102年度訴字第106號｜民事：給付租金等｜裁判日期：103 年 01 月 23 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第106號原　　　告　洪再築訴訟代理人　江順雄律師被　　　告　楊金龍訴訟代理人　楊淑貞楊雅晴上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國103年1月2日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣666,111元，及自民國102年1月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告其餘之請求均駁回。訴訟費用新台幣47,134元，由被告負擔新台幣7,270元，餘由原告負擔。事實及理由一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，本件原告起訴時原提出先位及備位二訴之聲明，嗣於102年1月2日提出之民事辯論意旨狀中撤回起訴狀內之先位聲明，僅主張備位聲明如下所載，原告之訴之變更合於民事訴訟法第255條第1項第2、3款之規定，應予准許，合先陳明。二、原告方面：（一）聲明（減縮後）：求為判決：⑴被告應給付原告新台幣（下同）89萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵被告應將坐落台南市○○區○○段00000地號上，如台南市歸仁地政事務所102年4月9日複丈成果圖之編號O（名稱水泥地，結構水泥，面積54平方公尺）、P（名稱水泥地，結構水泥，面積127平方公尺）、Q（名稱水泥地，結構水泥，面積97平方公尺）之水泥地移除，並將所占有之土地返還於原告及其他共有人全體。⑶被告應將坐落台南市○○區○○段00地號上如台南市歸仁地政事務所102年4月9日複丈成果圖所示編號C（名稱遊樂場，結構水泥，面積26平方公尺）、編號D（名稱電動馬，結構鐵製，面積2平方公尺）、編號E（名稱熱水器，結構鐵製，面積1平方公尺）、編號F （名稱灶，結構磚造，面積1平方公尺）、編號G（名稱水池，結構石造，面積8平方公尺）、編號H（名稱餐廳，結構木造，面積251平方公尺）、編號I（名稱服務台，結構木造，面積54平方公尺）、編號J（名稱水池，結構石造，面積15平方公尺）、編號K（名稱樓牌，結構木造，面積6平方公尺）、編號L（名稱步道，結構木造、碎石，面積8平方公尺）、編號M（名稱涼亭，結構木造，面積11平方公尺）、編號N（名稱涼亭，結構木造，面積35平方公尺）之建物、地上物、設施拆除，並將所占用之土地返還原告及其他共有人全體。⑷被告應將坐落台南市○○區○○段0000地號上如台南市歸仁地政事務所102年4月9日複丈成果圖所示編號A1（名稱水塔，結構鐵製，面積4平方公尺）、編號A2（名稱水塔，結構鐵製，面積4平方公尺）、編號A3（名稱水塔，結構塑膠製，面積4平方公尺）、編號B（名稱羊棚，結構木造，面積18平方公尺）、編號H（名稱餐廳，結構木造，面積221平方公尺）之建物、地上物、設施拆除，並將所占用之土地返回予原告及其他繼承人全體。⑸被告應將坐落台南市○○區○○段00000 地號上如台南市歸仁地政事務所102年4月9日複丈成果圖所示編號C（名稱遊樂場，結構水泥，面積7平方公尺）、編號L（名稱步道，結構木造、碎石，面積1平方公尺）、編號N（名稱涼亭，結構木造，面積94平方公尺）、編號O（名稱水泥地，結構水泥，面積24平方公尺）之地上物、設施拆除，並將所占用之土地返回予原告及其他繼承人全體。（二）陳述： ⒈原告為台南市○○區○○段00地號所有人之一，登記應有部分為16分之3；同段17-2地號、17-11地號登記名義人為洪順德，係屬於原告之祖父，原告為繼承人之一；同段23-14地號原告持分16分之6為憑。被告於民國（下同）87年即向原告承租，於原租期期滿後又再次於94年9月27日成立租賃契約，雙方簽訂原證6之土地租賃契約為據，雙方約定租賃標地物為原龍崎鄉○○段00○0000○00000地號之原告所有可分得部份約三分半地，租賃期間為五年，自95年10月1日起至100年10月1日止，租金為95年15萬元，往後每年租金增加1萬元，豈料，被告僅給付原告95年之租金15萬元，96年起之租金迄未給付。原告迭經口頭、存證信函催告被告應依照契約給付租金，然被告藉故拒絕給付原告租金，被告目前仍繼續使用該土地迄今。 ⒉因租賃契約何時終止，恐法律見解歧異，茲分別論述之：⑴依照兩造所簽訂之土地租賃契約書第4條之規定：「承租人如未按時交付租金即視為放棄租賃」乃屬兩造之特別約定，則兩造租賃關係於96年10月1日起即終止，如認遲誤二年租金總額始得終止為強行規定的話，則至遲於97年10月1日起即已達二年租金總額，依照兩造土地租賃契約第4條之約定，至遲於98年9月30日兩造之租賃關係亦終止。被告自96年10月1日起遲延給付96年租金，迄至97年10月1日，共遲延給付租金2年，總計被告積欠原告租金共33萬元（16萬+17萬＝33萬元）。而被告自98年10月1日起持續佔用該承租土地迄至101年9月30日，共計3年，則依照兩造契約之意旨觀之，被告從98年10月1日至101年9月30日每年獲致不當得利以及原告所致之損失為每年18萬、19萬、19萬，則原告可得請求被告相當於租金之利益為56萬元。則被告應給付原告89萬元（33萬元+56萬元）。 ⑵如認該契約未於98年9月30日終止，則原告主張依照契約第六條之約定：「租期屆滿承租人應自行搬離，所有設施，歸出租人所有」，已明確約定租期屆滿不再續租之意涵，排除民法第451條之適用，即並無視為不定期租賃。