102年度訴字第6號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：102 年 08 月 20 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　　102年度訴字第6號原　　　告　蘇裕夫原　　　告　蘇士凱原　　　告　蘇魏貴美訴訟代理人　郭俊廷律師被　　　告　蔡澄文訴訟代理人　蔡文斌律師複　代理人　曾獻賜律師訴訟代理人　鄭植元律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國102年8月6 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣700,000元，及自民國101年8月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣15,360元，由被告負擔新台幣7,680元，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣233,333元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣700,000元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：（一）原告蘇裕夫、蘇士凱、蘇魏貴美（即乙方，下同）於民國101年7月10日將各自名下所有如起訴狀附表所示18筆土地（下稱系爭土地），包括臺南市左鎮區○○段○00地號土地以總價新台幣688萬元出賣予被告（即甲方，下同），約定要點：⑴第一期款688,000元⑵第二期款320萬元，於完稅證明領取後三日內付清。⑶登記完畢後交付權狀付清尾款2,992,000元。⑷草山段63地號由乙方負責分割完成後交付甲方，費用由乙方支付。⑸買賣契約第拾條約定「本約甲乙雙方，應忠誠履約，若甲方違約，所付款項全部由乙方無條件沒收，如乙方違約，所收款項全部，應於違約日起拾天內加倍退還予甲方，雙方各無異議。」有買賣契約（下稱系爭買賣契約）及承辦代書陳淑珍可證。嗣原告蘇裕夫針對其所有上開草山段63地號土地應有部分六分之五，因係與訴外人黃萬福、林萬益分別共有，故曾訴請本院101年度訴字第1270號分割共有物，俾符履行上開買賣契約之約定：「草山段地號63號出賣人應負責分割出賣應有部分後交甲方」；但訴訟中履勘現場後，被告即私下向黃萬福、林萬益買下其餘應有部分六分之一，至此被告就系爭草山段地號63號土地權利範圍即已有所有權全部已無分割之必要，乃撤回起訴。但被告於101年9月3日以匯款方式給付2,292,000元後，尚剩尾款70萬元，雖經多次催討，卻藉詞其向上開土地應有部分六分之一地主所買價金較低，要求減價，原告不同意，嗣於本件訴訟繫屬後，又以所買土地有瑕疵，出賣人原告應付瑕疵擔保責任，而拒付尾款70萬元。揆之被告101年8月15日已同意並登記取得原告蘇裕夫出賣上開草山段63地號土地應有部分六分之五所有權，卻未依契約所定尾款支付約定「登記完後交付權狀付清尾款」（即70萬元），揆之系爭買賣契約第拾條所約定顯已違約，原告本可依系爭買賣契約第拾條無條件沒收所收價金（即已收取618萬元），並請求回復原狀返還土地，茲為體諒被告，爰訴請被告依約給付尾款70萬元及違約金70萬元（一倍尾款）。（二）被告在距系爭土地不遠經營大坑休閒農場民宿長達10年，嗣在仲介張進先生介紹後，始二次以上參觀現地，考慮期間長達二年，但多次要求降價，最後雙方以系爭土地現況及訂約價成立買賣契約，故原告並無違反誠信，且依民法355條第1項規定，亦不必負出賣人應負物之瑕疵擔保責任，反而係被告已於101年8月15日依約取得系爭土地全部所有權後，即違反約定及誠信拒不付款： ⒈被告準備書狀所述其拒付系爭土地之尾款，無非以原告所賣系爭土地⑴周遭鄰近深壑有10-30公尺不等落差；⑵尤其草山段63地號土地為丙種建地，竟有一半以上是深壑，能使用之土地不及一半；⑶原告不能諉為不知，故原告應負民法第354條出賣人物之瑕疵擔保責任云云為論據。 ⒉按系爭買賣契約所示土地原本即屬森林區（地形起伏及有山壑極為正常，應非屬物之瑕疵，自不能與平地土地併論），且本件係由任職於大坑休閒農場（經營山泉SAP渡假小木屋、會議聚餐等旅遊餐宿業）擔任經理之張進（並兼營不動產仲介業，即南北房屋誠品加盟店）所仲介，被告多次參觀系爭土地現場，其中二次與原告共同參觀現地，考慮是否要買，期間長達近二年，且多次殺價，終至101 年7月10日始在原告自宅，由陳淑珍代書之弟陳俊輝陪同仲介張進及被告夫妻完成買賣契約，並委由陳淑珍代書代理辦土地移轉登記及送地政機關之買賣契約書。 ⒊參酌被告係經營休閒農場民宿，其購買動機是否增加風景參觀據點，均有可能，茲竟於101年8月15日陳淑珍代書辦妥土地所有權移轉登記後，原告於101年8月28日以台南興華街郵政三支局第76號存證信函，催請被告應函到3日內應付清尾款，被告於101年9月3日匯付2,292,000元後，尚欠70萬元即違約拒不付款，亦未曾主張所買土地有何瑕疵。 ⒋尤其原告為履行系爭土地買賣契約約定「草山段63地號土地由乙方（原告）負責分割完成後，交付甲方使用」，花費委請蘇陳俊哲律師就63地號向本院訴訟分割共有物，訴訟期間履勘現場後，被告迅向共有人黃萬福、林萬益買下系爭土地其餘應有部分六分之一，並於101年10月5日地政機關測量，且進而於101年11月9日完成登記，均無異議，有附卷土地異動索引可證，被告現場參觀深知所買係「森林區」，本質上即具山壑不平，且地號63號、面積2512平方公尺（759.8坪）丙種建地縱有部分山壑仍不影響建照之申請，亦未曾向原告主張所買森林區丙種建地有何瑕疵。 ⒌何況被告若認系爭土地有山谷深壑之瑕疵，依經驗法則及情理，除應會向原告立即主張物之瑕疵擔保責任外，更不可能再向上述共有人黃萬福、林萬益購買其應有部分六分之一，俾加上其向原告所買應有部分六分之五，期完成所有權範圍1分之1之全部完整性，足見被告依系爭買賣契約買賣系爭土地意願甚堅，事理至明。 ⒍何況被告曾於101年11月22日在陳淑珍代書處會算上開土地買賣價金尾款時，要求減少價金，否則願自負全部費用返還63地號土地，原告信以為真，將相關資料送陳代書，但被告又不履約，原告蘇裕夫曾於101年12月5日以上開郵局第117號存證信函，請被告於文到5日內將草山段63地號土地過戶至原告名下，但被告仍未履約，不得已原告始為本件訴訟。（三）被告早知系爭土地地目為森林區，且部分土地為壑谷，自無民法第355條所示瑕疵擔保請求權： ⒈本件原告出賣系爭土地係現況實地買賣，被告則係經農會祕書規劃，及其所經營大坑山泉（SAP）休閒農場（渡假、住宿、餐飲業）經理兼南北房屋誠品加盟店仲介人張進，近二年多次現場勘查始決定購買，此有證人張進102年4月23日結證稱：仲介系爭土地是東森房屋一位朋友告之，並帶我們去現場，看土地時有帶地籍圖；原告買地是農會祕書一直幫我們規劃建議可以再買一塊地經營（意指經營同上山泉休閒農場），但被告審理時卻稱買地要「造林」並非事實。 ⒉按被告係經營山泉休閒農場民宿餐廳多年，有感僅距系爭土地數公里，其購買系爭土地動機業經農會祕書規劃自係配合休閒客人觀賞山泉遊歷心境而增加風景參觀據點，從而系爭土地是否有瑕疵，當應以被告買地之動機為經營山泉休閒農場為依據，而非一般之土地，但被告以訴訟分割共有地主張共有人應分到溪水覆蓋之部分，再廉價買下其應有部分六分之一，為求減少價金臨訟卻以一般平地為標準主張系爭土地有重大瑕疵，洵違事理及公平。 ⒊揆之被告蔡澄文係於101年7月16日向原告以總價金方式之668萬元購買起訴狀附表所示18筆土地，其中地號63為應有部分六分之五，並於101年8月15日完成所有權移轉登記，另6分之1為共有人黃萬福、林萬益各以12分之1分別共有；另無爭執之地號66-2林地面積2626平方公尺所有權全部面臨邊有一半崩塌，另有一半約50公尺掏空地面，原告曾提醒被告要圍起來，否則危險，且更向被告表明此筆被告不要買，但被告仍表示要買，足見其買18筆地之整體規劃山泉休閒農場興建理念。 ⒋就被告所買上述18筆地共約1.8公頃，係總價金688萬元，買賣整體觀察而言，全部土地係位在8公尺寬、450公尺長之馬路兩邊，可依法興建7間農舍（即2分半農地可建一間）較之於同段63地號土地無出入道路土地利用價值尤高。