臺灣臺南地方法院102年度重訴字第328號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 103 年 04 月 03 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第328號原　　　告　達億建設開發有限公司
法定代理人　李其昀
訴訟代理人　鄭植元律師
被　　　告　林明得
訴訟代理人　林勁宇
李姵穎
被　　　告　林勁廷
上列被告2人共同
訴訟代理人　林逢益
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國103年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林明得應將如附表一所示之土地移轉予原告。
被告林勁廷應將如附表二所示之土地移轉予原告。
訴訟費用由被告林明得、林勁廷各負擔二十分之十九、二十分之一。
本判決第一項於原告分別以新臺幣貳佰捌拾萬元、捌萬元為被告林明得、林勁廷供擔保後，得假執行。但被告林明得、林勁廷如各以新臺幣捌佰伍拾萬元、貳拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告林明得、林勁廷分別為附表一、附表二所示之土地（下稱系爭土地）所有權人。原告與系爭土地之共有人接觸洽詢買賣事宜，並委請系爭土地共有人之一即訴外人黃美樺與其他共有人洽商，經訴外人黃美樺多次詢問及說明後，原告即與願意出售其應有部分之土地所有人，於民國100年1月25日簽訂不動產買賣契約書。
㈡又就被告林明得及林勁廷之應有部分，原告及訴外人黃美樺於簽約前多次與被告林明得洽商出售之價格，於洽商過程中，被告林明得並表示就被告林勁廷部分可一併出售，其有取得代理權，要原告一併計算給付予被告林勁廷應有部分之價金，經多次洽商確認價格後，被告林明得表示願意出售系爭土地之應有部分，並獲被告林勁廷同意及有代理權，可一併出售被告林勁廷所有系爭土地之應有部分，因此被告林明得遂於100年1月25日與其他系爭土地之共有人至原告公司處簽訂系爭不動產買賣契約書，並簽收應給付予被告林明得新臺幣（下同）85萬元、被告林勁廷26,000元之支票，嗣該支票業經提示兌領。之後原告要求被告林明得提供其與林勁廷之相關證件以完成系爭土地之移轉登記事宜，詎被告林明得卻告知其子林逢益向其抱怨價格太低，要求被告林明得拒絕履約，惟被告林明得既係經原告及訴外人黃美樺之說明後，本於其自己之意思同意出售如附表一所示之土地予原告，自負有移轉土地所有權之義務，縱其子林逢益嗣後有意見，亦不能變更被告林明得已為之意思表思。至被告林勁廷部分，雖被告林勁廷未於系爭不動產買賣契約書上簽名，然被告林明得自與原告洽商系爭土地之買賣時，即表示其有代表被告林勁廷之權限，且原告開立予被告林勁廷之支票為記名票據，並經提示兌領，則此表示被告林勁廷知悉林明得代其出售如附表二所示之土地，且亦未為任何異議，足證被告林勁廷有委請被告林明得代其出售如附表二所示土地之事實存在。從而，原告基於契約之法律關係向被告林明得、林勁廷提起本件訴訟，應屬適法。
㈢系爭不動產買賣契約書已成立生效，即兩造間就系爭989地
號土地（含989、989-1、989-5地號土地）已達成買賣之意
思表示之合致：
⒈本件係由訴外人黃美樺向被告林明得說明系爭買賣之標的及內容，經被告林明得同意後，方於100年1月25日簽署不動產買賣契約書，而契約書上既已清楚載明出售土地包含附表一及附表二所示之土地，且相關文件均蓋有騎縫章，則被告林明得實無不知或誤解之理。再者，被告林明得在100年1月25日簽署不動產買賣契約時，尚有林福文、林愛祥、林愛德、林義坤、郭林美玉及黃美樺等人在現場簽署，渠等多係被告林明得之親戚，且均有出售渠等持有如附表一及附表二所示土地之持分，並均已履約完成，故實難想像被告林明得至該時尚不知有出售如附表一所示之土地。
⒉實則，原告當初就系爭買賣標的物及價金均有明確與被告林明得說明及討論，就出售如附表一及附表二所示之土地，分別以每人持分之比例計算，可用以建築之建地以每坪60,000元購買，如係道路用地，則以每坪12,000元購買，再以總價金之10%於簽約時給付之，方有如原證3之證據，上開文件尚有被告之用印，故由此足證兩造間就如附表一及附表二所示之土地買賣，就標的物及價金確實均有意思表示之合致，因此系爭不動產買賣契約書已成立生效，原告依此合約書請求被告履行契約，應屬適法。
⒊另依附表一所示，系爭989地號土地為所有土地中面積最