則被告應給付迄至100年10月1日止之租金共計70萬元（即16+17+18+19），以及自100年10月1日起迄今無權佔用，獲有不當得利，造成原告損失，原告可對被告主張相當於租金之不當得利，即每年19萬元，計算迄至101年9月30日止，共計一年，則原告可對被告請求相當於租金之損害金19萬元。 ⑶如租期屆滿後被告繼續使用該土地，認該當民法第451條視為不定期租賃契約的話，則被告仍應繼續給付每年租金19萬元。故被告應給付原告租金70萬（即16萬+17萬+18萬+19萬）+19萬＝89萬元。綜上，迄至101年9月30日止，被告應給付原告新台幣89萬元。 ⑷另以起訴狀請求被告給付如上租金，並以繕本之送達為催告之意思表示，被告應於收受起訴狀繕本之翌日起一個月內全數給付原告，但被告迄未給付，業經原告當庭及以書狀終止租約（見102年3月7日民事準備一狀及書狀於102年3月12日送達被告），在卷可稽，則被告亦應給付迄至101年9月30日止之租金89萬元。 ⒊按租約終止或屆滿後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。原告既為系爭土地之所有人或繼承人之一，自得依據兩造租賃契約、租賃物返還請求權、民法第767條、民法第821條、民法第828條第2項準用民法第821條，請求被告給付租金並拆除建物、地上物、設施等返還土地於全體共有人、繼承人。由於原告為出租人且為17地號之共有人之一，原告基於民法第431條第2項但書、第455條前段主張租賃物回復原狀及返還請求權暨民法第767、821條之所有物返還請求權，請求被告拆除地上物等並返還土地予原告及共有人全體。基於選擇合併，並優先主張物權請求權，其次為債權請求權。原告為17-2、17-11地號之出租人，亦該地號繼承人之一，則原告基於民法第431條第2項但書、第455條前段主張租賃物回復原狀及返還請求權暨民法1148條第1項前段：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」、同法第1151條：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」、同法第828條第 2項：「第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。」、民法第767條，請求被告拆除地上物等並返還土地予全體繼承人。基於選擇合併主張，並優先主張物權請求權，其次為債權請求權。⒋被告答辯狀所稱簽約過程及遭他人追討租金云云係屬不實：實則，被告當時向原告表示需要用到原告管理使用之土地，當時原告有告知係共有地，且有指出原告管理使用之範圍。被告再另外向其他共有人洪萬福、洪見裕承租，而後經營起龍船山莊，被告向原告及洪萬福、洪見裕承租時，均知悉係出租原告及洪萬福、洪見裕所管理使用的部分，原告並未向被告表示該土地係登記原告所有，故並非如被告所稱般情節。至於95年1月24日由洪志隆以買賣原因移轉該持分至郭芳吟名下，被告於96年9月3日由郭芳吟以買賣原因移轉該持分至被告名下。並非如被告所主張有他人郭芳吟出面主張要向被告要租金。亦無被告將租金給付給郭芳吟之情事。此觀被告訴訟代理人於102年6月6日改稱：「（原告孫子的後手，是否有向被告主張權利，被告是否有要求原告將該後手的應有部分6/16買回去，而原告不同意，是否才由被告向後手買回該6/16？）當時候該後手郭芳吟有向法院聲請假扣押，貼封條在96年7月30日，96年執字第44077號」可明。實際上，依照該執行卷，顯示乃是債權人沈政侃聲請拍賣抵押物裁定，而由債權人於96年7月30日執行查封貼封條，有該執行處函及查封筆錄為憑，故被告所稱郭芳吟向法院聲請假扣押貼封條應屬誤會，其所稱郭芳吟向伊要租金以及已給付租金云云，應屬不實。 ⒌原告出租範圍包括17地號、17-11地號全部、17-2地號東半部部分原告所管理使用之範圍： ⑴檢呈17地號於日據時代之謄本，顯示於大正年間，當時原告父親洪進成即為所有權人之一，該出租土地即為原告父親占有使用中交付原告占有使用，而原告占有中而出租交付被告使用。檢呈17-2地號日據時代之謄本，顯示於昭和年間即為原告祖父洪順德所有，而由原告父親交付原告占有使用，原告於占有中出租予被告使用。17-11無法找到日據時代之謄本，唯有光復後之謄本，顯示該土地為原告祖父洪順德所有，而由原告父親交付原告占有使用，原告於占有中出租予被告使用。洪順德當時之遺產關於土地部分，有17-2地號、17-11地號、23-8地號、23-9地號、23-12地號、29-7地號，洪順德當時繼承人有洪進成（原告之父）、洪進長（洪見裕之父），當時原告父親與叔父如何約定分管，由於時間久遠，已無法查證，然17-2（東半部）、17-11、23-12、23-9事實上係由洪進成方面使用，而後17-2東半部、17-11地號由原告管領，至於23-8、29-7 、17-2（西半部）事實上係由洪進長方面使用，後由洪見裕管領。至於17地號，94年當時原告出租予被告時之所有人固然有多人，洪允得（3/16）、郭芳吟（6/16）、洪萬福（3/16）、林來助（1/6）、洪忠州（1/12），該等人之先人有無分管契約，原告已無從查證，但事實上係由原告占有使用中，該洪允得、洪萬福、林來助、洪忠州等人並未占有17地號。 ⑵原告所出租的約三分半土地雙方有到場指界，此為被告所不爭執。被告於97年度他字第2198號竊佔一案，在97年12月23日偵訊筆錄中業已供稱：「洪再築出租給我的，他有帶我去鑑界」，顯示出租土地的範圍已確認。參以原證六土地租賃契約書第一條記載：「出租人洪再築所有龍崎鄉龍船段17、17-2、17-11原分得部分土地全部約三分半地，係17-2號東端部分，並有界址為準，今起承租楊金龍使用（營業用）」，顯示出租土地之範圍當時已確認，否則不會到現場鑑界並載有界址為準。