110年度聲判字第50號｜刑事：聲請交付審判｜裁判日期：111 年 09 月 07 日

臺灣臺南地方法院刑事裁定 110年度聲判字第50號聲請人黃吳美滿代理人林瑞成律師被告吳明道陳如薰林澤森藍嘉斌上列聲請人因告訴被告偽造文書等案件，不服臺灣高等檢察署臺南檢察分署檢察長110年度上聲議字第1090號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣臺南地方檢察署110年度偵字第9550號），聲請交付審判，本院裁定如下：主文聲請駁回。理由一、告訴意旨略以：被告吳明道係告訴人黃吳美滿之胞弟，渠等2人於民國62年5月7日共同繼承母親遺產即坐落臺南市○○區○○段地號70、71、 73、167、168、169、170號土地，被告吳明道應有部分均為8分之3（下稱系爭土地），告訴人應有部分為8分之5；而被告陳如薰、林澤森均係址設高雄市○○區○○○○00號17樓「上上建築事業有限公司（下稱上上公司）」股東，被告藍嘉斌則係不動產仲介業者。㈠被告吳明道、陳如薰、林澤森、藍嘉斌均明知被告吳明道於108 年7月1日出售系爭土地予被告陳如薰（買方原為被告林澤森，後改為代理人）實際買賣金額僅新臺幣（下同）1159萬9357元（含第一期簽約款426萬元、第二期用印款122萬元及土地增值稅611萬9357元），竟共同意圖為自己不法之所有，基於詐欺之犯意聯絡，由被告吳明道於如附表編號1、4、9所示之日期，寄發如附表編號1、4、9所示之存證信函予告訴人，謊稱系爭土地買賣契約總價4,260萬元（含賣方實收價金、仲介費、土地增值稅、印花規費、代書費及其他相關費用），致使告訴人陷於錯誤，於如附表編號2、7、8、10所示之日期，寄發如附表編號2、7、8、10所示之存證信函給被告吳明道，同意以同一條件即總價4,260萬元優先購買，以此詐術騙取告訴人主張優先購買需承擔之3100萬643元不法利益。因認被告4人共同涉犯刑法第339條第2項詐欺得利罪嫌。㈡被告4人明知告訴人已就系爭土地，同意以同一條件主張優先購買權，竟仍共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，由被告吳明道、陳如薰共同委託被告藍嘉斌，於109年1月20日，前往臺南市○○區○○○00號臺南市永康地政事務所，隱瞞告訴人上開已主張優先購買之事實，使該所承辦公務員在記載「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等文字，於申請辦理所有權移轉登記之土地登記申請書之備註欄內，足以生損害於土地登記資料之正確性及告訴人優先購買之權利，因認被告4人共同涉有刑法第214條使公務員登載不實罪嫌。二、按聲請人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判。法院認為交付審判之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第258條之1、第258條之3第2項前段，分別定有明文。另按刑事訴訟法第258條之1規定聲請人得向法院聲請交付審判，係新增對於「檢察官不起訴或緩起訴裁量權」制衡之一種外部監督機制，法院僅就檢察官所為不起訴或緩起訴之處分是否正確加以審查，以防止檢察機關濫權，依此立法精神，同法第258 條之3第3項規定法院審查聲請交付審判案件時「得為必要之調查」，其調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限；而同法第260條對於不起訴處分已確定或緩起訴處分期滿未經撤銷者得再行起訴之規定，其立法理由說明該條所謂不起訴處分已確定者，包括「聲請法院交付審判復經駁回者」之情形在內，是前述「得為必要之調查」，其調查證據範圍，更應以偵查中曾顯現之證據為限，不得就聲請人新提出之證據再為調查，亦不得蒐集偵查卷以外之證據，否則，將與刑事訴訟法第260 條之再行起訴規定，混淆不清，亦將使法院兼任檢察官而有回復「糾問制度」之虞；且法院裁定交付審判，即如同檢察官提起公訴使案件進入審判程序，是法院裁定交付審判之前提，必須偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，否則，縱或法院對於檢察官所認定之基礎事實有不同判斷，但如該案件仍須另行蒐證偵查始能判斷應否交付審判者，因交付審判審查制度並無如同再議救濟制度得為發回原檢察官續行偵查之設計，法院仍應依同法第258條之3第2項前段規定，以聲請無理由裁定駁回，合先說明。