大，是被告林明得有無出售該土地勢必大幅影響其可得之價金。本件如以被告林明得所有系爭989地號土地之應有
部分計算，其可得之價金為459萬元，如扣除989地號土地，被告林明得僅能取得3,862,673元，兩者差異甚大，可
證被告林明得於出售系爭土地時即已知悉包含系爭989地
號土地。
⒋此外，原告雖未於系爭不動產契約書上簽名用印，惟原告已依契約約定給付每位賣方10分之1之第1期價金，有支票為憑，益證兩造對於買賣標的物及價金均已有合致，買賣契約應成立。
㈣就證人黃美樺與郭林美玉之證詞，茲表示意見如下：
⒈證人黃美樺部分：證人黃美樺雖於系爭土地買賣中收取服務費（或稱佣金），然只要係擔任仲介或居間角色之人員，本有服務費可收取，不因僅以此認定證人所述不實。反之依證人郭林美玉之陳述，在出售土地時對於每坪賣價均相當清楚，足證證人黃美樺確實有告知價金及標的物。
⒉證人郭林美玉部分：郭林美玉之證述內容無法證明被告林明得簽署系爭不動產契約書時，不知有包含出售系爭989
地號土地，因此其證述內容實無法證明被告所抗辯之事實存在。
㈤並聲明：
⒈被告林明得應將如附表一所示之土地移轉予原告。
⒉被告林勁廷應將如附表二所示之土地移轉予原告。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭不動產買賣契約書尚未成立生效，即兩造間就系爭989
地號土地（含989、989-1、989-5地號土地）並無達成買賣
之意思表示之合致：
⒈原告自78年設立迄今已25餘年，且專營不動產開發事業，就「不動產書面契約應約定買賣價額，並經當事人雙方用印簽署始成立生效」乙節，必定知之甚詳，更可謂事理之當然，惟系爭不動產買賣契約書除未訂明買賣價額外，原告亦自認自始未簽署該契約，顯見系爭不動產買賣契約書尚未成立生效：
⑴原告設立於78年4月3日，所營事業僅有「住宅及大樓開發租售業」，易言之，原告就不動產買賣、開發等業務十分熟稔，公司設立迄今25餘年，期間簽署之不動產契約更是不計其數，故原告並非無經驗之人，較之被告，原告擁有更多不動產買賣之專業知識與經驗，甚至本件系爭不動產買賣契約書亦係原告所提出，並引導被告林明得簽名，及取走被告林明得之印章於若干文件上蓋章（包含騎縫章）。是以，原告對於買賣契約必須經當事人雙方就標的物及價金等必要之點意思表示一致，且須在書面要式上簽名蓋章後，契約方有效成立等民法基本規定及概念應知之甚詳。本件系爭不動產買賣契約書自始未經原告及其代表人用印簽署，此情業經原告當庭自認不爭執，且其內容亦僅約明標的物內容，並未約明各該賣方之買賣價金，足徵兩造就契約必要之點顯然未達成意思表示之合致，故系爭不動產買賣契約書並未成立，遑論生效，自為灼然。
⑵又原告主張其有支付定金，故系爭不動產買賣契約書成立云云。惟被告等雖確曾收受票面金額為85萬元、26,000元之支票各乙紙，惟該等支票並非由原告以公司名義所簽發，而係由原告之法定代理人李其昀以個人名義所簽發，故原告未曾支付定金予被告，其上開主張顯無理由。另因系爭不動產買賣契約書並未成立生效，故被告就先前曾收受李其昀個人所簽發之支票，將依民法第179條不當得利等規定返還予李其昀。
⒉退步言，縱認系爭不動產買賣契約書有效成立，兩造間就系爭土地買賣合意之範圍亦僅止於系爭988地號土地（含988、988-1、988-3、988-4、988-6、988-7、988-8、988-9、988-10、988-11地號土地），不包含系爭989地號土地（含989、989-1、989-5地號土地）：
⑴被告林明得、林勁廷名下所有如附表一、附表二所示之土地係由林氏祖先共同創建遺留下來之家業，原先所有林氏宗親均居住於此，但隨時代變遷，年輕人出外打拼，親族長老凋零，漸漸系爭土地上僅有被告林明得一家尚居住於此，即系爭989地號土地。
⑵被告林明得於100年1月25日確曾與訴外人黃美樺洽商系爭988地號土地之買賣事宜，然被告林明得自幼居住於989地號土地上，迄今已逾80載，從未搬離，故縱有出售名下土地之意思，亦僅止於系爭988地號土地，自始不
及於系爭989地號土地，且被告林明得係在訴外人黃美
樺等人引導並表示先簽署若干文件後可先領得支票之情況下，以簽收支票之意思於若干文件上簽名，並將印章交予黃美樺於若干文件上蓋章，故被告林明得當時係以簽收支票之意思簽名，其並不知悉所簽名之文件為不動產買賣契約書，亦不知悉系爭不動產買賣契約書之標的物內容包含系爭989地號土地。
⑶況系爭不動產買賣契約書第1條約定亦僅列明988地號土地，並未載明及於989地號土地，且被告林明得簽收支