從而被告僅爭執同段63地號土地之部分地為壑谷主張為瑕疵土地，實不公平。 ⒌被告在101年7月16日向原告買系爭土地號63號建地應有部分六分之五，101年8月15日完成土地所有權移轉登記，有土地異動索引可證，並進而由原告支付律師費，由被告具名委任蘇陳哲律師以系爭土地六分之五應有部分所有權人身份，於101年9月19日向本院101年訴字第1270號分割共有物事件起訴，請求判決合併分割系爭土地號63號，其訴之聲明具體請求將系爭土地號63號（建）、66號（建）、66-7地號（建）合併分割主張起訴狀附圖甲部分分歸被告黃萬福，乙部分分歸被告林萬益（按甲、乙兩部份均為凹陷溪水覆蓋地區），其餘部分（平地部分）分歸被告蔡澄文，訴訟期間再找被告黃、林二人殺價，黃、林二人誤以為蔡澄文之起訴分割方案即係終結方案而廉售。 ⒍嗣被告取得黃、林二人上開土地應有部分六分之一，合計達成地號63號所有權全部後再回頭要求原告降價而拒不付尾款拖延至今，仍違約不付清償金而屬違約。 ⒎被告101年9月19日起訴後，向新化地政事務所申請測量系爭地現場，並於101年10月5日測量現場有，測量圖可證，已確知系爭土地現況及範圍，若認系爭土地有「一半以上是深壑」，顯有嚴重之瑕疵，理當立即向原告反映有嚴重瑕疵要求解約退還價金，抑且不可能一錯再錯買下凹陷於溪水之上述甲、乙部分土地，反而被告不惟不曾向原告主張所買系爭土地號土地有重大瑕疵，抑且進而於101年11 月1日向黃萬福、林萬益各買十二分之一，並於101年11月9日完成所有權移轉登記，達成上述63地號所有權全部取得。足見原告所主張被告對系爭土地現況已瞭解，且係配合其購地用途在經營山泉休閒農場（舍）風景觀光之需要而買地，故原告主張被告為經營山泉休閒農場參觀多次而購買系爭土地，並不認為系爭土地有重大瑕疵並非無據。⒏又上開兩造所訂18筆地買賣契約係屬「包裹」總價金688 萬元，但被告主張單就地號63號要求減少價金20萬元，實屬無據。（四）並聲明： ⒈被告蔡澄文應給付原告蘇裕夫、蘇士凱、蘇魏貴美買賣價金70萬元，及違約金70萬元，合計140萬元及自101年8月 29日（催告翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）給付價金部分： ⒈兩造有簽立系爭買賣契約書。但依契約書第拾條，雙方應「忠誠履約」；又依民法第148條第2項，履約應依誠實及信用之方法；再依民法第354條，出賣人應負物之瑕疵擔保責任。 ⒉原告蘇裕夫係成大畢業，擔任多屆台南市議員與增額國代，曾在左鎮、新化地帶經營天鵝湖料明山莊（墳地買賣），並在系爭土地上經營餐廳，對本件買賣標的之狀況知之甚稔。 ⒊被告就契約書加註條款「2.草山段64及64之2地號」與地主洽購後，將64與64之1、64之2、64之3與66之4合併為64號而取得64號土地的三分之一與64之2號土地的二分之一土地（原證1契約附表係買賣斜號的三分之二與64之2號的二分之一），於101年8月15日登記取得產權後，於101年9月6日洽請臺南市新化地政事務所，經於101年10月5日進行複丈，赫然發覺買賣標地周遭，鄰近深壑，有10至30公尺不等之落差。最要命的是，買賣標的唯一較有價值之草山段63號土地，係屬丙種建築用地，竟有一半以上是深壑，能使用之土地不及一半，買賣標的有嚴重瑕疵，原告不能諉為不知。此係被告拒付尾款之正當理由。 ⒋由證人張進到庭證述之內容，可知被告於締結系爭買賣契約前，對於系爭買賣標的物之一，即草山段63地號土地，有一半以上是深壑，能使用之土地不及一半，顯有瑕疵一節，卻不知情。 ⒌又系爭買賣契約無法順利解約，實係可歸責於原告，因原告事後片面要求被告應先將草山段63地號土地移轉過戶回去，卻遲遲不提出應由被告負擔繳納之稅費明細，縱承辦代書陳淑珍居中斡旋，原告仍強悍地拒絕。此觀證人陳淑珍到院證稱：「（問：兩造有確認63地號要解除契約的合意？）沒有，賣方只是說要過戶回來就還給我。」「（問：後來有誰把移轉不動產的資料交給妳？）