三、聲請人前以上開事由對被告等提出告訴後，經臺灣臺南地方檢察署檢察官以110年度偵字第9550號為不起訴處分後，聲請人不服，聲請再議，復經臺灣高等檢察署臺南分署檢察長認再議為無理由，而於110年6月30日以110年度上聲議字第1090號駁回再議，嗣經聲請人於110年7月2日收受前開再議駁回處分書後，於聲請交付審判之10日不變期間內（始日不算入）之110年7月8日委任代理人具狀向本院聲請交付審判等情，業經本院調閱前開偵查案件卷宗，並確認本院收狀戳章屬實。四、臺灣臺南地方檢察署不起訴處分書及臺灣高等檢察署臺南分署駁回再議處分書認定告訴人所指被告等人涉嫌刑法第339 條第2項、第214條之罪嫌證據不足之理由分述如下：㈠臺灣臺南地方檢察署110年度偵字第9550號不起訴處分理由略以： ⒈詐欺罪部分：告訴代理人於偵訊時指稱：告訴人已經行使優先購買權，當時價金是3530萬，後來被告又把該地以4260萬的價金賣給陳如薰，從他們這一件土地又去設定抵押權，我們認為系爭土地抵押權的設定是不實記載，實際的買賣金額應該是只有1159萬93 57元，我們認為這樣有詐取財產上不法利益云云。惟查，證人即代書楊毅文證稱：在108年7月1日那天我是在場負責簽約，買賣雙方是吳明道和陳如薰，當時簽約的地點是在臺南市合作金庫東臺南分行，我是幫被告吳明道於108年7月4日寄存證信函給告訴人，7月11日告訴人有回寄表示主張優先購買權，7月19日我再寄存證信函給告訴人，說要主張優先購買權，請依照7月1日的契約的金額付款，告訴人有透過被告藍嘉斌表示有意見，但告訴人有意見的內容我不清楚，後來我請他們找郭俊廷律師處理，之後我都沒有再碰這個案子等語；證人郭俊廷則證稱：我有參與本件不動產優先購買權的之協調，我接了案件後有寄存證信函給告訴人，除了寄存證信函外，我還有親自到告訴人住處2、3次，是我出面與告訴人談，告訴人有跟我主張，系爭土地買賣價金要扣除與被告吳明道共有期間，因3 75減租代墊付給承租人的費用、區公所的清潔管理費等費用，金額總共是800多萬元，但是因為告訴人拿不出來上開費用的具體收據，所以被告吳明道沒辦法接受，我幫被告吳明道跟告訴人洽談幾次後，一直沒成功，我心裡其實不想再經手，我希望被告吳明道自己出面跟告訴人談，這件優先購買權的問題卡在告訴人說要主張抵銷的部分並沒有提出任何具體的收據等語，依上足見，告訴人對於被告吳明道所提出同一價格之優先購買權條件是否扣除375減租補償費、土地管理費等項目迭有爭執，經過代書、律師等人多次協調未果，被告等人因而認告訴人不願接受與第三人相同之承買條件，主觀上認告訴人係自行放棄優先承購權，核非全屬無據。又系爭土地交易價格確為4260萬元，該等價格包含被告吳明道實收價金、仲介費、土地增值稅、印花規費、代書費及其他相關費用，又該等仲介費、土地增值稅、印花規費、代書費及其他相關費用，雙方約定則由買方即被告陳如薰負擔，後被告陳如薰因尾款未繳納而另就系爭土地設定2980萬元抵押權予被告吳明道等情無誤，除業據被告陳如薰、藍嘉斌供承在卷，並有系爭土地買賣契約乙份在卷可稽，復觀諸系爭土地謄本在土地他項權利部更記載「擔保債權總金額：29,820,000元整；擔保債權種類及範圍：為擔保債務人項抵押權人購買臺南市永康區四維段167、168、169、70、71、73、172地號土地尚未給付之價金」，此有系爭土地謄本在卷可查，是此部分事實足堪認定，則告訴意旨主張系爭土地實際交易價格僅1159萬935 7元金額(被告陳如薰實際支付之第一期簽約款426萬元、第二期用印款122萬元及土地增值稅611萬9357元等3筆費用加總計算所得數額)應有誤會，至告訴意旨指稱系爭土地抵押權設定係虛偽不實云云，惟告訴人並未提供任何事證為憑，空言指訴，要難採憑。綜合上情所述，被告吳明道以如附表編號1、4、9所示之存證信函，請求告訴人應以同一條件優先承買，客觀上自無任何施用詐術之犯行，且主觀上亦無任何不法所有之犯意，核與刑法詐欺罪之構成要件不合，尚難僅憑告訴人之指訴，遽對被告為不利之認定。 ⒉使公務員登載不實罪部分：按地政機關受理土地移轉登記案件之處理流程為收費、計費、收件、審查，審查分初審與複審，複審無誤送登記，登記完畢發所有權狀；若當事人未依前揭規定切結優先承買，會通知於15日內補正，若未予補正，則逕予駁回；可認當事人所載之前開字樣僅為註記，並無登記在土地登記簿或其他相關文書，故申請人或其代理人製作之土地登記申請書上，縱令載有前開切結字樣，惟此部分應屬申請人或代理人製作之私文書，尚不具有公文書之性質，依此已難認被告等人有何使公務員登載不實事項於公文書之犯行。是告訴意旨認臺南市東南地政事務所公務員依據該不實切結簽註事項誤認有優先購買權之告訴人已放棄優先承買權，將其核定准予移轉登記，足以生損害於臺南市東南地政事務所對於系爭土地所有權移轉登記管理之正確性及足生損害告訴人之權益。惟土地法第34條之1第4 項優先承買權之規定係為土地利用上之經濟所設，屬債權性質，如出賣人違反此項義務，將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償，土地法第34條之1 執行要點第11(5)定有明文。又他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，倘共有人違反法律規定將應有部分賣予他人，由他人依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，最高法院65年度臺上字第853號判例可資參照。據上規定及判例意旨，是共有人違反前揭規定所為之土地應有部分買賣，其契約仍然有效。從而被告之應有部分移轉契約既有效存在，則管轄之地政事務所據以辦理登記，縱僅形式審查即予完成土地所有權人變更之異動，亦難謂所為之所有權移轉登記有何不實之處。綜上所述，本件於土地登記申請書上所載前開切結字樣僅為土地申請登記時必備之程序上審核要件，並非登記機關所掌管土地登記簿應登載之事項；且被告等人亦未使該管公務員將此不實事項登載於任何公文書上，已如前述，亦即公務員並未因編列而使此不實事項成為公文書之一部或造成權利變動之不實結果，故尚難以使公務員登載不實之罪責相繩。 ⒊此外，本件復查無其他積極證據，足認被告等人涉有何犯行，揆諸首揭法條規定及判例意旨，自應認被告等人犯罪嫌疑不足。㈡臺灣高等檢察署臺南分署110年度上聲議字第1090號駁回再議處分之理由如下： ⒈本件被告吳明道、陳如薰2人間之買賣契約合法有效，且優先購買權僅屬債權性質，縱有違背，亦僅屬民事債務不履行之問題，與刑法無涉，已如上述。況抵押權之設定僅為土地價金尾款之擔保問題，屬於履約之細節，並非總價之降低，再議意旨㈠、㈡顯無理由。 ⒉再議意旨㈢、㈣部分：再議意旨所稱：經審查後准予登記之申請書，應作為地政機關審准予物權變動文件之一部分，應屬公文書之一部分等語，固屬無訛。惟本件申請文件上之切結內容並無不實之處，且本件被告吳明道、陳如薰間之買賣契約合法有效，移轉權利之結果亦與事實相符，自無登載不實之問題，此部分之再議意旨，核屬無據。 ⒊再議意旨㈤雖表示：聲請人願以約定之買賣價金總價3,530萬元之同一條件優先購買等語，惟聲請人自接獲得行使優先購買權之通知後，拖延數月仍一再主張扣除其他費用，無法符合被告吳明道與被告陳如薰交易之相同價金之事實，業據證人郭俊廷律師於偵訊中證述屬實，再議意旨㈤再執陳詞指摘，核無可採。 ⒋本件土地為被告吳明道之土地，被告吳明道自會賺取最大之利潤，被告吳明道要求實拿3,530萬元之事實，已如上述，再議意旨認被告陳如薰僅需以1,159萬9,357元即能購得本件土地，有違常情。且依前所述，縱被告吳明道違反優先購買權之規定，亦屬民事債務不履行之問題，與刑法之詐欺無涉，再議意旨㈥要求調查資金之流向，顯無必要。綜上所述，原檢察官為不起訴處分，核無違誤。本件應認再議之聲請為無理由，爰依刑事訴訟法第258條前段為駁回之處分。