臺灣臺南地方法院101年度訴字第144號

• 裁判案由: 請求所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 101 年 11 月 14 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第144號原　　　告　李俊賢
訴訟代理人　王進輝律師
被告兼後一人
訴訟代理人　胡博彥
被　　　告　榮江化學工業股份有限公司
法定代理人　胡楊幸
前　一　人
訴訟代理人　施月雲
賴秀如
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國101年10
月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就坐落臺南市○○區○○段346之8、346之9、346之4地號如附圖編號Ａ所示面積361.87平方公尺土地上之未保存登記建物有事實上處分權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告於民國98年9月間 經訴外人鄭清福介紹購買坐落臺南市○○區○○段346之1、346之4、346之5、346之8、1848、1849地號6筆土地 （以下合併簡稱系爭土地）及其上建物（廠房）， 並於98年10月5日簽訂買賣契約書，豈料被告卻刻意隱藏坐落臺南市○○區○○段346之8、346之9、346之4地號如附圖 （即臺南市新化地政事務所101年3月5日複丈之土地複丈成果圖）編號Ａ所示面積361.87平方公尺（其中位於346之8地號上之面積為289.98平方公尺、位於346之9地號上之面積為61.35平方公尺、 位於346之4地號上之面積為10.54平方公尺，見本院卷第184頁複丈成果圖紅筆標區及第186頁臺南市新化地政事務所函） 土地上另有門牌號碼為臺南市善化區溪美里12鄰110號 （稅籍編號Ｚ00000000000號）之未保存登記建物（以下簡稱系爭未
保存登記建物）未告知原告，致使被告委任代書謝清吉於辦理上述土地、建物過戶時未將系爭未保存登記建物登記過戶予原告。此不動產交易係原告先告知其委任之土地代書謝清吉欲將系爭土地及其上建物出售，謝清吉始告知鄭清福，鄭清福並確認被告委賣範圍後原告始購買，被告應遵守契約及事實將系爭土地上所有建物（含系爭未保存登記建物）移轉登記與原告。
（二）原告主張所買受之不動產，應包括系爭未保存登記建物，理由如下：
1.兩造之買賣契約包含系爭未保存登記建物：
⑴被告榮江化學工業股份有限公司（以下簡稱榮江公司）之代理人於調解程序筆錄陳稱：「……系爭房屋有稅籍號碼，容後陳報，聲請人購買時是包括土地及廠房，但是聲請人廠房的價金尚未給付，所以廠房才沒有過戶」（本院100年度新簡調字第184號卷第24－25頁），然而系爭廠房屬於未保存登記建物，無法辦理所有權移轉登記之手續， 被告就系爭346－1、346－4、346－5、346－8、1848、1849地號土地及建物部分 為系爭土地上之全部廠房，已經全部點交予原告，而保存登記部分也移轉登記予原告，縱然被告主張「廠房價金尚未給付」屬實（原告否認之），亦屬買賣契約中請求支付價金之範疇，至於稅捐機關之納稅義務人更名與否，係屬行政管理之程序，與系爭未保存登記建物事實上處分權歸屬並無必然關係。
⑵原告購買系爭不動產係透過鄭清福代書，而被告所委託辦理之代書為謝清吉，並由被告胡博彥蓋章按指紋確認，原證2記載 「右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣...... 」，其土地部分為原證1土地標示欄所載之「善化段346－1、346－4、346－5、346－8、1848、1849地號土地」共6筆， 而建物部分為系爭土地上之全部廠房，即為建物標示欄所載之 「臺南市○○區○○路110之2號、臺南市善化區溪美里110號」。
①訴外人謝清吉於 鈞院100年度訴字第1547號返還占有物訴訟中，結證如下：「法官：有無受託處理原證一即本院卷第10－13頁不動產買賣契約書之相關買賣事宜？（提示並告以要旨）答：有」、「受何人所委託？為何受託處理本件買賣？係你主動找到賣方或被動受賣方委託？答：胡博彥本人委託我的，在簽立該買賣契約書前約一個多月，胡博彥來找我，說貸款壓力大，要把土地及廠房賣掉，我是被動的。」、「有無見過被證一即本院卷第82頁之位置圖？（提示並告以要旨）答：有」、「該位置圖係由何人提出？目的為何？在簽訂不動產買賣契約書之前由胡博彥提供給我的，詳細的時間不記得，目的是要讓我知悉出賣的正確標的。」、「該位置圖下方打字之附表係何人所為？其中編號1部分有塗改、 刪除、手寫部分，分係何人所為？