票當時未見系爭不動產買賣契約書有所謂之「不動產標示」等標的明細，事後自訴外人黃美樺處取得系爭不動產買賣契約書影本時，亦無所謂「不動產標示備註欄」，亦即被告係於本件訴訟繫屬後方知悉系爭不動產買賣契約書有「不動產標示」明細，故被告林明得在簽收支票當下，確實不知買賣標的竟包含989號土地。至原告
給付定金部分，因系爭988地號土地之價金大於原告給
付之定金，故被告認定該定金為系爭988地號土地之第1期款。
㈡系爭不動產買賣契約書係由原告所提供，然原告於被告簽訂合約時並無給予被告合理之審閱期間，其後亦無交付任何文件之正本或影本供被告留存，顯有違交易之常態，故系爭不動產買賣契約書之簽訂有瑕疵。
㈢系爭不動產買賣契約書因違反民法第758條之規定而無效：
⒈由民法第758條規定可知不動產買賣為要式行為，亦即不
動產買賣須訂立買賣契約始為合法之契約，因之，其所訂之契約須具備法定行為之效力者始能生效。本件系爭不動產買賣契約書因未由買方即原告具名，致該契約一部無效，而全部皆為無效，故被告主張未經原告具名之系爭不動產買賣契約書無效，為有理由。
⒉被告收受原告之法定代理人李其昀所簽發之兩紙支票均已兌現領取，惟該款項並非被告自己使用，而係被告之家屬恐被告誤提領使用，而將該款項提領至第三人帳戶保管，代保管者亦未將該保管之款項提領使用，故由此可證被告並不認同系爭不動產買賣契約書有效，且在原告尚未具名並加蓋印章前，該買賣契約書尚未成立生效（民法第758
條參照），況被告保管訂約款項即含有另訂契約之意，在尚未另訂契約前，原訂契約因買賣意思表示未合致而尚未成立生效。
㈣此外，系爭不動產買賣契約書如為合法而生違約情形時，則請求鈞院判決違約之被告返還簽約訂金予原告，並請求鈞院依民法第252條規定酌減違約金之數額之，即以違約金及所
加計之利息兩項之總額，不超過簽約訂金年息百分之20為返還價額。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告林明得為附表一所示之土地所有權人。
⒉被告林勁廷為附表二所示之土地所有權人。
⒊被告林明得於100年1月25日與原告簽訂不動產買賣契約書，並於契約書第1、2條分別約定：「買賣不動產標示：台南市歸仁區歸仁北段988等24筆（詳如不動產標示）」、
「乙方（被告等）願將右列不動產所有權出賣與甲方（原告），售價為新臺幣壹億壹仟肆佰貳拾陸萬捌仟陸佰元整。」。
⒋被告林明得對其有出售系爭988地號土地（含988、988-1
、988-3、988-4、988-6、988-7、988-8、988-9、988-10、988-11地號土地）之意思表示乙節不爭執。
⒌原告對其未於系爭不動產買賣契約書上用印乙情不爭執。⒍被告林明得於100年1月25日收受原告之法定代理人李其昀所簽發、受款人為林明得、支票號碼NC0000000、票面金
額850,000元之支票1紙，嗣該紙支票業經被告林明得提示兌領。
⒎被告林明得於100年1月25日代被告林勁廷收受原告之法定代理人李其昀所簽發、受款人為林勁廷、支票號碼NC0000000、票面金額26,000元之支票1紙，嗣該紙支票亦經提示兌領。
㈡兩造之爭執事項：原告請求被告林明得、林勁廷應分別將如附表一、附表二所示之土地移轉登記予原告，有無理由？
⒈系爭不動產買賣契約書是否成立生效？即兩造間就系爭989地號土地（含989、989-1、989-5地號土地）有無達成買賣之意思表示之合致？
⒉被告簽訂系爭不動產買賣契約書時，原告是否給予合理之審閱期間？被告未經合理審閱期間而簽訂系爭不動產買賣契約，是否違反消費者保護法第11條之1之強制規定而無
效？
⒊系爭不動產買賣契約是否因違反民法第758條之規定而不
成立或無效？
⒋系爭不動產買賣契約如有效成立，被告得否以其有違約之情事而主張原告應請求被告給付違約金？並請求本院依民法第252條規定酌減違約金數額？
四、本院得心證之理由：
㈠按締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，此觀之民法第345條第2項之規定自明，並不因契約寫在何種紙張甚或僅有口頭約定而受影響（最高法院81年度台上字第2339號裁判參照）；且不動產物權依法律行為而取得、喪失者，固非經登記不生效力，但其約定不動產物權取得或喪失之債權契約，並不因未踐行權利變動登記之物權行為而當然無效（最高法院77年台上字第1374號裁判參照）。本件被告雖爭執系爭土地之買賣契約未成立生效，且其無出售系爭989地號土地之意思云云，經查：