五、聲請人以如下理由認前開處分有所不當，認為本件應交付審判：㈠被告林澤森辯稱：我見過吳明道2次，第1次我是買方，第2次我請陳如薰、藍嘉斌幫我處理細節，買方換成陳如薰，我已經不是買方了，後面的事情我就不清楚了等語，為檢察官不起訴處分引用之證據（請見110年度上聲議字第1090號處分書第3頁），據此可證林澤森原為買方，陳如薰、藍嘉斌擅自將買方由林澤森換為陳如薰，係未經林澤森之同意，況且吳明道並未將買方由林澤森換為陳如薰再次通知共有人即聲請人，故吳明道並未將出售對象為陳如薰通知聲請人，自屬於未依土地法第34條之1規定為合法通知，即不生通知共有人之效力，然吳明道與陳如薰卻於土地登記申請書記載：「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」，並由藍嘉斌檐任土地登記申請之代理人，其等顯共同以明知為不實之事項，使不查之地政機關公務員登載於職務上所掌之公文書，足生損害於地政機關管理土地登記之正確性及聲請人依土地法第34條之1規定優先購買權及依雙方已成立之土地買賣契約購買土地之權利，被告等人所為觸犯刑法第214條之偽造文書罪、第339條第2項之詐欺罪，被告間有犯意聯絡及行為分擔，為共同正犯，本案偵查結果符合檢察官應予提起公訴之規定，惟竟未予提起公訴，爰聲請准許交付審判。㈡被告藍嘉斌辯稱：108年11月11日到合作金庫要去辦買賣契約，結果一到場，聲請人及他兒子還有一位代書到場，說要辦過戶，但價格卻不是吳明道跟第三人談好的4,260萬元，聲請人希望價格降低，但是吳明道授權給我就是這個價位，其他價格我也沒辧法答應，所以談判破裂等語：惟查，聲請人已依照吳明道通知之出售價格即總價4,260萬元之第1期款426萬元，備妥台新國際商業銀行永福分行簽發付款面額426萬元之即期支票（等同現金之支票）欲交付吳明道，竟遭吳明道之代理人藍嘉斌拒絕簽訂買賣契約之書面（請見告訴狀告證9)，聲請人並無希望價格降低之情事，亦即聲請人係依吳明道通知之總價4,260萬元購買，藍嘉斌之供述顯與事實不符，檢察官未予詳細勾稽，自有可議，本案偵查結果已達起訴之門檻，爰聲請准許交付審判。㈢被告吳明道以108年7月4日仁德後壁厝郵局第55號存證信函通知原告以總價3,530萬元出售他人，有吳明道所寄第55號存證信函（告證1)可憑，聲請人立即以108年7月11日臺南市○○ 路○○○0000號存證信函回覆被告吳明道及其代理人楊毅文：「…本人於來函到15日內願以原契約相同(同一）條件優先承買，請寄件人等依來函所示辧理後續事宜」，有原告所寄第1478號存證信函（告證2)可憑。按被告吳明道於108年7月12日收到聲請人所寄第1478號存證信函時，即與聲請人就上述土地成立買賣契約，被告吳明道與陳如薰間就上述土地原成立之買賣契約即已消滅，而雙方並無買賣契約關係，此為被告吳明道、陳如薰、藍嘉斌所明知，惟被告等人竟仍將本案土地所有權移轉登記予陳如薰，並於土地登記申請書上為如上述之不實記載，被告等人所為觸犯刑法第214條之偽造文書罪，本案偵查結果已達起訴之門檻，爰聲請准許交付審判。㈣檢察官不起訴以吳明道、陳如薰雙方約定陳如薰未繳納尾款，而另就系爭土地設定2980萬元抵押權予吳明道，除業據被告陳如薰、藍嘉斌供承在卷，並有系爭土地買賣契約乙份在卷可稽等語（請見110年度偵字第9550號不起訴處分書第5頁）。惟查，被告吳明道係經聲請人提出告訴後，於109年12 月18日辧理本件土地上所設定抵押權之拋棄登記，有土地登記謄本及地籍異動索引（告證16)可憑，縱令被告陳如薰有給付尾款（假設語氣），亦係在109年12月18日以後，然按被告吳明道通知聲請人優先購買權時所給之不動產買賣契約書，無論告證6之不動產買賣契約書，或告證11之不動產買賣契約書，均無於本件土地上設定抵押權之約定，亦無吳明道拋棄抵押權之約定，顯然吳明道移轉系爭土地所有權登記之條件，陳如薰得以設定抵押權方式積欠尾款債務，與上述吳明道為優先購買權之通知聲請人之兩份書面買賣契約之付款條件大不相同，即吳明道以給付價金條件較為嚴格之買賣契約通知聲請人，而其真正與陳如薰成交之買賣條件則為可以設定抵押權欠債之較為優惠方式買賣。準此，吳明道係以欺罔手段通知聲請人優先購買，嗣後其與被告陳如薰合意拋棄抵押權登記，其二人自取得財產上之不法利益，均為詐欺取得財產上不法利益之詐欺罪（刑法第339條第2項）之共同正犯，縱陳如薰在本件偵查後有清償尾款，然無礙於已成立之詐欺罪，檢察官不起訴，自有可議，爰聲請准許交付審判。