原告及洪漳正、洪見裕曾遭林務局提告竊佔，案經高雄地檢署94年度偵字1007號偵查，被告曾出庭作證，顯示被告明知所占用之土地已有紛爭（按：非原告出租部分），依然與原告訂立租約，顯示租賃範圍應屬確定無誤方是。蓋原告及洪漳正、洪見裕遭林務局提告時，被告曾於高雄地檢署94年度偵字1007號偵查時於94年6月17日、94年9月23日、94年10月24日出庭作證，有各該筆錄為憑，本件系爭租約係在94年9月27日所簽立，且均係由被告所書寫契約內容，依照經驗常情，如果出租範圍有疑義或出租到國有土地，應於94年9月27 日簽約時會特別注意租賃標的物之範圍，然被告自行書寫該土地租賃契約書，顯示原告確實出租範圍為17地號、17-2地號、17-11地號，並未包括國有地在內，且其中17-2 地號有載明係17-2東端部分，並有界址為準，至於17地號、17-11地號則為全部，全部面積約為三分半，故租賃標的物並無錯誤問題存在。被告認為租賃標的物有錯誤，則舉證責任應由被告負擔。蓋當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明定。另被告從87年起第一次承租，於期滿後，又再次於94年9月27日第二次承租，期間並無任何人出面主張，顯示租賃物並無錯誤之情，被告主張變態事實，則應就變態事實負舉證之責。遑論，如有錯誤，亦是被告是否依據錯誤而撤銷租賃契約之問題（惟已過一年除斥期間），與本件給付租金及拆屋還地無涉，且亦未經被告主張，亦未經被告舉證，就此，似無費心審查之必要方是。 ⑶被告從87年起第一次承租，於期滿後，又再次於94年9月27日第二次承租，期間並無任何人出面主張，亦可為間接推論確實出租部分係原告所管理。 ⑷被告所提出102年1月2日授權同意書、87年12月4日租賃契約書原告否認其形式上及實質上之真正。被告主張本案系爭地號係洪見裕出租云云，係屬不實。 ⑸其中關於17地號，原告當初出租與被告並非基於6/16持分而出租，而是基於祖先延續下來所占有之土地，當時該土地係由原告單獨占有之土地，並非因6/16持分而占有而已。此參以原證六土地租賃契約書第一條記載：「出租人洪再築所有龍崎鄉龍船段17、17-2、17-11原分得部分土地全部約三分半地，係17-2號東端部分，並有界址為準，今起承租楊金龍使用（營業用）」更足以證明原告所出租乃特定占有之土地，並非基於持分而出租。亦即本件乃是特定物的出租，並非持分權利之出租。出租當時17、17-2、17-11地號土地時之實際占有人為原告，原告將所占有之土地出租予被告，被告即便於後來取得17地號之6/16持分，仍不能免除租賃契約之責任，故被告應無繼受取得該土地管理使用權之問題。 ⑹被告於高雄地方法院98年度簡上字第26號之多次書狀可明確實原告所出租之土地為祖先占有使用中而後由原告占有使用中，而將17地號、17-2地號、17-11地號占用之土地出租予被告，此觀以下被告自行提出之書狀可明： ①被告於97年8月6日所提出之民事陳述意見狀第二大點載稱：「系爭的土地，因經過數十年的歲月，其地形地貌多有變化，正由測量局重測中，因其測量的結果與地主認知不相符（由其祖先代代相傳）。（見高雄地方法院98年度簡上字第26號卷第86、87頁） ②被告於98年3月16日所提出之民事答辯狀第一大點記載：「三個地主諒無欺騙上訴人之本意，蓋因他們及他們的祖先都是在該處出生、生長的，他們所使用的地方就是上訴人如今使用的地方」（見高雄地方法院98年度簡上字第26號卷第121頁、122頁） ③被告於98年3月18日之給馬總統的信函中稱：「台南縣龍崎鄉○○村○里○00號之2之房屋及房屋四鄰之土地，自日據時代就由洪家一姓人家在上面生活，一直到台灣光復」（見高雄地方法院98年度簡上字第26號卷第127頁、128頁） ④被告於98年4月29日民事補述理由狀稱「三個地主諒無欺騙上訴人之本意，蓋因他們及他們的祖先都是在該處出生、生長的，他們所使用的地方就是上訴人如今使用的地方」（見高雄地方法院98年度簡上字第26號卷第135頁） ⑺卷內高雄地方法院96年度旗簡字第275號判決書第4頁兩造不爭執事項記載：「被告洪見裕將其所有高雄縣內門鄉○○段0000地號土地、洪再築將其所有台南縣龍崎鄉○○段00○0000○00000地號土地及被告洪漳正之父訴外人洪萬福將高雄縣內門鄉○○村○○00號平房三間及房屋鄰邊空地及土地龍船段23-13地號持分十六分之三全部出租予被告楊金龍，有租賃契約書及陳情書一份在卷可查（參見台灣高雄地方法院94年度偵字第1007號偵查卷第26頁、53頁及本院卷25頁），依照高雄地方法院96年度旗簡字第275 號判決書所認定兩造不爭執事項之記載，顯示洪見裕所出租予被告為內門鄉○○段0000地號，至於17、17-2、17-11地號則為原告所出租予被告，故被告所繪製出租的範圍圖係屬不實。 ⑻高雄地檢署調94年度偵字第1007號可以推知被告所繪製出租範圍係屬不實，以下： ①依照洪見裕93年12月15日之警詢筆錄可看出，其租予被告之每年租金為4萬元。反觀原告93年12月7日警詢筆錄每年租金為8萬元（按：為第一年租金，每年提高一萬），而洪萬福部分，第一年租金為六萬元，則依照前述該地段位置相當，每個地號土地租金應相當，顯示原告所出租予被告之土地範圍應屬最大，遠高於洪萬福、洪見裕所出租之範圍，然觀之被告所提出之出租標示圖，洪萬福、洪見裕的出租範圍均大於原告，顯示被告所繪製之出租範圍，應屬不實。 ②洪見裕於94年10月20日出具陳情書表示：「本人所有位於高雄縣內門鄉與台南縣龍崎鄉交界之私有土地【土地坐落：高雄縣內門鄉○○段0000地號】，經林務局旗山工作站清查有佔用國有保安林地情形，因朋友向陳情人承租土地開設龍船山莊山產店，生計全賴於此，當初建築營業場所時並未詳細審閱地籍資料，導致佔用國有保安林地，現陳情人及朋友有心改善，唯需時間另找地點營業，待地點尋覓完畢後自行辦理遷移。