配給各個區分所有權人專有使用，受分配車位之區分所有權人並得出租予第三人使用，並非如原告所稱區分所有權人無權就特定部分出租予第三人使用云云。參以卷附兩造於86年8 月間所簽訂之汽機車停車場租賃契約書，其租賃標的物之面積及範圍詳如該契約書附件之系爭大樓地下1 、2 樓汽機車停車場平面圖，圖上已將各個車位劃出及編號，且原告並自承該租約所出租之停車位為當時原告同意台西客運使用之停車位乙情，即可證明上開平面圖所劃分之車位，即系爭大樓區分所有權人會議決議分配予各個區分所有權人專有使用之車位。
⑵再佐以卷附原告98年12月15日會議記錄討論事項㈡記載：「台西汽車客運股份有限公司98年11月26日來函要求大樓地下停車場租金528/10000 應歸屬該公司，應如何處理？……富甲天下企業有限公司說明：1.有關台西客運公司斗六市○○段161-8 地號土地殘餘持分10000 分之528 土地持分，並非有建物，B1、B2是屬地上建物之公共使用部分，非土地。2.買受人富甲天下企業有限公司等2 人取得主建物及其共同使用部分，含大公共者為共有專用之性質，B1、B2之停車位。⒊共同使用部分為主權利之從權利，產權不可分離，權利隨同移轉登記完成。4.故買受人有權利收取停車場全部租金。決議：按富甲天下企業有限公司說明函復台西汽車客運股份有限公司。」原告並於98年12月21日以華泰總字第45號函將富甲天下公司於上開會議中所提出之4 點說明通知台西客運，有前開函文存卷可憑，益徵原告於98年12月15日所召開之會議中作成之決議亦認可系爭大樓地下1 、2
樓停車場為共有約定專用之性質。至於原告於86年8 月間與被告簽訂汽機車停車場租賃契約書，顯係受該約定專用部分之區分所有權人台西客運之授權而為，契約之效力仍應歸屬於台西客運本身，此由兩造均不爭執該契約之租金係由被告交予原告用以抵付台西客運之管理費，餘額再由原告交付台西客運乙情，即足以佐證。
⑶綜上所述，被告辯稱其所占用之系爭停車位屬系爭大樓之共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分，應堪採信。則被告於台西客運就系爭大樓之區分所有建物先後移轉予富甲天下公司、黃正賢、偉倫公司等人後，自得與新所有權人另訂系爭停車場之租賃契約，惟所訂立之租約內容及就系爭停車場之使用方式仍不得違反公寓大廈管理條例之相關規定，及系爭大樓之規約暨區分所有權人之決議。且被告與富甲天下公司、黃正賢、偉倫公司等區分所有權人訂立租賃契約後，基於承租人之身分，亦屬公寓大廈管理條例所稱「住戶」，而應遵守該條例中關於「住戶」之相關規範。
㈡原告依公寓大廈管理條例之規定，請求被告除去系爭大樓地下1 樓如附圖所示A 部分木板隔間房屋及B 部分活動式車棚，有無理由？
⒈按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，公寓大廈管理條例第15條定有明文。
⒉查被告因於系爭大樓地下1 樓經營停車場，遂於該停車場內設置如附圖所示A 部分面積6 平方公尺之木板隔間房屋，作為茶水間使用，另設置如附圖所示B 部分面積13.72
平方公尺之活動式車棚，作為夜間休息寢室使用等情，業經本院於99年9 月24日會同兩造及雲林縣斗六地政事務所至現場勘驗無訛，並製有勘驗筆錄、照片，及斗六地政事務所所檢送如附圖所示土地複丈成果圖等件在卷可考，且為兩造所不爭執，自堪以認定。
⒊原告主張被告所設置上開房屋及車棚已違反停車位之正常使用方式，原告自得訴請被告拆除上開房屋及車棚乙情，被告則抗辯上開房屋及車棚係自86年間起依兩造所簽訂汽機車停車場租賃契約書設置至今，現依被告於98年12月16日與富甲天下公司所簽訂之停車場租賃契約，被告仍有合法使用系爭停車位，並基於管理停車場之必要，設置簡易休息室之權利等語。惟查，系爭大樓地下室停車位，衡情於使用執照上所載用途，自應作為停車使用；再觀諸前揭系爭大樓管理規則所規範地下停車場之管理內容，該共用部分經約定專用之停車位，其用途顯然亦限於停車使用，且未約定區分所有權人或其承租人得於停車位之空間另行設置其他地上物，蓋各受分配車位之區分所有權人如均得基於自身利益在停車位空間內任意設置地上物（如寢室、茶水間、倉庫等），將造成系爭大樓停車位管理、使用上之困難，且侵害全體區分所有權人之利益，自不待言。
⒋且原告就系爭大樓之共有約定專用部分，依公寓大廈管理條例第15條規定，仍有管理之權責，而原告於兩造所簽訂租約之租賃期間內，縱使未反對被告基於經營停車場之必要而於停車位空間內設置上開房屋及車棚，嗣該租約之租期於98年8 月31日屆滿後，原告既已於99年1 月15日原告會議中就系爭大樓地下1 、2 樓停車位遭占用作為寢室乙事，作出決議：違章問題，所有權人要負責排除，限1 個月內辦理；另於99年6 月25日原告會議中就向富甲天下公司承租停車位營業之被告在地下1 樓東南角設置寢室，及被告要求重新設施1 間1.5 坪房屋，以利管理乙事，作出決議：依法不符，不同意重新設置，前設置部分，限10天內拆除，以存證信函通知，再不拆除即依法辦理，並經原告於99年7 月2 日寄發存證信函通知被告於文到10日內拆除，經被告於99年7 月5 日收受，此有上開會議紀錄及存證信函、回執等件在卷可查，足認原告目前基於系爭大樓之管理權責及全體區分所有權人之利益考量，已不同意被告於系爭大樓地下1 樓之停車場繼續設置上開房屋及車棚，並已制止被告，而要求其回復原狀。則被告基於承租人之身分，未依使用執照所載用途及規約使用約定專用之系爭停車位，業經原告制止而不遵從，原告依法自得訴請法院命被告回復原狀，從而，原告依公寓大廈管理條例第15條第2 項之規定，請求被告除去系爭大樓地下1 樓如附圖所示A 部分木板隔間房屋及B 部分活動式車棚，為有理由，應予准許。被告抗辯其基於與富甲天下公司、黃正賢、偉倫公司等區分所有權人所訂立租賃契約，為有權占有云云，不足採信。
㈢本件原告係依公寓大廈管理條例之規定及租賃契約之法律關係，請求本院擇一為原告勝訴判決，因本院已認定原告依公寓大廈管理條例規定之請求為有理由，就其另依租賃契約之法律關係請求部分，即無庸論述，附此敘明。
四、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 3 月 8 日斗六簡易庭 法 官 王雅苑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 3 月 10 日書記官 潘佳欣