㈤檢察官以復觀諸系爭土地謄本在土地他項權利登記部更記載「擔保債權總金額：29,820,000元整；擔保債權種類及範圍：為擔保債務人向抵押權人購買臺南市永康區四維段167、168、169、70、71、73、172地號土地尚未給付之價金」，此有系爭土地登記謄本在卷可查，是此部分事實足堪認定，則聲請人主張系爭土地實際交易價格僅1159萬9357元（被告陳如薰實際支付之第一期簽約款426萬元、第二期用印款122萬元及土地增值稅611萬9357元等3筆費用加總計算所得數額）應有誤會等語（請見110年度偵字第9550號不起訴處分書第5、6頁）。惟查，檢察官未再進一步勾稽此之設定抵押權代替給付價金之約定，並非買賣雙方所約定之買賣條件，吳明道與陳如薰顯然惡意辧理土地所有權移轉登記，即屬使用詐術，致損害於聲請人之優先購買權，陳如薰並因而獲得免給付尾款之財產上不法利益，其行為該當以詐術取得財產上不法利益，應構成刑法第339條第2項規定之詐取財產上不法利益罪，檢察官不起訴，應有可議，爰聲請准許交付審判。㈥110年度上聲議字第1090號處分書以優先購買權僅為債權性質，縱有違背，亦屬債務不履行之範疇，尚與刑法之詐欺無涉，且本件吳明道、陳如薰間之買賣契約合法有效，臺南市永康地政事務所承辧公務員依該合法有效之買賣契約，將本件之所有權人登記為被告陳如薰，自無不實可言等語（處分書第6頁）。惟查，吳明道以書面通知聲請人優先購買，聲請人以書面通知願以同樣條件購買之意思表示到達吳明道時，雙方即訂立買賣契約，吳明道原與他人訂立之買賣契約即歸於消滅，是以吳明道無論與林澤森之間或與陳如薰之間均無買賣契約存在，吳明道卻與陳如薰共同向地政機關申請本案土地所有權移轉登記，即為使公務員為不實之登載，該當刑法第214條規定之偽造文書罪，檢察官予以不起訴，自有未合，爰聲請准許交付審判。㈦按刑法第214條規定之明知不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書罪，凡對於所登載之事項，確知其非實在，向公務員為虛偽之聲明，利用公務員不知其事項之不實而登載於職務上掌管之文書皆屬之（70台上3821判例參照）。本案被告等人明知聲請人已通知吳明道願意依同一條件優先購買（告證2)，吳明道與聲請人雙方即成立買賣契約（民法第153條、第345條規定），並約定於108年11月11日雙方簽訂「書面」之買賣契約作為聲請人付款之依據，雖當日未訂立「書面」買賣契約，但買賣契約先前已因雙方意思表示之合致而成立、生效，被告等人確知本案土地之買受人為聲請人，並非陳如薰，卻向地政機關公務員為虛偽之聲明，於土地登記申請書上謂：「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」，即係利用該管公務員不知上述真正買受人為聲請人而非陳如薰之事項，而登載於該管公務員職務上所掌管之土地登記簿上，是以，被告等人應構成刑法第214條之使公務員登載不實罪，檢察官予以不起訴，自有未合，聲請人得聲請交付審判。㈧又，按「刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，使足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真屬與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實。」（73台上1710判例參照）。本案地政機關係僅憑陳如薰、吳明道於土地登記申請書上聲明：「優先購買權人確已放棄優先購買權」，即為土地所有權移轉登記，而不再審查究竟陳如薰與吳明道是否真正成立買賣契約，顯然地政機關就買賣契約之成立與否，無為實質之審查權，且亦無任何判斷之餘地，因此若有聲明不實之事項，申請移轉土地所有權移轉登記之被告等人即應負刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，檢察官不察，竟予不起訴，自有違誤，爰聲請准許交付審判。