對此陳情人承諾95年12月31日將佔用部分自行拆除完畢，恢復原狀」，顯示高雄縣的土地是洪見裕出租予被告，並非原告及洪萬福，然其所繪製之出租範圍，原告及洪萬福的出租範圍均包括高雄縣的土地，顯然不實。 ⒍位於23-14停車場應係由被告所設置鋪設： ⑴被告於97年度他字第2198號97年12月23日偵訊筆錄供稱「（23-14地號之停車場是何時整地？）87年10月1日承租土地後整地的」。 ⑵台南地院98年度偵字第4930、4931號不起訴處分書被告闢建停車場係坐落於23-14地號（至於該不起訴處分書內之認定與事實有出入）。 ⒎被告稱原告非所有人無出租權利云云。經查， ⑴依照17地號舊式謄本顯示出以下：洪再築最先於46年至55年間即已取得持分3/16，於62年間再取得2/16（即當時持分5/16），於68年再取得1/16（即當時持分6/16），於79年間將所有的6/16持分，以贈與的方式贈與原告之子洪平祥，於82年間洪平祥以買賣方式將6/16移轉至郭國樑名下，於民國85年間，郭國樑再以買賣方式將6/16移轉回洪平祥名下。 ⑵依照17地號之異動索引表顯示如下：89年2月15日由洪平祥之子洪志隆（原告之孫）辦理繼承登記取得該持分。95年1月24日由洪志隆以買賣原因移轉該持分至郭芳吟名下。96年9月3日由郭芳吟以買賣原因移轉該持分至被告名下。100年4月18日原告由洪周順名下取得3/16持分。 ⑶由該持分之異動情形可看出，該17地號確實乃是洪家祖先留下來的土地。原告管理使用17、17-2、17-11地號部分土地。被告清楚原告實際上管理使用該地號部分土地，所以土地租賃契約書第一條方記載出租17、17-2、17-11地號「原分得部分全部約三分半地」。至於原告將土地贈與其子洪平祥，以及洪平祥由其子洪志隆辦理繼承登記，然出租土地部分依然係原告在管理使用中，故原告自有出租予被告之權利。實則，被告最早於87年間向原告承租，當時原告之持分6/16係登記在原告之子洪平祥名下，然依然係原告管理使用中。 ⑷出租人並不以所有權人為必要。被告之所以向原告承租，乃因被告知悉原告管理使用被告所承租之土地的事實。 ⑸被告主張17地號原告持分3/16係100年4月8日取得，若用 94年9月17日租賃契約主張本訴，因租賃契約時原告無所有權，非適格當事人云云。然查，94年間固然原告非登記名義人，然系實質占有使用該土地之人，且出租人不以所有人為必要，故原告主張依據租賃契約來主張權利，並無當事人不適格之問題。 ⒏被告所稱遭國有財產局訴請拆屋還地部分，並非原告出租之範疇，恐係被告與其他人承租之糾紛抑或被告在無租約情形下自行無權占用，無論原因為何，均與原告無涉。 ⑴此觀台灣高雄地方法院96年度旗簡字第275號民事判決第5頁載明「依被告洪再築所提之租賃契約顯示，被告洪再築確係其所有台南縣龍崎鄉○○段00○0000○00000地號應有部分土地，並以界址為限出租予被告楊金龍，此有租賃契約一份附卷可查，末查，被告洪見裕所有高雄縣內門鄉○○段0000地號土地出租予被告楊金龍，綜上所述，被告洪再築、洪漳正、洪見裕既非將佔有系爭土地出租楊金龍，且占用系爭土地之建物亦系被告楊金龍自行搭建自用，被告洪再築、洪漳正、洪見裕對於系爭土地遭占用部分並無直接或間接佔有之事實，應堪認定」可明，該判決後農委會林務局屏東林區管理處並無針對原告洪再築等三人上訴而告確定。故被告所述遭訴訟造成損害一事，顯與原告無涉。 ⑵至於被告遭林務局起訴拆除部分，並非原告所出租部分，應是洪見裕所出租，此觀以下證據可明： ①楊金龍於95年12月18日發函林務局屏東林區管理處（見高雄地方法院98年度簡上字第26號卷第9頁），檢送自行拆除照片，其上地主係載明洪見裕，顯示該越界之出租人應為洪見裕。 ②內門鄉木柵段1012地號為洪見裕與洪萬福所有。（見高雄地方法院98年度簡上字第26號卷第57頁） ③洪見裕於94年10月20日寫陳情書，載明「因朋友向陳情人承租土地開設龍船山莊山產店，生計全賴於此，當初建築營業場所時並未詳細審閱地籍資料，導致占用國有保安林地，現陳情人及朋友有心改善，唯需時間另找地點營業，待地點尋覓完畢後自行辦理遷移。對此陳情人承諾95年12月31日將占用部分自行拆除完畢，恢復原狀」（見96年度雄簡字第4447號卷第5頁），顯示占用國有土地出租予被告者，乃是洪見裕。 ④依據96年6月1日勘驗筆錄顯示：「（法官諭知：編號c土地上有鐵皮磚造房子，裡面作為廚房使用，請測量人員就坐落2201號保安林之位置及面積測量。有何意見？）洪再築：沒意見，這不是我的。楊金龍：這是我跟洪漳正、洪見裕承租的」（見96年度雄簡字第4447號卷第48頁至51頁、56頁） ⑤依據96年10月2日內政部土地測量局函立法委員李俊毅服務處，係洪見裕所陳情測量保安林界址（見96年度雄簡字第4447號卷第38頁至41頁）。 ⑶原告洪再築早於已於96年旗簡字第275號中，即已提出被告所占用保安林地之部分，並非原告所出租之部分，此觀以下可明： ①原告於96年10月24日答辯狀略稱：出租地號係17、17-2、17-11地號，至於保安林部分，並非原告所出租予被告（見96年旗簡字第275號第24頁）。 ②原告97年4月5日答辯狀亦再次為如上之抗辯，並提出被告占用保安林周圍地號為洪見裕及洪萬福等人之土地為證，顯示該等保安林地之出租與原告無涉（見96年旗簡字第275號第151頁至157頁）。 ⒐關於被告主張原告僅為繼承人之一，不是所有權人，所以無法主張民法第767條之規定云云。