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臺灣臺南地方法院102年度重訴字第181號

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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第181號原　　　告　鄭瑞德 訴訟代理人　鄭世賢律師 被　　　告　許信惠 林秀珠 上二人共同 訴訟代理人　查名邦律師 上列當事人間請求返還房地等事件，經本院於民國103年12月22 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將原告所有臺南市東山區田尾段一二四一、一二四二、一二四三、一二四四地號土地及坐落其上之同段二０五建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○里○○○○○○號之六房屋返還遷讓予原告。 被告應自民國一０二年五月十七日起至返還遷讓上開土地及建物完畢之日止，按月給付原告新臺幣拾壹萬貳仟貳佰肆拾壹元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣叁佰零玖萬壹仟叁佰叁拾叁元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰貳拾柒萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠訴之聲明： ⒈被告應連帶將原告所有坐落臺南市○○區○○段0000○0000○0000○0000地號4筆土地暨其上門牌號碼臺南市○○區○ ○里○○○00號之6之同段205建號建物返還原告。 ⒉被告許信惠或被告林秀珠應自民國102年5月17日起至被告返還上開土地及遷讓上開建物完成之日止，按月給付原告新臺幣（下同）112,241元，如其中任一被告已為給付，他被告 於該給付範圍內，即免為給付義務。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡坐落臺南市○○區○○段0000○0000地號土地原為訴外人張林雪娥所有，同段1243、1244地號土地原為訴外人張勝雄所有（下合稱系爭土地）；坐落於全部系爭土地上之門牌號碼臺南市○○區○○里○○○00號之6即同段205建號建物（下稱系爭建物）前係訴外人陳郁瑄所有，經原告於鈞院民事執行處拍賣程序拍定取得系爭建物所有權，系爭土地亦於該執行程序中由原告優先承買，經鈞院於民國102年5月17日核發權利移轉證書，原告並於102年5月27日辦妥移轉登記而取得所有權。於執行程序中，假扣押查封系爭土地及建物時，據地政指界人員稱係陳郁瑄承租系爭1243、1244地號土地栽培蘭花用，拍定後系爭土地及建物均不點交。而系爭建物現由陳郁瑄無償提供予被告二人使用收益，原告取得系爭土地及建物所有權後，與被告協商請求返還，遭被告拒絕。復按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」土地法第97條定有明文，系爭土地公告現值為4,194,920元【計算式：680元×（1120＋2119＋1821 ＋1109）㎡＝4,194,920元】，系爭建物經鈞院拍賣，由原 告以9,274,000元拍定，依土地法第97條規定計算，系爭土 地及建物之租金金額為每月112,241元【計算式：（基地申 報地價總值為4,194,920元＋建物拍定價額9,274,000元）× 10％÷12個月＝112,241元】，被告無權占用系爭土地及建 物，原告爰依民法第767條、第179條規定，請求自原告取得系爭土地及建物所有權即102年5月17日起至被告返還系爭土地及建物為止，按月給付相當於租金之不當得利每月112,241元。 ㈢查系爭土地及建物分別於96年間、97年間及98年間經鈞院民事執行處執行假扣押查封，後並於101年間經法院查封拍賣 及拍定，然被告自始均未向鈞院執行處聲明其有承租之情事，僅於102年4月17日具狀聲請鈞院執行處應將系爭土地及建物合併拍賣，且於系爭土地及建物經拍定後，亦不曾具狀聲明行使優先承買系爭土地及建物，故被告臨訟始主張其前有租賃關係之存在，顯非事實。又系爭土地及建物係坐落於臺南市新營區往東山路縣道左轉進6公尺寬之產業道路左側， 亦可經由臺南市東山區北勢寮之產業道路通往系爭土地及建物，其交通要件極為便利，且作為栽植蘭花之高經濟價值農業使用，雖非土地法第97條規定之「城市地方房屋」，惟以臺灣農牧用地之公告現值及申報地價計算已嚴重低估，而房屋稅籍證明亦僅係以課徵房屋稅之用，顯與實際價持相差甚遠，應採用不動產估價師鑑定之價額為準，計算被告賠償相當於租金之損害。 ㈣依系爭建物使用執照所示，系爭建物坐落基地為系爭土地全部，總面積為6,169平方公尺。又依上開使用執照之溫室基 地圖所示，應認系爭建物含法定空地等空地、通道均坐落於系爭土地全部，是系爭建物及土地全部為被告所使用收益。㈤系爭土地及建物經鈞院囑託不動產估價師事務所鑑定，鑑定結果為每月租金114,736元，原告認合乎臺灣地區蘭花栽植 業等之一般租金行情，故無意見。次者，被告抗辯對系爭土地及建物有租賃關係存在云云，然查，本件系爭4筆土地及 建物分別於96、97、98、101年間經鈞院民事執行處假扣押 查封、強制執行拍賣及為原告所拍定，其自始均未曾向執行法院聲明其有租賃關係，且被告亦自97年9月間即占用系爭 土地及建物至今，亦明知系爭土地建物為鈞院所查封拍賣，猶仍未以有租賃關係有所主張，故被告等之上揭抗辯誠屬不實。再者，被告林秀珠復抗辯其未占有使用系爭土地及建物云云，然查據原告提出之被告二人於102年4月17日向鈞院民事執行處所呈民事聲請狀亦明白主張「……另聲請人林秀珠亦在此向鈞院提出當初向由聲請人林秀珠（即聲請人許信惠之公司老闆）向第三人（即合作金庫商業銀行嘉南區債權管理區域中心）辦理債權轉讓程序中所簽署之聲請書文件，此文件係為第三人合作金庫商業商業銀行函覆聲請人林秀珠之陳情書之所附之附件，由其附件內容中亦載明聲請人林秀珠確實為土地上蘭園之實際經營使用人……」其於該申請書主張「……該案號丁標之標的物中臺南縣東山鄉田尾段1241、1242、1243、1244等四筆土地，有設定首順位抵押權924萬 元予貴行，茲因該四筆土地及地上之蘭園目前由申請人經營使用中……」，綜上事證，林秀珠確與許信惠共同無權占有系爭4筆土地及其上建物。 二、被告許信惠、林秀珠則以下列情詞資為抗辯： ㈠聲明： ⒈請求駁回被告之訴。 ⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免假執行。 ㈡緣系爭土地及建物之原所有權人張福明雖精於栽養蘭花，但因不善經營，負債累累，張福明及其子張勝雄（後改名為張桎愷）積欠被告許信惠高達1,000多萬元。是以，坐落於系 爭土地之系爭建物於興建完成後，張福明、張勝雄、張林雪娥即張福明之妻等3人將系爭土地及房屋出租與被告許信惠 及其他債權人，以抵償每月所應支付的利息，是許信惠占有系爭房屋具有正當之權源。又依據原告主張其在102年5月17日取得系爭土地及建物所有權，是於尚未辦理移轉登記予陳郁瑄之前，張福明即已將系爭建物出租予許信惠，準此，原告顯然係於許信惠承租系爭建物之部分面積後，始取得系爭土地及建物所有權，依據買賣不破租賃原則，被告自仍有權繼續使用系爭建物，是以原告對許信惠提起本件訴訟，自無理由。另承租系爭建物者係被告許信惠及其他債權人，故原告將許信惠之妻林秀珠亦同列為被告，顯有誤會。 ㈢許信惠係有權占有系爭土地及建物已如前述，原告請求被告給付相當於租金之不當得利自屬無據，且許信惠僅占有使用部分之建物，其餘另有其他債權人在使用中，核與被告無關，故縱認原告提起本件返還房地訴訟為有理由，惟被告許信惠既非占有使用全部面積，原告請求被告許信惠全部返還，要無理由。而林秀珠並未占有使用系爭土地及建物，原告請求林秀珠給付相當於租金之不當得利，顯乏其據，為無理由。另被告不同意原告相當租金損害之計算，按系爭建物是否為土地法第97條所規定之城市地方房屋，尚有疑義，縱認其為城市地方房屋，惟土地法第97條乃就城市地方房屋租金最高額之限制，非指租金即以該最高額計算，故原告主張以上開標準計算租金金額顯然有誤，自無理由。 ㈣查系爭建物係於97年2、3月間由張福明所建，興建費用大部分由許信惠出資，即張福明、張桎愷積欠許信惠之3000萬元，系爭建物蓋好後，原本是要登記為許信惠所有，係因陳郁瑄向許信惠請求希望登記為其名下，因其也有一小部分債權存在，許信惠一時心軟，方同意將系爭土地移轉登記與陳郁瑄，並由陳郁瑄向銀行貸款，共同投資蘭花園。陳郁瑄私下向民間借貸，並遭債權人拍賣才發生本件爭議，是以系爭建物自興建至今，均係許信惠占有使用中。許信惠就使用系爭建物與陳郁瑄之間並無法律關係，但有與張福明成立租賃關係，承租範圍本約定係系爭建物全部，後來張福明又擅自出租部分予第三人，非如原告所稱是無權占有或設定抵押後才登記，況且系爭土地及建物於拍賣過程中並無經執行法院排除租賃權，故許信惠之租賃權尚屬合法存在；租金是因為張福明向被告許信惠借了將近2,000萬元，只約定以張福明應 付給被告許信惠的利息來抵租金，未計算金額是多少，也無約定租賃期間。系爭建物於尚未辦理移轉登記與陳郁瑄之前，張福明即已將系爭建物出租予許信惠。 ㈤系爭土地部分現由許信惠占有使用養殖蘭花，許信惠之妻林秀珠並未占有使用，此係因許信惠為張福明之債權人，林秀珠並非其債權人，是以張福明出租之對象為許信惠，而非林秀珠，是以原告訴請林秀珠返還系爭土地及建物，顯係誤會，核無理由。至鈞院執行處陳報狀所載關於系爭土地係由林秀珠占有使用云云，實係代為撰寫書狀者所誤繕。另系爭建物外之空地部分係許信惠占有使用，其餘空地部分或由第三人使用，或為閒置未用。依被告提出之照片顯示，許信惠固占有系爭土地之部分面積，惟另有一心商行亦占有部分之面積使用中，其占有面積與許信惠占有部分毗鄰。 ㈥原告主張許信惠於系爭不動產之假扣押執行程序中，未曾陳報與張福明等人間有租賃契約云云，然依張福明之陳稱其搭建系爭建物之資金是向許信惠所借，且許信惠已取得張福明之同意，以借款利息來抵償租金的方式使用系爭建物，系爭建物尚未取得使用執照之前，被告許信惠就已經在使用。而系爭土地原為張福明之妻張林雪娥及其子張桎愷所有，被告許信惠也有向張林雪娥、張桎愷承租系爭土地，系爭土地之承租情形同系爭建物，未約定租賃期間。被告許信惠拒絕返還系爭土地之依據為民法第425條。就白河分局於102年5月 10日訪查被告許信惠稱使用系爭建物全部等語，與事實不符。林秀珠並非系爭建物上蘭園之實際經營使用人，林秀珠為家管，其認知蘭園是其配偶即許信惠的。 三、兩造不爭執之事項： ㈠臺南市○○區○○段0000○0000地號土地前為張林雪娥所有，同地段1243、1244地號土地前為張桎愷（原名張勝雄）所有，坐落其上門牌號碼臺南市○○區○○里○○○00號之6 之同地段205建號建物前則為陳郁瑄所有。 ㈡上開建物經原告在本院101年度司執字第17188號拍賣抵押物強制執行事件之拍賣程序中拍定，上開土地則均為原告於上開執行程序中優先承買，本院於102年5月17日核發權利移轉證書，原告並於102年5月27日辦妥所有權移轉登記。 ㈢許信惠自原告拍定系爭不動產前即占用臺南市白河地政事務所103年3月12日土地複丈成果圖即附圖所示編號A1、A2、A3、A4、A5、A6、B1、B2、B3、B4及C部分，迄今亦均仍占用 中。 ㈣許信惠占用上開部分之不動產，未曾給付原告任何租金或利益。 四、得心證之理由： ㈠被告係無權占有系爭房地，應將系爭房地遷讓返還原告： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條前 段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又以無權占 有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。查本件原告為系爭房地之所有權人，於102年5月17日本院核發權利移轉證書取得系爭房地之所有權，此為兩造所不爭執，並有系爭房地登記謄本附卷可參（本院卷第20至24頁），堪信為真實。是原告主張為系爭房地所有權人，請求被告遷讓返還系爭房地，被告既抗辯非無權占有，自應由被告就其占有具正當權源之事實負舉證責任。 ⒉被告抗辯系爭建物興建完成後，未將系爭建物移轉登記與陳郁瑄前，起造人張福明及系爭土地所有權人張桎愷、張林雪娥等3人已將系爭房地租與許信惠及其他債權人，以 抵償每月所應支付的利息，是以許信惠占有系爭房屋具有正當之權源，而林秀珠並非系爭建物上蘭園之實際經營使用人云云，然未提出系爭房地租賃契約或任何證據可佐，經查： ⑴系爭建物起造人及原所有權人係張福明，建築面積5,152平方公尺、基地面積6,169平方公尺，係鋼鐵造無牆、鋼鐵造有牆之建物，主要用途為溫室資材室通道，於97年1月24日取得使用執照，於97年3月4日為建物所有權 第一次登記，並於97年4月24日以買賣之名義移轉登記 與陳郁瑄，有系爭建物異動索引（本院卷第9至10頁） 、臺南市政府工務局（97）南縣使字第00359號使用執 照及所附之溫室基地圖、平面配置圖、左右側立面圖、風扇水牆立面圖、剖面圖、屋頂平面配置圖（本院卷第139至145頁）在卷可稽，堪認屬實。 ⑵許信惠雖自承占用如附圖所示附圖所示編號A1、A2、A3、A4、A5、A6、B1、B2、B3、B4及C部分，然辯稱系爭 土地其餘部分係由一心商行向張福明承租，然交由其代工云云。惟經本院至現場勘驗之結果，標示一心商行之蘭花房，並未與其占用部分有明顯區隔，僅於其中一鐵架上懸掛一心商行之標示，有本院勘驗筆錄、現場圖、現場照片37張附卷可佐。且許信惠至今未陳報該一心商行負責人之年籍資料，堪認該一心商行之標示，僅為被告魚目混珠之舉，許信惠上開所辯，尚難採信。