六、經查：㈠證人郭俊廷律師於偵訊中證稱：我有參與本件不動產優先購買權的協調，我接了案件後有寄存證信函給聲請人，日期是108年9月25日，除了寄存證信函外，我還親自到聲請人住處2、3次，是我出面與聲請人談，聲請人有跟我主張本件土地買賣價金要扣除與被告吳明道共有期間，因375減租代墊付給承租人的費用、區公所的清潔管理費等費用，金額總共是800多萬元，但是因為聲請人拿不出來上開費用的具體收據，所以被告吳明道沒辦法接受，我幫被告吳明道跟聲請人洽談幾次後，一直沒成功，我心裡其實不想再經手，我希望被告吳明道自己出面跟聲請人談，這件優先購買權的問題卡在聲請人要主張抵銷的部分並沒有提出任何具體的收據等語（109年度他字第2237號卷第132頁背面），足證被告吳明道已通知聲請人行使優先購買權，惟因聲請人主張買賣價金需再扣除800餘萬元之金額一事，而不同意被告吳明道要求之價金。參酌被告吳明道以108年7月4日仁德後壁厝郵局第55號存證信函通知原告以總價3,530萬元出售他人，聲請人雖立即以108年7月11日臺南市○○路○○○0000號存證信函回覆被告吳明道及其代理人楊毅文：「…本人於來函到15日內願以原契約相同(同一）條件優先承買，請寄件人等依來函所示辧理後續事宜」，然緊接著以108年7月12日臺南德高厝存證號碼000254號信函記載「爰因前述土地弟弟明道尚應償還本人先墊付之終止耕地375租約之補償費及土地管理費合計8百1 拾3萬元」、「請償還本人或由買賣價金中扣除償還」等語（同上卷第4至11頁），聲請人嗣後又於108年11月14日台南大同路郵局存證號碼000326號存證信函記載「本案出售之土地，原有375租約，終止租約應給付佃農的1/3補償費（持分應負擔588萬元）暨土地管理費225萬元債務應償還他共有人黃吳美滿，共有人以外之第三者林澤森或指定登記名義人，應與賣方吳明道，負連帶償還責任，特予告知」（同上卷第22至23頁），被告吳明道以台南新南存證號碼000477號存證信函通知買賣總價新台幣4260萬元，並提出買方陳如薰之不動產買賣契約書為附件（同上卷第24至27頁），聲請人則以108年12月26日台南金華郵局存證號碼000201號存證信函記載「貴我雙方已同意，以總買賣價金新台幣叁仟伍佰叁拾萬元（含仲介費捌拾萬元整），由我方優先購買」等語（同上卷第28頁），足認聲請人迄至108年12月26日止並未同意以被告吳明道與被告陳如薰間之買賣價金4260萬元承買本案系爭土地，客觀上當可解釋已放棄優先購買權。故被告吳明道等人在本件土地登記申請書記載「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」（同上卷第38頁），自無不實之處。㈡再者，土地法第34條之1第4項之優先購買權屬債權性質，僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（參照最高法院65年台上字第853號、66 年台上字第1530號判例意旨）。故優先購買權僅為債權性質，縱有違背，亦屬債務不履行之範疇，尚與刑法之詐欺無涉。況被告吳明道與陳如薰就買賣價金尾款履行之擔保而設定抵押權，並非買賣價金之降低，尚難認對於聲請人有何施用詐術之行為，聲請人之主張尚難憑採。七、綜上所述，臺灣臺南地方檢察署檢察官110年度偵字第9550 號不起訴處分書、臺灣高等檢察署臺南分署檢察長110年度上聲議字第1090號處分書，既已調查偵查卷內所存證據，並敘明所憑證據及判斷理由，經本院調閱卷證核閱無訛，且原處分所載證據取捨及事實認定之理由，亦均無違背經驗法則或論理法則之情事，是臺灣臺南地方檢察署檢察官及臺灣高等檢察署臺南分署檢察長以被告犯罪嫌疑不足，予以不起訴處分及駁回再議之聲請，於法並無不合。聲請人猶執前詞，聲請交付審判，指摘原不起訴處分及駁回再議聲請之理由不當，揆諸上開說明，並無法使本院達到「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形。故本件交付審判之聲請為無理由，應予駁回。八、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　7 　　日刑事第十六庭審判長法　官蔡直青法官鄭雅文法官高如宜以上正本證明與原本無異。不得抗告書記官　廖庭瑜中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　7 　　日

臺灣臺南地方法院110年度聲判字第50號

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