經查，按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」為民法第758條第1項所揭，而「因繼承而取得不動產物權，係依法律行為以外之事由所生不動產物權之變動，不受民法第七百五十八條所定須經登記始生效力之限制。」復為最高法院40台上字1001號判例所揭。則原告自是17-2地號及17-11地號所有人之一。至於「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」為民法第759條所揭，原告為洪順德之繼承人之一，縱使尚未為繼承登記，亦僅無法處分而已，並不影響原告行使民法第767條之權限。 ⒑即使被告為17地號之共有人之一，依據最高法院62年度台上字第1803號判例所揭：「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」，本件原告亦為共有人之一，訴請被告拆屋還地，應非法所不許。⒒本件所應審酌者，乃是被告占用系爭土地興建建物及地上物設施等，是否具有占有權源？又原告主張給付租金及不當得利、拆屋還地等是否有理？至於被告書狀所述，諸多與本案無涉，原告均否認之，不一一贅述。 ⒓原證六之土地租賃契約，雖是一個租賃契約，但性質上各個地號可分別出租，故為可分之債，如鈞院認為租賃標的物某地號無理由，則亦可分別處理，如下： ⑴依照土地租賃契約所載約三分半土地，一分地為293.4坪，則共計3.5×293.4×3.3058平方公尺＝3394.8平方公尺。 ⑵原告主張17地號全部均為承租範圍，即854平方公尺。原告主張17-11地號全部亦均為承租範圍，即432平方公尺。則17-2地號土地面積則為2108.8平方公尺。 ⑶依照原證1可明三個地號之公告現值均為相同，位置亦相近，故三個地號每平方公尺的租賃價值應均可認定相當。⑷被告自民國96年10月1日起即未給付租金，迄至101年9月 30日止，如同起訴狀所載共計89萬租金未給付。 ①關於17地號之租金即為：890000×854/3394.8＝223889。（捨去小數點） ②關於17-2地號之租金即為：890000×2108.8/3394.8＝552 855。 ③關於17-11地號之租金即為：890000×432/3394.8＝11325 5。（三）證據：提出土地登記謄本、繼承系統表、土地租賃契約書、17地號土地舊式謄本及異動索引表、臺灣高雄地方法院96年度旗簡字第275號民事判決、本院民事執行處96年度執字第44077號96年7月6日函及同年7月30日查封筆錄、本院檢察署97年度他字第2198號訊問筆錄、本院檢察署98年度偵字第4930號及4931號不起訴處分書、17地號及17-2土地日據時期謄本、17-11地號土地光復後之謄本、被告於高雄地方法院97年度審簡上字第136號97年8月6日民事陳述意見狀、被告於高雄地方法院98年度審簡上字第26號98年3月16日民事答辯狀及98年4月29日民事補述理由狀、被告於98年3月18日致馬總統之信函、龍船山莊95年12月18 日函、洪見裕94年10月20日陳情書、96年度雄簡調字第81勘驗筆錄、96年10月2日內政部土地測量局函、原告於96 年旗簡字第275號之答辯狀、空照圖、地籍圖謄本、洪見裕93年12月15日警詢筆錄、原告93年12月7日警詢筆錄、洪萬福租賃契約書、高雄地檢署94年度偵字第1007號訊問筆錄等影本為證。三、被告方面：（一）聲明：原告之訴駁回。（二）陳述： ⒈原告起訴狀所附原証六之租契約書被告不否認是被告所簽名，但是是被騙的，詳敘如后：87年間原告洪再築邀請被告到其祖厝（即系爭之處）閒話家常，期間全力游說在其祖厝建餐館云「這裡風景很好，開餐館生意一定好，這塊地有一甲多，由我及洪萬福、洪見裕三個兄弟分管共有我可以游說伊二人一同租給你」云云。被告心動之，乃與彼等三人簽訂租賃契約，並由其三人指界而大興土木，用去近千萬元，而出現了龍船山莊。但好景不常96年7月30日台南地院前來龍船山莊貼封條，方知原告租給被告龍船段17號之土地是訴外人郭芳吟的不是原告的。被告恐17地號土地被他人買去，龍船山莊將無法繼續經營，乃於96年8 月9日以高價購得該地之持分16分之6，由此可見原告與被告簽訂上述租賃契約時就17地號之土地無所有權，其后原告於100年4月8日始向洪萬福之子購得持分16分之3的所有權。除此之外，17-2及17-11之土地其所有權人是訴外人洪順德的，又查該二筆土地除洪見裕及原告二人是洪順德的孫子外，洪順德的兒子輩、孫子輩不止原告所附之繼承系統表，因為原告還有多個姑媽。更令被告煩心的是林務局控告龍船山莊所使用的土地有五分之二之土地是國有土地，因此訴請判決，結果是判令被告拆屋還地，其上的建物近500萬元就這樣因被告太相信原告的話而化為廢物。 ⒉87年被告與原告訂立土地租賃契約書時，原告堅稱「系爭之17、17-2、17-11三筆土地全部是洪家的土地，而由伊管理使用收益」，被告相信原告之說詞，所以給付租金至96年10月1日止。而96年因發生林務局訴請拆屋還地及臺南地方法院查封事件，被告方知系爭土地並非全為洪姓家族所有，被告要求原告提出系爭土地之有權管理證明或共有人之授權書，但原告不予理會，故被告始於96年10月1 日不繼續給付租金。被告使用系爭17、17-2及17-11三筆土地並非無法律依據，17地號之土地被告有16分之6之應有部分，且被告之女楊雅晴也已取得4分之1之應有部分，從而被告可支配之應有部分合計有16分之10；而17-2及 17-11地號土地是由原告同輩之繼承人洪見裕授權管理使用。另23-14地號土地是由洪萬福出租予被告，因係由洪萬福親自指界，故被告深信契約上所指之23-13地號土地即23-14地號土地，其上水泥地是由洪萬福鋪設，與被告無關。綜上所述，原告如欲追討租金，需舉證其租予被告之三分半土地位於何處，如係共有，則原告應證明其有共有之分管權源，如此被告方願意給付租金。 ⒊原告就本件訴訟無當事人能力，詳述如后： ⑴有關系爭土地之歸屬，原告主張：龍船段①17地號是共有，原告持分為16分之3。②17-2及17-11其登記名義人是原告之祖父洪順德。③23-1是原告獨有。④23-14是共有原告持分16分之6。本件有關法律之規定：①所有人對於無權占有或侵奪其所有物者得請求返還之（民法767條）② 各共有人，按其應有部分對於共有物之全部、有使用收益之權。（民法818條） ⑵原告在事實及理由欄二主張94年9月27日將17、17-2、17 -11出租給被告。按17-2及17-11其所有權人是洪順德，原告固為伊之繼承人之一，惟在為繼承之前是繼承人，不是所有權人怎能行使民法767條之權利，從而難謂其當事人適格。又地號17其應有部分是16分之3是100年4月8日取得，若伊用94年9月17日所立之租賃契約主張本訴，則因立租賃契約時伊就該地無所有權，亦非適格的當事人。若依共有人之法律關係請求，則有違民法第818條之規定。 ⑶出租人固然並不以所有權人為必要、且出租人當然可向承租人追討租金，但前提是租約本身不是詐騙，又假設不是詐騙，原告與被告的租賃關係已不存在，還能再請求租金嗎？又不是租金的另外的請求，不是土地所有權人有資格請求嗎？ ⑷被告在原告獨有之23-1土地上原築有一小屋，惟早已拆除。又地號23-14之土地是被告向洪萬福所承租，由伊鋪設水泥用為停車之用，其上並無被告所設之定著物，此部分早已解約，被告也未使用該土地，此部分乃原告濫訴。 ⒋經被告詳閱原告之訴狀後，得知其目的「現有建物的土地是原告87年指界出租給被告的，被告若不繼續給付租金，就要拆屋還地」。原告所述各節，都是濫訟，詳述如下：⑴該狀第1頁至第2頁第10行所強調的是「原告是合法的出租人」。第2頁第11行以下所強調的是「被告遭林務局起訴拆除部分，並非原告所出租部分」。有關前者如果成立的話，必須提出其他共有人的授權書，且租金不是原告獨拿。有關後者，原告必須指明出租給被告面積三分半的土地在哪裡？ ⑵被告與原告訂約之初，堅信原告是合法之出租人，否則怎會給原告多年之租金百餘萬元。但所以給付這麼多租金是被原告詐騙的。當深信被詐騙後，始於96年10月不支付租金，原告則用存証信函終止租賃契約。原告依債權的法律關係，請求租金，是何時的租金？如果是終止租賃契約之後的租金，其法源為何？如果是終止租賃契約之前的租金，那就請原告想想他的持分何時已不存在了。 ⑶茲因被告與原告已無債權關係，有如上述，從而原告提出本件訴訟，只能依據物權（所有權）之法律關係，且必須17、17-2及17-11地號三筆土地是原告所獨有。事實上17 地號土地被告持分16分之10，原告僅16分之3且是遲至101年方取得。而17-2及17-11之土地並非原告所獨有，原告之權源與洪見裕相同，從而洪見裕將其與原告相同之權源，授權被告管理使用與原告何涉？因此該狀第2頁第10行至第3頁所述各節便是打爛仗，蓋因①林務局所拆除部分是誰出租的與本案何干（除非是原告被訴詐欺）。②原告當初出租的土地是17、17-2及17-11地號三筆共三分半的土地，此為鐵的事實，所述原告在公訴人之前所述各節與本案何干。③94年間被告即已知悉被告占用之土地有糾紛，還與原告續訂租賃契約。這只能證明被告深信原告，其後發現原告蛇蠍之心，還要繼續付租金嗎？但這又能證明什麼？能證明不付租金的藉口嗎？又原告與被告之間已無債權關係，從而被告向三人承租的範圍，就本案而言。有何待証之處。（三）證據：提出本院民事執行處96年度執字第44077號封條、高雄地方法院98年度簡上字第26號民事判決、土地租賃契約書、97年4月21日台南地方法院郵局第584號存證信函、97年4月23日龍崎郵局第3號存證信函、97年4月25日關廟文衡路郵局第14號存證信函、97年5月16日台南一支郵局第1947號存證信函、臺灣高等法院臺南分院檢察署98年度上聲議字第757號處分書、102年1月2日洪吳寶趾等人之授權同意書、被告與洪萬福94年10月19日簽立之土地契約書、被告與洪見裕87年12月4日簽立之租賃契約書、土地所有權狀、臺南縣政府99年2月3日函等影本及空照圖、囑託測量現況相片等為證。三、本院依聲請履勘現場。四、兩造不爭執事項及爭執內容：（一）不爭執事項： ⒈兩造於87年間即訂立租賃契約，期滿後又於94年9月27日訂立土地租賃契約，租賃標的物為原告所有「龍崎鄉○○段00○0000○00000地號原分得部份約三分半地，係17-2 號東端部份，並有界址為準」，租賃期間為五年，自95年10月1日起至100年10月1日止，租金為95年15萬元，往後每年租金增加1萬元，被告除已給付95年度租金15萬元外，自96年10月1日以後之租金則均未支付。 ⒉被告在上址經營龍船山莊餐廳，利用之土地除原告上開出租範圍外，另有向第三人洪見裕、洪萬福二人租得之土地。其中因部分土地被訴請拆屋還地，龍船山莊範圍縮小，現今餘存建物及座落土地之範圍及面積如附圖（歸仁地政事務所102年4月30日發給之土地複丈成果圖）所示。 ⒊原告所出租上開三筆土地，其中17-2、17-11等二筆土地之所有權人為洪順德，原告及第三人洪見裕均為洪順德之孫，上開二筆土地迄未辦理繼承登記。另第17地號土地在94年9月27日續訂租約時，所有權人及應有部分計有洪允得（3/16）、洪志隆（6/16）、洪萬福（3/16）、林來助（1/6）、洪忠州（1/12），其中林來助應有部分於95年3月28日各出賣應有部分1/18予蔡素珍、劉月美、蘇桂卿三人，並於95年4月11日為所有權移轉登記，洪志隆應有部分6/16則於95年1月3日出賣予郭芳吟，並於95年1月24日為所有權移轉登記，洪允得應有部分3/16則於95年12月24日因分割繼承於96年1月23日移轉登記予洪榮哲。