該附表都是胡博彥拿給我時，就已經做好了，編號1部分有塗改、 刪除、手寫部分是我所為，因為當時編號1的土地還沒有過戶為胡博彥所有， 而是登記別人的名義，必須要繳增值稅才能過戶，我有把編號1所有權人部分改為胡博彥， 是因為當時他有向我介紹的金主貸款去繳增值稅， 可以去將編號1土地過戶為他本人的，當胡博彥拿位置圖給我時，當時編號1土地還沒有過戶在他名下， 是直到簽訂正式買賣契約書時，編號1土地才過到胡博彥名下。」、 「該位置圖左方以手寫記載：右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪新台幣19,500元正超額部分由鄭清福先生取得。其字跡係何人所為？答：上開手寫字跡都是我寫的，其後的胡博彥簽名及指印是胡博彥本人親自簽名蓋指。」、「該位置圖記載委賣之標的，其地主尚有胡楊幸、榮江化學工業股份有限公司，為何僅由胡博彥簽名？答：因為胡楊幸從來沒有出面過，胡楊幸只是掛名，我從頭至尾接洽都是胡博彥，公司的實際負責人也是胡博彥，我不知道胡博彥在公司的職稱為何，胡博彥跟我說他是老闆。」、「該位置圖所委賣之標的，有無包含建物？如有，為何未標示建物部分？答：有，因為一般買賣土地的習慣，都是土地含建物一併出售，在位置圖上也有我用手寫註明是土地及廠房，如果不是含廠房，那胡博彥為何要簽名。」、「簽立上開原證一不動產買賣契約書時，是否知悉坐落臺南市○○區○○段346－8地號土地上有未保存登記建物即門牌號碼臺南市善化區溪美里12鄰110號（ 稅籍編號000000000000）之建物？（下稱系爭未保存登記建物）坐落其上？答：那時候我不知道，因為那時廠房都連在一起，我以為是增建部分而已」、「是否知悉原證一即本院卷第10－13頁不動產買賣契約書之買賣標的有無包含系爭未保存登記建物？如有，因何未寫入該買賣契約書上？答：當時以為是增建部分，因為門牌都跟有保存登記建物是一樣的門牌號碼，我忘記正確的門牌號碼為何。」、「就你擔任代書二十一餘年，買賣廠房時，廠房有無含未保存登記建物是否為交易重要事項？答：一般是屬於交易重要事項，只是因為以為是增建物，所以沒有特別詢問，而且我們也不知道，是後來李俊賢（即原告）發現後才告訴鄭清福的；一般不會特別去詢問有無含未保存登記建物，因為在簽公契時就會記載含未保存登記建物，至於本件私契部分沒有記載含未保存登記建物，是因為當天胡博彥急著用錢，急著簽約，要趕三點半，因為廠房看起來都連在一起，所以不會特別去注意，而且一般交易習慣，不會單獨賣土地，而不賣其上的廠房，更不用說留一小塊廠房，那要如何進出。」、「在簽立不動產買賣契約書之前，有無跟胡博彥再確定買賣之細節？答：就是在善化糖廠，由我在位置圖上手寫含土地及廠房文字的該次，有講到含廠房；至於之前胡博彥有向我及我找的金主貸款時，我曾經有去看過廠房，當時胡博彥有介紹土地上面的廠房都是他的。」、「法官提示原證六最後一頁即本院卷第50頁空照圖影本、被證一即本院卷第82頁位置圖、被證二即本院卷第83頁之空照圖顯示是否就系爭買賣土地上面廠房買賣時的情況？答：是。」、「系爭未保存登記建物是否就是第50頁A部分 也就是第83頁紅色點的部分？答：是的，我有看清楚。」、「當初被告買的時候，系爭未保存登記建物與有保存登記之舊廠房是否相連？答：是。」、「系爭未保存登記建物與有保存登記建物是否都是同一個門牌號碼即臺南市善化區溪美里110號？ 答：是同一門牌，但門牌號碼多少我不記得」。
②訴外人鄭清福於鈞院100年度訴字第1547號 返還占有物訴訟中，結證如下：「請庭上提示原證一即鈞院卷第10－13頁不動產買賣契約書。法官提示原證一即本院卷第10－13頁不動產買賣契約書。被告訴訟代理人：你是否知悉該不動產買賣？答：知道」、「這幾筆不動產交易你是擔任何種角色？答：我是李俊賢（即原告）的介紹人，我提供他這個訊息」、「請庭上提示被證一即本院卷第82頁位置圖。法官提示被證一即本院卷第82頁位置圖。是否有看過該份位置圖？答：有。」、「位置圖左方位置書寫『右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪新台幣19,500元正超額部分由鄭清福先生取得。』等文字，是由何人所書寫？答：謝清吉所書寫。」、「左下方有胡博彥簽名及蓋指印，是由何人所為？答：是胡博彥親自簽名及按指紋。」、「胡博彥要親自簽名及按指印之前，是否有看到其右方書寫之『右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪新台幣19,500元正超額部分由鄭清福先生取得。』等文字？答：胡博彥有看到，因為這些字是我、謝清吉及胡博彥三人共同在善化糖廠販賣部討論過後所書寫的，因為有討論，胡博彥有同意後才簽名的。」、「所謂『右圖編號2至7號土地及廠房』所指為何？ 答：因為編號1土地未與其餘編號2至7號土地連接，中間有相隔一塊土地，買主李俊賢不同意連同編號1土地一起購買， 所以上開『右圖編號2至7號土地及廠房』之註記就是指該位置圖下方附表記載編號2至7號之土地及附表編號2至7號土地上之全部廠房」、「請庭上提示被證二即鈞院卷第83頁空照圖。