原告有把證件交來，但說稅金要被告付，被告說把金額列出來，但原告就說要把土地先過回來再說，後來就沒有結論。」「（被告訴訟代理人問：後來轉達被告的要求原告要把細目列出，原告的反應？）原告就說先把土地過戶回來再說，沒有把細目列給我。」等語，足資證明：本件雙方是否無法完成解約，即是因原告拒不提出需由被告負擔之稅費清單，僅片面強悍地要求被告先將草山段63號土地移轉過戶回去，顯可歸責於原告。 ⒍原告之買賣標的有嚴重瑕疵，航照圖顯示，63號與64號土地，均有草山野溪經過，鄰近亦屬買賣標的之66之2號則有原告蘇裕夫曾搭建用來開設土雞城之鐵皮屋迄仍存在，不能諉為不知。買賣標的距被告經營之大坑農場約6公里，被告主要是看中63號為丙建，但63號上雜草有半人高，被告被蒙蔽遂不知有深壑。然因被告已經花費數百萬元購買土地，只剩一小部分即可獲得完整的土地利用，為求土地完整性，故被告不得已需向原告及訴外人黃萬福兄弟買地，此觀諸證人張進於102年4月23日於本院證述內容，即足證明上情。 ⒎被告不得已，經陳情後，頃獲准行政院農業委員會水土保持局台南分局以102年4月15日水保南治字第0000000000號函通知，行政院農業委員會水土保持局已核定列入台南市左鎮區「草山野溪整治工程」，依該函所附工程用地地籍套繪圖、地號表顯示，該野溪整治主要為系爭63號與64號土地。上揭「地籍套繪圖」顯示，水土保持局台南分局已委託楊英弘土木技師事務所完成設計並簽證，準備公告發包。依楊英弘土木技師之設計書圖，即足以證明被告抗辯買賣標的局部為深壑，並非虛構。而且，設計圖顯示之高低落差與工程費用，均可為本件之參考，並足以證明本件買賣標的有嚴重瑕疵。而且，承上述，被告主張減少之價值為20萬元（即70萬元減50萬元）。被告之舉證責任已盡，若原告認為無損害或損害不及20萬元，應由原告負責舉證。（二）給付違約金部分： ⒈承上述，被告得拒付尾款，即無違約金之可言。 ⒉按「具有違約懲罰性質之違約金，於有違約的情事時，其請求權即已發生，不因其後之契約解除而謂其無違約情事，自不因主契約之解除而隨同消滅。」（最高法院61年台上字第2922號判例及62年度第3次民庭庭推總會決議參照）。系爭買賣契約第拾條固約定：「本約甲乙雙方，應忠誠履約，若甲方違約，所付款項全部由乙方無條件沒收，如乙方違約，所收款項全部，應於違約日起拾天內加倍退還予甲方，雙方各無異議。」，揆諸首開實務見解，倘買賣契約之雙方有違約情事發生時，則其違約金之請求權即已發生，不因其後之契約解除而謂其無違約情事，亦不因主契約之解除而隨同消滅。 ⒊又系爭買賣契約第拾條固約定：「本約甲乙雙方，應忠誠履約，若甲方違約，所付款項全部由乙方無條件沒收，如乙方違約，所收款項全部，應於違約日起拾天內加倍退還予甲方，雙方各無異議。」，是以，依契約文義解釋，倘甲方（即被告）違約，法律效果明定為「所付款項全部由乙方無條件『沒收』」；反之，倘若乙方（即原告）違約，法律效果始為將「所收款項全部於違約日起10日內加倍退還甲方」。申言之，依系爭買賣契約第拾條約定，有違約金制裁效果者，僅係限於乙方（即原告）違約之情形。本件原告主張被告應給付違約金70萬元云云，自非有據。（三）並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利之判決，准供擔保免予假執行。三、兩造不爭執之事實：（一）原告於101年7月10日將其名下所有臺南市左鎮區○○段○00○○地○○00地號應有部分5/6、66地號應有部分5/6，66-1地號全部、66-6地號應有部分5/6、66-7地號應有部分5/6、66-8地號全部、66-9地號全部、66-10地號全部、64地號應有部分2/3、64-1地號全部、64-2地號應有部分 1/2、64-3地號全部、64-5地號全部、66-2地號全部、66-4地號全部、64-4地號全部、66-3地號全部、66-5地號全部，以下稱系爭土地）成立買賣契約，約定價金688萬元，101年7月10日交付第一期款688,000元；第二期款320 萬元，於完稅證明領取後三日內付清；登記完畢後交付權狀付清尾款2,992,000元。