而郭芳吟應有部分6/16再於96年8月9日出賣予被告楊金龍，並於96年9月3日為所有權移轉登記。嗣洪萬福應有部分3/16再於100年4月8日出賣予原告，並於100年4月18日為所有權移轉登記。蔡素珍、劉月美、蘇桂卿三人各應有部分1/18及洪忠州應有部分1/12另於102年7月18日由被告之女楊雅晴買受取得（另同時取得同段23-14地號應有部分1/4）。⒋上開土地緊臨原高雄縣內門鄉○○段0000○0000○0000○0000地號土地，原告與洪再裕、洪萬福之子洪彰正等三人因涉嫌竊佔犯行，於經林務局旗山工作站提出竊佔告訴，經臺灣高雄地方法院檢察署於94年11月21日為不起訴處分。而被告所經營之龍船山莊範圍部分在上開土地內，在不起訴處分後，經行政院農業委員會林務局屏東林區管理處訴請臺灣高雄地方法院，於97年4月9日以96年度旗簡字第275號、98年6月29日以98年度簡上字第26號判決確定，將越界之工作物拆除，將土地交還林務局。 ⒌原告與訴外人洪彰正曾對被告提起竊佔告訴（臺灣臺南地方法院檢察署98年度偵字第4930號、第4931號），所主張之竊佔範圍包含龍船段17-3、23-1、23-14等三筆土地，經臺灣臺南地方法院檢察署於98年6月15日為不起訴處分，告訴人提出再議後，又經臺灣高等法院臺南分院檢察署於98年7月21日為駁回再議處分。（二）兩造爭執內容：原告主張被告自96年10月1日以後未再支付租金，原告已為終止契約之意思表示，被告本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，均得請求被告將租賃土地範圍內所設置之物拆除，將土地交還原告，並給付至101年9月30日止之租金或相當於不當得利之租金共計89萬元等如上所載之內容；被告則以：在96年間因17地號土地新的所有權人來對被告主張，原告不解決，以致被告向該所有權人買受應有部分6/16，當時原告已無17地號之所有權，另17-2、17-11等二筆土地，原告僅係所有權人洪順德子孫之一，另一名子孫洪見裕亦將上開二筆土地租與被告使用，另被告之女楊雅晴亦於102年7月18日取得17地號及23-14地號應有部分各1/4，原告請求拆屋還地及給付租金等並無理由等如上所載之抗辯。從而本件兩造所爭執者，首應探究①原告本於租賃契約及所有權，請求被告將四筆土地上之工作物拆除，將土地交還原告及共有人全體是否有理由？②原告得否請求被告給付相當於不當得利之租金，得請求多少數額等二項為斷。五、得心證之理由：（一）兩造於94年9月27日訂立之土地租賃契約，租賃標的物包含「龍崎鄉○○段00○0000○00000地號原分得部份約三分半地，係17-2號東端部份，並有界址為準」，租賃期間為五年，自95年10月1日起至100年10月1日止，其中17-2 、17-11等二筆土地之所有權人為洪順德係原告之祖父，原告依繼承關係，固得主張為上開二筆土地之共有人，並因共有人間之分管約定就上開二筆土地有管理使用權利，將整筆土地出租於被告使用。然另一筆17地號土地，雖出租人並不以所有權人為必要，然出租人就所出租之土地仍應有其管理使用之權利，原告以其父洪進成在日據時期大正年間即為所有權人之一，該出租土地為原告父親占有使用中交付原告占有使用，而原告占有中而出租交付被告使用，援為其有管理使用權能之依據，得以此占有使用之現況為出租人云云。惟原告之所以對上開17地號土地有占有使用之權能，係基於其父洪進成之應有部分，並非毫無權力來源。又該17地號土地在94年9月27日續訂租約時，所有權人及應有部分分別為洪允得（3/16）、洪志隆（6/16）、洪萬福（3/16）、林來助（1/6）、洪忠州（1/12），其中僅洪志隆為原告之孫，其餘共有人則與原告無何關係，是以原告主張其就17地號有管理使用權能，自係來自於洪志隆之應有部分。（二）按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423條定有明文，苟以有管理使用權能之土地出租者，則出租人應維持其管理使用權能，方謂符合約定使用、收益之狀態。本件原告出租上開17地號土地，其權能來源既係其孫洪志隆之應有部分6/16，然洪志隆之應有部分6/16先於95年1月3日出賣予郭芳吟，，並於95年1月24日為所有權移轉登記，郭芳吟再於96年8月9日出賣予被告楊金龍，並於96年9月3日為所有權移轉登記。亦即兩造訂立租賃契約後，原告在95年1月24日已因洪志隆喪失其應有部分，造成原告就17地號土地喪失其管理權能，原告未能盡其出租人之義務，保持該17地號土地合於約定使用、收益之狀態，影響及被告對龍船山莊之經營之整體，被告不得已而自己向郭芳吟買受該應有部分6/16，方得以繼續經營龍船山莊，從而兩造租賃契約第二年即96年10月1日起，原告就該17地號土地部分已屬給付不能，乃原告仍要求被告給付全部租金，並拒絕被告重新計算租金之請求，被告拒絕給付全部租金，尚非無理。而原告在租賃契約存續中，就該17地號土地部分既屬給付不能，為可歸責於原告之事由，則原告以被告遲付租金為由，主張終止上開租賃契約，自不足採；而被告並未對原告為終止契約之意思表示，是以兩造上開租賃契約在100年10月1日之前均仍有效，原告主張契約業經終止，本於租賃物返還請求權，請求被告返還租賃物，並無理由。（三）原告又以其為第17、23-14地號土地之共有人，且為第17-2、17-11地號所有權人洪順德之繼承人，本於所有物返還請求權，亦得請求被告將上開四筆土地交還原告及共有人全體等語。惟①第17地號部分，原告係於100年4月8日向洪萬福買受應有部分3/16，並於100年4月18日始完成所有權移轉登記，然被告早於96年8月9日即向郭芳吟買受應有部分6/16，並於96年9月3日為所有權移轉登記，再依原告所陳，原告就上開17地號原即有管理使用權利，而其權利之基礎係來自於其孫洪志隆之應有部分，顯見何人擁有洪志隆應有部分6/16即對該17地號土地有管理使用權能，而就該17地號應有部分轉讓過程觀之，原屬洪志隆所共有之6/16，已由郭芳吟移轉為被告所有，則被告對該17地號土地自有合法使用之權源。