法官提示被證二即本院卷第83頁空照圖。被告訴訟代理人：該空照圖裡有紅色圖點之白色建築物是否即為當時買賣標的的土地及廠房？答：是。」、「系爭未保存登記建物就是與有保存登記建物連在一起嗎？答：是。」、「當初系爭未保存登記建物及有保存登記建物的門牌號碼是否一樣？答：一樣，都是臺南市善化區溪美里110號」、 「你帶李俊賢去土地及廠房時，有無跟他說明買賣標的物為何？答：我有跟李俊賢說明是含土地及上面的廠房。」、「你有無拿被證一的位置圖給李俊賢看過？答：有，但是我不記得時間，但是我記得拿給李俊賢看的時候，已經有左方由謝清吉加註的文字。」、「你有無跟李俊賢談過買賣標的是編號2至7號土地及其上全部廠房？答：有。」、「你大約於何時跟他談的？ 答：就是李俊賢說編號1土地沒有相連，他不要買， 如果連同1849－1地號土地一起賣，他才會一起買入，所以李俊賢就決定買編號2至7號，我就跟他說編號2至7號土地及廠房一併要出售」。
⑶建物標示欄所載之 「臺南市善化區溪美里110號」係包括建號1389及與其相連接未保存登記之「系爭未保存建物部分」，蓋：
①被告胡博彥所製作交付代書謝清吉之出賣標的範圍之位置圖（原證2）下方有製作土地細目1份，載明各土地之地號、面積、公告值、增值稅、所有權人，當時被告胡博彥表示，公司是他開的，母親胡楊幸只是掛名，伊可以全權處理。
②而被告胡博彥委託謝青吉、鄭清福出賣之範圍係土地6筆及其地上全部之廠房， 被告胡博彥所製作之出賣標的範圍（原證2），記載 「右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣……」並由胡博彥親自簽名、按指印於其上。
③事後兩造於98年10月5日簽定如原證1之不動產買賣契約書，則榮江公司法定代理人胡楊幸、被告胡博彥皆具名為出賣人且簽名其上，對於之前與鄭清福商討系爭不動產條件包含土地及廠房一事，並無疑義。
④兩造商討買賣標的物及會勘時，所提及、討論的，都是土地6筆及其上全部廠房。
⑤依據交易之慣例與習慣，若全部地主（即被告等）都同意賣地，而其上建物相關之門牌號碼之建物也都出售，竟然不包含相同建物門牌之未保存登記建物，則原告豈願購買該土地、廠房。
⑥蓋如被告所述，其出售上述土地、建物時，系爭建物坐落於系爭346－8地號土地上，被告明知出售系爭346－8地號土地後其無法進出入，為何仍要出售系爭346－8地號土地？
⑦於原證1之不動產買賣契約書中建物標示備註欄， 甚小細節都記載於上，系爭建物如此明顯重要，被告為何未做任何表示，明顯當時同意一起出售，而被告過戶時未將系爭建物稅單交予謝清吉代書，隱匿系爭建物或於出售後另有他途（如本次訴訟）。
⑷詎料，被告刻意不告知 「臺南市善化區溪美里110號」除有保存登記之部分外，另外相連增建部分係屬未保存登記（已編列房屋稅及編號），致使被告委託之代書謝清吉於辦理上述系爭不動產移轉登記時，漏未就系爭未保存登記建物向稅捐機關辦理更改納稅義務人之過戶程序。
⑸至於被告所提出之被證8非屬簽約時之系爭建物現況。
⑹兩造送往地政機關辦理移轉登記手續之建築改良物買賣所有權移轉契約中亦清楚記載買賣標的含未保存登記部分。
2.被告就臺南市善化區溪美里12鄰110號 之保存登記建物部分之處分，效力是否及於未保存登記建物部分？
⑴按於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度臺上字第485號判決參照）。
⑵被告胡博彥於鈞院審理時自陳：「……廠房是否連在一起？答：……當時是連在一起……」（鈞院卷第21頁反面）等語。
⑶證人謝清吉、鄭清福證稱系爭未保存登記建物就是與有保存登記建物是相連在一起，且是同一門牌號碼。
⑷依據被證一，系爭未保存登記建物，稅籍編號00000000000號之門牌號碼係臺南市善化區溪美里溪尾110號（鈞院卷第26頁）與有保存登記建物之門牌相同。
⑸基上，兩造買賣契約簽訂時，臺南市善化區溪美里12鄰110號之保存登記部分與未保存登記部分係相連接 （原證4），兩者並無門扇或圍牆相區隔， 而依系爭未保存登記建物係廠房使用之功能，依通常交易觀念上而言，上開增建部分亦係與原保存登記範圍內之建物為一體之使用，並無使用上之獨立性，自應認上開增建仍在原建物 （即臺南市善化區溪美里12鄰110號之保存登記部分）所有權範圍之內。
（三）聲明：確認原告就 坐落臺南市○○區○○段346之8、346之9、346之4地號土地上 如附圖編號Ａ所示面積361.87平方公尺上之系爭未保存登記建物有事實上處分權存在。
二、被告抗辯略以：