（二）原告於101年8月15日完成系爭土地之所有權移轉登記並交付權狀；被告已交付原告第一期款688,000元、第二期款 320萬元，及於101年9月3日以匯款方式給付第三期款中之2,292,000元，餘款70萬元未給付。（三）原告於101年8月28日以存證信函催告被告給付第三期款項2,992,000元，被告在同日收受該存證信函。（四）被告在系爭土地101年10月5日測量完後，在101年11月1日以價金各六萬元向黃萬福、林萬益等購買同段63、66、66-7地號土地應有部分各1/12。四、本件兩造所爭執者，在於：「被告以原告出售之系爭土地周遭鄰近深壑，及系爭草山段第63地號土地有大面積深壑，有嚴重瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金70萬元，是否有理由？」、「原告依系爭買賣契約請求被告給付尾款價金70 萬元，及依系爭買賣契約第拾條請求違約金70萬元是否有理由？」本院分述得心證之理由如下：（一）關於被告以原告出售之系爭土地周遭鄰近深壑，及系爭草山段第63地號土地有大面積是深壑，有嚴重瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金70萬元部分： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。 ⒉查系爭買賣契約並無就系爭土地之效用、品質，加以約定、保證，有系爭買賣契約（見本院101年度補字第658號卷第13-14頁）在卷可按。是就系爭63地號土地有無存在物之瑕疵，自應依通常交易觀念認定是否不具備系爭土地應具備之價值、效用或品質。 ⒊次查原告出售之系爭63地號土地，地目為建，坐落臺南市左鎮區，左鎮區地理位置位在臺南市之東南端，東以南化區及高雄的內門為界，南接龍崎區，西連新化區，北依山上區、玉井區，面積74.9025平方公里。左鎮地勢並不高，但全區地形高低起伏，在特殊的地質條件下形成了半面山、深谷、曲流、斷崖等特殊的地貌，缺乏大而平坦之腹地，致為區內外人士評為「地無三里平」之窮山惡水特殊景貌，此有左鎮區公所之網頁可按。由此可知系爭63地號土地，因坐落左鎮區，故其地形本多屬深谷、曲流、斷崖等特殊的地貌。被告主張系爭土地鄰近深壑，有10至30公尺不等之落差，同段草山段63號土地，係屬丙種建築用地，有大面積之深壑等情，業據提出航照圖乙紙、行政院農業委員會水土保持局台南分局102年4月15日水保南治字第0000000000號函等件為證（見本院卷第111-114頁）。查行政院農業委員會水土保持局為整治包含系爭左鎮區草山段第63、64地號土地，因河道凹岸沖刷所造成邊坡土壤崩塌流失，乃於102年度執行「草山野溪整治工程」，總經費1,954,838元，此經該局以102年6月27日函復本院在卷（見本院卷第135-149頁）。原告對此亦不爭執，被告此部分之主張堪可認定。 ⒋然查系爭土地買賣價金高達688萬元，一般人於訂立系爭買賣契約前就土地現狀必進行相當程度之調查。而被告於本院審理時，亦自承：「（問：…買系爭土地的用途？）…也沒有特別的用途，就是想先造林，以後再開墾，我已經到左鎮區公所申請造林，可以領取樹苗。…（問：被告在另案訴訟，為何將南側土地分給黃萬福、林萬益？是否起訴前就知悉該部分是溪流？）當時尚未測量，我只覺得分在北側可以與其他購買的土地連成一片，比較有完整性。測量前雖知道那附近有溪，但完全不知道溪流占系爭土地多少。」（見本院卷第76頁、第132頁反面）等語；又系爭土地買賣之介紹人即證人張進亦到庭證稱：「（問：就是只看了這兩次？有發現土地高低情形？）我看了兩次，我有發現高低情形，那很明顯，但有爭執的那塊63號看不到，因為在最裡面，看不到有陷落之處。…（問：除63地號外，其他地號的高低起伏都看得出來？）一開始只有路兩旁及橋邊看得到，其他的土地都看不到，是後來買了之後整地的時候才看得出來大概。」（見本院卷第95 頁反面）等語。由左鎮區之地形，再徵諸被告與張進之上開證述可知，其等雖一再表示深壑位處系爭土地深處，且地面草木茂盛，故無法發現云云，然被告就系爭土地臨草山野溪、張進就系爭63地號土地高低起伏等情，應有所預見及了解，且地形高低起伏，並非影響被告購買系爭土地之因素。 ⒌又系爭63地號土地原告蘇裕夫其應有部分本為六分之五，另共有人黃萬福、林萬益則有六分之一。倘被告認系爭63地號土地有深壑之瑕疵，且該筆土地為建地，復為被告為系爭買賣所最重視之因素，衡情，自無再向共有人黃萬福、林萬益購買其等應有部分六分之一。然被告訂立系爭買賣契約，於進行土地複丈後，已知悉系爭63地號土地有上開所稱之瑕疵，於原告提出可解除契約之情形下，仍不願意解除系爭買賣契約，並再向黃萬福、林萬益購買63地號土地應有部分之六分之一，益見系爭63地號土地雖地形高低起伏及面臨深壑，仍具備系爭土地應具備之價值、效用或品質，並為被告所願意接受；故系爭土地雖因有臨溪而因沖刷、流失之情形，則依首揭判例，尚難認系爭63地號土地有物之瑕疵存在。 ⒍至被告雖辯稱因系爭63地號土地是丙種建地，伊比較重視該筆土地，故僅就該筆土地主張減少價金云云。惟查，系爭土地使用分區為森林區，地目雖為「建」、「道」、「旱」、「林」不等，惟上開18筆土地公告土地現值則僅有320元、160元之別，差距亦不大。又證人張進證稱：「（問：兩造買賣價金的決定方式？一開始原告說一分地40幾萬，被告覺得貴，原告就降到35萬，最後好像是談到一分地32萬。」（見本院卷第95頁反面）等語。是依張進之證述可知，系爭土地之買賣係就全部18筆土地為交易，並非就地目為區分，而僅是依土地面積訂定交易價格。故被告辯稱因系爭63地號土地是丙種建地，為其買賣系爭土地所重視，故主張減少價金云云，亦無可採。 ⒎據上，系爭63地號土地雖部分為平地、部分為深壑，然由系爭土地坐落左鎮區而有深谷、曲流、斷崖等特殊的地貌，缺乏大而平坦之腹地等情，依通常交易觀念，亦難認未具備其應有之價值，自不得謂系爭買賣契約之標的即系爭63地號土地存有物之瑕疵，被告抗辯系爭土地欠缺所保證之價值、效用或品質，進而依民法第359條規定請求減少價金70萬元云云，非有理由，殊難遽採。（二）關於原告依系爭買賣契約請求被告給付尾款價金70萬元，及依系爭買賣契約第拾條請求違約金70萬元是否有理由部分： ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。原告主張：被告違約未依期付清尾款，依系爭買賣契約第拾條約定，原告本可沒收所收定金618萬元，然僅請求70 萬元；被告則以：被告得拒付尾款，即無違約金可言，且依系爭買賣契約第拾條約定，有違約金制裁效果者，僅係限於乙方（即原告）違約之情形等語置辯。 ⒉經查，違約金係約定，債務不履行時由債務人支付，具有確保契約履行之作用，此之債務不履行，不以給付不履行為限，給付遲延及不完全給付亦有適用。至於適用何種形態，則由當事人約定定之。本件兩造系爭買賣契約第拾條約定「本約甲乙雙方，應忠誠履約，若甲方違約，所付款項全部由乙方無條件沒收，如乙方違約，所收款項全部，應於違約日起拾天內加倍退還予甲方，雙方各無異議。」，就「違約」之定義，僅於契約第貳條後段約定：「甲方若以支票方法付款，倘支票全部或一部份不能兌現時，視為違約，如有違約者對於本件買賣全部註銷，甲方所付款項全部由乙方無條件沒收」，其餘違約型態未詳加例示；而本件兩造之爭執並非被告以支票付款後因不能兌現，故無系爭買賣契約第貳條後段視為違約之情事。然由該「違約」之效力是「本件買賣全部註銷」，即解除系爭買賣契約方發生買受人所付價金全部由出賣人沒收之情事，由此例示可知兩造上開違約約定以契約解除為前提。除此之外，兩造間就契約之履行，有任何給付遲延、不完全給付情事，但契約未解除前，是否均有該違約金條款之適用即非無疑。 ⒊雖原告謂被告違約未依期付清尾款，即有給付遲延情事，依系爭買賣契約第拾條約定，其本可沒收所收定金618萬元，然僅請求70萬元云云。惟查： ⑴系爭買賣契約第拾條之文字內容為：「本約甲乙雙方，應忠誠履約，若甲方（被告）違約，所付款項全部由乙（原告）方無條件『沒收』，如乙方（原告）違約，所收款項全部，應於違約日起拾天內『加倍退還』予甲方（被告），雙方各無異議。」上開約定僅稱如被告違約，所付款項全部由原告沒收，依文義解釋，被告除了支付買賣價金外，無支付另筆違約金之明文，此與原告之主張不符。 ⑵再查，被告因系爭買賣契約，依民法第367條規定有交付價金之義務，原告有受領之權利，只要契約存在，該支付之義務及受領權利均有正當理由。如謂在給付遲延而契約未解除時該違約金條款亦有適用，就會發生「被告違約時，被告所付之款項，原本即作為價金，應給付予原告，原告豈能再次沒收？原告違約時，被告所繳之價金應加倍退還被告，價金既經『退還』（等於沒繳），原告依買賣契約是否可再請求被告給付一次價金？」之矛盾情形。故上開違約金約定，應在兩造之一方發生債務不履行情形，而依法解除契約，因雙方互負回復原狀之義務（民法第259條參照），支付、受領買賣價金已無正當理由，故就違約之一方課以違約金，此亦與系爭買賣契約書第貳條後段約定意旨相符。 ⑶本件兩造系爭買賣契約，雖發生被告部分價金給付遲延，然兩造間之系爭買賣契約既未解除，自無上開違約條款之適用。從而，原告依系爭買賣契約第拾條，請求被告給付違約金70萬元暨法定遲延利息，洵屬無據，應予駁回。（三）再按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第345條第1項、第348條第1項、第367條分別定有明文。本件兩造間就系爭不動產於101年7月10日成立系爭買賣契約，原告於101年8月15日將系爭土地之所有權移轉登記與被告，且被告對原告又無得主張抵銷之權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任之債權等情，業經認定如前，而系爭買賣契約約定之價金為688萬元，扣除被告已給付之價金618萬元後，被告尚有價金70萬元未給付，亦為為兩造所不爭執，揆諸前開條文之規定，被告就尾款70萬元自負有給付義務，原告請求被告給付尾款70萬元，即屬有據。（四）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查原告請求被告給付買賣價金尾款，依系爭不動產買賣契約書第貳條之約定，被告應於「登記完畢後交付權狀付清尾款」，而系爭土地已於101年8月15日辦妥所有權移轉登記，被告自斯時起，即應負遲延責任；又原告於101年8月28日催告被告應於函到三日內給付尾款70萬元，該催告並於同日送達被告，有郵局存證信函在卷可稽（見本院101 年度補字第658號卷第13-14頁），則原告僅請求自101年8月29日起，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，非有理由，不應准許。五、綜上所述，被告抗辯本件買賣標的之系爭63地號土地有物之瑕疵存在，其得依瑕疵擔保之規定請求減少價金，而拒絕給付買賣價金餘款70萬元，並無可採。惟兩造系爭買賣契約第拾條之違約金請求權，僅於契約解除後始發生，原告依據該約定請求被告給付違約金70萬元為無理由。從而，原告基於系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金尾款70萬元及自受催告之翌日即101年8月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。六、兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人一部勝訴，一部敗訴者，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。經查：本件應徵之第一審訴訟費用為15,360元（裁判費14, 860元、證人旅費500元）；本院審酌原告為一部勝訴之情形，就訴訟費用之負擔，依其勝敗訴之比例，爰依前揭規定，確定如主文第3項所示，附此敘明。九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 102 年 8 月 20 日民事第四庭法官張麗娟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中華民國 102 年 8 月 20 日書記官楊宗倫

臺灣臺南地方法院102年度訴字第6號

關鍵資訊