⒈觀諸原告所提出、經被告簽名之系爭不動產買賣契約書之內容，該契約書已明載被告出售之土地係包含附表一及附表二所示之土地，且蓋有騎縫章，則被告辯稱其不知買賣之土地包括系爭989地號土地，實難憑採。
⒉且證人即系爭土地共有人之一黃美樺到庭證稱：「（是否有看過這份不動產買賣契約書？【提示本院卷原證二】）有，上面的簽名是我簽的。（當天在場有何人？）簽名的人當天都在場，原告公司是李其昀到場的。（當初建設公司要向你們購買系爭土地你是負責協商的人嗎？）是，除了我以外，還有一位李正成，他是介紹人，是他來跟我說要買我們這邊的土地，我們就去寫買賣同意書，讓被告簽名。（林明得、林勁廷部分是由何人去接觸？）我和李正成是去和林明得接觸，林勁廷我沒有接觸。（當初是否有跟林明得說要買哪一塊地？）就是跟他說我們林家全部共有的土地，我也不知道地號是幾號。（當初是如何告訴林明得？）起初是林明得跟我們說有人來買這邊的土地的，中間也有很多介紹人來談這塊地，都沒有成功，後來是李正成來找我，叫我們寫土地同意書，我就和李正成去找他們簽同意買賣。（你是否知道林明得是否還有住在系爭土地上？）有，他還住在那邊。（林明得當初是否有說他住的那塊土地不要賣？）一開始他沒有說，是一直到簽完不動產買賣契約書後，林明得才說他還住在那邊，問我怎麼辦，我說沒關係，等建商蓋完以後，你再搬回來這邊住。…（林明得在簽契約時，是否知道有包含他住的土地？）知道，因為林明得比我還清楚總共有幾塊土地。（林明得是否有說他住的那塊土地不要賣？）沒有講，因為就是我們林家宗祠那邊全部賣掉。（原告訴訟代理人：買賣系爭土地時，是否知道建地每坪6萬元，路地每坪12000元？）是。（原告訴訟代理人：林明得是否清楚他總共有多少路地跟建地要賣？）清楚，因為建設公司都有寫出來。（被告訴訟代理人：林明得是否沒有要全部出賣？）沒有，都是要全部賣得。他沒有說要留他住的，他有說如果賣掉他要住在那裡，我說賣掉以後，先去外面租房子，建設公司蓋好後再回來這邊買，他只有說那我這邊東西這麼多。從一開始就是說要賣全部，若被告沒有要賣他現所居住的土地，他應該要自己去找建商談。」等語，顯見兩造就系爭土地之買賣，不論就買賣標的物或就價金之約定，均已意思表示一致，是原告主張被告業已同意出售系爭土地（包括被告林明得現所居住之系爭989地號土地），且兩造就
系爭土地買賣價金之約定係建地每坪60,000元、道路用地每坪12,000元，應為可採。
⒊又依系爭買賣契約第3條之約定：「本契約成立日，由甲
方支付簽約款買賣總價一成。」而依附表一所示，系爭989地號土地為被告林明得所有土地中面積最大者，即被告
林明得有無出售該土地勢必大幅影響其可得之買賣價金（被告林明得所有系爭989地號土地價金為459萬元，如扣除989地號土地，被告林明得僅能取得3,862,673元），而被告林明得於100年1月25日既已收受原告之法定代理人李其昀所簽發、票面金額850,000元之支票1紙並提示兌領，足認被告林明得於收受前開支票時應已明知其所出售之土地之買賣價金總額，且亦明知其所出售之土地有包含系爭989地號土地無訛。
⒋而原告雖未於系爭不動產契約書上簽名用印，惟依前開說明，系不動產買賣之債權契約，並非要式行為，兩造就其買賣之土地及價金既業已互相同意，其買賣契約即已成立，是被告辯稱系爭買賣契約未經原告簽署且違反民法第758條之規定而未成立生效，自非可採。
㈡被告簽訂系爭不動產買賣契約書時，原告是否給予合理之審閱期間？被告未經合理審閱期間而簽訂系爭不動產買賣契約，是否違反消費者保護法第11條之1之強制規定而無效？
⒈按消費者保護法第11之1條第1項：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，惟倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。
⒉本件被告雖辯稱其於簽立系爭買賣契約前，原告未給予合理之審閱期間，惟觀諸證人黃美樺前開證詞，足認系爭土地買賣於簽立契約前，兩造曾經多次之協商、洽談，且被告對於系爭買賣契約之標的、價金均知之甚詳，則被告於訂約當時對契約條款之內容既已明瞭知悉，縱原告未給予合理之審閱期間，對系爭買賣契約之效力亦不生影響，是被告此部分之抗辯，亦非可採。
㈢被告雖另辯稱系爭不動產買賣契約如有效成立，原告應請求被告給付違約金，並請求本院依民法第252條規定酌減違約
金數額云云，惟本件原告係主張依系爭買賣契約之約定請求被告移轉系爭土地之所有權，並未請求被告給付違約金，則被告依法自無權利選擇以給付違約金來代替其履行契約之義務，且本院亦無法行使民法第252條之違約金酌減職責，併