（一）系爭建物為臺南市○○區○○段346－8地號土地上之定著物，依據民法第66條關於定著物概念，所有權人為原始出資興建之起造人，即榮江公司，且自起造日起榮江公司與當時之地主胡博彥之間等同不定期租賃關係確立；又依民法第758、759條規定，該建物未經登記不得處分，故榮江公司至今仍為該建物之所有權人且具備處分權全部，此點應受法律保護；另依照原告所提示不動產買賣契約書，其上並未提及「依照現況交屋地」或「包含所有之地上物」或「賣方同意買方取得所有地上物之事實上處分權」等文字。
（二）被告在買賣契約書表意為：僅同意附帶有保存登記建物隨同土地售出，蓋被告當年生意合作夥伴有意另外購地予被告另起爐灶，但條件為所有設備與系爭建物一併遷移；然當被告於98年12月欲拆之際，原告卻表示有意延用該系爭建物，當向訴外人鄭清福（即原告全權委任之代書）表達這有違買賣契約， 他竟表示若該建物要拆走尚餘約2,000萬款項也不用再處理，而鄭清福有全權代表原告權利由（被證2）書面文件可證， 故等同原告強佔被告房屋，也造成事實上榮江公司被迫將系爭建物以不定期租約方式租賃予原告且原告同意該系爭建物有權延續原不定期租約而定著於系爭346－8地號土地上。
（三）被告胡博彥否認「原證1」 中有「右圖編號2至7號土地及廠房」文字，且當時胡博彥簽名時原始僅有「委賣每坪新台幣19,500元正超額部分由鄭清福先生取得」文字，說明如下：
⑴於99年3月某日鄭清福、 謝清吉二人於午休時段不請自來欲協議關於98年10月5日所簽不動產買賣契約書 （被證3）尾款要如何善了之際， 因不遇被告故先行離開但遺落公事包在被告客廳中，被告於午休後發現客廳有可疑公事包而翻開查看，赫然發現有差價協議書影本（被證4）與內容雷同但總價金為4,136萬元之不動產買賣契約書正本（被證5），另呈上原告之差價協議書 （被證6）。
⑵「被證5」與「被證3」對照後顯示「被證5」 上原告於李俊賢三字為親簽，被告之公司大小印與相關簽名應為鄭清福與謝清吉在被告不知情下盜用印鑑與偽簽，由此可推斷原告所提示差價協議書（原證1） 第一行在胡博彥簽名後另被添字可能性極高。
⑶在「被證6」顯示， 顯然原告也知道被告原要出售範圍有包含編號1之土地。
⑷若確實有「右圖編號2至7號土地及廠房地主同意」文字，按該段文意應在不動產買賣契約書中對建物另外按樓層板編坪數計價才是，但買賣契約書總價金為單純以土地坪數計價之結果。
⑸被告於不動產買賣契約書簽立後因編號1土地 無涵蓋在買賣範圍，於98年10月10日親赴再生發公司向原告抗議其委任代書鄭清福藉機敲詐差價， 且編號1應照原先商談內容一併買下，原告當時卻表示完全沒見過所說的差價協議文件且質疑為何簽約當時不要求把那份文件拿出來併在買賣契約書中同時談判？由此顯示：差價協議書與買賣契約書沒有任何關聯，純為鄭清福、謝清吉為從交易中向被告牟取不當得利而設下的法律陷阱以防被告日後提告，且更不合理之處為若買方果真依據「原證1
」來簽署買賣契約，常理來說神智正常之買主只會以每坪19,500元計價。
⑹「原證1」為當年被告以廠區土地設質向謝清吉借月息2.5% 之土地現況說明書，並非正式委賣文件，其上亦無任何關於廠房說明，也無任何建號登載其上，若說此份文件能涵蓋廠房範圍，明顯有破綻之處。而其上清楚敘述三棟建物之樓層板面積標示，且由被證11也清楚得知，所謂原證1－1中「未保存登記部分」所指的範圍與系爭建物毫無關係。
⑺差價協議書為何不需要榮江公司與胡楊幸認可簽名確認？是擔心會因此被否決嗎？若如原告相關人等所說，我一人可以代表其他二人委賣，何以在不動產買賣契約書要三人都親自簽名？
⑻原告認為被告胡博彥無權代表榮江公司簽署任何法律文件：由原告留存之不動產買賣契約書（被證3）顯示，
簽約之時胡楊幸字樣原為胡博彥代簽，然原告方面認為不具法律效力故之後要求胡楊幸部分要親自簽名，故差價協議書內容對榮江公司與胡楊幸不應具備任何法律效力。
（四）由於被告向檢方以刑事提告鄭清福、謝青吉涉詐欺、侵占與偽造文書，於民事庭二審續提告共同侵占之侵權（訴訟標的2,139,431元）， 加上鄭清福長年為原告李俊賢仲介土地交易並收受相當優渥佣金收入，謝清吉於100年8月居間介紹李俊賢（或其關係人）購買臺南市山上區5000多坪可供工業用途土地也從中獲得原告支付高額仲介費，此二人與原告有利益對價關係，故該二人對被告之相關證詞恐有挾怨報復之嫌。
（五）被告於100年4月間委託合法之楊姓地政士出面告知原告關於系爭建物問題，原意希望若能妥適處理其委任代書鄭清福從中敲詐差價問題，該建物就好談；然原告之後委託訴外人楊勝麟出面洽談，卻說差價協議書一事與原告完全無涉，這部分要我們以司法自行去與代書們解決，而系爭建物一事，若要他們用買的，只願意出20萬含稅捐等費用，如不接受歡迎榮江公司去提告；之後被告股東們內部討論後，決定系爭建物暫不處理， 詎料原告於100年11月22日將廠區土地及建物另賣他人後，為求利益而藉法律程序強奪他人財產。