而系爭建物坐落基地之面積為6,169平方公尺，已如前述，與 系爭土地加總之面積相符，再扣除如附圖B1、B2、B3、B4部分，即為系爭建物建築面積5,152平方公尺，亦徵 系爭建物及系爭土地全部係由許信惠所使用收益無訛，不可能餘留部分土地供他人使用。 ⑶林秀珠雖辯稱並非系爭建物上蘭園之實際經營使用人云云，然查，被告二人曾於本院101年度司執字第17188號案件中，於102年4月17日具狀表明許信惠為系爭建物之使用人，在其內種植蘭花；林秀珠則為系爭土地上蘭園之實際經營使用人，系爭土地及地上之蘭園由林秀珠經營使用中，有原告提出之民事聲請狀、林秀珠向合作金庫商業銀行嘉南區債權管理區域中心之申請書各1份在 卷可稽（本院卷第28、239頁），並經本院依職權調閱 該案拍賣抵押物案件卷宗（二）核閱無誤，堪信為真實。故林秀珠上開所辯，尚屬無據，被告二人應共同經營使用系爭房地種植蘭花無訛。 ⑷被告二人既使用系爭房地種植蘭花，已如前述，其辯稱係向張福明、張桎愷、張林雪娥所承租，故有權利使用系爭房地云云，然並未提出系爭房地租賃契約或任何證據可佐，自無法證明其抗辯為真，難認被告二人與張福明、張桎愷、張林雪娥間存有租賃關係。 ⑸次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文 。退萬步言，縱張福明、張桎愷、張林雪娥當時確將系爭房地租與被告二人使用，然雙方並未簽訂租賃契約且經公證，亦未約定租賃期間，此為被告自承在卷（本院卷第116頁），堪信為真，揆諸上開法條規定，其租賃 關係自無法對於原告繼續存在。是被告傳喚張福明、張桎愷到庭證明雙方間之租賃關係，於本件並無實益，附此敘明。 ⒊準此，被告二人係無權占有系爭房地，原告基於所有權人之地位，依民法第767條前段之規定，訴請被告遷讓返還 系爭房地，自屬有據。 ㈡被告應自102年5月17日起至返還上開土地及遷讓上開建物完畢之日止，按月給付原告112,241元： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法 則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可參。查原告係於系爭房地既為被告二人所無權占有，是原告主張依不當得利法律關係，請求被告自原告於102年5月17日取得系爭房地所有權時返還相當於租金之利益，自屬有據。 ⒉按地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近三年之平均地價；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第110條、第97條第1項分別定有明文。系爭房地之月租金，經列科法不動產估價師事務所參酌上開法條，並以比較法算出系爭土地價格，以重置成本法算出系爭建物價格，再評估地價稅、房屋稅、保險費、折舊費、維修費、管理費等條件後，鑑定出系爭房地102年5月17日之月租金總額為114,736元，有該事務所103年7月2日之估價報告書附卷足參，堪認屬實。是原告依民法第179條之規定，請求被告自102年5月17日起至被告返還上開 土地及遷讓上開建物完成之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利112,241元，並未逾上開鑑定之系爭房地月 租金，堪認合理，於法並無不合。 ㈢綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房地，及自102年5月17日起至被告返還系爭土地及遷讓系爭建物完畢之日止，按月給付原告112,241元，為有理由，應予准許。 五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。 六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。查本件既判決被告敗訴，訴訟費用自應由敗訴之被告負擔。 七、又原告經本院拍賣程序，取得系爭建物之價格為9,274,000 元，經本院依職權調閱101年度司執字第17188卷宗核閱無誤，另系爭建物建築基地面積即為系爭土地之面積，已如前述。而兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰參酌系爭建物拍定之價格，分別酌定如主文第4項所示之相當擔保金額，併准許之。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 1 月 12 日民事第三庭 法 官 陳尹捷 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 中 華 民 國 104 年 1 月 12 日書記官 黃瓊蘭