附敘明。
五、綜上，系爭買賣契約既已有效成立，從而，原告主張依系爭買賣契約之約定，請求被告林明得、林勁廷應分別將如附表一、二所示之土地移轉予原告，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰酌定之擔保金額，併予准許之。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本件爭點無涉，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 3 日民事第一庭 法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 10 日書記官 黃稜鈞
附表一：
┌──┬──────┬────┬───┬──────┬────┐
│編號│ 縣市鄉鎮區 │ 地段 │地號 │ 面積 │權利範圍│
│ │ │ │ │（平方公尺）│ │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒈ │臺南市歸仁區│歸仁北段│988 │ 1272 │12分之1 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒉ │ 同上 │ 同上 │988-1 │ 215 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒊ │ 同上 │ 同上 │988-3 │ 165 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒋ │ 同上 │ 同上 │988-4 │ 206 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒌ │ 同上 │ 同上 │988-6 │ 458 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒍ │ 同上 │ 同上 │988-7 │ 107 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒎ │ 同上 │ 同上 │988-8 │ 7 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒏ │ 同上 │ 同上 │988-9 │ 12 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒐ │ 同上 │ 同上 │988-10│ 5 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒑ │ 同上 │ 同上 │988-11│ 4 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒒ │ 同上 │ 同上 │989 │ 3034 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒓ │ 同上 │ 同上 │989-1 │ 72 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒔ │ 同上 │ 同上 │989-5 │ 35 │ 同上 │
└──┴──────┴────┴───┴──────┴────┘
附表二：
┌──┬──────┬────┬───┬──────┬────┐
│編號│ 縣市鄉鎮區 │ 地段 │地號 │ 面積 │權利範圍│
│ │ │ │ │（平方公尺）│ │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒈ │臺南市歸仁區│歸仁北段│988-2 │ 238 │12分之1 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒉ │ 同上 │ 同上 │988-5 │ 441 │ 同上 │
├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤
│ ⒊ │ 同上 │ 同上 │989-2 │ 191 │ 同上 │
└──┴──────┴────┴───┴──────┴────┘