（六）按「被證7」所示，顯示原告李俊賢於100年11月22日已與訴外人已久工業股份有限公司（下稱已久公司）完成簽約，出售予已久公司包含系爭建物等不動產之所有權及事實上處分權全部且保證有權處理在先， 卻又在之後100年12月12日向新市簡易庭提告請求移轉登記所有權在後，顯有矛盾之處。另附上系爭建物相關說明圖片 （被證8），門牌號碼溪美里110－2號為曾文段1138號建物，其向北增建建物與系爭建物 （門牌號碼溪美里110號、所有權人：榮江公司）相連結，系爭建物右側為原曾文段1389建號建物拆除後所興建。
（七）原證2不是不動產標的物說明書及委任書，蓋：
⑴依照所書寫文書內容，不似不動產標的物說明書，前所呈二狀已說明甚多，且標示7筆土地中之編號1土地也並不在原證1之標的物內，顯然以原證2來表意不動產出售範圍的漏洞頗多。
⑵依據民法第534條前段規定： 「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。」另依據民法第118條前段規定： 「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。」 在原證2中無榮江公司法定代表人簽署亦無特別之授權書表示胡博彥有權受託處分榮江公司所擁有之不動產，這便有如胡博彥拿出自己與其他二人存摺並附上一紙只有胡博彥簽署文書表意要共同結清帳戶，銀行在沒有其他二人相當授權之文件下，一定只會讓胡博彥一人結清帳戶；同理不動產交易也有相當多法律規定之限制條件， 原證2之法律關係僅及於胡博彥與鄭清福之間約定，其中若有爭議並無法律理由能及於原證1。即便原證2於僅胡博彥一人簽署之時其上就已書寫「右圖編號2至7號土地及廠房」字句，榮江公司代表人胡楊幸依法仍保有承認與否之權利，且並不等同簽署原證1可以延伸承認未簽署之原證2全部內容，更何況原證2之原稿只一式一份 為鄭清福一人持有，也無經過法院公證程序，內容若遭增添也只鄭清福一人可知，另外簽署時鄭謝二人有利用被告胡博彥急迫處理債務問題與不動產交易經驗不足之嫌，有違反民法第74條規定之嫌：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」且顯有違反公序良俗之處（倘買主實際簽約為每坪4萬元， 豈不擺明坑殺賣方，且實際鄭謝二人已收受佣金卻另立名目收取差價，與一般交易仲介費買1賣1之習慣不合）； 此外原證2也不按一般習慣製作一式5份分交買賣雙方共4人與鄭清福持有，顯然對被告三人有失公平、公開之原則，故懇請鈞上排除原證2做為本案證物。
（八）系爭未保存登記建物不是原始曾文段1389建號建物之增建物或從物，蓋：
⑴系爭未保存登記建物符合構造上獨立性且使用上獨立性建物之要件：①原始有獨立100馬力380伏特三相四線供電迴路 （並非來自曾文段1389建號建物220伏特三相三線所提供） 、②兩扇4.1米寬鐵捲門之獨立出入口、③與原始曾文段1389建號建物之間有牆面相隔故使用空間沒有連通（有被證10相片與被證12起造資料可證）、④當時起造全是為了硬脂酸鋅整廠生產設置之獨立使用空間目的而興建（有會計師公司財產目錄可稽）、⑤完全無助相鄰建築物之效用。
⑵所有權不屬同一人兩棟建物，沒有主從關係，也無法認定其中一棟是他棟之增建物，可參照最高法院88年臺上字第485號判決： 『所有人於原有建築物之外另行增建者...... 自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張...... 』 當中指出增建物（附屬建物）起造人必為原有建物所有人，此外民法第68條前段規定：「非主物之成分，常助主助之效用，而同屬於一人者，為從物。」，故若說系爭未保存登記建物當時為原曾文段1389建號建物 之附屬建物/增建物或從物顯然於法亦不合；更何況原始曾文段1389建號建物後來全被拆除（現況號稱1389建號建物實為違建），按相關法規理應辦理建物滅失並註銷曾文段1389建號所有權狀，若原告有依法辦理曾文段1389建號建物滅失，現又如何稱說系爭未保存登記建物為其增建物或從物？ 且按被證8顯示，與原曾文段1389建號建物彼此間被拆除部分後，並不影響系爭未保存登記建物之獨立用途。
⑶故系爭未保存登記建物具備有構造上及使用上之獨立性，滿足物權客體獨立性之要求，自得為不動產買賣之標的物，原證1既然無將之列入為買賣標的物之一， 原告無法律上之理由以此提出訴訟。
（九）被告沒有點交原證1之全部標的物：蓋原告自98年10月5日已先行進駐使用原曾文段1389建號建物（不含系爭未保存登記建物）， 並自訴外標的物曾文段346地號土地上大門（現為同段346與346－10地號）做為對外之出入路徑，並陸續進行其零星工程，且在尚未依照合約付清尾款前，以原證1合約中備註有99年1月5日前未搬遷...... 之條件為由， 在99年1月22日被告搬遷工作暫告一段落，以要開始全面施工就不許被告再度進入所出售範圍之土地，故兩造就原證1並無點交之事實； 之後原告對系爭未保存登記建物進行部分毀損改建與強占，豈可以此而說取得系爭未保存登記建物之事實上處分權？