②系爭17-2、17-11地號現登記之所有權人洪順德，洪順德之繼承人並非僅原告一人，此由原告所提原證3可明，而其中繼承人之一洪見裕亦為該二筆土地之公同共有人，洪見裕生前曾與被告訂立租賃契約，洪見裕死亡後，其繼承人再於102年1月2日出具授權同意書，載明繼續交由被告管理。原告與洪見裕均為洪順德之繼承人，而原告並未能證明洪順德之子孫間已將上開二筆土地全部交由原告管理使用，且洪見裕對該二筆土地並無管理使用之權能，茲洪見裕及其繼承人既已同意由被告繼續使用該二筆土地，原告能否忽略其他繼承人已表明之意願，以一己之念為請求，即不無疑義。（四）被告原經營龍船山莊，本係基於分別與原告、洪見裕、洪萬福等三人訂立之租賃契約始構成龍船山莊座落之土地，而當初原告等三名出租人僅約略指明各自出租之範圍，並未具體鑑界標示，其中存有指界錯誤者，此有臺灣臺南地方法院檢察署98年度偵字第4930號、第4931號不起訴處分書為佐，正因指界錯誤，以致被告所經營之龍船山莊因越界而遭林務局請求拆除地上物並返還土地後，龍船山莊之經營範圍已減縮半數，被告為維持經營，非但自已買受第17地號應有部分6/16，其女兒楊雅晴亦於102年7月18日向蔡素珍、劉月美、蘇桂卿三人各買受第17地號之應有部分1/18及洪忠州之應有部分1/12，另同時買受同段23-14地號應有部分1/4，且在洪見裕死亡後，再行提出洪見裕之繼承人所出具之授權同意書。亦即迄本件言詞辯論終止之時，被告及其女兒楊雅晴二人擁有第17地號應有部分10/16，擁有23-14地號應有部分1/4，另有17-2、17-11等二筆地號繼承人之授權同意書，以此為基礎而使所經營之龍船山莊得以維持，是以縱原告雖為23-14地號之共有人，且為洪順德之繼承人，嗣後再為第17地號之共有人，其請求同為17地號、23-14地號之共有人，另經同為17-2、17-11二筆土地公同共有人洪見裕之繼承人授權使用之被告將龍船山莊所有工作物拆除，將土地交還原告及其他共有人全體，應屬權利濫用而不可採。（五）原告雖自96年9月3日被告輾轉取得原屬洪志隆之第17地號應有部分6/16後，就該17地號無法履行其出租人義務，然兩造間之租賃標的除17地號外，另包含17-2及17-11等共三筆土地，三筆土地之租賃契約應屬可分而得分別計算其各自之租金數額。兩造租賃標的為「龍崎鄉○○段00○0000○00000地號原分得部份約三分半地，係17-2號東端部份，並有界址為準」，依此契約內容，堪認兩造租賃標的合計面積應以三分半即3394.8平方公尺為依據（3.5×293 .4ｘ3.3058平方公尺＝3394.8平方公尺）。其中17地號面積854平方公尺全部為承租範圍，17-11地號面積432平方公尺全部為承租範圍，所餘面積2108.8平方公尺即應屬 17-2地號土地之承租範圍，而系爭三筆土地之公告現值均同為每平方公尺340元，位置亦相近，故三個地號每平方公尺之租金應認相同，被告既自96年10月1日起即未再給付租金，則原告主張自96年10月1日起至101年9月30日止，依上開契約所載標準，被告應給付租金總額為89萬，則此89萬元中，①屬第17地號之租金為223889元（890000× 854/3394.8＝223889）；②屬第17-2地號之租金為552855元（890000×2108.8/3394.8＝552855）；③屬第17-11地號之租金為113255元（890000×432/3394.8＝113255）。原告因無法提供第17地號土地予被告使用，被告抗辯無給付此部分租金之義務，雖屬可採，然原告並非不得另二筆土地之租金及不當得利，從而原告請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，就第17-2及17-11等二筆土地合計為666111元（000000-000000=666111）部分，為有理由，應予准許。六、綜上所述，本件原告之請求中，關於第17-2及17-11等二筆土地之租金及不當得利合計666,111元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（102年1月12日）起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息部分為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示；至於原告超過此部分之租金及不當得利之請求，及本於租賃物返還請求權或所有物返還請求權，請求被告將附圖所示之工作物拆除，將土地交還原告或原告等共有人全體，均無理由，應予駁回。七、關於訴訟費用之負擔部分，本件依原告所陳訴訟費用為第一審裁判費47,134元，被告敗訴部分所應負擔之訴訟費用額為7,270元，其餘應由原告負擔，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第三項所示。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條，判決如主文。中華民國 103 年 1 月 23 日民事第四庭法官王國忠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 1 月 23 日書記官張豐榮

臺灣臺南地方法院102年度訴字第106號

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