（十）被告認為建物部分完全沒有收到款項：也因此被告代理人方有在調解程序以般談話方式不精確敘述：「……廠房價金沒付……」之語句產生；另依原告於提告後才改稱伊乃依照原證2條件才來簽署原證1並稱包含系爭未保存登記建物說法，顯然有看圖說話之嫌疑，果真兩造是依造原證2
合意來談不動產買賣契約，應當簽署被證5之買賣契約書
才合乎土地及建物間對價關係之邏輯，附帶一提被證5中
李俊賢三字為原告所親簽，堪可認定原告認為土地以外建物應有價值為11,408,000元，但被告並未收受到這筆款項。
（十一）被證2顯示：兩造與鄭、 鄭二位代書對本交易在事實上認知仍僅及土地部分，何來所謂每次都涵蓋到其上之所有建物？
（十二）謝青吉十分清楚系爭未保存登記建物為未保存登記：蓋98年1～2月間胡博彥以所製作原證2表格 （無左側手書之文字敘述），表示提供編號1、 編號4與編號5，即曾文段346、346－8及346－5三筆地號土地， 持以說明來向謝清吉辦理月息2.5分民間一胎借款， 伊十分精通民間借款抵押設定等業務，豈會不知曾文段346－8地號土地上系爭未保存登記建物並未辦理保存登記？當時伊為確保未來若實行抵押權不會造成無法出入上述提供貸款之兩筆土地，還要求另合併抵押設定榮江公司名下之曾文段1848、1849二筆土地及曾文段1138、1139二筆建物（但並無合併設定曾文段1389建號建物併曾文段346－1、346－4地號土地一同設定在抵押權內），且另訂契約言明抵押權及於其上未保存登記建物 以確保曾文段346－8地號土地未來若拍賣不會造成問題， 故此被告是無從於買賣契約中刻意隱匿系爭未保存登記建物不告知而造成謝清吉在原證1文書上的漏填失誤 與漏辦行政程序，且被告也有依原證1要求交付三張房屋稅單， 故此也間接證明系爭未保存登記建物不是買賣標的物。
（十三）原告於101年3月6日 所提準備程序狀第3頁A項所言不實：胡博彥未曾說過：「……胡博彥表示……母親胡楊幸只是掛名，伊可以全權處理」，但曾表示：「胡清甲是掛名董事長，公司的事得胡楊幸說了算」，且胡楊幸於98年10月12日起方才正式為榮江公司法定代表人。
（十四）原告於101年3月6日 所提準備程序狀第3頁第G項所述有爭議：所謂備註欄細小項目，指的是曾文段1138建號建物內妨礙設備拆除但計入建物面積所附屬的結構物，並非指整棟建物；而按一般不動產交易習慣，若所出售建物有附屬建物如停車位、擴建/增建 （如廚房衛浴）、頂樓加蓋…… 等等均會加註面積與用途，一如原證1建物標示第（11）附屬建物項目欄位，但若依原告宣稱該系爭未保存登記建物屬曾文段1389建號建物之增建，且面積頗大超過110坪， 在當時更應在附屬建物項目欄位中填寫清楚以確保權益，但原證1當中卻是全為空白。
（十五）關於門牌號碼溪美里110號建物，在原證1簽署之時，尚有坐落在曾文段346地號土地上一棟 （與系爭未保存登記建物相同稅籍），同段345－4、345－3地號土地上有三棟（不同稅籍），皆使用相同之門牌號，故若以相同門牌號碼理由認為系爭未保存登記建物可歸屬於買賣標的物之一未免過於牽強，有最高法院100年度臺上字第4號之裁判要旨見解可供參考：『但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係為斷。系爭未保存登記建物中，如附圖一A及B建物 （即原54之9等建物燒燬後新建者）作為廠房使用，另未辦保存登記之667之1等建物，分別作為守衛室、停車場、廠房及倉庫使用，均為上訴人出資興建，與誠鴻公司所有已辦保存登記之54之1至54之8建號建物具構造上之獨立性，雖無獨立對外出入口，但均可經由廠區○道路通往南側大門或北側小門而進出，乃原審所確定之事實。此就上訴人所興建之系爭建物，似與誠鴻公司所有原建物間無何「物理上」之依附關係（667之1等建物見附圖二反面之全圖、附圖一A及B建物見一審訴字卷181頁勘驗筆錄）。 果爾，則能否僅以同在一工廠廠區內，共用出入口為由，即認係附屬建物而屬誠鴻公司所有？依上說明，已滋疑問。原審未遑究明系爭建物之屬性，遽以其無獨立出入口或門牌及係輔助工廠之經濟目的等由，逕認其屬工廠之附屬建物且為誠鴻公司所有，進而為上訴人不利之判決，亦嫌速斷。』故系爭未保存登記建物不能因相同門牌且位於出售範圍土地內 而來認定屬於原證1標的物範圍內。
（十六）對於本院卷第83頁土地複丈成果圖之意見：
⑴被證13（本院卷第83頁）與被證11（建物測量成果圖）之透明膠片之複合圖說，定義如下：原始曾文段1389建號建物為PQRS所圍繞之建物（現已滅失），且〈線PQ〉與〈線AB〉為共線；系爭未保存登記建物為CEFD所圍繞建物，其中〈線CE〉、〈線DF〉、〈線PR〉、〈線QS〉皆平行且垂直於〈線AB〉並長度皆為13.25米，E、F、R、S四點為共線。 另外本院卷第83頁圖所標示B棟建物應包含DGH之間綠色斜線部分，此外現況IJKL建物中，〈線JK〉與〈線AB〉平行且相距1米
，〈線KL〉長度約為15.5米，故IJKL建物並不是曾文段1389建號建物。
⑵在99年1月時地上物狀況： 曾文段1138建號一棟、曾文段1389建號一棟 （但PR一側已被李俊賢拆掉約8米寬，〈線PQ〉只剩約53米）與系爭未保存登記建物CEFD共三棟，合約中曾文段1139建號建物已被李俊賢所拆除； 本院卷第83頁B棟建物與被證13之IJKL建物當時並不存在。
（十七）關於101年7月2日複丈成果圖：B棟應尚有如本文附件之紅色斜線區塊， 現況D棟應為附圖之綠色斜線區塊且距離曾文段346－1與346－9二筆土地 北側界線有1米寬距離，此外新化地政事務所並未遵照法院囑託，將原始建物保存登記圖 （曾文段1389建號）照比例套繪為C棟建物， 故請鈞院命新化地政事務所就C棟部分確實依照95年7月2日所測量而製作出之曾文段1389建號之建物測量成果圖套繪成C棟並標示出相關長度； B棟與D棟應予改正為合乎現況之圖面。
（十八）並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張其於98年9月間經訴外人鄭清福介紹，而於98年10月5日簽訂買賣契約書，以總價29,952,000元向被告購買系爭土地及其上建物等情，業據提出系爭買賣契約書為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。（二）原告復主張系爭買賣契約之標的包括系爭未保存登記建物乙節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.證人謝清吉於本院100年度訴字第1547號 返還占有物等事件審理時具結證稱：「（法官問：有無受託處理原證一即本院卷第10－13頁不動產買賣契約書之相關買賣事宜？）有。」、「（法官問：受何人委託？為何受託處理本件買賣？係你主動找到賣方或被動受賣方委託？）胡博彥本人委託我的，在簽立該買賣契約書前約一個多月，胡博彥來找我，說貸款壓力大，要把土地及廠房賣掉，我是被動的。」、「（法官問：該位置圖所委賣之標的，有無包含建物？如有，為何未標示建物部分？）有，因為一般買賣土地的習慣，都是土地含建物一併出售，在位置圖上也有我用手寫註明是土地及廠房，如果不是含廠房，那胡博彥為何要簽名。」、「（法官問：簽立上開原證一不動產買賣契約書時，是否知悉坐落臺南市○○區○○段346－8地號土地上有未保存登記建物即門牌號碼臺南市善化區溪美里12鄰110號之建物（即系爭未保存登記建物）坐落其上？
）那時候我不知道，因為那時廠房都連在一起，我以為是增建部分而已。」、「（法官問：胡博彥有無主動告知你，廠房有部分為未保存登記建物？）沒有」、「（法官問：是否知悉原證一即本院卷第10－13頁不動產買賣契約書之買賣標的有無包含系爭未保存登記建物？如有，因何未寫入該買賣契約書上？）當時以為是增建部分，因為門牌號碼都跟有保存登記建物是一樣的門牌號碼，我忘記正確的門牌號碼為何。」、「（法官問：就你擔任代書二十一餘年，買賣廠房時，廠房有無含未保存登記建物是否為交易重要事項？）一般是屬於交易重要事項，只是因為以為是增建物，所以沒有特別詢問，而且我們也不知道，是後來李俊賢發現後才告訴鄭清福的；一般不會特別去詢問有無含未保存登記建物，因為在簽公契時就會記載含未保存登記建物，至於本件私契部分沒有記載含未保存登記建物，是因為當天胡博彥急著用錢，急著簽約，要趕三點半，因為廠房看起來都連在一起，所以不會特別去注意，而且一般交易習慣，不會單獨賣土地，而不賣其上的廠房，更不用說留一小塊廠房，那要如何進出。」、「（法官問：本件兩造簽立原證一不動產買賣契約書時，建物部分究竟範圍為何？）是指臺南市○○區○○段346－1、346－4、346－5、346－8、1848、1849地號六筆土地上全部的廠房。」、「（被告訴訟代理人：當初被告買的時候，系爭未保存登記建物與有保存登記之舊廠房是否相連？）是。」、「（被告訴訟代理人：如果買賣標的物有增建廚房，你於買賣時是否會特別加註有增建廚房？於何情況下，你會特別加註？）不會。如果是在有保存登記建物之外，另有獨棟建物時，我就會特別加註含未保存登記建物。」、「（被告訴訟代理人：上開特別加註情形是私契、公契或是兩者皆是？）是指私契部分的加註情形，至於公契部分大部分都會寫含未保存登記建物，如果兩造約定買賣不含未保存登記建物時，才會特別註明本件不含未保存登記建物。」、「（原告訴訟代理人：依據你從事代書業務21年經驗，買賣建物時，建物外觀如有相連時，是否表示都涵蓋在買賣契約範圍內？在同一買賣契約，是否同一門牌號碼之建物都歸屬於同一買賣？）我是說出售土地上有相連的建物，一般是屬於增建物，就會包含在出售範圍內；至於同一門牌號碼之建物應該也包含在出售範圍內。」（見本院卷第142頁至第155頁）。
2.證人鄭清福於本院100年度訴字第1547號 返還占有物等事件審理時具結證稱：「（法官問：你之前是否曾受託李俊賢處理相關買賣事宜？）我有幫忙介紹。」、「（被告訴訟代理人：胡博彥要親自簽名及蓋指印之前，是否有看到其右方書寫之『右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪19,500元正超額部分由鄭清福先生取得。』等文字？）胡博彥有看到，因為這些字是我、謝清吉及胡博彥三人共同在善化糖廠販賣部討論過後所書寫的，因為有討論，胡博彥有同意後才簽名的。」、「（所謂『右圖編號2至7號土地及廠房』所指為何？）因為編號1土地未與編號2至7號土地連接，中間有相隔一塊土地，買主李俊賢不同意
連同編號1土地一起購買， 所以上開『右圖編號2至7號土地及廠房』之註記就是指該位置圖下方附表記載編號2至7號土地及附表編號2至7號土地上之全部廠房。」、「（被告訴訟代理人：在善化糖廠就位置圖加註文字時，是否就有『右圖編號2至7號土地及廠房』之文字）有。」、「（被告訴訟代理人：你是否知道兩造所簽立的買賣契約書其中臺南市○○區○○段346－8地號土地有一未保存登記建物？何時知道？）我知道，是等到土地及建物都過戶之後才知道有一未保存登記建物，我是從謝清吉那邊聽到的；在系爭土地建物買賣時並不知道有一未保存登記建物在346－8地號土地上，因為346－8地號土地上的建物與346－4地號土地上的有保存登記建物有連棟，所以沒有去仔細查清楚，胡博彥也沒有盡到告知義務。」、「（被告訴訟代理人：當初系爭未保存登記建物及有保存登記建物的門牌號碼是否一樣？）一樣， 都是臺南市善化區溪美里110號。」（見本院卷第155頁至第164頁）。
3.依證人謝清吉、鄭清福之上開證述，買賣價金係以系爭土地之地坪為計價標準，並包含地上建物，則買賣契約既內含建物，而系爭未保存登記建物又係與主建物（即保存登記建物）連在一起之空廠房，依常理言之，本件買賣標的物自應包括系爭未保存登記建物在內，方符合本件買賣之經驗法則。且依據一般交易之慣例與習慣，若賣方僅出售土地及保存登記建物，而不包含亦坐落在買受之土地上且相同門牌號碼復與保存建物相連之未保存登記建物部分，則買方豈有願意購買該土地及建物之可能？況被告抗辯於出賣系爭土地及保存建物後要將系爭未保存登記建物拆除云云，如此作法，顯不合理。是兩造間就系爭土地與其上建物之買賣標的物，應包含系爭未保存登記建物在內。
（三）被告另辯稱： 臺南市新化地政事務所101年7月2日所繪製之複丈成果圖之Ｂ棟應尚有如被告於101年9月28日提出之意見陳述狀附件 （本院卷第228頁）所示之紅色斜線區塊，現況Ｄ棟應為附件所示之綠色斜線區塊且距離曾文段346－1與346－9地號土地北側界線有1米寬距離， 故認新化地政事務所並未遵照本院囑託，將原始建物保存登記圖照比例套繪為Ｃ棟建物云云。惟查，臺南市新化地政事務所，為國家所屬測量單位，任用之測量人員需具有一定資格或通過公務員人考試始予晉用，具有一定專業及學識，且測量人員與兩造均無利害關係，亦無親疏或仇隙，自無違背本院囑託事項而未依現況測量Ｃ棟及1389建號部分並套繪原來保存登記建物之地籍圖而予以測繪之理。再者，被告亦未提出新化地政事務所之測量人員於測量過程中，有何未依原審指定擅予測量或其他違反測量規則情狀，致其測量結果有違誤之處，徒以空言指摘Ｂ棟及Ｄ棟應予以改正為合乎被告自行繪製之附件圖云云，卻未提出有力證據證明之，被告此部分所辯，不足採信。
（四）按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項固有明文。惟違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人；就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人 （最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決議、最高法院74年度臺上字第1317號裁判要旨可資參照）。經查，如前所述，兩造間之買賣既包含系爭未保存登記建物，則揆諸前揭說明，原告請求確認就坐落臺南市○○區○○段346之8、346之9、346之4地號如附圖編號Ａ所示面積361.87平方公尺土地上之系爭未保存登記建物有事實上處分權存在，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 14 日臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 王 獻 楠
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 14 日書記官 李 鎧 安